Waar het ook om gaat!
gropatax üb
Over Grond
en
Pachtzaken
P er 1 januari 1979 zijn wijzigingen aangebracht in de
Omzetbelasting.
J. Markusse
r/uv"
Pachtprijzen bedrijfsgebouwen
H/ r zijn verschillende regelingen waar men^elf initiatieven moet
nemen om er gebruik van te kunnen maken.
Regelingen die U moet weten of waar U op gewezen moet worden
door Uw boekhouder of anderen.
Onze bedoeling is, omdat wij in ons werk nogal eens ervaren dat
door onwetendheid en/of er niet op gewezen worden zelfstandi
gen zichzelf te kort doen, erover te schrijven.
Als voorbeeld
Een gezin met twee kinderen had in 1978 een matig jaar
gehad. Er was een inkomen behaald van 17.000. Op mijn
vraag of er kinderbijslag was aangevraagd, werd er als antwoord
gegeven: "neen, je weet toch dat een zelfstandige voor het le en
2e kind geen kinderbijslag krijgt". "Ja maar." zei ik, "In jullie
situatie bestaat de mogelijkheid wel, er is namelijk een regeling
K.K.Z. (Kinderbijslag Kleine Zelfstandigen). Deze regeling
voorziet in kinderbijslag voor 1979 vanaf het eerste en/of twee
de kind aan zelfstandigen waarvan het inkomen beneden
21.150 respektievelijk 21.800 lag in 1978.
Men mag dan in 1978 geen aanslag opgelegd zijn voor de ver
mogensbelasting". Datzelfde gezin kon in aanmerking komen
voor de premie reduktieregeling vrijwillig ziekenfonds.
Wat is namelijk het geval? Een zelfstandige die in 1978 een
inkomen had beneden de f 25.530 en tegen ziektekosten ver-
II t j
-f v
Als het inkomen in 1978 lager was dan 25.530,kan men voor
een premiereduktie in aanmerking komen bij het ziekenfonds.
zekerd is bij een ziekenfonds komt voor premiereduktie over
1979 in aanmerking.
Tijdige aanvraag is noodzakelijk.
Er zijn zeer veel belastingen o.a. de schoolgeldbelasting. Ook
hier is in sommige gevallen reduktie mogelijk. De hoogte van
het te betalen schoolgeld is namelijk afhankelijk van inkomen
en vermogen.
MaximaaT bedraagt de belasting 500.00 per leerling. Bij
meerdere studerende kinderen is gezinsreduktie mogelijk.
Ook zijn er tegemoetkomingen in studiekosten en rijksstudie-
Bij een laag inkomen heeft een zelfstandige ook recht op kin
derbijslag voor het eerste en tweede kind.
toelagen. Afhankelijk van de inkomens- en vermogenssituatie
kunnen zij die studerende of schoolgaande kinderen hebben in
aanmerking komen voor een tegemoetkoming. Voor deze tege
moetkoming is het belastbaar inkomen belangrijk. Winst of
inkomen is wat anders dan belastbaar inkomen. Belastbaar in
komen is lager dan de winst.
Vast staat, dat de hiervoor genoemde regelingen jaarlijks moe
ten worden gekontroleerd om het te kunnen toepassen in de
situatie. Er is immers een ontzettend wisselend inkomen in "de
landbouw". Verder wijzigt men de regelingen zeer dikwijls.
Wanneer U nu zegt: "Man maak je niet druk, want voor alles
watje nu schrijft zorgt mijn boekhouder" dan zeg ik: "Fantas
tisch, hou hem in ere".
Wanneer U het nog niet wist, of het was vergeten of er geen
aandacht aan had besteed, doe er dan Uw voordeel mee.
