Erfpacht en recht
van opstal
over geld
en goed
Zijn ondernemers ambtenaren?
Aanbesteding Noordelijke
wegaansiuiting Oesterdam
Ontwerp streekplan
Zeeland ter inzage
Aardenburg met prioriteit op
Voorbereidingsschema 1988
Verschillen pacht en erfpacht
pacht
erfpacht
Wat is erfpacht? Waarop moet u
letten als u zo'n overeenkomst af
sluit? Welke fiskale aspekten zit
ten eraan vast?
Deze vragen en nog enkele ande
re zaken komen in dit artikel aan
de orde.
Erfpacht is een zakelijk recht, waar
bij de gebruiker het volle genot heeft
van het onroerend goed van de eige
naar, onder de verplichting een tegen
prestatie te betalen. De jaarlijkse
tegenprestatie is de canon. Wel moet
de erfpachter de waterschapslasten
betalen. Naast erfpacht voor het ge
hele bedrijf komt ook erfpacht voor
slechts erf of bouwperceel voor in ver
band met het bouwen van bedrijfsge
bouwen.
Overeenkomst
De wetsartikelen in het Burgerlijk
Wetboek bestaan bijna geheel uit aan
vullend recht. Dit houdt in dat de wet-
telijke bepalingen alleen van
toepassing zijn als partijen in de no
tariële akte er niet van afwijken.
Dwingend is slechts voorgeschreven
dat:
- de erfpachter jaarlijks een tegen
prestatie, canon genoemd, betaalt;
- het erfpachtrecht verkregen wordt
via inschrijving van de notariële akte
in de openbare registers.
Dit houdt in dat er bijna volledige
kontraktvrijheid is. De grondeigenaar
kan dus bepalen welke voorwaarden
hij in de toekomst wil opnemen.
Let o.a. op de duur van de overeen
komst. Voor een erfpachtovereen
komst is een periode van 26 jaar
noodzakelijk. Voor erfpachtovereen
komsten korter dan 26 jaar geldt de
pachtwet. Belangrijk m.n. bij een
26-jarige overeenkomst, afhankelijk
van de leeftijd erfpachter, is of er een
recht van verlenging is. Is er de mo
gelijkheid van in de plaatsstelling bij
bedrij fsopvolging?
In principe moet de erfpachter vol
gens de wet bij het einde van de over
eenkomst het perceel zonder
gebouwen opleveren. Dit wordt
meestal anders overeengekomen. Een
juiste vergoeding voor'de gebouwen
is noodzakelijk.
De hoogte van de canon varieert
sterk. De volgende waarden komen
o.a. voor: 1. koppeling aan de pacht
normen; 2. een bepaald percentage
van de waarde van de grond; 3. een
vrije canon. Bovendien is van belang,
de herziening van de canon, wanneer
die plaats vindt en hoe die wordt vast
gesteld.
Financiering
De financiering van bedrijfsgebouwen
op grond in erfpacht is minder een
voudig dan bij eigendom. De bank zal
meestal de erfpachtakte opvragen en
o.a. letten op: erfpachttermijn; ver
lengingsmogelijkheid erfpachtrecht;
vergoedingsrecht voor de gebouwen
bij einde of ontbinding" overeen
komst; mogelijkheid van vervreem
ding aan derden. Het is vooraf niet
te bepalen .hoeveel geld de bank ver
strekt op het erfpachtrecht. Dit is
vooral afhankelijk van de voor
waarden.
Inkomstenbelasting
Indien voor het erfpachtrecht wordt
betaald mag de waarde worden afge
schreven. Dit geldt niet bij altijd
durende erfpacht. De landbouw-
vrijstelling geldt evenals bij eigendom
voor waardeveranderingen van land
bouwgrond. Ook hier is sprake van
gelijkstelling met eigendom. Bij uit
gifte van erfpachtrecht door de staat,
voor niets, komt er een moeilijkheid
om de hoek kijken. Heeft het recht
bij de uitgifte al waarde, dan valt de
ze waarde niet onder de landbouw-
vrijstelling. Door de inspektie zijn in
de IJsselmeerpolders voor de jaren
van uitgifte beginwaarden vastgesteld
volgens de ver keer s waarde. Bij o ver-
Vrijdag 13 november 1987
dracht van erfpachtrecht geldt de ver-
keerswaarde. Bij overdracht aan
kinderen is de verpachte waarde ge
bruikelijk. Echter de ouder moet ook
dan afrekenen over de beginwaarde
bij uitgifte, die door de inspektie is
vastgesteld. Fiskaal kan dit voor de
ouder zeer nadelig zijn. Overdracht
via doorschuiven is ook mogelijk.
