Advies: wachten met doorberekenen waterschapslasten in pachtprijs
Nieuw voorstel verdeling
melkquotum bij einde pacht
Gropatax: onduidelijkheid is troef
VRIJDAG 2 APRIL 1993
Er heerst op dit ogenblik veel verwarring omtrent de eventuele
doorberekening van de waterschapslasten op grond van artikel 2a
van de wijziging van het pachtnormenbesluit 1977. Verschillende
zienswijzes worden geventileerd, maar niemand kan met zeker
heid zeggen welke de juiste is. Slechts een uitspraak in hoogste
instantie kan hier duidelijkheid over verschaffen. Deze uitspraak is
er voor zover bekend nog niet. Ook de berekening van de nieuwe
pachtprijs levert voor velen problemen op. Immers, het oude
systeem is verlaten en er is een nieuw systeem voor in de plaats
gekomen.
J. van Nispen
Voor alle duidelijkheid: als u in 1990 reeds de hoogst toelaatbare pachtprijs voor uw zeeklei
grond betaalde is er nu geen enkele reden voor een nieuwe verhoging. De Grondkamers wijzen
op grond van het nieuwe besluit een verhoging af.
Wat de waterschapsdoorberekening betreft, wordt er door middel van een stempelbeschik-
king medegedeeld, "dat met ingang van de datum van toepassing van de normen van 1992
voorts geldt, dat, indien de pachter ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet
(stb. 1991, 444) geen pachtersomslag is verschuldigd, dat de pachtprijs kan worden vermeer
derd met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vast
gesteld". Onduidelijkheid ook hier troef, want het "kan" en hoeft dus niet en de maximaal
50% kan dus ook 0% zijn. Eén en ander wordt aan partijen overgelaten.
Ons advies is het volgende: Gezien de vele onduidelijkheden, kunt u het beste nog even wach
ten met een pachtprijsaanpassing, voor zover mogelijk, alsmede met een eventuele doorbere
kening van de waterschapslasten, totdat hier meer duidelijkheid over bestaat. Zodra in
hoogste instantie de uitspraak van de rechter bekend is, zult u hierover nader worden geïnfor
meerd. Als verpachter hoeft u niet bang te zijn, dat u uw rechten op verhoging van de pacht
prijs verliest. Immers tot 14 oktober 1993 bestaat de mogelijkheid via een verzoek op grond
van artikel 19 lid 1, deel b, herziening van de pachtprijs te vragen. Uw rechten zijn dus voorlo
pig nog gewaarborgd en u hoeft geen kosten te maken om uw gelijk te krijgen.
Pachterslasten
Hierna volgt een analyse van de wijzigingen van het pachtnormenbesluit 1977, waaruit moge
blijken, dat de minister de pachter op zijn minst zonder een eventuele doorberekening al teveel
waterschapslasten laat betalen.
Pachtnormen Zeeklei
29-9-1997: Pachtnormenbesluit 1977
19-9-1980: 1e wijziging pachtnormenbesluit '77: een
verhoging met 4%. Gebaseerd op vol
gende overweging: fictief bedrag water
schapslasten (ongezuiverd) 204,8 miljard:
2 miljoen ha f 102,40 per ha. Water
schapsomslag f 13,— per ha ofwel
5% stijging. Desondanks stijging normen
van 4%.
Bron: Toelichting van de wijziging van
het pachtnormenbesluit '77
16-9-1983: 2e wijziging pachtnormenbesluit '77. Re
den van verhoging is stijging van onge
bouwd eigenaarslasten (vnl.
waterschapslasten) over de laatste drie
jaar met 22%. Stijging normen met
10%.
Bron: Toelichting van de wijziging van
het pachtnormenbesluit '77
23-9-1986: 3e wijziging pachtnormenbesluit '77.
Reden van verhoging:
a. stijging waterschapslasten 4,2%
incl. inflatie??
b. de stijging onder a. was relatief klein,
dus ruimte voor rendementsverbetering
voor eigenaren. Stijging normen met
10%.
Bron: Toelichting van de wijziging van
het pachtnormenbesluit '77
15-6-1990: 4e wijziging pachtnormenbesluit '77. Re
den van verhoging is vnl. gelegen in stij
ging van de waterschapslasten. Stijging
normen met 4% van de basispacht.
Bron: Toelichting van de wijziging van
het pachtnormenbesluit '77
Basis Ontsl. Waterhh. Verkav.
470 60 80 90
490
65
85
95
540
70
105
110
595
65
115
110
620
65
115
110
Conclusie: Stijging van de basispacht is van
Stijging van de externe
productiefactoren is van
De totale stijging bedraagt derhalve per ha
f 470 naar f 620 f 150 32%
f 230 naar f 290 f 60 26%
f 210,-
Gebaseerd voornamelijk op de stijging van de waterschapslasten is deze stijging dus al veel
hoger dan het bedrag dat een verpachter aan waterschapslasten moet betalen.
Overigens is het Pachtnormenbesluit 1977 op zijn beurt weer een wijziging van het Pachtnor
menbesluit 1967, dat in de berekening van de pachtnormen ook een deel als vergoeding voor
de waterschapslasten verdisconteerde.
De 5e wijziging van het pachtnormenbesluit 1977 was veel ingrijpender en ondoorzichtelijker,
doordat het oude systeem van berekenen losgelaten zou worden, en er een nieuw systeem
gehanteerd werd. Namelijk:
Basispacht maximaal f 910,—
Aftrek maximaal f 265,—
Ofschoon het voor iedereen duidelijk is, dat het bedrag van f 265,— afgeleid is van de som
van de externe produktiefactoren van 1990, nl.: 65 115 110, wordt er door de deskundi
gen gesteld dat dit toevallig is. Ook zal het toch iedereen duidelijk zijn, dat het bedrag van
f 910,— afgeleid is van de som van de maximale basispacht en de externe produktiefactoren
van 1990, nl. f 620 f 65 115 f 110 f 910.
