ERFPACHT
Nieuwe toekomst
voor oude rechtsvorm
van grondgebruik?
5
LANDBOUWSCHAPSBROCHURE
*\E aloude rechtsfiguur van erfpacht werd in het verle-
den uitsluitend door de overheid toegepast als vorm
van uitgifte van grond aan particulieren. In grote steden
als Den Haag, Amsterdam, Leeuwarden enz., zijn en wor
den veel woningen en bedrijfspanden op erfpachtsgrond
gebouwd. De belangstelling in stedelijke kring voor erf
pacht is de laatste tijd weer stijgende. Ook bij het ont
ginnen van woeste gronden in Noord-Brabant en Limburg
zijn er in erfpacht uitgegeven.
In de laatste jaren is erfpacht ook reeds de belangrijk
ste vorm van uitgifte in de IJsselmeerpolders. Voorts
geeft de S.B.L., funktionerend als grondbank, aangekoch
te gronden bij uitsluiting in erfpacht ter beschikking. En
de Grondbank mag nu sinds kort zijn aktiviteiten uitbrei
den ter broodnodige verlichting van de zware financiële
lasten van de produktiefaktor grond.
Van de voordelen van erfpacht voor de overheid kun
nen genoemd worden dat die eigenaar van de grond blijft
en cfe waardestijging hiervan in de canon (geldelijke
jaarlijkse tegenprestatie van de erfpachter) kan doorbere
kenen. Tevens dat na beëindiging van de erfpachtster
mijn de overheid de grond weer in volle eigendom terug
krijgt!
JVE vraag is, of erfpacht voor de partikuliere belegger
^in landbouwgrond niet een bij uitstek aantrekkelijke
vorm is. Dit gelet op de vrijheid die partijen hebben om de
canon jaarlijks vast te stellen en voorwaarden aan het
gebruik van de grond vast te leggen, zonder kontrole van
Grondkamer of ander overheid orgaan! Aantrekkelijk ook,
gelet op het feit dat de gebouwen in (economische) eigen
dom overgaan aan de erfpachter, die alle zakelijke lasten
van grond en gebouwen op de erfpachtsgrond voor zijn
rekening moet nemen. Vereist is dan wel een onop
zegbare erfpachtstermijn van minimum 26 jaar dat op erf
pacht van 25 jaar of korter de Pachtwet van toepassing
is. Mits de canon op redelijke wijze is vastgesteld als
mede de overige voorwaarden zoals een recht op vergoe
ding voor de opstallen, voor de aan de grond verrichte
a. ZOON PACHT VAN VADER
Financieringsplan:
Overnameprijs roerende goederen
Eigen vermogen
Bedrijfskapitaal (minimaal)
Te financieren
Te financieren middels eigendomsoverdracht
van inventaris
Borgstellingsfonds voor de landbouw
(rente 11 aflossing 10
50.000,—
50.000,—
40.000,—
40.000,—
25.000,—
15.000,—
Financieringslasten:
Rente Aflossing
11 van 25.000,- 2.750,- 10 van 25.000,-= 2.500,-
11 van 15.000,- 1.650,- 10 van 15.000,- 1.500,-
4.400,—
Totaal financieringslasten 8.400,
verbeteringen bij beëindiging en het recht van voorkeur
bij verlenging, biedt het zakelijk vervreemdbaar en ver-
hypotheekbaar erfpachtsrecht ook voor de grondgebrui
ker aantrekkelijke kanten. Deze wordt n.l. ontlast van de
noodzaak om de grond te financiëren.
AANGEZIEN, in tegenstelling tot de pacht, de erfpacht
bij het landbouwbedrijfsleven minder goed bekend is,
heeft, op initiatief van de S.E.V., het Landbouwschap een
werkgroep ingesteld, die belast werd met het samenstel
len van een brochure. Daarin worden de juridische, eco
nomische en fiscale aspekten van de erfpacht in de land
bouw behandeld en toegelicht.
Voorzitter van de Commissie was mr. N. M. Zijp, die
tevens als rapporteur optrad. Deze week is de brochure
van de pers gekomen en alhoewel een kritische noot erin
niet ontbreekt, is het voornaamste doel ervan, voorlichting
dienaangaande te geven. In aparte bijlagen zijn daarnaast
enkele voorbeelden opgenomen van bedrijfsoverdracht,
die wij in het volgende hebben overgenomen. Tevens zijn
in de brochure opgenomen de algemene erfpachtsvoor-
waarden van de Grondbank en de voorwaarden voor erf
pachtuitgifte door de Staat.
De brochure is voor geïntresseerden aan te vragen bij
de afdeling Pers en Voorlichting van het Landbouwschap
(tel.: 070—65 69 20, toestel 19 of 20).
