Grondprijzen in Zeeland lager dan in Nederland
De prijsontwikkeling van
de grond in 1980-1981
De koopprijzen van landbouwgrond liggen bij de verkopingen buiten familieverband in Zeeland al jaar lager
dan gemiddeld in de rest van Nederland. Dit lagere prijsniveau geldt zowel voor de verpachte als voor de
onverpachte grond en zowel voor boerderijen als voor los bouwland. Dit is opmerkelijk omdat tot ongeveer
1977 de Zeeuwse grondprijzen hoger waren dan de Nederlandse gemiddelden.
Uit de jongste door het CBS-ge-
publiceerde cijfers over de verko
pingen en verpachtingen van grond
blijkt dat in Zeeland in de periode
juli 1980 tot juni 1981 in totaal
2156 ha landbouwgrond werd ver
kocht buiten familieverband.
Daarnaast werd 700 ha
overgedragen van ouders aan kin
deren. Vanwege de bijzondere om
standigheden blijven de gegevens
van deze 83 verkopingen hier ver
der buiten beschouwing.
Deze oppervlakte lag iets hoger
dan in de voorafgaande jaren,
maar bleef belangrijk beneden het
niveau van de verkopingen in de
zestiger jaren. Gemiddeld werd
toen jaarlijks ca. 50% meer ver
kocht. Een geleidelijke verminde
ring van de verkochte oppervlakte
en schommelingen daarin van jaar
op jaar hebben zich ook in de rest
van het land voorgedaan.
1974-1976 ontwikkelden beide prij
zen zich ongeveer parallel en vanaf
1977 zijn de Zeeuwse prijzen be
langrijk lager dan de Nederlandse.
Bij de vergelijking van de prijzen van
verpachte boerderijen met die van
onverpachte valt het op dat de ver
pachte boerderijen de onverpachte
vertraagd volgen.
Los bouwland
Om een zuiverder beeld van de
grondprijzen te verkrijgen kan men
beter letten op de prijzen van het los
inkomenssituatie op de bedrijven.
Daarnaast kunnen ook verschillen in
opvatting over de waarde van grond
in eigendom leiden tot verschillende
verkoopprijzen.
Bedrijfsuitkomsten
De voor Zeeland als geheel geldende
behoefte aan vergroting van de ak
kerbouwbedrijven zal vooral in het
begin van de zeventiger jaren heb
ben geleid tot hogere prijzen voor het
bouwland. De bedrijfsuitkomsten
waren toen in het Zuidwesten in
Van de in de periode juli 1980 tot en
met juni 1981 in Zeeland verkochte
oppervlakte bestond het merendeel
uit percelen losse grond. Grond met
gebouwen erop - "boerderijen" vol
gens de statistiek - besloeg ca. een
kwart van de verkochte oppervlakte.
De losse grond bestond overwegend
uit bouwland. Een klein deel van de
verkochte oppervlakte betrof gras
landkavels (6%) en boomgaarden
(5%). 12% van de verkochte opper
vlakte had betrekking op kavels die
zowel bouwland als grasland omvat
ten.
Uit de statistiek blijkt dat ca. 10% van
de oppervlakte landbouwgrond
openbaar werd verkocht. Het aan
deel van de openbare verkopingen
was in Zeeland belangrijk groter dan
in Nederland als geheel. Voor het
grotere aandeel van de openbare
verkopingen in Zeeland is niet direkt
een verklaring te geven. Dit hogere
aandeel zou o.m. verband kunnen
houden met plaatselijke gewoonten,
maar ook zou het belangrijk grotere
deel van het z.g. los land hierop van
invloed kunnen zijn. In Zeeland
wordt naar verhouding meer los
bouwland verkocht. De koperskring
hiervoor is meestal wat ruimer dan
voor grasland en voor boerderijen.
Ten behoeve van de prijsvorming
zou men dan de voorkeur kunnen
geven aan openbare verkopingen.
Ca. de helft van de in Zeeland ver
kochte grond was verpacht. Lande
lijk bezien wordt meer onverpachte
grond verkocht, hetgeen onder meer
verband zal houden met het gerin
gere aandeel van de pacht. In Ne
derland wordt maar ca. 40% van de
grond gepacht, terwijl dit in Zeeland
ca. 50% groter is. De tendens tot ver
mindering van de pacht is ook te
konstateren in de statistiek. De ver
kopingen aan de pachters vormden
een derde van de totaal verkochte
oppervlakte. Het ging daarbij vooral
om boerderijen die aan de pachters
werden overgedragen.
De prijsontwikkeling
Voor Zeeland is alleen de prijsont
wikkeling voor boerderijen en los
bouwland vergeleken. Deze katego-
riën vormen te zamen ca. 3A van de
totaal verkochte oppervlakte.
Uit grafiek 1 blijkt dat de prijzen van
de onverpachte boerderijen met
minstens 1 ha kultuurgrond zowel in
Nederland als in Zeeland in de afge
lopenjaren zijn gedaald. Deze daling
begon in Zeeland eerder en was
sterker dan in het gehele land, waar
eerst vanaf 1980 een sterke daling
optrad. Opmerkelijk is dat het
Zeeuwse prijsniveau tot 1978 hoger
lag dan het landelijke.
