"Grond, de bestaansbron voor de boer".
Nootdorp geeft
windmolens plaats in
bestemmingsplan
N.C.B. wil definitie
kleine bedrijven
problematiek
EEG gaat tarwe leveren
aan China
Kontrakten voor Pachtovereenkomsten betreffende los land en een hoeve
De laatste tijd worden we geconfronteerd met verscheidene pachters
zowel van boerderijen als van los land die hun boerderij c.q. grond
moeten kopen. Het moet iedereen die iets met grond te maken heeft
duidelijk zijn dat dit voor de economie van het bedrijf en voor het
verteerbaar inkomen van het gezin grote consequenties met zich mee
brengt en dat hierdoor bij de hoge rentestand de continuïteit van de
onderneming ernstig in gevaar wordt gebracht.
De positie van de eigenaar/verpachter
In ons werk komen we in feite 2 ca-
tegoriën verpachters tegen nl.:
1zij die de opbrengst van de grond,
de pacht nodig hebben om van te
leven.
2. zij. die de opbrengst niet zo zeer
nodig hebben om van te leven,
maar de grond als een waardevast
bezit beschouwen. Het rende
ment is niet hun grootste zorg.
De opbrengst van de grond voor de eige
naar/verpachter
Stel een verpachter ontvangt voor de
grond 550.— per ha. Hij betaalt
aan ruilverkavelings- en polderlasten
170.— per ha. Hij ontvangt netto
380,— per ha. Bij een grondprijs
van 14.000.— per ha heeft hij dan
een bruto rendement van 2,7%.
Hierbij wordt geen rekening gehou
den met vermogens- en inkomsten
belasting.
We hoeven ons niet te verwonderen!
De belegger die zijn pacht nodig
heeft om van te leven kan indien hij
de grond te gelde maakt een bruto
rendement halen van stel 10% x
ƒ14.000.- - ƒ1.400.- (Ook hier
houden we geen rekening met ver
mogens- en inkomstenbelasting).
Het is dan ook niet verwonderlijk dat
bij vele van hen het rendement
boven het bezit gaat. Verschillende
verpachters die wij spraken stelden:
"Wij weten zeer goed dat grond een
goede belgging is, maar het gaat ons
om het rendement", met andere
woorden, 'wij of onze kinderen heb
ben het geld nodig om van te leven,
of onze kinderen willen een eigen
huis en betalen een rente van 11%
terwijl mijn grond rendeert tegen
2,7%". Zulke geluiden horen we veel
en soms lijken het verontschuldigin
gen. Als wij dan zeggen: "Maar op
de lange termijn....?, dan krijg je
meer gehoor bij de oudere generatie
dan de jongere. Veel jonge mensen
zeggen: "Wij leven nu".
De positie van de pachter
De pachtwet geeft de pachter een
voorkeursrecht van koop op een en
kele uitzondering na die zijn be
schreven in art. 56e van de pachtwet.
De pachter die b.v. 550.— pacht per
ha betaalt, zal bij koop een andere
berekening moeten opzetten.
Voorbeeld: Koopprijs van de grond
ƒ14.000.— per ha
rente 10%
1.400.-
Vermeerderd met de lasten die
voorheen door
de eigenaar werden betaald - 170.
totaal 1.570.— per ha
Stel een aflossingstermijn van 50 jaar
derhalve 2% van 14.000.— als
aflossing 280.—
De totale lasten per ha worden nu
1.850,-
Duidelijk blijkt dat "koop" een forse
lastenverzwaring voor de boer met
zich meebrengt en dit voor zeer veel
zelfstandige ondernemers in de
landbouw, zeker voor diegene die
met vreemd kapitaal moeten werken,
ten koste van de boterham gaat.
Hoe komt prijs verpachte grond tot stand?
In de Pachtwet staat:
"partijen treden met elkaar in on
derhandeling over de prijs". Wordt
een accoord bereikt dan is snel de
weg naar de notaris gevonden en .de
zaak zit rond.
"Indien zij niet tot overeenstemming
komen kan de verpachter zich tot de
Grondkamer wenden met 't verzoek
de verkeerswaarde van de verpachte
grond vast te stellen".
De Grondkamer stelt de prijs van de
verkeerswaarde van verpachte grond
vast aan de hand van de gemiddelde
prijs die in de streek, c.q. het district
Voor de pachter ontstaat hier een ri
sico wanneer verkocht wordt aan ie
mand die zelf in de landbouw zijn
beroep uitoefent. Na afloop van de
pachttermijn zou de nieuwe eigenaar
eigen gebruik kunnen claimen.