Op dit ogenblik taxeert de grondkamer echter eerst op de oude wijze en rekent een en ander
terug naar de nieuwe situatie.
Een voorbeeld hiertoe vindt u hieronder.
Taxatienormen 1990 (zeeklei)
Basispacht f 500
Ontsluiting f 30
Waterhuishouding f 60
Verkaveling f 70
Totale pachtprijs f 660 per ha
Procentuele verhoging normen zeeklei is in 1992 0%.
De basispachtwaarde is f 120,— onder de hoogste toelaatbare pachtprijs f 620-f 500), zo
dat ook de nieuwe basispachtwaarde 120 lager zal zijn dan de hoogst toelaatbare pachtprijs
(zie vorig staatje, laatste kolommen). Dus f 910 - f 120 f 790!!
De ontsluiting verschilt: 65 - 30 f 35
De waterhuishouding 115 - 60 f 55
De verkaveling 110 - 70 f 40
Totaal verschil derhalve f 130 per ha
De pachtprijs wordt derhalve volgens de nieuwe berekening Basispacht f 790,— min aftrek
externe produktiefactoren f 130,— f 660,—.
In provincies met zandgronden en/of rivierklei is de berekening als volgt:
Basispacht f 400
Ontsluiting f 30
Waterhuishouding f 60
Verkaveling f 70
Totale pachtprijs f 560 per ha
Procentuele verhoging is maximaal 15%!!
Pachtprijs berekening derhalve 560 x 15% is rond f 640,— per ha.
Berekening volgens het nieuwe systeem levert op: Basispachtwaarde zal zijn f 820 maxi
mum voor zand/rivierklei) - 15% x 65 (het verschil tussen 400 en maximum bp 465 in 1990)
een bedrag van rond f 745,—.
De verschillen tussen de diverse externe productiefactoren zijn ook iets anders dan bij zeeklei
omdat voor verkaveling de maximale toeslag in 1990 voor zand- en rivierkleigronden verschil
de met die van de zeeklei. Het maximum was namelijk f 70 hetgeen gelijk is aan ons voor
beeld. Derhalve zijn de verschillen 35 55 0 f 90. Ook deze worden met 15%
verhoogd: f 105,—. Derhalve volgens nieuwe systeem f 745 minus aftrek f 105 f 640,—
per ha.
Zoals u ziet is het behoorlijk ingewikkeld. Te hopen is derhalve dat de minister op zijn schreden
terugkeert en zowel in het belang van de verpachter als van de pachter een systeem hanteert,
dat eindelijk eens duidelijk zal zijn voor partijen. Immers nu is onduidelijkheid troef en de enige
die hiervan kan profiteren is hij die zijn diensten verleent in de oplossing van de geschillen mid
dels procedures en adviezen. Dit kan toch niet de bedoeling zijn. U kunt uw geld wel beter
besteden in deze tijden!!
Daarom nogmaals ons advies:
WACHT EVEN. HEB GEDULD EN BESPAAR DUS GELD!!!
Grond-, Pacht- en Taxatiebureau, J. van Nispen.
Er heerst veel onduidelijkheid over het eventueel doorberekenen van de water
schapslasten in de pachtprijs
Een publikatie in het tijdschrift Agrarisch Recht van onteigeningsdeskundige ing. Jan Tolner
uit Baarn over de 50/50 verdeling van het melkquotum bij het einde van de pacht heeft in
juridische en in boerenkringen veel aandacht gekregen. Tolner heeft een systeem ontwikkeld
met behulp waarvan kan worden berekend hoe de werkelijke verhouding is tussen de bijdrage
van pachter en verpachter aan het ontwikkelen en instandhouden van het melkquotum, de
zogenaamde factorkostenmethode. Op grond daarvan komt pachters een aanzienlijk groter
deel van het melkquotum toe dan de helft. Het verschil moet bij de verdeling van het quotum
bij einde pacht tot uitdrukking komen, meent hij. De huidige fifty/fifty methode is niet eerlijk.
De onteigeningsdeskundige is gaan berekenen wat pachter en verpachter elk met hun arbeid,
kapitaal, vee en grond hebben bijgedragen aan.het melkquotum. Voor los land komt hij tot
een verhouding van 80% voor de pachter en hooguit 20% voor de verpachter en bij hoeve's
is de verhouding ongeveer 72,5% tegen 27,5%. Die verhouding zou toegepast moeten wor
den bij de verdeling van het melkquotum.
De Bond van Landpachters en Eigen Grondgebruikers (BLHB) vindt de visie van Tolner interes
sant. "Het verhaal pakt gunstig uit voor de pachters, zegt sekretaris B. Kingma desgevraagd.
De voorzitter van de Nederlandse Vereniging voor de Landelijke Eigendom (NVLE) jhr. mr. J.D.
van Karnebeek vindt het principa 50-50 daarentegen goed denkbaar en rechtvaardig. "We
moeten proberen hier de gulden middenweg te bewandelen. In de praktijk heeft de veehouder
weliswaar jarenlang hard gewerkt maar hij heeft ook flink verdiend. Daar staat tegenover dat
de verpachter als goedkoopste kapitaalverschaffer in Nederland jarenlang genoegen heeft ge
nomen met een laag tot zeer laag rendement. Waarom mag de verpachter nu het beter gaat
dan niet ook eens mee profiteren?"
(J.W.)
