Voorkeursrecht pacht niet aantasten
Streven naar uniforme Europese
pachtwet lijkt onbegaanbare weg
KNLC
kommentaar
De koelkast voor
Fagoed-pacht
Internationaal pachtseminar "Euro Agrilaw"
Onder de titel 'Overdracht verpachte
grond tussen beleggers onderling'
wist J. Wierenga in het ZLM-blad
van 4 mei jl. te vertellen dat het
Landbouwschap van mening is dat
er een regeling zou kunnen worden
opgesteld die het mogelijk maakt dat
beleggers onderling grond aan el
kaar kunnen overdragen, zonder dat
de pachter van zijn voorkeursrecht
gebruik mag maken. Dit bericht
geeft mij aanleiding tot het maken
van enkele kritische opmerkingen.
De indruk dat het hierbij gaat om
een mening, dus door de landbouw
organisaties ondersteund stand
punt, lijkt mij onjuist. Het is slechts
een gedachte, die in de diskussie in
de Kommissie Grondgebruik naar
voren gekomen is en waarover nog
nader overleg zal plaatsvinden. Het
bestuur van het Landbouwschap
heeft nog geen enkel advies in deze
richting gekregen, laat staan dat ze
zich daarover heeft uitgesproken.
Het zou mij ook zeer verbazen, wan
neer het Landbouwschap een derge
lijk vrij ingrijpend voorstel zou
overnemen zonder een intensieve
diskussie binnen de organisaties.
Er is trouwens naar mijn oordeel
ook geen enkele aanleiding voor om
een dergelijk voorstel te overwegen.
Althans het probleem, dat in de
kommissie aan de orde was, zeker
niet. Het ging namelijk om de toe
passing van de boeteclausule, die
Domeinen hanteert, wanneer de
pachter het eigendom van de ge
pachte of in erfpacht gekregen
grond overneemt tegen de gepachte
waarde.
Wat was het geval. Boer A koopt
zijn pachtgrond van zijn verpachter,
de Dienst der Domeinen. Hij betaalt*
voor deze grond 60 procent van de
vrije waarde. Domeinen hanteert bij
verkoop van zijn grond aan de pach
ter de voorwaarde, dat deze de
grond binnen een bepaald aantal ja
ren (15 jaar) niet aan een derde mag
doorverkopen. Gebeurt dit toch,
dan is de voormalige pachter een
boete verschuldigd aan Domeinen.
Deze bepaling staat in het koopkon-
trakt. Boer A is hiermee akkoord ge
gaan, want hij heeft het kontrakt
ondertekend en de koop is door
gegaan.
Boer A verkoopt de grond echter
toch door aan Fagoed onder het be
ding, dat hij de grond in erfpacht
kan krijgen. Hij krijgt van Fagoed
hetzelfde bedrag als hij aan Domei
nen heeft betaald, 60 procent van de
verkeerswaarde. Nu staat Domeinen
op de stoep om de boete op te eisen.
Immers afspraak is afspraak. De
grond is doorverkocht en volgens
het door boer A zelf getekende kon
trakt heeft Domeinen nu recht op
het innen van de boete ter grootte
van 40 procent van de vrije waarde.
Terecht komt de ZLM (de zaak
speelde zich af in Zeeland) tegen de
ze gang van zaken in het verweer.
Immers Domeinen hanteert de boe
teclausule om te verhinderen, dat de
pachter de grond doorverkoopt te
gen de vrije waarde en daarmee een
in haar ogen onredelijke vermogens
winst in zijn zak steekt. In dit geval
is daarvan echter helemaal geen
sprake. Boer A behoudt de gebuiks-
waarde van de grond, hij verkoopt
het eigendomsrecht tegen dezelfde
prijs. Van winst is geen sprake. Inte
gendeel. Hij betaalt nu jaarlijks aan
zienlijk meer dan bij reguliere pacht.
De kern van de zaak is, dat de boete
clausule, die Domeinen hanteert,
niet betrekking heeft op de aan
koopprijs van de gepachte grond en
de verkoopprijs bij doorverkoop
van die grond, maar op het verschil
van de aankoopprijs en de vrije ver
keerswaarde op het moment van
aankoop.
Met andere woorden, niet de vraag
hoeveel winst de pachter maakt bij
doorverkoop van de door hem aan
gekochte pachtgrond is bepalend,
maar het enkele feit dat de pachter
de gekochte pachtgrond heeft door
verkocht binnen 15 jaar na
aankoop.
