Risico spreiden is geboden
Financiering landbouwgrond op het akkerbouwbedrijf - Deel 4.
1)
2°7o
Verloop jaarkosten (grondprijs ƒ30.000)
c
i
a
•Verloop Jaarkosten (grondprijs ƒ30.000)
1
55
In het eerste artikel in deze mini
serie "Financiering van land
bouwgrond" is gesteld dat be-
drijfsvergroting kan leiden tot
een beter bedrijfsresultaat. Dit
geldt echter alleen indien de vaste
kosten per hectare door de ver
groting ook werkelijk dalen. De
ze daling van de vaste kosten kan
zitten in een betere benutting van
arbeid, mechanisatie en andere
bedrijfsmiddelen, maar ook in de
wijze van financiering van de
grond.
Of bedrijfsvergroting al of niet ge
wenst is hangt sterk af van de andere
mogelijkheden om het inkomen op
peil te houden of zelfs te verbeteren.
Belangrijk in deze is ook om de zaak
goed door te rekenen en toe te snij
den op de individuele bedrijfssitua
tie. Het voorbeeldbedrijf uit de
voorgaande artikelen moet daarom
ook alleen beschouwd worden louter
ter verduidelijking van de mogelijk
heden. In dit artikel zal daarom
vooral ingegaan worden op conclu
sies in algemene zin over de drie fi-
nancieringsvormen. Daarbij zal het
voorbeeld wederom alleen dienen als
hulp bij de uitleg.
Hypotheek
De hypotheek-financieringsvorm,
welke diverse varianten kent, is de
meest bekende. Een groot voordeel
van deze vorm is dat aflossingen ei
gen vermogen worden. Bij de
lineaire-hypotheek dalen de lasten
doordat er afgelost wordt. Een onze
kere factor bij financiering van land
bouwgrond via een hypotheek zijn
de rentewijzigingen bij verlening van
de hypotheek. Stijgt de rente in de
tijd dan worden de lasten zwaarder;
daalt deze, worden ze lichter. Daar
naast ligt de prijs die betaald moet
worden voor hypotheek de eerste ja
ren beduidend hoger dan de prijs
voor pacht en erfpacht zoals aange
geven via een belegger. (Zie grafiek
1) Dit hangt echter wel sterk af van
de rente-, pacht- en gezinsuitgaven
wijzigingen.
Voorbeeld:
De grond kost 30.000,/per hec
tare. De hypotheeklasten in het eer
ste jaar bedragen 7°7o rente 3%
aflossing 10% van 30.000,
3000,Daar aan toegevoegd de
waterschapslasten a 150,bete
kent totaal 3150,per hectare.
Grafiek 1:
Verloop van de uitgaven in de jaren
per financieringsvorm. Uitgaande
dat de rente gelijk blijft en de pacht
en de gezinsconsumptie-index nul
zijn.
Erfpacht
Erfpacht via de "FAGOED"-
constructie is zeker de eerste jaren
goedkoper dan financiering via een
hypotheek. Of de continuïteit van
het bedrijf echter gewaarborgd is
hangt af van diverse factoren.
Op midden lange termijn, 27 tot 39
jaar, is vooral de canonstijging hier
voor van belang. Deze canonstijging
is weer afhankelijk van de stijging
van de pacht en de gezinsuitgaven.
De besprekingen betreffende de wij
ziging van de pachtwet zijn in deze
dus een onzekere factor. De
gezinsuitgaven-index wordt vooral
sterk bepaald door de inflatie. Wan
neer echter de inflatie groot is zullen
de opbrengstprijzen van landbouw-
produkten ook moeten stijgen.
Wanneer dit niet het geval is dan
leidt elk financieringssysteem uitein
delijk tot faillissement. De kosten
stijgen dan immers en de opbrengst-
prijzen doen dit niet.
Grafiek 2:
Verloop van de uitgaven in de jaren
per financieringsvorm. Uitgaande
dat de rente gelijk blijft en de pacht
en de gezinsconsumptie-index stij
gen met 5°7o per jaar.
