h
.De Landeigenaar" over de
OVERHEIDSVOORSTELLEN GRONDPOLITIEK
Overbodig
Onwerkbaar
Onrechtvaardig
2
too
Eindelijk, de 4e december 1975, lagen de reeds herhaalde malen door de Regering aangekondigde wetsontwer
pen tot regeling van een voorkeursrecht van gemeenten bij verwerving van onroerend goed en tot wijziging van de
Onteigeningswet op tafel.
In de pers ontstond onmiddellijk grote belangstelling voor deze stukken, aangezien hiervan het bestaan van
velen, ook van het Kabinet, afhankelijk kan zijn.
Inmiddels heeft de Nederlandse Vereniging voor de Landelijke Eigendom ook de nodige aandacht aan deze ma
terie besteed. Op de laatst gehouden bestuursvergadering is besloten dat een speciale werkgroep van deskundi
gen de beide wetsontwerpen intensief zal bestuderen. Men zal zo mogelijk in samenwerking met andere daar
voor in aanmerking komende instellingen een gemeenschappelijk rapport uitbrengen. „Eendracht maakt macht" is
het devies onder de gegeven omstandigheden meer gewenst dan ooit.
Aldus ir J. van Gaaien in „De Landeigenaar", het maandblad ter behartiging van de Landelijke Eigendom, van ja
nuari 1976, waaraan het volgende is ontleend.
UET is in verband met het bovenstaande niet wenselijk
tot in details in te gaan op hetgeen door de Rege
ring middels deze stukken aan de orde wordt gesteld.
Wy beperken ons derhalve tothet maken van enige
kanttekeningen te ndienste van de algemene opinievor
ming.
Alvorens daartoe over te gaan, vermelden wij hier
onder enkele gegevens en de voornaamste conclusies uit
voorafgaande artikelen in de Landeigenaar betreffende
de grondverwerving en de afzet door de Overheid, met
name door de gemeentelijke grondbedrijven.
Wij achten dit nodig om een helder inzicht te verkrij
gen in de bestaande toestand en de eventuele gevolgen
van de beide wetsontwerpen
Aankoop ruwe bouwgrond door gemeentelijke grondbe-
drijven.
Jaar
Opp-ha
Prijs/m2
Prijs/m2
(gecorr.)
1966
9.600 ha
ƒ5,00
ƒ6,10
1967
6.600 ha
ƒ5,48
6,36
1968
7.700'ha
ƒ7,18
ƒ8,19
1969
8.500 ha
ƒ5,80
6,09
1970
9 300 ha
ƒ6,94
ƒ6,94
19711
7.700 ha
ƒ6,59
ƒ6,06
Afzet bouwgrond
Bestemming
Industrieterrein:
Woningbouw
Straten, wegen:
Recreatie:
gemeentelijke
1970
1519
1729
824
518
Overige bestemmingen:
Totaal afeet:
1255
5845
grondbedrijven (ha)
1971
583 ha
1586 ha
1129 ha
533 ha
1902 ha
5733 ha
De totale afzet over 1970 vormt slechts 7,5 van alle
voor verkoop enz. beschikbare grond, en over 1971 7.0
Dankzij deze ruime, nog igroeiende werkvoorraad aan
bouwgronden verkeren de gemeenten in een zeer aan
trekkelijke positie: zij kunnen naar genoegen regelend
optreden voor wat betreft de bestemming en de prijs der
gronden.
Hierdoor worden niet-onaantrekkelijke winsten ge
boekt, namelijk gemiddeld ca. 40 miljoen over de ja
ren 1970 en 1971. Zie tabel 2.
GR ONDTRANS ACTIES
GEMEENTELIJKE GRONDBEDRIJVEN
Aankoop-
Tabel 2
prijs
gld/m2
1966
1967
1969
1970
1971
5.00
5.48
7.18
5.80
6.94
6.59
Verkoop prijzen in gld per m2 Saldo
21.172.000
33904.000
42.482.000
35.143 000
42.722.000
36.609.000
31.92
36.27
40.45
39.63
41.62
41.74
14.83
21.04
6.03
23.72
12.19
20.13
4.48
7.55
3.91
6.31
5.54
5.57
0.46
1.19
0.62
0,91
1.04
1.26
15.88
17.52
12.94
18.19
19.67
I7J86
(De gegevens in deze tabel zijn voor het merendeel ont
leend aan het CIR.S. 'De prijzen per vierkante meter
ruwe bouwgrond zijn „all in", d.w.z. met inbegrip van
de bijkomende kosten voor de verwerving.
Het valt op dat de grondprijzen in de loop der jaren
een lichte neiging tot stijgen vertonen, doch deze valt
volledig weg wanneer wij een correctie aanbrengen naar
een vaste waarde van de gulden (1970 100).
(Het prijsniveau is beslist zéér redelijk te noemen en
byzonder stabiel: vooral als men afziet van de gege
vens over 1968 toen enkele bijzondere aankopen plaats
hadden.