Waarom we dit schreven? Gewoon praktijkervaring dat som
migen het niet wisten of het fijn vonden er aan te worden
herinnerd.
c
De meeste pachters krijgen tot hun spijt regelmatig met pacht
prijsherzieningen te maken. De hoogst toelaatbare prijzen voor
gronden en gebouwen zijn vermeld in het pachtnormenbesluit
1977, dat op 15 oktober 1977 in werking is getreden. De bedoe
ling is te komen tot pachtprijzen, die in redelijke verhouding
staan tot de bedrijfsuitkomsten bij een behoorlijke bedrijfsvoe
ring, met dien verstande, dat bij de vaststelling van de normen
de redelijke belangen van de verpachter in acht worden geno
men. Art. 6 lid 1 van het besluit stelt de maximale pachtprijs
voor bedrijfsgebouwen vast, waarbij rekening wordt gehouden
met de doelmatigheid van de gebouwen en met de grootte en
aard van het bedrijf.
Het vorenstaande zal een ieder bekend zijn.
Minder bekend zijn echter de leden 4 en 5 van art. 6 van het
Pachtnormenbesluit, die een afwijkende regeling geven voor
bedrijfsgebouwen. Ze houden het volgende in.
Indien een verpachter nieuwe bedrijfsgebouwen bouwt en over
de vorm en inrichting daarvan tussen de verpachter en de
pachter overeenstemming bestaat, dan wordt de hoogst toelaat
bare pachtprijs voor de tussen hen beiden overeengekomen
duur van de overeenkomst berekend naar de jaarlijkse afschrij
ving op grond van vervangingswaarde alsmede naar de rente
van het geïnvesteerde kapitaal stichtingskosten) ert de eige-
naarslasten. Hetzelfde geldt, indien de gebouwen door de ver
pachter zo ingrijpend worden gewijzigd, dat deze gelijkwaardig
zijn aan nieuwe gebouwen. Ik zal proberen de regeling met een
voorbeeld te verduidelijken. Stel, dat een verpachter in overleg
met de pachter een ligboxenstal bouwt voor 250.000,— Zij
komen overeen, dat de pacht wordt gesloten voor een periode
van 20 jaar tegen een jaarlijkse pachtsom van 10% van het
geïnvesteerde bedrag of jaarlijks 25.000,— en dat de pacht
som alleen kan worden herzien in verband met stijging van
vervangingswaarde en eigenaarslasten. Indien de Grondkamer
de overeenkomst goedkeurt, kan de verpachter gaan bouwen. In
het voorbeeld betaalt de pachter 25.000,— waarvan de helft
of 12.500,- aan afschrijving moet worden toegerekend (5%
van 250.000, - afschrijving gedurende 20 jaar). Indien de
verpachter na 3 jaar herziening van de pachtprijs aanvraagt,
zullen de vervangingswaarde en waarschijnlijk ook de eige
naarslasten gestegen zijn. Stel dat de bouwkosten en eigenaar
slasten b.v. gestegen zijn met 60.000, dan is de verhoging
van de pachtsom 5% van 60.000,— of 3.000,- .Het gedeelte
van de pachtsom dat berekend is over de stichtingskosten blijft
gelijk.
Tussen de verschillende grondkamers schijnt nogal wat verschil
te bestaan in de toepassing van de regels. Vrij algemeen bestaat
overigens de indruk, dat verpachters .(meestal grote beleggers,
zoals verzekeringsmaatschappijen) en pachters tevreden zijn
met de regeling. Ik ben overigens van mening, dat de verpachter
veelal meer reden heeft tot tevredenheid dan de pachter, zeker
in het (praktijk) voorbeeld dat hierboven is vermeld. Ter toe
lichting: stel dat de pachter zelf op eigen grond of op pachtgrond
via de vestiging van een opstalrecht zou bouwen. Hij is en blijft
dan eigenaar van de stal en heeft niet meer te maken met stijging
van de pacht voor de gebouwen.
In ieder geval dient iedere pachter die ermee te maken krijgt,
zich eerst grondig te laten voorlichten.
Mr. H. van Es
Op bepaalde punten zijn dit ingrijpende wijzigingen die een
gevolg zijn van de harmonisering die in Europees verband
op het gebied van de belastingen wordt nagestreefd.
Zo is de boer weer ondernemer geworden in de zin van de
wet Omzetbelasting, terwijl hij dat voordien niet was.