Op langere termijn, meer dan 39
jaar, wordt de continuïteit van het
bedrijf bij deze financieringsvorm
vooral bepaald door het al of niet te
rug kunnen kopen van de grond. Of
het bedrijf de grond terug kaïf kopen
hangt af van:
a) de canonstijging.
b) de vrije waarde van vervangende
grond
c) hoe gaat het bedrijf om met de
prive-uitgaven
d) hoe goed kan men met geld
omgaan
a) "De canonstijging in relatie tot
het terugkooprecht"
De terugkoopprijs is gebaseerd op
de canon in het jaar van terugkopen.
Het voorbeeldbedrijf had per 1988
verkocht voor 22.400,/per hec
tare. De daarbij behorende canon
bedroeg 1010,per hectare voor
een 27-jarig contract. De terugkoop
prijs na respectievelijk 12, 24 en 27
jaar bedraagt bij een canonstijging
van 1, 2 en 5% het volgende:
(zie overzicht 1)
Duidelijk blijkt dat naarmate de ca
non gemiddeld sneller stijgt de te
rugkoopprijs hoger is.
b) "De vrije waarde van vervangen
de grond"
Wanneer de berekende terugkoop
prijs door FAGOED hoger is dan de
vrije waarde waarvoor grond in de
naaste omgeving te koop is dient de
vraag zich aan of voor de berekende
prijs wel teruggekocht moet worden.
Immers in de omgeving is vergelijk
bare grond te koop voor een lagere
prijs. Met FAGOED kunt u moge
lijk dan overeenkomen om voor de
dan geldende vrije waarde terug te
kopen. Is de vrije waarde hoger dan
de berekende terugkoopprijs dan
moet u altijd terugkopen voor de be
rekende prijs en eventueel daarna
doorverkopen.
c) "Wat gebeurt er met de prive-
uitgaven als de bedrijfsresultaten be
ter worden"
Om terug te kunnen kopen zal het
bedrijfsresultaat positief moeten
zijn. Dit resultaat zal gebruikt moe
ten worden om straks terug te kun
nen kopen. Stijgen echter de privé-
uitgaven sterk door het verbeterde
bedrijfsresultaat dan kan de reserve
ring voor terugkoop wel eens in de
knel komen. Een risico wat beslist
niet onderschat moet worden.
d) "Hoe goed kan men met geld
omgaan"
Wanneer door de transactie het be
drijfsresultaat beter wordt zal dit ge
bruikt kunnen worden om te reser
veren voor terugkoop. Aangezien we
praten over terugkopen na 12, 24, of
27 jaar in het voorbeeld is het zaak
dat het gereserveerde geld een goed
rendement oplevert. Dit is met name
afhankelijk van hoe goed iemand
met geld om kan gaan. De één zal
misschien wel een netto-rendement
van 5°7o weten te halen terwijl de an
der niet verder komt dan nauwelijks
1%. Hierbij wil ik nog het volgende
onder uw aandacht brengen. Zoals
aangegeven hangt de terugkoopprijs
o.a. ook af van de prijs van vervan
gende grond. Mogelijk doet u er ver
standig aan wanneer het bedrijfsre
sultaat positief is dit geld te investe
ren in extra aan te kopen grond.
Wanneer dan de grondprijzen sterk
gaan stijgen kunt u deze grond op
het moment van terugkopen bij FA
GOED verkopen. Met de opbrengst
hiervan financiert u geheel of gedeel
telijk de terugkoop. In dit geval be
hoeft u na 27 jaar niet net zoveel
grond verworven te hebben als u te
rug wilt kopen. Wanneer de grond
prijs daalt dan moet u wel gedurende
de looptijd van het contract net zo
veel grond verworven hebben uit de
besparingen als u terug wilt kopen.
Een voordeel van een erfpachts-
contructie is nog dat het erfpachts-
recht kan dienen als onderpand voor
leningen.
De continuïteit bij de AMEV erf-
pachfscontructie hangt op midden
lange termijn (26 jaar) ook af van de
indexen zoals eerder genoemd. Op
de langere termijn hangt dit af of u
met hen een verlengingsafspraak
kunt maken en tegen welke condities
deze verlengingsmogelijkheid u ge
boden wordt. Lukt dit niet dan bent
u de grond dus na 26 jaar kwijt.
Tracht dus vooraf hierover afspra
ken te maken.
