Enkele gedachten over financieringsbronnen, erfpacht -
pacht en eigendom voor grond in "de Landbouw"
Een aanzet tot nadenken
Geen vooropleiding?
Toch een kursus volgen
Tabel I
Kosten bij het begin
canon 4,5% van ƒ17.000
lening bank 7,5% van ƒ17.000 per ha
publiekrechtelijke lasten 1)
pachtprijs
erfpacht
ƒ765
ƒ200
pacht eigendom
ƒ680
ƒ1.275
200
totaal kosten
965
ƒ680
1.475
De aflossing van de eigendomsgrond in 30 jaar dient te worden gezien als een
verplichte besparing.
1) Hierbij is rekening gehouden met de publiekrechtelijke lasten bestaande
uit polderlasten en ruilverkavelingslasten in het Zuid-Westen van het land.
Tabel II
Wat kosten deze financieringsmogelijkheden na 12 jaar bij een pacht- en een
canonstijging van 8% elke 3 jaar, een gelijkblijvende rente, en een rentestij
ging van 2% na 12 jaar.
erfpacht pacht eigendom eigendom
We nemen hiervoor de volgende uit
gangspunten
De waarde van de grond in vrije staat
is ƒ42.000 per ha inkl. aankoop-
kosten. De waarde, van de grond in
verpachte staat is ƒ17.000 per ha in
kl. aankoopkosten. De erfpachtsca
non is 4/ide bankrente is 7,5%
voor 12 jaar vast. De duur van het
erfpachtsrecht is 30 jaar evenals de af
lossingstermijn van de lening bij de
bank van de eigendomsgrond. De
aankoopkosten bestaan uit over
drachtsbelasting, notariskosten en ka
dastraal recht.
Stel iemand kan van zijn verpachter
de aan hem verpachte grond kopen.
De verschillende mogelijkheden voor
hem zijn weergegeven in tabel I.
Gedachten
- Pacht is een financieringsinstituut
dat in de landbouw bij de grondfinan-
ciering een zeer belangrijke funktie
vervult.
- Financiering door middel van erf
pacht bij aankoop van verpachte
grond ligt in het beginstadium wat de
kosten betreft tussen eigendom en
pacht in.
- Bij de aangenomen stijging van ca
non en rente kan eigendom bij aan
koop verpachte grond na 12 jaar
goedkoper zijn dan erfpacht, dit is
sterk afhankelijk van de ontwikkeling
van de pachtprijzen en de inflatie.
- Bij gelijkblijvende of dalende ren
te is eigendom bij aankoop van ver
pachte grond voordeliger dan
erfpacht na 12 jaar mits de aflossing
betaald kan worden uit het bedrijf.
- Bij eigendom moet men aflossen.
Dit is een verplichte besparing maar
gaat ten koste van het verteerbaar
inkomen.
- Bij inkoop, pacht of erfpacht moet
men eveneens een gedeelte aflossen
maar dat is geen verplichte besparing,
men houdt na afloop van het erf-
pachtkontrakt niets over en het gaat
wel ten koste van het verteerbaar
inkomen.
- Indien we deze vermogensverliezen
inkalkuleren dan is er in onze voor
beelden weinig verschil. Eigendom
ligt dan tussen pacht en erfpacht in.
Ook hier geldt weer dat bij eigendom
afgelost moet worden maar men be
houdt het eigendom en kan er mee
doen wat men wil.
- In de praktijk komen we gevallen
tegen dat na afloop van de erf
pachtsperiode de grond in pacht kan
worden uitgegeven tegen de dan gel
dende normen. Er dient dan te wor
den bekeken hoe oud men dan is en
of er een opvolger is, anders eindigt
de pacht op de 65-jarige leeftijd en is
er geen voorkeursrecht van koop.
Erfpacht
Het is van uitzonderlijk groot belang
hoe het terugkooprecht bij erfpacht
is geregeld en welke waarden dan
eventueel aan de terug te kopen grond
wordt toegekend. Is dat de vrije waar
de? Is dat de waarde van verpachte
grond? Is dit gekoppeld aan de ca
non? Wordt de canon verkapitali-
seerd, bijv. canon ƒ1.200 bij 4% is
de erfpachtscanon wordt na 4 3
jaarlijkse verhoging met 8% ƒ1.041
er is 12 jaar afgelost op de lening
zodat er nog rente betaald dient te
worden over ƒ10.200
publiekrechtelijke lasten 200
•pachtprijs na 4 x 3 jaarlijkse ver
hoging met 8%
bij ge
lijkblij
vende
rente
7,5%
ƒ765
ƒ200
bij ge
stegen
rente met
2% tot
9,5%
969
200
ƒ925
totaal kosten ƒ1.241 ƒ925 ƒ965 ƒ1.169
Hoe wordt de werkwijze bij Fagoed
(voorheen Fagon) in dit geval!
