Europese prijs voor
stichting public
relations Land- en
Tuinbouw
Ruilverkavelingsrente
en de verkoop en
aankoop van
gronden
Deze week.
In een groot gedeelte van onze
provincie heeft men te maken
met ruilverkavelingsrente of
herverkavelingsrente. En een
ieder die hiermee te maken
heeft weet dat deze ruilver-
kavelingsrent een annuïteits
lening is die bestaat uit 2%
rente en 2% aflossing.
Velen denken dat ze hier maar
éénmaal per jaar mee te maken
hebben namelijk wanneer het
grondbelastingformulier in de
bus glijdt en het op betalen
aankomt. Dat dit niet zo is
moge het volgende aantonen.
J-IET mag als algemeen bekend worden ver
ondersteld dat de annuïteitslening niet op
zegbaar Is. Ze gaat, indien de grond wordt ver
kocht, automatisch over op de koper van de grond.
Met de ruilverkavelingsrente dient dus wel dege
lijk rekening worden gehouden indien iemand grond
koopt. Ook de kredietgever zal bij het sluiten
Van een lening er zeker rekening mee houden. En
afkopen van een ruilverkavelingsfinanciering is
zeer onvoordelig omdat de rentevoet 2% be
draagt.
Kortgeleden werden we geconfronteerd met het
volgende:
Iemand kocht 4 ha grond, die hij reeds in pacht
had. De grond was geschat op 7500 per ha; dus in
totaal was de waarde 30.000. Op deze grond drukt
een ruilverkavelingslast van 4000. Jaarlijks moet
hiervan 5 of 200 ruilverkavelingsrente worden
betaald; dus 50 per ha.
Er was reeds 5 jaar betaald, dus 1000. Volgens de
redenering van de koper moet de verkoopwaarde
zijn 30.000 verminderd met nog te betalen ruil
verkavelingslast van 3000 27.000. De verkoper
hield echter vast aan de 30.000. Gelukkig werd hier
door beiden een denkfout gemaakt, zodat het niet zo
moeilijk was beide partijen tot elkaar te brengen. De
koper haalde namelijk rente en aflossing door elkaar.
En de verkoper dacht dat bij de schatting reeds met
de ruilverkavelingsrente rekening was gehouden. Bij
navraag aan de schatters bleek dit niet zo te zijn. Het
is ook niet zo eenvoudig. Door middel van een tabel
valt te berekenen welk vermenigvuldigingsgetal toe
gepast moet worden om de afkoopsom te bepalen.
Ter verduidelijking laten we deze tabel hier volgen.
Nog te Vermenig- Nog te Vermenig-
betalen vuldigings- betalen vuldigings-
termijnen
getal
termijnen
getal
in jaren
in jaren
30
20,000
15
12,047
29
19.494
14
11,393
28
19,054
13
10,720
27
18,602
12
10,029
26
18,137
11
9,317
25
17,658
10
8,585
24
17,166
9
7,832
23
16 659
8
7.057
22
16,138
7
6,260
21
15,602
6
5,440
20
15,051
5
4,596
19
14,484
4
3,728
18
13,900
3
2,835
17
13,300
2
1,917
16
12,682
1
0,972
In ons voorbeeld moesten nog 25 termijnen worden
betaald. Het bedrag dat op de schattingsprijs in min
dering moest worden gebracht is vermenigvuldigings
getal x jaarlijks te betalen ruilverkavelingsrente of
wel 17,658 x 200 3531,16. De verkoopwaarde
bedroeg dus ƒ30.000 ƒ3531,16 ƒ26.468,84. De
verkoper keek wat zuur, de koper wat opgewekter!
In eerste instantie vonden beiden het een wat moei
lijke berekening, maar de logica zat er dubbel en
dwars in vonden ze.
|>AT één en ander zeer grote gevolgen kan hebben
indien men geen rekening houdt met nog te be
talen termijnen aan verkavelingsrente mag uit het 2e
voorbeeld blijken:
Een vader had aan zijn zoon een bedrijf verpacht
met een optierecht van koop. De verkoopprijs diende
te worden vastgesteld door 3 deskundigen. En dit op
basis van de verkeerswaarde van verpachte grond,
zo stond in het contract!