Uit inmiddels versohenen publikaties van het C.BA
kan verder worden afgeleid, dat deze tendens zich ook
gedurende de laatste jaren waarover gegevens beschik
baar zyn, heeft voortgezet.
I
Gesteld kan derhalve worden dat de prijsontwikke
ling van ruwe bouwgrond zéker vanuit de gezichts
hoek van de gemeenten bevredigend is geweest
WERKVOORRAAD GEMEENTELIJKE
GRONDBEDRIJVEN ZEER RUIM
IpT de ten dienste staande statistische gegevens blijkt
tevens dat het grondbezit van de gemeentelijke
grondbedrijven in de lóóp der jaren geleidelijk is toe
genomen. De totale oppervlakte van de gronden die in
beheer zijn by de grondbedrijven en niet op lange ter-
myn zijn uitgegeven, nam toe van ca 75.000 ha in 1969
tot ruim 83.000 ha op 1 januari 1972.
Worden deze gegevens uitgefeplist naar bestemming
dan krijgt men het volgende beeld:
Voorraad bouwgrond gemeentelijke grondbedrijven 1972
ruwe bouwgrond 40.000 ha
bouwrijpe grond: 35.500 ha
bouwterrein: 7.700 'ha
Uit deze cijferopstelling blijkt dat de werkvoorraad
van de gemeentelijke grondbedrijven, mede gelet op de
jaarlijkse afzet door verkoop, uitgifte in erfpacht en
uitneming door de gemeenten, bijzonder ruim is.
Zo beschikken 35 gemeenten over een oppervlakte
bouwgrond die groter is dan de gehele polder Zuidelijk
Flevoland. dJw.z. 43.000 ha. voldoende Voor de huisves
ting van 1 miljoen inwoners.
KPoto Rob Bacas "Rabobank" 1/176)
De uitneming van gronden bestemd yoor straten enz.
geschiedt in vele gemeenten echter om niet. Dit is niet
reëel. Als men bij deze afzet alleen de dan geldende kost
prijs van de ruwe bouwgrond in rekening brengt dan
kan de winst in 'beide jaren daarentegen begroot wor
den op ca 100 miljoen per jaar, of ruim 17.000 per
ha (ongeveer 50% van de kale kostprijs).
Het geheel overziend kan geconcludeerd worden dat
althans de grondverwerving door de gemeentelijke over
heid zich gedurende de laatste jaren evenwichtig voltrok.
Behoudens een enkele uitzondering kon Steeds via
minnelijke weg overeenstemming worden bereikt.
In 1972 werd bij ongeveer 4.300 grondtransacties
slechts in ruim1 60 keer een beroep op de onteigening»-
rechter gedaan. Bovendien bleef ook het aantal malen
dat speculaties werden geconstateerd, zeer beperkt. Dit
is vooral toe te schrijven aan de laatste wijziging van
de onteigeningswet (de versnelde procedure) en aan uit
spraken van de Kroon betreffende onteigening van
gronden in handen van projectontwikkelaars.
Aanleiding tot wijziging van deze uitgebalanceerde
procedure bestaat er gezien de feiten uit de prak
tijk dus allerminst- Er moeten derhalve wel heel bij
zondere, niet aan de ratio ontleende redenen aanwezig
zijn om hiertoe te willen overgaan.
DE PLANNEN VAN DE REGERING
WE 'betreffende oogmerken van de Regering, vervat
in de beide wetsontwerpen, zijn bijzonder duidelijk.
Men, wil uit politieke overwegingen de grond èn gemak
kelijk èn goedkoper in handen van de gemeenten bren
gen. Dit zal dan geschieden middels het voorkeursrecht,
waardoor de gemeenten een voorrangspositie verwerven.
Ingevolge het bepaalde in art. 7 e.v. houdt dit in dat een
verkoper eerst tot vervreemding kan overgaan nadat
de gemeente in de 'gelegenheid is gesteld het desbetref
fende goed of zakelijk recht te kopen.
En ten tweede door de waarde van het aangeboden
goed te begroten op basis van hjet gebruik dat daarvan
tijdens de overdracht wordt of kan worden gemaakt.
Het is begrijpelijk dat tegen dit voorkeursrecht van
gemeenten met vaststelling van de grondprijs op basis
I Barenbrug Holland B.V., Postbus 4, Arnhem. Tel. (085) 431051
advertentie IM
van het gebruik en niet naar de waarde in 'het econo
misch verkeer - de verkoopwaarde direkt veel pen
nen in het geweer zijn gekomen.