En dat lijkt mij volstrekt onjuist en
in strijd met de bedoeling van de re
geling. Het betekent tevens een zeer
aanzienlijk risiko voor de pachters,
die reeds van Domeinen grond ge
kocht hebben of dit nog in overwe
ging hebben. Immers als zij in pro
blemen komen en bij onvoldoende
likwiditeit gedwongen hun aange
kochte grond geheel of gedeeltelijk
te verkopen onder behoud van pacht
of erfpacht, staat Domeinen op de
stoep om alsnog de boete te inkasse-
ren, ook al zou de verkoopprijs van
de grond lager zijn dan de prijs,
waartegen de grond indertijd was
aangekocht.
Het lijkt daarom noodzakelijk de
Op korte termijn zouden voor de instandhouding van het instituut
pacht o.m. de volgende wijzigingen in Pachtwet en pachtnormen-
besluit kunnen worden aangebracht: sta pachtoverneming niet alleen
aan pachterszijde maar ook bij beleggers onderling toe. Beperk de
wachttijd tot 2 jaar, versoepel het voorkeursrecht, beperk bedrijfs
overname tot levenskrachtige bedrijven, biedt meer mogelijkheden
voor losse pacht, verlaag de vermogensbelasting op landelijk eigen
dom, pas het fiskaal regiem aan op het punt 'verpachte waarde' en
vervang dit door '60®7o van de verkeerswaarde'. Deze suggesties ten
gunste van pacht en ter vergroting van het pachtareaal waren onder
werp van diskussie op een internationaal pachtseminar "Euro Agri
law" dat 2 en 3 mei jl. plaatsvond op Lauswolt in het Friese
Beetsterzwaag.
Een andere suggestie was om een
koopprijsbeheersing van de grond in
te stellen. Wat dit laatste betreft wa
ren de aanwezigen het snel eens: po
litiek gezien heeft deze optie geen
schijn van kans. De mogelijkheden
tot verbetering van de pachtsituatie
moeten dus worden gezocht bij een
versoepeling van het pacht- en fis-
kaal regiem.
Op initiatief van de "Stichting Raad
voor Agrarisch Vastgoed" boog een
dertigtal vertegenwoordigers van
landeigenaren, pachters, rent
meesters, hoogleraren agrarisch
recht, juristen en beleidsmedewer
kers van verschillende ministeries en
het Landbouwschap zich op het
landgoed Lauswolt over de pachtsi
tuatie in de ons omringende landen
en in het bijzonder over de proble
men met de pacht in eigen land. De
pachtwetgeving (en de praktische in
terpretatie ervan) is, aldus bleek, zo
gedifferentieerd per EG-land en
zelfs per regio en dient dermate uit
eenlopende politieke doelstellingen
dat het streven naar een unforme
Europese pachtwet een bijna onbe
gaanbare weg lijkt. Verder is de be
voegdheid van de Gemeenschap om
zich met de Pachtwet in de verschil
lende lidstaten te bemoeien diskuta-
bel. De juiste weg is dan ook voor
alsnog om de problemen met de
pacht op nationaal nivo op te lossen.
Een wat grotere vrijheid van pacht
wetgeving zou daartoe - voor de Ne
derlandse situatie althans - dienstig
kunnen zijn. Dat was de konklusie
na de eerste dag van het seminar dat
vooral de pacht in de verschillende
Vrijdag 18 mei 1990
EG-landen tot onderwerp had.
Vastgesteld werd dat Nederland met
Engeland in de EG de strengste wet
geving heeft op het gebied van de
pacht. In beide landen daalt ook het
pachtareaal en is een pachtdruk aan
wezig: een vrij groot verschil tussen
de grondprijs op de vrije markt en
die van verpachte grond.
Vanujt de verschillende disciplines
weragepoogd hiervoor verklaringen
aan te dragen. Landeigenaren me
nen o.m. dat de pachtprijs te laag is
terwijl er volgens pachters geen
ruimte is voor verhoging zeer zeker
niet in de akkerbouwsektor.
De diskussie spitste zich toe op een
aantal stellingen: De pachtprijzen
zouden een te sterke historische
grondslag hebben. Dit komt o.m.
tot uitdrukking in de pacht voor
zandgronden die in vergelijking met
kleigronden achtergebleven is. Ver
der is het direkte rendement dat met
name van belang is voor de kleine
partikuliere belegger zeer laag en
wordt er in tegenstelling tot wat de
pachtwet eist, geen rekening gehou
den met de werkelijke bedrijfsuit-
komsten. De pacht dient door de be
trokken partijen zakelijker te wor
den aangepakt; pacht is niet meer en
niet minder dan een van de elkaar in
de markt bekonkurrerende financie-
ringsvormen.
