Grondbank
oplossing voor
financierings
moeilijkheden?
5
IYE werkgroep Grondfinanciering, die op 16 april
1968 werd ingesteld door het Landbouwschap
en de centrale landbouwkredietinstellingen, pleit
in haar rapport „Nieuwe financieringsvormen voor
landbouwgronden" voor de oprichting van een
grondbank. Een dergelijke bank zou volgens de
werkgroep vakbekwame boeren op levensvatbare
bedrijven behulpzaam moeten zijn bij de financie
ring, door de grond van deze bedrijven aan te
kopen en vervolgens met de gebruikers een lang
jarig pachtcontract aan te gaan. De werkgroep
spreekt daarbij de voorkeur uit voor erfpacht.
De werkgroep bestond uit deskundigen van de
Coöperatieve Banken te Eindhoven en Utrecht, het
L.E.I. en het Landbouwschap. Opdracht van de
werkgroep was het bestuderen van het financie
ringsvraagstuk in de landbouw, voor zover dat be
trekking heeft op de produktiefaktor grond. Dit
vraagstuk heeft de laatste jaren steeds grotere vor
men aangenomen, doordat voor een rendabele be
drijfsvoering per bedrijf steeds meer grond nodig
is, terwijl de grondprijzen aanzienlijk zijn gestegen.
De betekenis hiervan wordt duidelijk uit het feit,
dat ongeveer tweederde van de waarde van de
kapitaalgoederenvoorraad in de Nederlandse land
bouw uit grond bestaat.
HET rapport gaat vrij uitvoerig in op het finan
cieringsvraagstuk in de landbouw en geeft
vervolgens een overzicht van de bestaande finan
cieringsmogelijkheden. Hierbij zijn twee kenmer
ken van het agrarisch bedrijf van groot belang:
1. De overheersende ondernemingsvorm in de
landbouw is de persoonlijke onderneming, waar
in het bedrijfsvermogen niet is afgescheiden van
het privé-vermogen van de boer;
Het rendement van het grondkapitaal in de
landbouw is in het algemeen laag, onder meer
als gevolg van de door de agrarische bevol
kingsdruk grote concurrentie om de beperkte
hoeveelheid van het essentiële produktiemiddel
grond.
De werkgroep constateert, dat er voor de be
drijfstak als geheel meer dan voldoende grond in
produktie is met nog aanzienlijk te veel arbeids
krachten, terwijl ieder bedrijf op zich een tekort
heeft aan grond bij een minimale arbeidsbezetting.
Het komt de werkgroep aannemelijk voor, dat in de
komende 15 a 20 jaar tenminste de helft van het
huidige aantal bedrijfshoofden tot beëindiging zal
besluiten. Dat betekent, dat in die periode de ge
middelde bedrijfsoppervlakte meer dan verdubbe
len zal. Hieruit vloeit voor de individuele boer een
sterke toename van zijn vermogensbehoefte voort
temeer omdat naar de mening van de werkgroep in
ons land de kans op stijging van de grondprijzen
groter is dan de kans op prijsdaling. De belangrijk-
ste bestaande financieringsmiddelen, de pacht en
hypothecaire leningen, kunnen in onvoldoende
mate in deze stijgende vermogensbehoefte voorzien.
De werkgroep noemt naast de bestaande en be
kende financieringsvormen drie nieuwe mogelijk
heden: 1) hypothecaire leningen zonder verplichte
periodieke aflossing; 2) geïndexeerde leningen; 3)
een grondbank.
ALHOEWEL de hypothecaire leningen zonder
verplichte periodieke aflossingen voor de
geldnemer als leningsvorm aantrekkelijk is (hij
hoeft immers niet af te lossen gedurende de periode
dat hij de grond exploiteert) waardoor hij in staat
wordt gesteld meer middelen te besteden voor de
investeringen voor de groei van zijn bedrijf, is deze
vorm van credietverlening voor de geldgever min
der aantrekkelijk. De landbouwcredietinstellingen
enz. moeten deze aktiviteiten veelal met kortlopen
de middelen (spaargelden) financieren. Daar bij
deze credietvorm geen aflossingen worden gedaan,
wordt voor grote bedragen de bestemming voor een
lange periode vastgelegd en de liquiditeit van de
bank aangetast.