BELANGRIJK VERSCHIL IN GRONDKOSTEN
Er is een belangrijk verschil in kosten tussen grond op
eigendomsbasis en grond op paohtbasis. Daarbij doet zich
nog het feit voor van teruggang van het pachtareaal, met
als gevolg, dat er in de praktijk behoefte bestaat aan een
middenweg ter vermindering van de financieringsproblema-
tiek.
Deze middenweg zou kunnen worden gerealiseerd door
middel van erfpacht, hetzij via die Grondbank betzij anders
zins. Bij erfpacht zullen de kosten voor de erfpachter boger
zijn dan bij normale pacht, maar toch aanmerkelijk lager
dan bij eigendom het geval zou zijn. Uitgaande van een
bedrijfsoverdracht van vader op zoon wordt dit in het vol
gende voorbeeld nader toegelicht. Met betrekking tot deze
bedrijfsoverdracht worden 3 mogelijkheden onderscheiden
waarbij van de volgende gegevens van gezin en bedrijf
wordt uitgegaan. Bij de berekening zelf is gebruik gemaakt
van gegevens van de jaren 73/74. Kosten, incl. rente en op-
brengstgegevens moeten dus voor andere jaren worden aan
gepast.
vader, 65 jaar, 3 getrouwde kinderen, waarvan 1 zoon
van 27 jaar de opvolger is;
totale oppervlakte 51 ba, waarvan 50 ba bouwland;
bouwplan: 20 ha tarwe - 5 ba gerst - 10 ba bieten - 10
ba koolzaad - 5 ha karwij;
nieuwwaarde van de werktuigeninventaris 80.000,
overnameprijs 50.000,
eigen vermogen van die zoon 50.000,
DRIE METHODEN VAN BEDRIJFSOVERDRACHT
a. Zoon pacht van vader onroerende goederen en koopt
roerende goederen. Pachtprijs 400,per ha.
b. Vader verkoopt land aan S.B.L. (Grondbank); deze geeft
het in erfpacht aan zoon. Zoon koopt boerderij 1 ha
erf/land en roerende goederen. Verkoopprijs aan S.B.L.
8.000,per ha. Vrije marktwaarde 12.000,(zon
der gebouwen).
Overnameprijs
gebouwen 90.000,
Overnameprijs grond 8.000,
totaal
98.000,— kosten 105.000,—
Betreurd moet worden dat in de akte van vestiging van het
erfpachtsrecht het recht op vergoeding van de waarde van
gebouwen, werken en beplantingen, overgenomen, gesticht
dan wel aangebracht door de erfpachter, buiten werking ge
steld kan worden.
c. Vader verkoopt bedrijf aan zoon.
Overnameprijs ƒ8.000,per ha (inclusief gebouwen).
De uitkomst van de berekeningen wordt uiteraard aller
eerst bepaald door de gekozen uitgangssituatie. B.v. een
(niet in alle gebieden mogelijk) gewijzigd bouwplan zou de
resultaten positief kunnen beïnvloeden!
De verhouding tussen pacht, erfpacht en eigendom zal
daarbij overigens niet veranderen. Dit laatste zou kunnen
worden bereikt door een alternatief financieringsplan (b.v.
schenkingen in geval van overname in eigendom).
Kopen van het bedrijf is onder voorgaande omstandig
heden onmogelijk. Hiervoor is onvoldoende eigen vermogen
aanwezig.
Indien niet kan worden gepacht, biedt erfpacht in de ge
geven voorbeelden een reële inkomensmogelijkheid voor
zowel de bedrijfsopvolger als voor de overdragende ouder.
Want het beschikbaar inkomen voor privé, belasting en in
vesteringen is in geval van: pacht 40.200,
Erfpacht 28.250,—
Eigendom 6.500,
Exploitatierekening
Opbrengsten
Tarwe,
20 ha
Gerst,
5 ha
Koolzaad,
10 ha
Karwij,
5 ha
Bieten,
10 iha
44.000,
10.000,
24.000,
10.000,
40.000,
op basis van pacht:
Kosten
Loonkosten:
Ondernemer 22.000,-
Los personeel 4.000,-
Alg. kosten 4.000,-
50,- per ha 2.500,-
Netto-oversohot
Loonwerk
Werktuigkosten:
ber. rente 4,8 3.840,-
afschr. 10 8.000,-
onderhoud
brandstoffen 7.000,-
Grond en gehouwen:
pacht 400,-
per ha 20.400,-
onderhoud 1.500,-
padhtersinv. 1.000,-
4.000,—
Zaaizaad gem. 120,- p/ha
Bemesting incl. schuim
aarde
Onderhoud drainage e.d.