Fagoed is een beleggingsfonds in
agrarisch onroerend goed dat aange
kochte landbouwgrond in erfpacht
gaat uitgeven met kooprecht.
Stel zij koopt de grond die u hebt gekocht voor ƒ17.000 inkl. kosten voor
maximaal 70% van de vrije waarde inkl. kosten. In ons voorbeeld voor ƒ29.400
en zij vraagt bij uitgifte in erfpacht voor deze grond een canon van 4,5%.
Dit resulteert dan in het volgende:
erfpachtscanon ƒ29.400 a 4,5% 1.323
publiekrechtelijke lasten 200
totaal ƒ1.523
Er komt vrij ƒ12.400/verschil tussen aankoop en ver
koopprijs.
Hiervan zal belasting moeten worden betaald stel 30%
ƒ3.780. Er resteert dan ƒ8.620 waarmee lening afgelost
kan worden a 7,5% 646
Resteert
877
Indien rente wordt bespaard dient een rente van 7,5% te worden gerekend.
Indien geld wordt uitgezet zal de rente-opbrengst in de meeste gevallen lager
zijn.
Stel imand koopt vrije grond
De verschillende mogelijkheden voor hem zijn weergegeven in tabel III
ƒ30.000 per ha terugkoopwaarde? Is
het terugkooprecht gekoppeld aan de
oorspronkelijke koopsom?
- Indien er grond gekocht wordt in
verpachte staat en die wordt verkocht
voor 70% van de vrije waarde dan
wordt er een vermogenswinst ge
maakt die belast is. Indien u grond
koopt in vrije staat en u gaat die ver
kopen voor 70% van de vrije waarde
lijdt u een vermogensverlies. Dit ver-
mogensverlies kan niet fiskaal worden
afgeschreven als het erfpachtsrecht bij
vervreemding nog waarde heeft. In
dien dit recht na 30 jaar zonder meer
eindigt en geen waarde meer heeft dan
mag fiskaal worden afgeschreven van
het vermogensverlies. Dat een erf
pachtsrecht aan het einde geen waar
de meer heeft is hoogst
onwaarschijnlijk.
- Op een investering in een pachtrecht
kan ten laste van de fiskale winst wor
den afgeschreven. Dit kan van grote
invloed zijn.
- Erfpacht lijkt vooralsnog geen vol
ledig alternatief te bieden voor de
grondfinanciering doch slechts in bij
zondere gevallen, al heeft men een
grote gebruiksvrijheid, een zakelijk
recht, en een mogelijkheid tot ver
vreemding en financiering. Erfpacht
kan de grootste funktie vervullen bij
het vergroten van het bedrijf met vrije
grond die vrij wordt aangekocht.
- Bij het kopen van grond door de
ondernemer kan hij profiteren van de
waardestijging van de grond zo die er
mocht zijn.
- Bij aankoop van vrije grond en uit
gifte in erfpacht blijkt dat rekening
houdend met vermogensverlies erf
pacht minder aantrekkelijk is dan op
het eerste gezicht lijkt. Men moet bij
eigendom weliswaar aflossen maar
houdt indien die aflossing mogelijk is
een stuk waardevast bezit over.
Er is geprobeerd vergelijkingen te ma
ken tussen erfpacht, pacht en eigen
dom. Er is daarbij geen rekening
gehouden met eigen vermogen. Er
zijn aannames gemaakt van canon en
rentestijging. Er is niet gerekend met
fiskale konsequenties van erfpacht.
Alleen kijken op de korte termijn kan
funest zijn. Er is hier niet gerekend
naar ekonomische haalbaarheid; dit
ligt voor ieder bedrijf verschillend.
Een ding is ook hierbij duidelijk:
"Wie nimmer rekent, nimmer
schrijft, het is geluk dat hij een koop
man blijft". Reken dus voor u beslist.
J. Markusse
Tabel III
Kosten bij het begin
erfpachtscanon 4,5% van (ƒ42.000 X
stel 70%) ƒ29.400
vermogensverlies in verband met ver
lies bij verkoop 12.600 a 7,5% ook
wel genoemd inkoop erfpacht
lening in verband met aankoop grond
in eigendom 7,5% X ƒ42.000
pacht bij grondprijs van ƒ17.000
vermogensverlies ƒ25.000 a 7,5%
ook wel genoemd inkoop pacht pu
bliekrechterlijke lasten
erfpacht
ƒ1.323
945
pacht eigendom
680
ƒ1.875
200
ƒ3.150
200
totaal kosten
ƒ2.468 ƒ2.555
ƒ3.350
Tabel IV
Wat kosten deze financieringsmogelijkheden na 12 jaar bij een pacht en ca
nonstijging van 8% elke drie jaar, een gelijkblijvende rente en een rentestij
ging van 2% na 12 jaar.