Bij de geïndexeerde leningen, een lening waarbij
de geldnemer aan de banken (geldgever) periodiek
naast de rente een bedrag schuldig wordt, dat door
middel van een index wordt afgeleid uit de ver
schuldigde hoofdsom. Het indexcijfer wordt in de
lengingsovereenkomst omschreven evenals de tijd
stippen van indexatie en de basis (bijv. kosten van
levensonderhoud).
Wanneer op langere termijn een stijging van de
grondprijzen reëel lijkt, kan een geïndexeerde
lening met uitgestelde aflossing voor de landbouw
ondernemer een belangrijke verlichting betekenen
van de financieringslasten van de grond. Hij ruilt
als het ware een toekomstige vermogensstijging
in tegen een relatief goedkoop krediet.
Een dergelijke financieri^gsvorm zou bijzonder
goed zijn afgestemd op de behoeften van landbou
wers, voor wie grond in de eerste plaats produktie
middel is en geen beleggingsobjekt. Een dergelijke
léningsvorm heeft de financieringskenmerken van
de pacht; juridisch echter blijft de landbouwonder
nemer eigenaar van de grond.
Tegenover de bijzonder aantrekkelijke eigen
schappen van zulk een financieringsvorm voor de
boer/geldnemer staan evenwel ook een aantal be
zwaren. In de eerste plaats gelden in nog sterkere
mate de bezwaren van de zijde van de credietgever.
De geldgever zal, indien hij de geïdexeerde lening op
zichzelf al aanvaardbaar acht, regelmatig aflossing
verlangen. Zonder uitgestelde aflossing verliest de
lening echter een stuk van haar aantrekkelijkheid
voor de geldnemer. De werkgroep ziet dan ook wei
nig mogelijkheden in deze credietvorm.
Bij deze beide financieringsvormen blijft de eigen
dom van de grond bij de boer. Deze moet evenwel
na een zekere periode het geleende bedrag aflos
sen, eventueel met toepassing van een overeenge
komen indexclausule. In verreweg de meeste geval
len zal hij het bedrijf moeten verkopen om aan het
benodigde geld te komen. Als dit uiteindelijk toch
het gevolg zal zijn, lijkt het de werkgroep beter
dat de boer aan het begin van de bedrijfsvoering
maar van de eigendom van zijn bedrijf afziet en
zich alleen van heit gebruik verzekert. De tradionele
manieren waarop hij dit kan doen zijn de pacht of.
de erfpacht. Gezien het feit, dat de mogelijkheden
een bedrijf in pacht of erfpacht te verwerven be
perkt zijn, kan gedacht worden aan de oprichting
van een instituut dat de mogelijkheden op dit ge
bied uitbreidt.
DE GRONDBANK
GROTERE verwachtingen heeft de werkgroep
dan ook van de instelling van een grondbank.
Verwijzende naar het in 1966 ingediende „Wets
voorstel Cooreman" in de Belgische Kamer van
Volksvertegenwoordiging waarin de oprichting van
een Nationale Maatschappij voor Grondkrediet
voorgesteld wordt als oplossing van de grondfinan-
cieringsproblematiek teneinde de jonge boer in
staat te stellen de aankoop van zijn grond enige tijd
uit te stellen en het bedrijf of een gedeelte daarvan
eerst een periode te pachten en pas op een later
tijdstip te kopen. De maatschappij, waarvoor de
overheid, de landbouwcredietinstellingen en even
tueel andere geïnteresseerden het beginkapitaal
bijeen zouden moeten brengen, zou haar grond
aankopen financieren door de uitgifte van obliga
ties. De rente op de obligaties zou voldaan moeten
worden uit de pachtopbrengsten en de winst die de
maatschappij zou maken, wanneer zij de grond aan
de gebruiker terugverkoopt. Deze (terug)koop zou
in ieder geval vóór de afloop van het twintigste jaar
na aanvang van de pachtovereenkomst moeten heb
ben plaatsgevonden. Indien dit niet het geval was,
zou de maatschappij de grond publiek verkopen.