Het bedrijf was in verkavelingsverband vergroot
met 8 ha eigendom. Er was verder een nieuwe boer
derij met woning gebouwd. Het totale bedrijf was 15
ha groot en volledig eigendom. Voor dit bedrijf, dus
op grond, stond bij de lijst van geldelijke regelingen
een verkavelingslast van 60.000. Jaarlijks diende
dus aan verkavelingsrente 5 van 60.000 3000
te worden betaald. Er moesten nog 27 termijnen wor
den betaald. De 3 deskundigen brachten op basis van
de verkeerswaarde van verpachte grond de volgende
taxatie uit:
gebouwen I 50.000
grond 15 ha x 7500 - 112.500
totaal 162.500
Op deze schattingsprijs dient echter in mindering
te worden gebracht vermenigvuldigingsgetal x jaar
lijks te betalen ruilverkavelingsrente. In dit geval
18,602 x 3000 55.806. De zoon betaalt voor
deze boerderij dus geen 162.500 maar 162.500
55.806 106.694.
Verder blijft hij gedurende de resterende 27 jaar
f 3000 per jaar betalen in de vorm van verkavelings
rente!
Indien de afkoopsom niet zou worden afgetrokken
van de verkeerswaarde van verpachte grond zou dit
tot grote onbillijkheden aanleiding geven, wat niet
de bedoeling van vader was.
Onze konklusie moet dus zijn dat bij de taxatie bij
bijv. aankoop op basis van verpachte grond, men aan
de taxateurs zal moeten vragen of met de nog te be
talen termijnen in de verkavelingsrente is rekening
gehouden. Zo niet dan zult u zelf aan het rekenen
moeten!
Bij aankoop van vrije grond is het zeer belangrijk
dat U weet hoeveel verkavelingsrente per jaar moet
worden betaald en hoeveel jaar nog moet worden be
taald.
Een belangrijke kwestie, waar in de praktijk nog al
eens fouten mee worden gemaakt, waar men later
toch mee wordt geconfronteerd via het grondbelas
tingsformulier en dan kost het echt geld. Niemand
betaalt graag dubbel, U toch zeker ook niet.
Bewaar daarom in ieder geval de tabel en maak
U de berekeningswijze eigen. Het kan U later van
pas komen!
J. M.
De heer F. A. M. Wilbers, direkteur van de stich
ting public relations land- en tuinbouw in Den
Haag, heeft vrijdag in Brussel de Europese prijs
voor public relations, hem toegekend door het Euro
pees centrum voor public relations, in ontvangst
genomen. De voorzitter van het Europese centrum,
de Nederlander B. Seret, noemde het werk dat de
heer Wilbers en zijn medewerkers in de stichting
doen een illustratie van het feit dat public relations
dienstbaar kunnen zijn aan een betere verstand
houding tussen verschillende groepen in de samen
leving. De stichting geeft een schoolvoorbeeld van
wetenschappelijke aanpak van public relations zon
der onpraktisch te worden. De stichting heeft het
niet gezocht in gestunt en goedkope aandachttrek-
kerij, maar van het begin in 1964 tot nu in een
systematische aanpak.
Zij heeft niet „met een natte vinger" aangevoeld
hoe de relatie tussen boer en stedeling lag, maar
heeft meer dan eens onderzoeken hiernaar inge
steld. Ook slaagde men er in, in de stichting een
overkoepeling te vinden voor alle bij land- en tuin
bouw betrokken groeperingen ondanks de verschil
len die tussen die groeperingen bestaan. De stich
ting richt zich met vele aktiviteiten tot vele groe
peringen buiten de landbouw en geeft zich er bij
het kiezen van haar werkwijze steeds rekenschap
van met welke groep zij te doen heeft. In een tijd
waarin wij allen als individuen ervoor moeten op
passen niet te worden vermalen tussen de grote
organisaties weerspiegelt het werk van de heer
Wilbers het respekt voor de mens.