Overige kosten akkerbouw
(sproeimiddelen, verzeke
ringen etc-)
Rente oml. vermogen
(gem. 55,- per ha)
26.000,-
12.000,-
18.840,-
22.900,-
6.000,-
13.000,-
1.500,-
6.500,-
2.750,-
128.000,-
Arbeid sinkom e n (loon netto-overschot)
is 22.000,- 12.010,-
Bij: berekende rente
afschrijving
6.500,-
12.010,-
128.000,-
34.010,-
6.590,-
8.000,-
14.590,-
Af: te betalen rente
aflossing
4.400,-
4.000,-
48.600,-
8.400,-
Beschikbaar voor privé, belasting en investeringen 40.200,-
De berekende rente in de exploitatierekening is als volgt
samengesteld
8 van 60 van 80.000,-
4,8 van 80.000,- 3.840,-
rente omlopend vermogen 2.750,-
6.590,-
b. VERKOOP AAN SBL - ZOON ERFPACHT
Vader verkoopt land aan S.B.L. voor 8.000,- per ha.
Zoon krijgt land in erfpacht: de canon is 3x/z van f 8.200,-
8.000,- 200,- kosten) 287,- per ha.
Zoon koopt gebouwen 1 ha grond voor 105.000,-.
Zoon neemt tevens roerende goederen over.
Financieringsplan:
Benodigde investering: grond gebouwen 105.000,-
Overname inventaris 50.000,-
Bedrijfskapitaal (minimaal) 40.000,-
Totaal 195.000,-
Eigen middelen 50.000,-
Te financieren 145.000,-
Mogelijke financiering:
Bedrag Rente Aflossing
hypotheek (geb.) 60.000,- 11 8.800,- 3% 2.000,-
voorschot e.o.
inventaris 20.000,- 11 8.800,- 10 2.000,-
lening ouders 25.000,- 6 1.500,-
voorschot/
krediet B.F. 40.000,- 11 4.400,- 2.000,-
Af: erfpacht (50 x 287,-) 14.350,-
ber. rente geb. (7 van 90.000,-) 6.300,-
ber. rente 1 ha grond
(3,5 van 8.000,-) 280,-
afschr. geb. (2,5 van 90.000,-) 2.250,-
onderh. verz. 2.100,-
eigen. lasten 100,- per ha 5.100,-
30.380,-
145.000,-
Totale financieringslasten
14.700,-
6.000,-
20.700,-
Uitgaande van de exploitatierekening bij pacht, moet die vol
gende correctie worden aangebracht om tot een netto-over
schot onder erfpachtomstandigheden te komen.
Netto-overschot bij pacht 12.010,-
Bij: pacht 20.400,-
onderhoud 1.500,-
„21.900,-
Bij erfpacht is het netto-overschot 3.530,-
Het arbeidsinkomen is 22.000,- 4- 3.530,- 25.530,-
Bij: berekende rente 13.170,-
afschrijving 10.250,-
„23.420,-
Af: te betalen rente
aflossing
14.700,-
6.000,-
48.950,-
20.700,-
33.910,-
Beschikbaar voor privé, belasting en investeringen 28.250,-
(Zle verder pag. 7.)
(Vervolg van pag. 4)
jCN tenslotte nog wat bijzonderheden over de inza-
melingsaktie van restanten bestrijdingsmiddelen,
die van 16 tot en met 20 februari j.l. in alle Zeeuwse ge-
meeriten is gehouden en die ongeveer 12 ton heeft op
geleverd, inclusief een 100 kilo kwikhoudende middelen
en circa 600 kilo medicijnen, dit laatste voornamelijk af
komstig van de apothekers.
De „opbrengst" van deze aktie is ongeveer een derde
van de eerste campagne, van begin 1974 en die ongeveer
36 ton opleverde (waarvan 2,5 ton kwikhoudende midde
len 200 kilo medicijnen).
In het algemeen wordt het resultaat van deze tweede
inzamelingsaktie als bevredigend beschouwd, al was het
moeilijk een voorspelling te doen en al is het vanzelfspre-
geslagen blijven tot een definitieve oplossing ervan voor
de verwerking is gevonden.
zondering van de kwikhoudende middelene die hier op-
installatie van Rijnmond zullen worden verbrand, met uit-
kend niet bekend, of iedereen nu ook zijn restanten be
strijdingsmiddelen heeft ingeleverd. We mogen verwach
ten dat de land- en tuinbouw van deze gelegenheid goed
gebruik heeft gemaakt. De ingeleverde restanten zijn van
de gemeentelijke inzamelpunten overgebracht naar een
tweetal provinciale depots. Vandaar zullen zij worden
afgevoerd naar Rotterdam, waar zij in de vuilverwerking9-