Het bezwaar van de werkgroep tegen dit voorstel
ligt hoofdzakelijk in het feit, dat de boer de ver
plichting wordt ongelegd vóór de afloop van een
termijn van twintig jaar het bedrijf (terug) te
konen. Dit vormt een las*: voor hem, die vaak niet
zonder doorverkoop van het bedriif is op te bren
gen. De instelling van een dergelijk instituut, uiter
aard geprojecteerd op Nederlandse omstandig
heden en dan tegemoetkomend aan de bezwaren,
die bij de in dit ranonrt genoemde financiering-
vormen naar voren zijn gebracht acht de werk
groep aanbevelenswaardig.
Een dergelijke bank zou haar diensten met name
moeten verlenen aan de volgende kategorieën agra
rische ondernemers:
jonge boeren, die zich als zelfstandig onder
nemer willen vestigen, in het algemeen door
overneming van het door hun (schoon)ouders
geëxploiteerde bedrijf;
ondernemers, aan wie het door hen gepachte be
drijf te koop wordt aangeboden;
ondernemers, die de door hen geëxploiteerde
oppervlakte grond aanzienlijk willen vergroten.
De grondbank zou echter volgens de werkgroep
een bredere doelstelling kunnen krijgen dan «Heen
het scheppen van een financieringsmogelijkheid.
Door het beleid te richten op een doelmatig grond
gebruik zou de grondbank kunnen bijdragen aan
de structuurverbetering in de landbouw. De grond
bank zou namelijk allien gron^ uitgeven a*n be
kwame ondernemers, die reeds bedrijven met, een
rendabele produktie-omvang in exploitatie hebben
of deze via de grondbank verwerven. Deze werk-
wiïze zou trouwens niet alleen 9tructur°el gunst'ge
effecten hebben, maar ook bijdragen tot een rede
lijk rendement van de grondbank zelf.
RECHTSVORM GEBRUIKSRECHT
Ten aanzien van het gebruiksrecht van de grond
gaat de keuze tussen twee rechtsvormen: pacht of
erfpacht. Tussen deze twee vormen bestaan belang
rijke verschillen. Pacht is een persoonlijk recht,
niet verkoopbaar en niet vatbaar voor hypotheek.
Een pachter wordt juridisch geen eigenaar van door
hem aangebrachte verbeteringen in grond en ge
bouwen. Wel heeft, bij het einde der pacht, de padr-
ter ingevolge de pachtwet voor verbeteringen in d*
laatste twintig jaar aangebracht mits tijdig, onder
opgave van de geschatte kosten, aan de verpachter
schriftelijk mededeling is gedaan van de voorgeno
men verbeteringen en de verpachter zich daar
tegen niet binnen een maand uitdrukkelijk verzeg
recht op een naar billijkheid te bepalen vergoeding,
In geval van verzet door de verpachter kan de
Grondkamer dit verzet op verzoek van de pachter
ongegrond verklaren. De vergoeding moet door de
verpachter worden gegeven bij het einde van de
pacht, indien de vordering is ingesteld tenminste
drie maanden vóór het einde van de pachtovereen
komst; bij beëindiging van de pachtovereenkomst
anders dan omdat de termijn is verstreken kan de
vordering nog worden ingesteld tot drie maanden
na het einde van de overeenkomst.
Gezien de dikwijls omvangrijke investeringen bij
de moderne landbouw, waarbij het persoonlijk in
zicht van de ondernemer een grote rol speelt, kan
naar de mening van de werkgroep bezwaarlijk van
een verpachter worden verlangd, dat hij in het
geval de pacht beëindigd wordt, genoodzaakt kan
worden, om oP korte termijn een groot bedrag als
vergoeding uit te keren.