Bij de verpachte boerderijen deden
zich ongeveer dezelfde ontwikkelin
gen voor. Tot ca. 1974 waren de ge
middelde Zeeuwse prijzen hoger dan
de Nederlandse. In de periode
Deze "boerderij" met land in Axel werd in februari 1980 verkocht voor
gemiddeld f 40.000,— per ha ink.l. gebouwen
bouwland. De invloed van de waar
de van de gebouwen op de prijs per
hektare wordt daardoor uitgescha
keld. (Verschillen in kwaliteit van de
gebouwen, in mogelijkheden van
o.a. niet-agrarisch gebruik en in de
oppervlakte van de verkochte boer
derijen kunnen tot sterk uiteenlo
pende prijzen per ha leiden).
Voor los bouwland waren de
Zeeuwse prijzen in 1978 op een
maximum toen voor onverpachte
grond gemiddeld 40.000 gulden per
ha werd betaald (zie grafiek 2).
In tegenstelling tot de Zeeuwse prij
zen die vanaf 1978 daalden bleven de
Nederlandse gemiddelden nog stij
gen en daalden pas in 1979.
De prijzen van verpacht los land
waren in 1981 in Zeeland gedaald tot
ruim 18.000 gulden. Evenals voor de
boerderijen geldt voor bouwland dat
de Zeeuwse prijzen tot 1977 hoger
waren dan de Nederlandse en dat
nadien de prijzen in Zeeland lager
waren.
Het verschil in grondprijzen zal voor
een belangrijk deel verklaard kun
nen worden uit de verschillen in
landbouwkundige omstandigheden
en in de ontwikkeling daarvan. Nor
maliter zullen de prijzen van de
grond een afspiegeling zijn van de
vergelijking met andere akkerbouw
gebieden redelijk. Na het ongunstige
jaar 1974/75 met veel waterschade
volgden 2 gunstige jaren voor de ak
kerbouw. De prijzen van de grond
liepen toen ook belangrijk op. De
zeer slechte bedrijfsuitkomsten in
1977/78 leidden de daling in van de
grondprijzen, die zich nadien heeft
voortgezet. Bij dit lagere prijsniveau
van de grond zal ook de geringere
intensivering van het grondgebruik
een rol hebben gespeeld. De melk
veehouderij werd op veel Zeeuwse
bedrijven afgestoten en ook de op
pervlakte fruit werd ingekrompen.
Bij de prijsontwikkeling van de
grond moet bedacht worden dat ook
kopers van buiten Zeeland het prijs
niveau van de grond tot stand
brachten. Onder hen zijn boeren ge
weest die elders onteigend waren of
die goede bedrijfsresultaten hadden
geboekt.
Openbare verkopingen
Voor de beeldvorming over de
grondmarkt zijn vooral de openbare
verkopingen van belang. Een groot
aantal geïnteresseerden neemt daar
kennis van de prijzen. Bij de onder
handse verkopingen blijft de infor
matie beperkt tot de onmiddellijk
Grafitfk I. Gemiddelde prijs van boerderijen per ha.
Gemiddelde prijs
in gids. per hs
Crafiek 2. Gemiddelde prijs van los bouwland per ha.
belanghebbenden. In het grondver-
keer nemen de openbare verkopin
gen slechts een bescheiden plaats in.
In Zeeland werden In de pe
riode 1980-1981 2 boerderijen met
gezamenlijk 75 ha openbaar ver
kocht en verder o.m. 21 kavels
bouwland van gemiddeld ruim 5 ha.
Daarentegen werden onderhands
verkocht 28 boerderijen van gemid
deld 15 ha en 279 kavels bouwland
van gemiddeld bijna 3 ha. Bij open
bare verkopingen ging het dus om
gemiddeld grotere oppervlakten per
transaktie.
De gemiddelde oppervlakte van alle
boerderijen die terzelfdertijd in Ne
derland openbaar werden verkocht,
was slechts 9 ha. De invloed van de
waarde van de gebouwen zal er ver
moedelijk dus groter zijn dan in
Zeeland. De openbaar verkochte
kavels bouwland hadden een zelfde
gemiddelde omvang als in Zeeland.
De prijs van de openbaar verkochte
boerderijen was in Zeeland in 1980-
1981 gemiddeld 35.000 gulden per
ha. Voor los bouwland bedroeg deze
prijs 34.000 gulden. De genoemde
prijzen hebben betrekking op ver
pachte en onverpachte objekten. Het
ligt voor de hand deze prijzen te
vergelijken met die van onderhandse
verkopingen. Bij de openbare verko
pingen werd in het betreffende jaar
voor boerderijen gemiddeld 11.000
gulden per ha meer betaald en voor
het los bouwland gemiddeld ruim
7.000 gulden. Prijsverschillen deden
zich ook voor in de rest van Neder
land maar waren beperkt tot boer
derijen waarvoor toen gemiddeld
3.500 gulden per ha meer werd be
taald. Voor het los bouwland was de
gemiddelde prijs op de openbare
verkopingen zelfs lager. Bij de prijs
verschillen tussen openbare en on
derhandse verkopingen kan het al
dan niet verpacht zijn van de objek
ten van invloed zijn. Het aanwezig
zijn van een lopende pachtovereen
komst en de mogelijkheden om deze
te verlengen zullen mede aanleiding
geven tot prijsverschillen. Daarnaast
zullen de hoedanigheden van de ob
jekten en de mate van belangstelling
van de kopers van invloed zijn ge
weest op de prijzen.