In zijn dankwoord merkte de heer Wilbers op
dat voor het public relationwerk twee dingen nodig
zijn: persoonlijke betrokkenheid en een ruim man
daat. Hij dankte zijn medewerkers in de stichting
en de tientallen opdrachtgevers die hem volledig
de vrije hand hebben gegeven. De prijs die de heer
Wilbers in ontvangst mocht nemen bestond uit twee
dorische zuilen. Dat bracht hem tot de opmerking
dat boze tongen zouden kunnen beweren dat zo'n
prijs alleen maar naar Nederland met zijn vele zui
len kan gaan, maar dan zou het wel een heel par-
thenon moeten zijn. Toch hebben de vele zuilen
binnen de Nederlandse landbouw werkgevers en
werknemers, coöperatie en particulier bedrijf enz.
samen het public relationwerk van de stichting
mogelijk gemaakt!
r?R is overal veel geld nodig. Het omlopend
*-* kapitaal neemt steeds toe. Als men bekijkt
hoeveel stijging van de produktiekosten per ha be
draagt ziet men dit duidelijk.
Een bepaalde berekening die wij dezer dagen
moesten uitvoeren liet ons de volgende cijfers zien.
De kosten per ha akkerbouwprodukten bedroegen
in de jaren:
1958
f 1.711,
1963
2.087,
1959
f 1.753,
1964
2.112,—
1960
1.750,—
1965
2.245,—
1961
1.762,—
1966
2.349,—
1962
f 1.887,—
1967
f 2.489,—
Praktisch gesproken kunnen wij stellen dat
sedert 1962 de kosten met 30 gestegen zijn; dat
is gemiddeld elk jaar met 6%.
Dit heeft tot gevolg dat elk jaar een groter bedrag
aan geldmiddelen noodzakelijk is om het bedrijf
gaande te houden.
7N werkelijkheid is de gestegen geldbehoefte
nog groter dan direkt uit de cijfers blijkt. De
arbeidsbezetting is sedert 1958 nog danig vermin
derd. In wezen betekent elke vermindering van ar
beidskrachten een grotere investering, omdat ma
chines moeten worden aangeschaft die voor een
lange periode hun nut moeten afwerpen. De in de
machine opgehoopte nutseenheden worden niet zo
snel gerealiseerd als de uit menselijke arbeids
kracht voortgekomen prestaties.
Het bedrijf eist dus een veel groter kapitaal dan
vroeger. Dit kapitaal nu is bovendien nog zeer veel
duurder geworden dan 10 jaar terug door de ge
stegen rentewet. De kapitaalsfaktor speelt dus hoe
langer hoe zwaardere rol in het bedrijf.
TJET is beslist niet gemakkelijk meer om aan
de financiële eisen voor het opzetten van een
bedrijf te voldoen. De financiële eisen die b.v. ge
steld worden aan de kandidaten voor een bedrijf
in de IJsselmeerpolders tonen dit ook duidelijk
aan.
De risico's stijgen evenredig met de behoefte aan
kapitaal en er is moed en ondernemingszin voor
nodig om het risico aan te durven. Niet alleen dat;
het opzetten van een bedrijf eist bovendien een
goed vakmanschap en ondernemerschap. Er wor
den vele kwaliteiten gevraagd en een groot aan
passingsvermogen van onze tegenwoordige gene
ratie boeren.
Er wordt tegenwoordig dikwijls gesproken over
investeringsfaciliteiten en rentesubsidies. De ge
stegen kapitaalbehoefte per ha tegenover een on
geveer gelijk gebleven opbrengst per ha sedert 1958
zou zulke maatregelen o.i. beslist rechtvaardigen.
PAAUWE.