Ook als voor het erfpachtrecht be
taald wordt komt deze investering niet
in aanmerking voor W.I.R., omdat
het betrekking heeft op land
bouwgrond.
Vermogensbelasting
De rechtspraak heeft uitgemaakt dat
erfpachtrecht op landbouwgrond
waarde heeft. Voor de erfpachter/ge-
bruiker geldt voor de vermogensbe
lasting. overigens de waarde bij
voortgezette bedrijfsuitoefening
(m.a.w. de waarde in verpachte
staat). Duidelijk zal zijn dat hierbij
verschil wordt gemaakt tussen altijd
durende en tijdelijke erfpachtrechten.
De verpachte waarde erfpachtrecht
ligt lager dan de verpachte waarde
eigendom.
Successie- en schenkingsrechten
Ook voor de successie- en schenkings
rechten moet aan het erfpachtrecht
een waarde worden toegekend. Bij
voortgezette agrarische bedrijfsuit
oefening door kinderen wordt als
prijs voor landbouwgrond veelal de
verpachte waarde genomen. Het
"voordeel" dat de bedrijfsopvolger
hierdoor heeft is vrij van successie- en
schenkingsrecht. Dit geldt ook voor
erfpachtrecht. Bij een prijs die lager
ligt dan de verpachte waarde wordt
over het verschil schenkingsrecht
betaald.
Overdrachtsbelasting
Bij verkrijging van een onroerend
goed of erfpachtrecht is 6% over
drachtsbelasting van de waarde ver
schuldigd. Bij erfpachtrecht wordt de
waarde nog vermeerderd van de kon
tante waarde van de canon: bij altijd
durende erfpachtrechten: het 17-voud
van de canon; bij tijdelijke erfpach
trechten: de canon - volgens vaste
normen herleid - vermenigvuldigd met
het aantal jaren van de resterende
looptijd.
1.
persoonlijk recht
1.
zakelijk recht
2.
niet verkoopbaar
2.
wel verkoopbaar
3.
geen onderpandwaarde (hy
potheek)
3.
wel onderpandwaarde
4.
kan bij onderhandse akte
4.
moet bij notariële akte
5.
Pachtwet van toepassing
5.
overeenkomst minder dan 26
jaar.
Pachtwet wel van toepassing.
7.
vererft niet automatisch.
7.
vererft.
Belangrijke vrijstellingen van over
drachtsbelasting gelden bij: eerste uit
gifte door de staat; overdracht
(gehele) bedrijf door ouders aan kin
deren; aankoop van erfpachtrecht op
naburige gronden.
Voor de erfpachter is het noodzake
lijk eerst de overeenkomst goed te
bestuderen en na te gaan wat de ge
volgen van de voorwaarden zijn.
Vraag in twijfelgevallen b.v. advies
aan de S.E.V. Fiskaal zijn er veel ha
ken en ogen aan het erfpachtrecht.
Vraag advies aan uw boekhouder of
accountant.
Recht van opstal
Het recht van opstal lijkt veel op het
recht van erfpacht.
Het recht van opstal is geregeld in het
Burgerlijk Wetboek en moet bij no
tariële akte vastgelegd worden. De
verschillen tussen recht van opstal en
erfpacht liggen in de inhoud van het
recht, de jaarlijkse som aan de grond
eigenaar en in de vergoeding bij het
einde van de overeenkomst.
Voor het einde van het opstalrecht
mag de opstaller het gebouwde weer
wegnemen, mits hij de grond in de
oude toestand herstelt. Laat de
opstaller het gebouwde staan, dan
wordt bij het einde van het recht de
eigenaar van de grond ook eigenaar
van de gebouwen en eventuele ande
re werken en beplantingen.
De grondeigenaar is echter wettelijk
verplicht de waarde te vergoeden, ten
zij in de akte anders is bepaald. Het
recht is overdraagbaar en kan met hy
potheek worden bezwaard. Ook het
recht van opstal is aanvullend recht
en partijen hebben alle vrijheid over
de voorwaarden.