Anderzijds is hij weer vrijgesteld van de normale voor
schriften voorzover het betreft de levering van zijn produk-
ten (volgens een bepaalde tabel) en bijdragen aan de agra
rische produktie (werk voor derden landbouwers) en leve
ring van gebruikte bedrijfsmiddelen.
Het begrip landbouwomvat in principe de bodem-ge
bonden produktie, niet de verdelingsproduktie.
Indien een landbouwer van vrijgesteld ondernemer - nor
maal ondernemer - wil worden, moet hij hiertoe een aart-
vraag indienen bij de inspekteur van de Omzetbelasting.
Willigt de inspekteur het verzoek in, dan geldt zulks voor
tenminste 5 jaren.
Indien men langer wil meedoen, dan kan de opzegging naar
believen worden uitgesteld.
Voortduren van het belaste ondernemerschap zal 5 jaren na
de optie zorgvuldig moeten worden nagegaan.
Het aanvragen van het normale ondernemerschap, d.w.z.
belasting innen en afdragen op zijn leveringen na aftrek van
de "voordruk"op ontvangen fakturen, is eveneens een zaak
die goed overleg en zorgvuldige berekeningen eist.
De beslissing om te opteren hangt af van de mate waarin
wordt geïnvesteerd in bedrijfsmiddelen met name bedrijfs
gebouwen.
Belangrijk daarbij is de periode van herziening van de
voordruk (de bedragen die op nota's zijn voldaan) op roe
rende en onroerende bedrijfsmiddelen.
Bekeken moet n. l. worden of van die voordruk nog een deel
in de optieperiode kan worden verrekend.
Ook bij het beëindigen van de optieperiode moet bekeken
worden in hoeverre herziening van de aftrek noodzakelijk is.
Voor onroerende goederen beloopt de herzieningsperiode 10
jaren, voor roerende bedrijfsmiddelen is die periode 5 jaar.
H et bovenstaande is reeds een gekompliceerde aangele
genheid. En daarbij hebben wij het alleen nog maar over de
omzetbelasting gehad.
Indien wij, en dat moet gebeuren, dan ook nog de W.I.R.
premiën in de beschouwing betrekken:
- waarbij een niet opterende landbouwer ook W.I.R. pre
mie krijgt over de omzet-belasting die niet wordt terug
ontvangen:
- waarbij dan er nog mee wordt gerekend dat de W.I.R.
premie geen deel uitmaakt van het belastbare inkomen
voor de inkomstenbelasting;
- waarbij er dan nog mede wordt gerekend dat de omzet
belasting als deel van de kostprijs wordt afgeschreven en
dus de te betalen Inkomstenbelasting beïnvloedt;
- waarbij in de berekeningen mede wordt opgenomen, dat
bepaalde bedragen pas jaren later worden ontvangen of
betaald, wat bij de tegenwoordige rentestand ook over
kapitalen kan gaan;
- waarbij wij er mede hebben te rekenen dat een opterend
landbouwer een uitvoeriger administratie moet voeren
(faktureren, inkoop- en verkoopboek);
dan zetten wij alles op een rijtje en noteren voor de
opterende landbouwer als:
voordelen:
a. voordruk van omzetbelasting op investeringen gedurende
de optieperiode wordt terugverkregen.
b. voordruk over investeringen in "voorperiodevan 5 jaren
wordt deels terugverkregen.
Nadelen:
a. de omzetbelasting over de normale bedrijfsontvangsten
verminderd met de voordruk omzetbelasting op ontvan
gen fakturen) moet worden afgedragen.
b. de omzetbelasting op investeringen gedurende de optie
periode moeten na afloop van deze periode deels worden
herzien..
c. de administratiekosten worden hoger.
d. er is een gemist prijs-voordeel in vergelijking met een
niet-opterende landbouwer.
e. er zijn verschillen in de Inkomstenbelasting
f. er is geen W.I.R. premie over de terugontvangen omzet
belasting
Op de kursussen en in de vakliteratuur en handboeken
worden aan deze problemen meerdere lesuren en pagina's
gewijd.
Het zal U duidelijk zijn, dat dit artikeltje alleen bedoeld is
om een indruk en niet om een kompleet inzicht te geven in
de zeer ingewikkelde materie.
Paauwe
3