Of u al of niet terug moet kunnen
kopen of het contract moeten kun
nen verlengen hangt van diverse
wensen en factoren af. Eén daarvan
is natuurlijk of er opvolging voor
het bedrijf is.
Pacht
Pacht via de AMEV constructie lijkt
in de loop van de jaren de goed
koopste financieringsvorm te zijn.
Dit hangt echter wel sterk af van de
vastgestelde pachtprijd door de
grondkamer eii de vrije waarde van
de grond bij verkoop van de beleg
ger. Wanneer deze vrije waarde
hoog is en de vastgestelde pachtprijs
gelijk blijft dat moet er een groter
deel van de grond zelf gefinancierd
worden. De verpachter blijft dan de
in dit voorbeeld gehanteerde
ƒ17.000,uitbetalen. In het begin is
pacht dan duurder als erfpacht, later
is het weer goedkoper-doordat er
dan een aanzienlijk deel van de le
ning is afgelost. Pacht biedt gegeven
de huidige pachtwet continuiiteit
voor het bedrijf op langere termijn.
De besprekingen die gaande zijn
over deze pachtwet kunnen mis
schien wel roet in het eten gooien.
Een groot probleem van deze finan
cieringsvorm is het verkrijgen van le
ningen. Wanneer het bedrijf volledig
gepacht is er weinig onderpand
waarop leningen verstrekt kunnen
worden. Vooral bij uitbreidingsin
vesteringen e.d. kan dit een essentië
le rol spelen. In het voorbeeld be
drijf blijkt dit probleem zich ook al
voor te doen. Zoals U kunt zien in
tabel 1 zijn er na de transactie met de
belegger diverse nieuwe leningen met
een kortere looptijd. Dit komt door
dat in het bedrijf nu de gebouwen en
de mechanisatie dienen als onder
pand. Wanneer deze financierings
vorm wordt gekozen en het bedrijfs
resultaat stijgt dienen ook hier de
privé-uitgaven in de gaten gehouden
te worden. Er behoeft niet gereser
veerd te worden voor terugkoop of
verlenging van het erfpachtscon
tract, maar zoals gezegd zullen de
besparingen vooral nodig zijn om in
vesteringen te financieren. Bij de be
oordeling van dit systeem in het
voorbeeld moet ook bedacht worden
dat na 12 jaar, het grote fiscale voor
deel van ongeveer 25.000,per
jaar vervalt. Dan is namelijk het ge
hele geleden vermogensverlies afge
trokken van de belasting.
Eindconclusie
In de afgelopen vier artikelen is ge
tracht de drie financieringsvormen
aan de hand van een voorbeeldbe
drijf toe te lichten. De lezer dient
zich te realiseren dat het om eèn
voorbeeldbedrijf gaat wat op het
scherpst van de snede is berekend.
Tussen de uitersten die berekend en
behandeld zijn ligt een wereld van
mogelijke constructies. In het voor
beeld had de ondernemer natuurlijk
ook alleen de extra grond via een be
legger kunnen financieren zonder
het huidige eigendom mee te verko
pen. Aangezien alle vormen van fi
nanciering zekere, maar ook onzeke
re factoren kennen is het advies dan
ook spreid het risico en maak ge
bruik van alle mogelijkheden toege
spitst op uw bedrijf. Wanneer u op
één paard wedt kunt u veel winnen
maar ook veel verliezen. Of bedrijfs
vergroting een oplossing voor uw be
drijf is, is moeilijk aan te geven.
Bent u van plan land aan te kopen
overweeg dan de verschillende mo
gelijkheden en laat ze doorrekenen.
Bedenk dat "Financiering van land
bouwgrond maatwerk is". Maak ge
bruik van deskundigen die u bij kun
nen staan bij dit soort ingrijpende
beslissingen. Te denken valt hierbij
aan een accountant, een sociaal eco
nomisch voorlichter en natuurlijk
uw voorlichter van het Consulent
schap en straks de Dienst Landbouw
Voorlichting.