Smalle marges
Bij de behandeling van de verschil
lende stellingen en voorstellen ont
spon zich een levendige diskussie
over de pro's en contra's. Gaande-
minister van Financiën ervan te
overtuigen dat de boeteclausule
moet worden gewijzigd en ook voor
reeds in het verleden afgesloten
overeenkomsten anders moet wor
den toegepast. Het vormt nu een
strop om de nek van iedere onderne
mer, die op het aanbod van Domei
nen is ingegaan, zijn pachtgrond
heeft gekocht, maar bij onverwachte
financiële problemen alsnog door
zijn oude verpachter dreigt te wor
den gewurgd.
De suggestie dat Domeinen de ver
pachte grond zou moeten kunnen
verkopen met voorbijgaan van het
voorkeursrecht van de pachter tast
fundamenteel één van de hoekstenen
van het pachtrecht aan. Immers de
Pachtwet kent geen onderscheid tus
sen institutionele verpachters en par
tikuliere verpachters. Dat onder
scheid is ook erg moeilijk in regels
vast te leggen.
Het voorstel komt dan ook in feite
neer op het schrappen van het voor
keursrecht van de pachter. De sug
gestie is ook niet nodig. In een drie
partijen-overeenkomst zou de ver
pachter het eigendom van de grond
kunnen overdragen aan een door de
pachter aangewezen institutionele
belegger, waarbij de pachter de
grond blijft pachten en van het ge
bruikmaken van zijn voorkeursrecht
op koop afziet. Daarvoor is hele
maal geen wetswijziging nodig.
Ir. T. Wind
De suggestie om het voorkeursrecht
te wijzigen is niet alleen niet nodig,
maar ook bijzonder gevaarlijk. Juist
met het oog op de kontinuïteit van
de bedrijfsvoering is het voorkeurs
recht van de pachter indertijd apart
in de Pachtwet opgenomen. Het is
bepaald niet van enig gevaar ont
bloot, wanneer in de periode, waarin
van allerlei zijde het ministerie van
Financiën voorop voorstellen wor
den gelanceerd tot wijziging van de
Pachtwet en deregulering van het
pachtsysteem nu uitgerekend het ge
organiseerde bedrijfsleven zelf komt
met een suggestie tot schrapping van
het voorkeursrecht.
ir. T.T. Wind,
oud-sekretaris
kommissie Grondgebruik
Landbouwschap
weg werd bevestigd wat vooraf al
was gesteld: pacht is een fenomeen
met zoveel aspekten en raakvlakken
dat het aandragen van een eenduidi
ge oplossing voor de terugloop van
het areaal ervan op het seminar bui
ten de realiteit ligt. Naast de direkt
betrokken partijen spreekt namelijk
ook de politiek hier een groot woord
mee. De politiek zal, zo wordt ver
wacht, uiteindelijk slechts smalle
marges aangeven waarbinnen de
pachtwet kan worden gewijzigd.
Overeenstemming bestond er op het
seminar over het belang van pacht
als financieringsinstrument. De te
rugloop van het pachtareaal is een
slechte zaak want dit betekent het
opdrogen van een relatief goedkope
financieringsbron waaraan nu maar
ook in de toekomst veel behoefte is.
De komende struktuurveranderin-
gen in de agrarische sektor maken,
zo staat in de Struktuurnota Land
bouw, een zekere liberalisatie van de
pachtwet noodzakelijk. Met de gein-
troduceerde korte pacht en loop-
baanpacht worden grondflexibiliteit
en -mobiliteit mogelijk. Deze zijn
nodig voor de 'reizende teelten' van
aardappelen en bloembollen in het
kader van een ruimere vruchtwisse
ling. Daarmee wordt ook de weg
vrijgemaakt voor de produktie op
grote schaal van grondstoffen voor
de agro-industrie en voor verande
ringen van het grondgebruik die
door de markt, de ekologie en milieu
worden afgedwongen.
Deze eerste internationale uitwisse
ling van gedachten over de pacht
werd door alle deelnemende partijen
als zeer nuttig ervaren. Besloten
werd daarom een dergelijk seminar
in de toekomst jaarlijks te gaan
houden.
