Enkele gedachten over financieringsbronnen, erfpacht - pacht en eigendom voor grond in "de Landbouw" Een aanzet tot nadenken Geen vooropleiding? Toch een kursus volgen Tabel I Kosten bij het begin canon 4,5% van ƒ17.000 lening bank 7,5% van ƒ17.000 per ha publiekrechtelijke lasten 1) pachtprijs erfpacht ƒ765 ƒ200 pacht eigendom ƒ680 ƒ1.275 200 totaal kosten 965 ƒ680 1.475 De aflossing van de eigendomsgrond in 30 jaar dient te worden gezien als een verplichte besparing. 1) Hierbij is rekening gehouden met de publiekrechtelijke lasten bestaande uit polderlasten en ruilverkavelingslasten in het Zuid-Westen van het land. Tabel II Wat kosten deze financieringsmogelijkheden na 12 jaar bij een pacht- en een canonstijging van 8% elke 3 jaar, een gelijkblijvende rente, en een rentestij ging van 2% na 12 jaar. erfpacht pacht eigendom eigendom We nemen hiervoor de volgende uit gangspunten De waarde van de grond in vrije staat is ƒ42.000 per ha inkl. aankoop- kosten. De waarde, van de grond in verpachte staat is ƒ17.000 per ha in kl. aankoopkosten. De erfpachtsca non is 4/ide bankrente is 7,5% voor 12 jaar vast. De duur van het erfpachtsrecht is 30 jaar evenals de af lossingstermijn van de lening bij de bank van de eigendomsgrond. De aankoopkosten bestaan uit over drachtsbelasting, notariskosten en ka dastraal recht. Stel iemand kan van zijn verpachter de aan hem verpachte grond kopen. De verschillende mogelijkheden voor hem zijn weergegeven in tabel I. Gedachten - Pacht is een financieringsinstituut dat in de landbouw bij de grondfinan- ciering een zeer belangrijke funktie vervult. - Financiering door middel van erf pacht bij aankoop van verpachte grond ligt in het beginstadium wat de kosten betreft tussen eigendom en pacht in. - Bij de aangenomen stijging van ca non en rente kan eigendom bij aan koop verpachte grond na 12 jaar goedkoper zijn dan erfpacht, dit is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de pachtprijzen en de inflatie. - Bij gelijkblijvende of dalende ren te is eigendom bij aankoop van ver pachte grond voordeliger dan erfpacht na 12 jaar mits de aflossing betaald kan worden uit het bedrijf. - Bij eigendom moet men aflossen. Dit is een verplichte besparing maar gaat ten koste van het verteerbaar inkomen. - Bij inkoop, pacht of erfpacht moet men eveneens een gedeelte aflossen maar dat is geen verplichte besparing, men houdt na afloop van het erf- pachtkontrakt niets over en het gaat wel ten koste van het verteerbaar inkomen. - Indien we deze vermogensverliezen inkalkuleren dan is er in onze voor beelden weinig verschil. Eigendom ligt dan tussen pacht en erfpacht in. Ook hier geldt weer dat bij eigendom afgelost moet worden maar men be houdt het eigendom en kan er mee doen wat men wil. - In de praktijk komen we gevallen tegen dat na afloop van de erf pachtsperiode de grond in pacht kan worden uitgegeven tegen de dan gel dende normen. Er dient dan te wor den bekeken hoe oud men dan is en of er een opvolger is, anders eindigt de pacht op de 65-jarige leeftijd en is er geen voorkeursrecht van koop. Erfpacht Het is van uitzonderlijk groot belang hoe het terugkooprecht bij erfpacht is geregeld en welke waarden dan eventueel aan de terug te kopen grond wordt toegekend. Is dat de vrije waar de? Is dat de waarde van verpachte grond? Is dit gekoppeld aan de ca non? Wordt de canon verkapitali- seerd, bijv. canon ƒ1.200 bij 4% is de erfpachtscanon wordt na 4 3 jaarlijkse verhoging met 8% ƒ1.041 er is 12 jaar afgelost op de lening zodat er nog rente betaald dient te worden over ƒ10.200 publiekrechtelijke lasten 200 •pachtprijs na 4 x 3 jaarlijkse ver hoging met 8% bij ge lijkblij vende rente 7,5% ƒ765 ƒ200 bij ge stegen rente met 2% tot 9,5% 969 200 ƒ925 totaal kosten ƒ1.241 ƒ925 ƒ965 ƒ1.169 Hoe wordt de werkwijze bij Fagoed (voorheen Fagon) in dit geval! Fagoed is een beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed dat aange kochte landbouwgrond in erfpacht gaat uitgeven met kooprecht. Stel zij koopt de grond die u hebt gekocht voor ƒ17.000 inkl. kosten voor maximaal 70% van de vrije waarde inkl. kosten. In ons voorbeeld voor ƒ29.400 en zij vraagt bij uitgifte in erfpacht voor deze grond een canon van 4,5%. Dit resulteert dan in het volgende: erfpachtscanon ƒ29.400 a 4,5% 1.323 publiekrechtelijke lasten 200 totaal ƒ1.523 Er komt vrij ƒ12.400/verschil tussen aankoop en ver koopprijs. Hiervan zal belasting moeten worden betaald stel 30% ƒ3.780. Er resteert dan ƒ8.620 waarmee lening afgelost kan worden a 7,5% 646 Resteert 877 Indien rente wordt bespaard dient een rente van 7,5% te worden gerekend. Indien geld wordt uitgezet zal de rente-opbrengst in de meeste gevallen lager zijn. Stel imand koopt vrije grond De verschillende mogelijkheden voor hem zijn weergegeven in tabel III ƒ30.000 per ha terugkoopwaarde? Is het terugkooprecht gekoppeld aan de oorspronkelijke koopsom? - Indien er grond gekocht wordt in verpachte staat en die wordt verkocht voor 70% van de vrije waarde dan wordt er een vermogenswinst ge maakt die belast is. Indien u grond koopt in vrije staat en u gaat die ver kopen voor 70% van de vrije waarde lijdt u een vermogensverlies. Dit ver- mogensverlies kan niet fiskaal worden afgeschreven als het erfpachtsrecht bij vervreemding nog waarde heeft. In dien dit recht na 30 jaar zonder meer eindigt en geen waarde meer heeft dan mag fiskaal worden afgeschreven van het vermogensverlies. Dat een erf pachtsrecht aan het einde geen waar de meer heeft is hoogst onwaarschijnlijk. - Op een investering in een pachtrecht kan ten laste van de fiskale winst wor den afgeschreven. Dit kan van grote invloed zijn. - Erfpacht lijkt vooralsnog geen vol ledig alternatief te bieden voor de grondfinanciering doch slechts in bij zondere gevallen, al heeft men een grote gebruiksvrijheid, een zakelijk recht, en een mogelijkheid tot ver vreemding en financiering. Erfpacht kan de grootste funktie vervullen bij het vergroten van het bedrijf met vrije grond die vrij wordt aangekocht. - Bij het kopen van grond door de ondernemer kan hij profiteren van de waardestijging van de grond zo die er mocht zijn. - Bij aankoop van vrije grond en uit gifte in erfpacht blijkt dat rekening houdend met vermogensverlies erf pacht minder aantrekkelijk is dan op het eerste gezicht lijkt. Men moet bij eigendom weliswaar aflossen maar houdt indien die aflossing mogelijk is een stuk waardevast bezit over. Er is geprobeerd vergelijkingen te ma ken tussen erfpacht, pacht en eigen dom. Er is daarbij geen rekening gehouden met eigen vermogen. Er zijn aannames gemaakt van canon en rentestijging. Er is niet gerekend met fiskale konsequenties van erfpacht. Alleen kijken op de korte termijn kan funest zijn. Er is hier niet gerekend naar ekonomische haalbaarheid; dit ligt voor ieder bedrijf verschillend. Een ding is ook hierbij duidelijk: "Wie nimmer rekent, nimmer schrijft, het is geluk dat hij een koop man blijft". Reken dus voor u beslist. J. Markusse Tabel III Kosten bij het begin erfpachtscanon 4,5% van (ƒ42.000 X stel 70%) ƒ29.400 vermogensverlies in verband met ver lies bij verkoop 12.600 a 7,5% ook wel genoemd inkoop erfpacht lening in verband met aankoop grond in eigendom 7,5% X ƒ42.000 pacht bij grondprijs van ƒ17.000 vermogensverlies ƒ25.000 a 7,5% ook wel genoemd inkoop pacht pu bliekrechterlijke lasten erfpacht ƒ1.323 945 pacht eigendom 680 ƒ1.875 200 ƒ3.150 200 totaal kosten ƒ2.468 ƒ2.555 ƒ3.350 Tabel IV Wat kosten deze financieringsmogelijkheden na 12 jaar bij een pacht en ca nonstijging van 8% elke drie jaar, een gelijkblijvende rente en een rentestij ging van 2% na 12 jaar. erfpacht pacht eigendom eigendom bij ge- bij ge- lijkblij- stegen ƒ1.800 vende rente rente met 2% erfpachtscanon wordt na 4 x 3 jaarlijkse verhoging met 