Daarom kiest de werkgroep de erfpacht, een
zakelijk recht, dat kan worden verkocht of met
hypotheek belast, als rechtsvorm van gronduitgifte
door de grondbank. De werkgroep baseert deze
keuze o.m. op de argumenten dat vanwege de
nauwe samenhang tussen bedrijfsplan en inrich
ting en outillage van de bedrijfsgebouwen er veel
voor te zeggen is dat de gebruiker daarvan zake
lijk gerechtigde is. Daarbij laat de bestaande pacht-
prijsbeheersing onvoldoende vrijheid aan partijen
om de pacht af te stemmen op aard en omvang der
bedrijfsgebouwen. Tenslotte voor de grondbank bij
zonder belangrijk: bij erfpacht zou geen geld en
gebouwen behoeven te worden gestoken.
DE VOORWAARDEN
Wanneer de aangekochte gronden in erfpacht
worden uitgegeven zal naar het oordeel van de
werkgroep daarbij met de volgende overwegingen
rekening moeten worden gehouden.
a. Het erfpachtsrecht, met inbegrip van het recht
van opstal, wordt gevestigd voor tenminste 26
jaar. Verlenging zal van rechtswege mogelijk
moeten zijn, tenzij één der partijen uiterlijk vijf
jaar vóór de afloop van de erfpachtstermijn de
wederpartij bericht de overeenkomst te willen
beëindigen.
b. De aankoopprijs van de betrokken grond moet
worden bepaald op grond van een taxatienorm,
die in verband met de periodieke herziening van
de canon in de erfpachtsakte moet worden vast
gelegd (zie d). Als taxatienorm zou kunnen gel
den de voorzichtig geschatte waarde bij onder
handse verkoop van het betrokken object, in
dien het vrij te aanvaarden zou zijn.
c. Bij dê vaststelling van de canon moet rekening
worden gehouden met de rentevoet op de kapi
taalmarkt, de exploitatiekosten van de Grond
bank, de waarde van hei betrokken object en de
kans op veranderingen in de waarde van land
bouwgronden in het algemeen. Onder de huidige
omstandigheden meent de werkgroep dat de
canon 4 a 4'/2 van de koopsom zou kunnen
bedragen. Zakelijke lasten op het object komen
voor rekening van de erfpachter.
d. De canon wordt eenmaal per drie jaar herzien
op grond van wijzigingen in de rentestand op de
kapitaalmarkt respectievelijk in de waarde van
het object. Bij de taxatie moet rekening worden
gehouden met de door de erfpachter met inacht
neming van de erfpacht/opstalvoorwaarden aan
gebrachte verbeteringen.
e. Indien een wijziging van de bedrijfsvoering ge
paard gaat met een verandering van de ver-
keerswaarde, kan de canon tussentijds worden
aangepast.
f. In beginsel is het erfpacMsrecht overdraagbaar.
Voor verkoop in gedeelten zowel als ingebruik-
geving (verpachting, maatschap) van het erf-
paciusrecht zal echter toestemming van de
Grondbank nodig zijn. De Grondbank zal daarbij
onder meer de doelmatigheid van het grond
gebruik als richtlijn hanteren.
g. Nader zou kunnen worden onderzocht of het uit
financieringsoogpunt voor de Grondbank aan
vaardbaar is om de erfpachter het recht te ver
lenen tussentijds met inachtneming van een
redelijke opzeggingstermijn (opnieuw) de
eigendom te verwerven.
b. Het is wenselijk, dat bij verstrijking van de
overeengekomen termijn de erfpachter in eerste
instantie een recht tot koop van de volle eigen
dom heeft tegen de waarde op basis waarvan de
canon zou zijn vastgesteld. Wanneer hij van het
recht van (terug)koop geen gebruik maakt, zal
de erfpachter een nader in de erfpachtsvoor-
waarden te regelen vergoeding moeten krij
gen voor zijn gebouwen en beplantingen. Deze
vergoeding zal bijvoorbeeld kunnen worden ge
baseerd op de voorzichtig geschatte waarde, die
aan deze investeringen bij voortgezette agrari
sche exploitatie zou kunnen worden toegekend.
(Zie verder pagina 10)