Prof. mr. P. de Haan schrijft:
„Hier wordt een voorkeursrecht voorgesteld, waarbij
wél en zelfs ernstige schade wordt toegebracht aan de
verkoper. Dit door de combinatie met de gebruikswaar
de-regeling, die in de artt. 13, 16 en 19 van het voor
keursrecht zodanig is uitgewerkt dat wel de deskundigen
en de rechtbank bij de prijsvaststelling aan die regeling
gebonden zijn, maar niet de gemeente en G S., laat staan
derden-kopers die, als de gemeente van koop afziet,
mogen betalen wat zij willen. Het voorkeursrecht ver
liest hiermee op voorhjand zijn rechtvaardigheidsgrond
en zal als onrecht worden ervaren."
Ook in de agrarische perg wordt de grondprijs op ba
sis van de lagere gebruikswaarde met kracht van de
hand gewezen. En terecht-
Bij gedwongen overdracht aan de overheid moet de
schadeloosstelling volledig zyn. Ons hoogste rechtscol
lege, de Hoge Raad, ging in tal van arresten bij ont
eigening uiteraard ook van dit rechtvaardigheidsprincipe
uit: bv. de in het onteigeningsrecht geldende regel van
volledige schadeloostelling van de onteigende houdt in
dat de toe te kennen schadeloosstelling de onteigende in
beginsel zal brengen in een financiële toestand gelijk
waardig aan die waarin hij zich zonder onteigening zou
hebben bevonden".
Uiteraard wordt aan deze redelijke eis van volledige
schadeloosstellinlg niet voldaan zolang de werkelijke
waarde verkoopwaarde, niet wordt vergoed en slechts
een fictieve, lagere gebruikswaarde in acht wordt ge
nomen.
Het is vasstaand dat agrariërs, die hun grond in ver
band met bestemmingsverandering aan de gemeenschap
moeten overdragen, het nimmer zullen begrijpen, noch
aanvaarden, als dit moet geschieden tegen een onvolle
dige schadeloosstelling. Onder dergelijke omstandighe
den zijn de consequenties niet te vóórzien, resp. te over
zien, mede in verband met het gemeentelijk grondbeleid
zeer hoge prijsstelling winsten na de verwer
ving. De Overheid zal aan deze harde realiteit niet voor
bij kunnen gaan.
Prof. De Haan heeft daarbij de aandacht gevestigd
op een zeer belangrijke kwestie. Dit is de door hem ge
noemde negatieve ontwikkelingsschade, waaronder is te
verstaan de schade, die een bedrijf op het moment van
de onteigening reeds heeft geleden als 'gevolg van het
feit dat het bedrijf zich in de Laatste jaren onder druk
van de verstedelijking en in afwachting van de onteige
ning niet meer 'heeft kunnen ontwikkelen. De schade
kan zich wel over tien of meer jaren uitstrekken en
enorme bedragen belopen.
Tot dusver wordt de negatieve ontwikkelingsschade
bij onteigening niet als zodanig vergoed. Dat hoeft ook
niet, omdat zij hhar compensatie vindt in de niet-agra-
rische meerwaarde, ook wel verwachtingswaarde of ru
we bouwgrondwaarde geyoemd.
'Of deze meerwaarde boven de bestaande agrarische
gebruikswaarde werkelijk de negatieve ontwikkelings
schade volledig dekt, weet ik niet, maar in ieder geval
zijn de betrokken boeren er blijkbaar mee tevreden.
Nu bestaat die meerwaarde uit drie componenten, t.w.
meerwaarde als gevolg van a) overheidsinvesteringen;
b) overheidsbeslissingen en c) autonome factoren Hier
van kan ik alleen uitschakeling van de eerste component
bij onteigening redelijk vinden, omdat het onredelijk
lijkt de gemeenschap eerst voor de investering (open
bare werken) en vervolgens nog eens voor de meer
waarde als gevolg daarvan te laten betalen. Uitschake
ling van de invloed van overheidsbeslissingen, bijv. een
bestemmingsplan, zou alleen redelijk zijn als de ge
meenschap ook bereid was de schade als gevolg van
zulke beslissingen volledlg te voldoen. Dat is zij echter
niet, getuige het nauwelijks van betekenis zijnde art.
49 WRO. En uitsc' ake.ing van autonome waardefactoren
is onder geen ding redelijk, tenzij met beding tegen
volledige vergoeding van de negatieve bedrijfsontwikke-
lingssahade door de gemeenschap".
Tot zover dit citaat.
Persoonlijk ben ik het niet eens met Prof. De Haan,
waar hij stelt dat de uitschakeling van de meerwaarde
als gevolg van de overheidsinvesteringen redelijk is.
Deze uitschakeling zou namelijk direckt tot gevolg
kunnen hebben, dat de ook door hem zo sterk bepleite
(Zie verder pagina 21)
HYPOTHEEKRENTE
Aan het C. B.S. ontlenen wy de onderstaande gege-
vens:
Hypólthetekrenite: 1974 1975
eerste hypotheken sept. okt.
laagste 10,'50 9,00 9,00
hoogste 11,00 9,90 9,90
De hoogte van de hypotheken bedraagt 70 van de
taxatiewaarde, zonder overheidsgarantie, verstrekt door
de meeste banken.