CAT -Barendrecht
ing. A.N. Vroegindeweij
Overzicht 1
CANONSTIJGING
1%
5%
na 12 jaar
25300
28400
40300
na 24 jaar
28500
36100
72400
na 27 jaar
29400
38300
83800
Grafiek 1
(pocNkxJex BK 9«zkidrad«* BK)
3
E
IB -
•ia -
I.B -
UVPACWT
35 40 49
- JAREN HA TRANSACTIE
PACHT
Grafiek 2
(pochllndoK -- 0 ^ozlnnlndox O)
Terug kopen bij
33 Jarig contract.
Htpotmeex
30 33 AO 49
- JAREN NA TRANSACTIE
O PACIfT
Tabel 1
OPBRENGSTEN
Wintertarwe
Cons.-aard. (naart)
Cons.-aard. (veldsg.)
Suikerbieten
Spruiten (aapt. art)
TOTAAL
KOSTEN
Beaeat/gewaab/zaal
Pacht
Erfpacht
Eigendon
Grond waterschap
Draln/erf/groen
Gebouwen
Mechanisatie
Algeaene kosten
ARBEIDSOPBRENCST
berekende rente
- betaalde rente
- gezinsuitgaven, bel.
preales
BESPARINGEN
Afschrijvingen tot.
- Investeringen
- Aflossingen
L1QUIDITEITSONTW.
Bank
Eaallle
Rek. Courant
Veraogensverlies
HUIDIGE SITUATIE
20 HA AANKOOP
EXTRA HYPOTHEEK A 655.000
Uitbreiding Rek.
Courant aet 20.000
20 HA AANKOOP
A 32.000 ■- 040.000
i-40 HA «TR'OOP
A 22.400 - 896.000
1-40 HA ERKPACHT A 1010/HA
20 HA AANKOOP
A 32.000 640.000
f-40 HA VERKOOP
A 17.000 - 680.000
40 HA PACHT A 69S/HA
Bruto geld
20 ha 73.320
10 ha 88.000
7 ha 38.418
3 ha 48.375
30 ha
10 ha
5 ha
10,5 ha
4 .5 ha
Idea hypotheek
idea hypotheek
(A) 248.111
Bedrag
94.712
20 ha x 695 13.900
21 ha x 18.000 -
ƒ378.000 x 7* - 26.460
21 ha x 150 - 3.150
11.150
Rente/afachr./onderh22.725
64.502
9.400
365.717
Bedrag
139.668
20 ha 13.900
41 ha x 18.000 -
ƒ738.000 x 71» 51.660
41 ha x 150 6.150
16.050
22.725
66.302
10.600
365.717
139.668
20 ha 13.900
40 ha A 1.010 - 40.400
1 ha X 18.000 -
18.000x71 1.260
41 ha x 150 - 6.150
16.050
22.725
66.302
10.600
365.717
139.668
60 ha A 695 41.700
1 ha x 18.000 -
18.000x71 - 1.260
1 ha x 150 - 150
16.050
22.725
66302
10.600
(B) 245.999
(A) - (B) 2.122
57.128
36.000
33.900
327.055 317.055
38.662 j 48.662
84.850 i 33.190
83.250 - 31.300
35.800 - 39.950
298.455
67.262
34450
- 34.600
- 36.177
10.660
48.555
30.915
8.000
"/- 1.020
4.462
49.755
30.915
18.100
5.202
20.602
49.755
- 30.915
(aax. nog 5 Jaar) - 8.000
31.442
30935
49.755
- 30.915
- 24.050
25.725
Bedrag Rente Afloss.
Bedraf Rents Afloss.
Bedrag Rente Aflose.
Bedrag Rente Afloss.
250.000 7» 17.500 8.000
250.000 6* 15.000
50.000 7% 3.500
905.000 71 63.350 18.100
2S0.000 6% 15.000
70.000 7% 4.900
40.000 71 2.800 8.000 j
250.000 61 15.000
50.000 71 3.500
85.000 71 5.950 2.800
120.000 71 8.400 20.000
25.000 71 1.750 1.250
250.000 61 15.000
50.000 71 3.500
550.000 36.000 8.000
1.22S.000 83.250 18.100 340.000 21.300 8.000
530.000 34.600 24.050
0
Aankoopkosten 4.100 Verlies op grond tranap.
Verlies op grond transp.
18
Vrijdag 22 september 1989