Het prijsverschil tussen onderhandse
en openbare verkopingen kan een
gevolg zijn van de vraag- en aan
bodverhoudingen op de grondmarkt.
Vooral in een periode met veel vraag
kan de openbare verkoop stimule-
C. Wijnen
rend werken op de prijsvorming. De
prijzen bij onderhandse verkopingen
zullen dan wat achterblijven. Bij te
ruglopende vraag zal men de voor
keur geven aan onderhandse ver
koop. Niet alleen omdat de openbare
verkoop dan weinig zekerheid geeft
over de prijs maar ook omdat de
kosten z.g. opgelden, bij deze ver-
koopwijze belangrijk hoger zijn dan
bij oêderhandse verkoop.
Verkopingen aan de zittende
pachter
De prijs van de boerderijen die in
Zeeland aan de pachter werden ver
kocht lag in 1980-1981 gemiddeld op
18.000 gulden per ha. Dit was onge
veer dezelfde prijs als voor andere
verpachte boerderijen. Opmerkelijk
is dat los bouwland dat aan pachters
werd verkocht bijna 2.000 gulden per
ha duurder werd verkocht dan de
boerderijen.
Voor de verwerving van verpacht los
land, dat veelal in kavels wordt ver
kocht die slechts een deel van een
bedrijf vormen, zullen als regel meer
vragers zijn dan voor boerderijen.
Het verpacht zijn zal bij kopers die
het land zelf willen gaan gebruiken
bij los land veelal minder problema
tisch zijn dan bij boerderijen waar
mee de grondslag van het maat
schappelijk bestaan van de pachter is
verbonden. De beëindiging van de
pacht zal daardoor aanmerkelijk
moeilijker zijn. Anderzijds zullen er
verpachters zijn die de boerderijen
vanwege de lasten van de gebouwen
tegen een overeenkomstige prijs van
de hand willen doen.
In vergelijking met de landelijke
prijzen waren de prijzen voor de
pachters in Zeeland lager. De over
nameprijs voor de pachters was ook
lager dan die van andere verpachte
grond.
Uit de meest recente cijfers blijkt dat de dalende tendentie van de
grondprijzen zich heeft voortgezet. Kwartaalcijfers van medio
1980 en van medio 1981 laten in Zeeland een prijsdaling voor
verpacht los bouwland zien van 18.900 tot 16.900 gulden per ha.
Van het onverpachte bouwland was de prijs teruggelopen van
34.000 tot bijna 27.000 gulden per ha. Deze prijsdalingen komen
overeen met die over het gehele land. Dooreengenomen bleven de
prijzen landelijk 3.000 gulden per ha hoger dan de Zeeuwse.
De prijs van verpachte boerderijen bleef op hetzelfde niveau en
die van onverpachte daalde belangrijk.
De recente prijsdaling van vooral
de onverpachte grond geeft een
aanwijzing dat het prijsverschil
tussen verpachte en onverpachte
objekten aan het verminderen is.
Dit verschil dat vooral in de
tweede helft van de zeventiger
jaren is vergroot, vormt een van
de stimulansen voor de verpach
ter om bij pachtvrij komen van
objekten tot verkoop over te
gaan. Voor los bouwland zijn de
prijzen in onverpachte staat
100% hoger geweest dan in ver
pachte staat. Dit verschil bedroeg
medio 1981 nog ca. 60%. Moge
lijk dat door de recente prijsda
ling de rust op de grondmarkt zal
terugkeren en dat ook de pacht
daardoor in stand kan blijven.
Rust op de grondmarkt en stabi
lisatie van de grondprijzen zijn
eveneens van groot belang voor
de waardering van de landbouw
grond. Bij de financiering van de
bedrijfsoverneming kunnen dan
voor al degenen die bij de over
neming betrokken zijn veel
moeilijkheden bespaard blijven.
Dit geldt vooral voor de overne
mer die als gevolg van overtrok
ken grondprijzen met zware fi
nancieringslasten opgescheept
zou komen zitten.
Daarnaast is de waardering van de
grond van veel belang als grond
slag voor belastingen en rechten
zoals de suksessie. Bij hoge prij
zen kunnen de eigenaar of ver
krijger hoge lasten worden opge
legd zonder dat er direkte voorde
len tegenover staan. Het is dan
ook gewenst om bij het waarderen
van de grond zeker niet alleen de
prijs op openbare verkopingen als
indikatie te beschouwen, maar te
letten op de totaliteit van de ver
kopingen. Regionale verschillen
zijn daarbij eveneens van groot
belang.
9