erfpacht pacht eigendom eigendom
bij ge- bij ge-
lijkblij- stegen
ƒ1.800 vende rente
rente met 2%
erfpachtscanon wordt na 4 x 3
jaarlijkse verhoging met 8%
financiering vermogensverlies
ƒ7.560 restant schuld van het ge
leende geld om erfpachter te
- w orden
er is 12 jaar afgelost van de lening
i.v.m. aankoop grond zodat er nog
rente betaald dient te worden
ƒ25.200
pachtprijs na 4 x 3 jaarlijkse ver
hoging met 8%
financiering vermogensverlies 9,5%
van ƒ14.400 is het restant schuld
van het
geleende geld om pachter te
worden
publiekrechterlijke lasten
totaal kosten
670
7,5% tot 9,5%
ƒ1.890 ƒ2.394
925
ƒ1.368
200
200 200
ƒ2.670 ƒ2.293 ƒ2.090 ƒ2.594
In iedere bedrijfstak, dus ook in de landbouw, zijn er grote verschil
len in inkomen. Daarvoor zijn allerlei oorzaken aan te wijzen, maar
het verschil in ondernemerschap lijkt wel de voornaamste. Dat ver
schil in ondernemerschap wordt vaak aangegrepen om kursussen op
te starten. Vaak met de bedoeling dat je leert de eerste signalen van
onraad in de bedrijfsvoering te onderkennen.
Een probleem is soms dat veel kur
sussen er van uitgaan dat je al een
bepaalde vooropleiding, bijv. een
Middelbaar Agrarische School, hebt
gevolgd. 'Maar hoe moet het dan als
je vroeger niet de kans hebt gehad
zo'n opleiding te volgen?', vragen
die betreffende ondernemers zich af.
'Mag ik dan niet proberen mijn on
dernemerschap bij te spijkeren?'
Een bijzonder initiatief
Deze vraag is in 1982 in Friesland
aanleiding geweest voor de drie Frie
se Landbouw Organisaties en de
twee Konsulentschappen gezamen
lijk de kursus 'Ondernemen' op te
zetten.
Een bijzondere kursus, omdat deze
zich juist richtte op een groep boeren
en boerinnen, die niet in de gelegen
heid zijn geweest de MAS te volgen,
maar inmiddels wel 30 jaar of ouder
zijn. Mensen dus met een minder
theoretische achtergrond, maar met
een grote praktijkervaring.
Bijzonder is ook, dat de kursus is be
geleid door de SEV en de Konsulent
schappen. Alle onderwerpen konden
dus uitvoerig worden belicht. 'Een
kompleet geheel', lieten de deelne
mers zich na afloop van de kursus
weten.
De bedoeling van 'Ondernemen' is
o.a. geweest de deelnemers informa
tie van buiten en van uit het bedrijf
zelf te leren gebruiken om het be
drijfsresultaat te kunnen beoorde
len. Er kwamen vragen aan de orde
als: Hoe staat het bedrijf er voor?
Boeren we goed of moet/kan het be
ter? Hoe spelen we in op nieuwe ont
wikkelingen? Zijn er mogelijkheden
voor onze opvolger?, enz.
De kenmerken van het ondernemer
schap zijn - eveneens belicht en na
gegaan - is wanneer belangrijke mo
menten van beslissingen nemen op
het boerenbedrijf zich voordoen.
Het uitwisselen van ervaringen met
kollega boeren en boerinnen heeft
echter gedurende de hele kursus
voorop gestaan.
Een aanzet tot nadenken
Vanuit de eigen praktijksituatie is de
kursus verder opgebouwd. 'Je door
ziet de theoretische zaken beter,
maar door het praten met kollega's
wordt je bovendien attent gemaakt
op aspekten in je eigen bedrijf', zegt
Gerda Tolsma-Kroon uit St. Nico-
laasga. Zij heeft de kursus in 1985
gevolgd.
Ruud de Ram uit Noordwolde: 'Het
is goed om er eens echt voor te gaan
zitten en ervaringen van andere on
dernemers te horen. Als je op de
boerderij aan het werk bent, gaan er
veel dingen aan je voorbij. Het was
een kursus, die je aanzet tot na
denken'.
'Ondernemen', een eerste stap
Het is gebleken dat een dergelijke
kursus erg nuttig is. Boeren en boe
rinnen, die veel praktijkervaring
hebben, maar die minder theoretisch
geschoold zijn, vallen bij het kursus-
werk namelijk gemakkelijk tussen
wal en schip. En zijn kursussen niet-
juist een goede basis voor een goed
ondernemerschap?
En leidt een goed ondernemerschap
niet dikwijls tot een beter inkomen?
Daarom is het belangrijk dat ook de
ze groep ondernemers de mogelijk
heid van bijscholing krijgt.
De kursus 'Ondernemen' in Fries
land is een eerste stap in de goede
richting geweest!
Kinske Sytema
14
Vrijdag 5 december 1986