8% financiering vermogensverlies ƒ7.560 restant schuld van het ge leende geld om erfpachter te - w orden er is 12 jaar afgelost van de lening i.v.m. aankoop grond zodat er nog rente betaald dient te worden ƒ25.200 pachtprijs na 4 x 3 jaarlijkse ver hoging met 8% financiering vermogensverlies 9,5% van ƒ14.400 is het restant schuld van het geleende geld om pachter te worden publiekrechterlijke lasten totaal kosten 670 7,5% tot 9,5% ƒ1.890 ƒ2.394 925 ƒ1.368 200 200 200 ƒ2.670 ƒ2.293 ƒ2.090 ƒ2.594 In iedere bedrijfstak, dus ook in de landbouw, zijn er grote verschil len in inkomen. Daarvoor zijn allerlei oorzaken aan te wijzen, maar het verschil in ondernemerschap lijkt wel de voornaamste. Dat ver schil in ondernemerschap wordt vaak aangegrepen om kursussen op te starten. Vaak met de bedoeling dat je leert de eerste signalen van onraad in de bedrijfsvoering te onderkennen. Een probleem is soms dat veel kur sussen er van uitgaan dat je al een bepaalde vooropleiding, bijv. een Middelbaar Agrarische School, hebt gevolgd. 'Maar hoe moet het dan als je vroeger niet de kans hebt gehad zo'n opleiding te volgen?', vragen die betreffende ondernemers zich af. 'Mag ik dan niet proberen mijn on dernemerschap bij te spijkeren?' Een bijzonder initiatief Deze vraag is in 1982 in Friesland aanleiding geweest voor de drie Frie se Landbouw Organisaties en de twee Konsulentschappen gezamen lijk de kursus 'Ondernemen' op te zetten. Een bijzondere kursus, omdat deze zich juist richtte op een groep boeren en boerinnen, die niet in de gelegen heid zijn geweest de MAS te volgen, maar inmiddels wel 30 jaar of ouder zijn. Mensen dus met een minder theoretische achtergrond, maar met een grote praktijkervaring. Bijzonder is ook, dat de kursus is be geleid door de SEV en de Konsulent schappen. Alle onderwerpen konden dus uitvoerig worden belicht. 'Een kompleet geheel', lieten de deelne mers zich na afloop van de kursus weten. De bedoeling van 'Ondernemen' is o.a. geweest de deelnemers informa tie van buiten en van uit het bedrijf zelf te leren gebruiken om het be drijfsresultaat te kunnen beoorde len. Er kwamen vragen aan de orde als: Hoe staat het bedrijf er voor? Boeren we goed of moet/kan het be ter? Hoe spelen we in op nieuwe ont wikkelingen? Zijn er mogelijkheden voor onze opvolger?, enz. De kenmerken van het ondernemer schap zijn - eveneens belicht en na gegaan - is wanneer belangrijke mo menten van beslissingen nemen op het boerenbedrijf zich voordoen. Het uitwisselen van ervaringen met kollega boeren en boerinnen heeft echter gedurende de hele kursus voorop gestaan. Een aanzet tot nadenken Vanuit de eigen praktijksituatie is de kursus verder opgebouwd. 'Je door ziet de theoretische zaken beter, maar door het praten met kollega's wordt je bovendien attent gemaakt op aspekten in je eigen bedrijf', zegt Gerda Tolsma-Kroon uit St. Nico- laasga. Zij heeft de kursus in 1985 gevolgd. Ruud de Ram uit Noordwolde: 'Het is goed om er eens echt voor te gaan zitten en ervaringen van andere on dernemers te horen. Als je op de boerderij aan het werk bent, gaan er veel dingen aan je voorbij. Het was een kursus, die je aanzet tot na denken'. 'Ondernemen', een eerste stap Het is gebleken dat een dergelijke kursus erg nuttig is. Boeren en boe rinnen, die veel praktijkervaring hebben, maar die minder theoretisch geschoold zijn, vallen bij het kursus- werk namelijk gemakkelijk tussen wal en schip. En zijn kursussen niet- juist een goede basis voor een goed ondernemerschap? En leidt een goed ondernemerschap niet dikwijls tot een beter inkomen? Daarom is het belangrijk dat ook de ze groep ondernemers de mogelijk heid van bijscholing krijgt. De kursus 'Ondernemen' in Fries land is een eerste stap in de goede richting geweest! Kinske Sytema 14 Vrijdag 5 december 1986

Krantenbank Zeeland

Zeeuwsch landbouwblad ... ZLM land- en tuinbouwblad | 1986 | | pagina 14