J. Wierenga
Verpakkingen multipack ijs
De ijsdivisie van Campina Melkunie
heeft nieuwe 'designs' voor haar
multipack ijs geïntroduceerd. De ijs
jes hebben voortaan de familienaam
Campina Pretijs. Het zogenoemde
take-home ijs en dan in het bijzon
der het multipack segment maakt
momenteel een enorme groei door.
Het gaat goed en slecht met het
beleggingsfonds Fagoed.
Goed omdat het een succesfor
mule blijkt te zijn. De vraag van
uit de landbouw naar Fagoed-
erfpacht is nog steeds groeiende.
Binnenkort zal het fonds de 100
miljoen belegd vermogen passe
ren. Hierdoor wordt ook een an
dere belangrijke doelstelling van
de initiatiefnemers van het fonds
gerealiseerd: meer geld van bui
ten de landbouw binnen sluizen.
Er verdwijnt nog steeds teveel
kapitaal uit de landbouw door de
terugloop van het pachtareaal.
Dit kapitaal was in grond vast
gelegd.
Het gaat wat minder succesvol
met het fonds aan de andere kant
van de aktiviteiten: het aantrek
ken van voldoende kapitaal van
institutionele beleggers.
Nu is dit nog geen reden voor
grote zorg. De huidige hoge
marktrente maakt andere beleg
gingen te zeer aantrekkelijk.
Fagoed is daarom op dit moment
voor beleggers een wat minder
aantrekkelijk alternatief. Ik heb
wel begrepen dat de institutionele
beleggers de Fagoed-belegging in
vergelijking met andere vast
goedbeleggingen zeer goed waar
deren. Als het fonds er ook nog
kans toe zou zien in de nabije
toekomst ter beurse te gaan,
wordt de belegging weer een
stukje aantrekkelijker; ook voor
de kleinere beleggers zoals som
mige partikuliere verpachters.
De Raad van Toezicht heeft on
langs besloten de canon met 1
te verhogen voor nieuwe kon
trakten, gelet op de hoge markt
rente. Het is te hopen dat de be
leggers positief zullen reageren
op dit besluit. Deze canonverho
ging was relatief zeer fors, maar
waarschijnlijk onontkoombaar.
Toch lijkt het mij verstandig om
geen wiebeltax van de canon te
maken. Fagoed kan de canon
voor nieuwe kontrakten twee
keer per jaar aanpassen.
Dit vraagt wel zorgvuldigheid:
uiteindelijk wordt het canonper
centage daarna voor de gehele
kontraktduur vastgelegd en
wordt de canon elke drie jaar
herzien op basis van de inflatie
en pachtprijzen.
Vorig jaar hield ik hier een warm
pleidooi voor Fagoed-erfpacht.
De Stichting Fagoed vond het
een goed idee om dit voorstel
door een aantal deskundigen na
der te laten bestuderen. De toen
ingestelde werkgroep is nu klaar
met zijn rapport. Het Bestuur
van de stichting heeft inmiddels
de konklusies van de werkgroep
overgenomen.
Konklusie: het zit er helaas niet
in. Het aanvangsrendement van
pacht is veel te laag en het totaal
rendement is alleen aantrekkelijk
te maken als er veel grond in
pacht wordt uitgegeven. Dan valt
er regelmatig wat extra 's te incas
seren als de grond vrij van pacht
komt doordat er geen opvolger
aanwezig is.
Het totaal rendement wordt dan
opgepoetst doordat de pachtdruk
ten gelde kan worden gemaakt:
het verschil tussen de vrije en de
verpachte waarde valt vrij.
Dit is alleen aantrekkelijk als het
fonds zou beschikken over een
grote portefeuille pachtgrond of
zou investeren in bedrijven zon
der opvolger in het vooruitzicht.
Dit laatste is volstrekt ondenk
baar, want het beleid is en blijft
gericht op het motto: Fagoed-
boeren zijn goede boeren.
Al met al moet ik erkennen dat
het er onder de huidige pachtwet
niet inzit. De Fagoed-
pachtkonstruktie is nog steeds
aantrekkelijk omdat het de
rechtstreekse band tussen kapi
taalverschaffer en grondgebrui
ker doorbreekt.
Het moet echter wel voldoende
rendement opleveren, ook in het
begin. Het is duidelijk dat er in
deze tijd weinig beleggers bereid
zullen zijn hun kapitaal hiervoor
ter beschikking te stellen. Er zijn
betere alternatieven.
Gelukkig blijft Fagoed-erf pacht
nog steeds 'het alternatief erbij'.
Jan Brinkman