Hierbij kan dan bemiddeling van de
Het zal sterk afhankelijk zijn van de
situatie waarin de pachter verkeert,
(o.a. de grootte van het te kopen
object, leeftijd, opvolging, financiële
positie etc.) om tot een oplossing te
komen.
Een veel voorkomende, door de
Onze gedachten of discussiepunten)
zijn:
1. Laat de eigenaar-verpachter zelf
een belegger zoeken. Dit in over
leg met de pachter. Men zal dan
spoedig tot de conclusie komen
wat de "veilige" belegger voor
verpachte grond wil betalen.
2. Bij de vaststelling van de ver
keerswaarde van verpachte grond
niet alleen om te zien naar het
verleden doch de blik op het he
den en toekomst te richten, waar
door de "beleggersprijs" meer de
werkelijkheid zal benaderen.
De Toekomst
- Onze verwachting is dat steeds
meer beleggers die de pacht no
dig hebben om van te leven hun
grond te koop aan zullen bieden
aan de pachter.
- Wij zijn er van overtuigd dat
steeds meer pachters niet in staat
zullen zijn de grond bij de huidige
rentestand te kopen voor de nu
gehanteerde grondprijzen.
- Dit kan betekenen dat de ver
keerswaarde van verpachte grond
moet gaan dalen.
De taxaties dienen zich meer te
bewegen in die richting die de
belegger voor grond wil betalen.
- Voor het handhaven c.q. voort
zetten van bestaande bedrijven is
een oplossing gewenst.
wordt betaald voor verpachte grond.
Vanzelfsprekend wordt daarbij re
kening gehouden met de kwaliteit en
de externe produktie-omstandighe-
den van de grond.
Wanneer nu in een bepaald gebied in
het onderling overleg tussen de ver
pachter en de pachter een "hoge" zo
niet een "te hoge" prijs wordt bedon
gen, dan zal dit steeds van invloed zijn
op de gemiddelde prijs.
Maken pachters die moeten kopen zelf
prijs?
We kunnen niet duidelijk genoeg zijn.
Een ieder die voor verpachte grond
meer betaalt dan nodig is zorgt er in
het huidige systeem van waardebepa
ling voor dat zijn collega meer moet
betalen.
"LANDBOUWERS LET IN DEZE
GOED OP UW EIGEN ZAAK!"
Wat is in veel gevallen nu de prak
tijk0
liet zal voor een pachter van groot
belang zijn voor welke situatie hij als
aspirant-koper wordt gesteld. De las
tenverzwaring voor zijn bedrijf (in
ons voorbeeld van 550.— naar
1.850.— per ha), zal bepalend zijn
door de oppervlakte welke gekocht
moet c.q. kan worden. Wanneer de
aankoop een aantal hektares omvat
dat gering is in verhouding tot het
bestaande bedrijf zullen de financië
le gevolgen minder ingrijpend zijn en
zou bedrijfseconomisch een hogere
prijs mogelijk zijn daar de rente- en
eigenaarslasten over het gehele be
drijf kunnen worden omgeslagen.
Anders wordt het wanneer een groot
gedeelte, zo niet het gehele bedrijf
moet worden overgenomen. Hieruit
zou men kunnen afleiden dat met
verschillende grondprijzen, namelijk
voor losse percelen en voor gehele
bedrijven, zou moeten worden ge
werkt.
Dit lijkt ons evenwel onmogelijk en
in de praktijk onuitvoerbaar.
Welke wegen staan open voor pachter?
Ten eerste zou hij de eigenaar de
vrije hand kunnen geven om de
grond aan derden te verkopen. Vol
gens de regels van de Pachtwet krijgt
de eigenaar een jaar de tijd om de
grond aan derden te verkopen voor
de vastgestelde prijs of hoger. Wan
neer hij onder de zogenaamde
"Grondkamerprijs" wil verkopen is
hij verplicht weer met de pachter te
overleggen.
Pachtkamer worden gevraagd, maar
het risico is groot dat de belangen
van de nieuwe eigenaar boven die
van de pachter worden gesteld.
Om dit risico uit te schakelen kan de
pachter zelf op pad gaan om een
"veilige" belegger te zoeken. Wan
neer deze "in de markt" is voor de
vastgestelde verkeerswaarde is de si
tuatie gered.