Iedere ondernemer heeft regelmatig
met belastingkontrole te maken. De
fiskus heeft immers vele kontrole-
organen die op gezette tijden de ad
ministratie aan een kontrole willen
onderwerpen. Ook andere kontrole-
instanties zoals die van de loontech-
nische dienst en die van de bedrijfs
vereniging willen regelmatig boeken
inzien.
Zoals het er nu naar uit ziet, zal on
dernemend Nederland in de toe
komst steeds vaker met een
kontrole-ambtenaar worden gekon-
fronteerd. Van meer dan één zijde
wordt namelijk beweerd dat de ster
ke groei van de belastingfraude me
de veroorzaakt wórdt door de zeer
lage kontrolefrekwentie. Doordat
ook de kontrolestrategie te voorspel
baar is geworden, is de 'pakkans'
veel te laag. Deze konstatering valt
zowel buien de belastingdienst als
ook daarbinnen te beluisteren. Een
nieuwe kontrolestrategie wordt ont
wikkeld. In het kader hiervan wordt
tevens gewerkt aan een wettelijke
aanscherping van de administratieve
verplichtingen voor ondernemers.
En naast de uitbreiding van de ver
plichtingen zelf, is het ook de bedoe
ling dat meerdere kategoriën
rechtspersonen de boeken voor de
fiskus gaan openen. Zo zullen onder
meer verenigingen, stichtingen en
banken verplicht worden, gegevens
aan de fiskus te verstrekken en inza
ge in hun administratie te geven ten
behoeve van de belastingheffing bij
derden. Ook een gewijzigde kontro
lestrategie hoort bij het nieuwe be
leid. In de aanpak van de onderzoe
ken moeten meer verrassing en vari
atie aanwezig zijn.
Onbezoldigd
Naast de kontrole-ambtenaren is
ook een groep onbezoldigden werk
zaam voor 's Rijksbelastingen. U als
ondernemer maakt deel uit van deze
groep.
Hebt u personeel in dienst dan volgt
u de administratieve voorschriften
voor bijvoorbeeld de loonbelasting
(LB) op. U bent op de hoogte van de
voortdurend wisselende percentages.
De problematiek rond de belaste en
onbelaste loongedeelten en de pre-
miegrenzen die onophoudelijk ge
wijzigd schijnen te moeten worden is
voor u gésneden koek. De ins en
outs van de mateloos ingewikkelde
en enorm gedetailleerde premiehef
fing van de volksverzekeringen zijn
voor u geen enkel probleem. Voor
iedere werknemer is bij u, een steeds
ingewikkelder wordende loonbe
lastingverklaring aanwezig, waarin
gegevens zijn opgenomen die voor
de LB relevant zijn. Als ondernemer
hebt u voor elk personeelslid een
loonstaat aangelegd. Aan het einde
van elk kalenderjaar maakt u een
verzamelloonstaat op en verstrekt
iedere werknemer een loonbelasting-
kaart, de zogenaamde jaaropgave.
Beide levert u keurig binnen een
maand na het einde van het jaar bij
de fiskus in. Voor het geval een
werknemer zijn naam, adres of
woonplaats niet aan u wenst te ver
strekken houdt u rekening met het
nieuwe hoge tarief van 40% (seizoe
narbeiders!). De praktijk van het ad-
ministreren van lonen onder de aan
duiding NN of onder een fantasie-
naam, "zoals A. Zwart komt bij u
niet voor. Dat u periodiek aangifte
doet en tijdig de loonbelasting en so
ciale premies afdraagt spreekt, on
danks de slechte resultaten in uw be
drijf en de slechte liquiditeitspositie,
vanzelf. U vindt het niet onbjllijk
dat u nog gestraft wordt met een
boete als bij een kontrole door een
bezoldigde kollega blijkt dat u uw
gratis verrichte diensten niet stipt
volgens voor u veelal onbegrijpelijke
regels hebt verricht. Ook de admi
nistratieve voorschriften m.b.t. de
omzetbelasting worden door u
nauwkeurig opgevolgd.
U ziet het, u onderneemt op diverse
markten. Toch is het goed u vanaf
deze plaats nog eens op uw verplich
tingen te wijzen. Het spreekt vanzelf
dat het voorgaande maar een kleine
opsomming is van de administratie
ve 'rompslomp' omdat ik u toch nog
enige nachtrust gun en u niet teveel
wil vermoeien met al die voorschrif
ten die door u niet zijn gewenst en
door anderen aan u zijn opgelegd.