Het probleem ontstaat als:
1. geen goede beleggers te vinden
zijn en of
2. de vastgestelde verkeerswaarde
door de beleggers te hoog wordt
geacht.
nood geboren, oplossing wordt ge
vonden door zelf te kopen voor de
vastgestelde verkeerswaarde b,v.
14.000,— per ha en direkt aan een
moeizaam gevonden belegger door
te verkopen voor een lagere prijs b.v.
11.000.— per ha.
Het tussenliggende bedrag zal hij
dan zelf moeten bijpassen. Wij vin
den dat een slechte zaak, tevens
blijkt hieruit dat de waarde van de
grond voor een belegger lager is dan
de getaxeerde verkeerswaarde.
Vandaar onze vraag:
"ls dit de juiste weg of is er wat fout
aan het huidige schattingssysteem?"
Het instituut pacht is voor "de Land
bouw" van grote betekenis. Er is een
ontwikkeling aan de gang waarbij
verschillende verpachters hun grond
aanbieden aan de pachter. De prijs die
dan moet worden betaald, voor hel
produktiemiddel grond is van zeer
grote betekenis voor het bedrijf en het
gezin.
De bedoeling van dit artikel en van
ons is dat een discussie en een spoedige
oplossing daarover tot stand komt.
Goes en Klundert, augustus 1982
J. Markusse,
J. Vroegop
De gemeente Nootdorp gaat een de hele gemeente omvat tende kaart
maken met zoneringsvlakken voor het plaatsen van windmolens. In
bestemmingsplannen die vallen binnen het door zones aangegeven ge
bied, zullen voorschriften worden opgenomen met betrekking tot
windmolens.
Er wordt vooral gedacht aan de bui
tengebieden. de randgebieden en
bedrijfsterreinen. Windmolens in
woonwijken worden vooralsnog af
gewezen.
Dit staat in de Windmolennota van
de gemeente Nootdorp, die onlangs
door de gemeenteraad is vastgesteld.
Volgens de nota kunnen kleinere
molens vooralsnog met de anticipa
tieprocedure van artikel 19 WRO
mogelijk gemaakt worden, doch een
vrijstellingsbevoegdheid van b en w
verdient de voorkeur. Er moet wel
verband bestaan tussen de op te
wekken en de benodigde energie-
hoeveelheid en de molén mag in
principe niet op het dak worden ge
plaatst. Molens tot 15 meter hoog
dienen zeker via de vrijstellingsbe
voegdheid van b en w geplaatst te
worden. Molens tot 25 meter hoogte
dienen met behulp van de wijzi
gingsbevoegdheid ex artikel 11
WRO geregeld te worden. Bij grote
molens blijft het volgens de nota op
passen geblazen door gebrek aan er
varing en feitenkennis op dit punt.
Mogelijk kunnen zulke molens in de
toekomst opgesteld worden via her
ziening van het bestemmingsplan.
Nootdorp stelt voorts de eis van een
veiligheidscertifikaat. af te geven
door een door b en w aan te wijzen
deskundige ofwel een fabriekscerti-
fikaat. Ook wordt vooraf een offi
cieus onderzoek ingesteld naar mo
gelijke klachten die op grond van de
Hinderwet of de Wet Geluidhinder
kunnen worden verwacht.
(Binnenlands Bestuur)
Om het beleid aktueel en verant
woord t« voeren heeft het hoofdbe
stuur van de NCB besloten een
werkgroep in te stellen die als op
dracht heeft een inventarisatie te
maken van de situatie bij de kleine
agrarische bedrijven.
De werkgroep is samengesteld uit
vertegenwoordigers van NCB. KVO
en AJW. Deze werkgroep zal gaan
bekijken waar in het NCB-gebied de
problemen liggen. Te laag inkomen
vanwege de bedrijfsvoering of te laag
inkomen door de te beperkte be-
drijfsgrootte c.q. bedrijfsontwikke
ling. Op basis van de bevindingen zal
de werkgroep advies uitbrengen aan
het hoofdbestuur van de NCB met
als doel uiteraard om door beleids
maatregelen verbeteringen in de po
sitie van de kleine bedrijven te be
vorderen.
De EEG levert China tot komend
najaar ongeveer 800.000 ton tarwe.
Europese exporteurs hebben bij de
wekelijkse exportinschrijving deze
hoeveelheid voor hun rekening ge
nomen. Het was de laatste inschrij
ving voor het tarweseizoen 1981-82.