Er moet toch nog enigë tijd beschik
baar voor u zijn om iets te onderne
men op een terrein waar u zich thuis-
voelt en waar u niet als onbezoldigd
ambtenaar werk moet verrichten.
J.J.C. Zegers
Het ontwerp streekplan Zeeland zal
ingaande 16 november 1987, gedu
rende een termijn van 2 maanden,
derhalve tot en met 15 januari 1988,
voor een ieder ter inzage liggen op de
provinciale griffie en op de sekreta-
rieën van de gemeenten, over wier
grondgebied het plan zich zal uit
strekken. Tevens zal het plan op de
meeste openbare bibliotheken, ge
vestigd in het streekplangebied, ter
inzage liggen voor belangstellenden.
Voorts zal het ontwerp kunnen wor
den aangevraagd bijjiet informatie
centrum provincie Zeeland.
Gedurende de bovengenoemde ter
mijn van 2 maanden kan een ieder
schriftelijk bezwaren tegen het ont
werp streekplan Zeeland indienen
bij de Provinciale Staten van
Zeeland.
De ingekomen bezwaren zullen ver
volgens door de provinciale planolo
gische dienst en door de provinciale
planologische kommissie worden
onderzocht.
Het ligt in de bedoeling het ontwerp
streekplan Zeeland in de statenver
gadering van juni 1988 te doen vast
stellen.
De provincie Zeeland heeft op 3 no
vember 1987 de aanleg van de aar-
denbaan voor de noordelijke wég-
aansluiting op de Oesterdam op
Tholen aanbesteed. Er waren 15 in
schrijvers. Laagste inschrijving was
van de Fa. Aarts en Uijtdewillegen
te Steenbergen voor een bedrag van
ƒ653.000,—. Met de werken zal nog
dit jaar worden begonnen.
De noordelijke wegaansiuiting op de
Oesterdam moet worden aangelegd
op een zeer slechte ondergrond,
waardoor sterk wisselende zettingen
worden verwacht, variërend van 20
cm tot meer dan 1 meter. Daarom
wordt vooruitlopend op het aanleg
gen van de verhardingen eerst de
aardenbaan gemaakt. Dat betekent
dat de wegsloten worden gegraven
en ter plaatse van de toekomstige
wegverharding een cunet waarin
zand wordt aangebracht, tot een
hoogte van ruim 1 meter boven de
toekomstige weghoogte. De zakkin
gen van de ondergrond worden zo
geforceerd tot stand gebracht. Als
na ongeveer 1 jaar de verwachte zet
tingen zijn opgetreden wordt het
overtollige zand weer weggehaald,
de verharding aangebracht en de
weg verder afgewerkt. Als alles vol
gens verwachting verloopt kan begin
1989 met het aanbrengen van de ver
hardingen worden begonnen, en kan
de noordelijke wegaansiuiting eind
1989 voor het verkeer worden open
gesteld.
Op het ontwerp-statenvoorstel voor
het Voorbereidingsschema Landin
richting 1988 zijn naast de 7 reeds in
voorbereiding zijnde ruilverkave-
lingsprojekten thans vier nieuwe ge
bieden toegevoegd. Twee daarvan,
Aardenburg en kuststrook West
Zeeuws-Vlaanderen, zijn opgeno
men met een integraal karakter (als
ruilverkaveling) op basis van de in
het Struktuurschema Landinrichting
toegekende prioriteit en de twee an
dere gebieden IJzendijke/Hoofd-
plaat en Stavenisse/St. Maartens
dijk met een administratief karakter
(in het ZLM-blad van de vorige
week werd abusievelijk vermeld dat
Hoofdplaat/IJzendijke als ruilver
kaveling is opgenomen en de kust
West Zeeuws-Vlaanderen als een
verkaveling met administratief ka
rakter).
Aan plaatsing van Aardenburg op
het Voorbereidingsschema 1988
dient volgens GS de hoogste urgentie
te worden toegekend. De in het ge
bied gewekte verwachtingen (Aar
denburg is tweemaal gepasseerd) als
ook de animo voor landinrich
tingsmaatregelen zijn hierbij belang
rijke argumenten. Voorts speelt een
rol dat veel grond uit het gebied
wordt gebruikt vanuit de omliggen
de gebieden met ruilverkaveling in
voorbereiding en omgekeerd. Om in
deze gevallen de toedeling te kunnen
verbeteren dient de voorbereiding
van de verschillende landinrichjings-
projekten niet te ver in de tijd uit el
kaar te lopen.
