Over
geld
en
goed
De wijzigings
voorstellen
Onteigeningswet
Grondpolitiek
en
Keerpunt 1972
Bij de Tweede Kamer der Staten Generaal is een wets
ontwerp ingediend tot wijziging van de Onteigeningswet.
De verantwoordelijke bewindslieden zijn de ministers Van
Agt (Justitie), Gruijters (Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening) en Van der Stee (Landbouw en Visserij).
Het wetsvoorstel gaat voor de waardebepaling van on
roerend goed bij onteigening uit van de gebruikswaarde.
Daaronder wordt verstaan de waarde van het goed op
grondslag van het gebruik dat daarvan ten tijde van de
onteigening wordt gemaakt. Evenwel moet binnen be
paalde grenzen rekening worden gehouden met de mo
gelijkheden, een ander gebruik van het onroerend goed
te maken dan het bestaande.
IN BEGINSEL HET BESTAANDE GEBRUIK
Degene wiens goed onteigend wordt, heeft aanspraak
op vergoeding van de waarde. Die waarde wordt volgens
het wetsontwerp begroot op grondslag van het gebruik
dat van het goed wordt gemaakt ten tijde van de onteige
ning.
De waarde van landbouwgrond bijvoorbeeld wordt niet
bepaald door de bestemming van de grond voor woning
bouw. Men moet nagaan wat vergelijkbare landbouw
grond, gelegen in een gebied dat niet door de schaduw
van de bebouwing is geraakt, zou kosten.
Het wetsontwerp wil beletten dat toekomstverwachtin
gen in verband met een bestemmingsplan een rol spelen
bij de waardebepaling. Voor de eigenaar is dat een toe
vallige omstandigheid. De waardestijging die ontstaat
door toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het ge
bied, behoort de eigenaar niet zonder meer toe te vallen.
REKENING HOUDEN MET ANDER GEBRUIK
Bij de waardebepaling wordt dus uitgegaan van het be
staande gebruik. Als uitsluitend en enig criterium echter
achten de bewindslieden het bestaande gebruik te be
perkt. Ook andere vormen van gebruik zijn denkbaar zon
der dat de toekomstverwachtingen, die het wetsontwerp
wil buitensluiten, een rol spelen. Met het oog daarop laat
het wetsontwerp de mogelijkheid open, bij de waardebe
paling van onroerend goed binnen bepaalde grenzen re
kening te houden met ander gebruik dan het bestaande.
Bij grond (ongebouwd onroerend goed) moet het dan
gaan om gebruik waarvoor de grond technisch geschikt is
en waarnaar ter plaatse ook vraag is. Weiland zal bijvoor
beeld als tuinbouwgrond kunnen worden gewaardeerd als
het daarvoor geschikt is en ter plaatse ook vraag naar
tuinbouwgrond bestaat.
Onder die voorwaarden kan men dus een andere vorm
van landbouwexploitatie in aanmerking nemen. De hoeda
nigheid van „ongebouwd" moet echter altijd behouden
blijven.
Nu kan het zijn, dat het voor dat ander landbouwgebruik
bepaalde constructies nodig zijn. Het wetsontwerp zegt
daarom dat schuren, kassen en daarmee gelijk te stellen
bedrijfsgebouwen van eenvoudige constructie het karak
ter van „ongebouwd" niet verloren doen gaan.
ANDER GEBRUIK VAN GEBOUW
Ook een gebouw kan onafhankelijk van te verwachten
ontwikkelingen in verband met een bestemmingsplan voor
andere doeleinden worden gebruikt. Een pand dat als
woonhuis in gebruik is, kan soms ook als kantoor worden
gebruikt. Als er ter plaatse vraag naar dergelijke kantoor
ruimte bestaat, kan daarmee bij de waardebepaling reke
ning worden gehouden. Om een bestaand gebouw voor
ander gebruik geschikt te maken zullen vaak voorzienin
gen en veranderingen nodig zijn. Het wetsontwerp laat die
toe, maar ze mogen niet zover gaan dat het gebouw ge
heel of nagenoeg geheel ervoor moet worden afgebroken.
Als bijvoorbeeld alleen de buitenmuren overeind zouden
blijven, kan men naar de mening van de bewindslieden
niet meer spreken van een bestaand gebouw.
D7J de kabinetsformatie in 1973 hebben de pro-
LJ grammagegevens betreffende de grondslag
van het beleid n.l. Keerpunt '72" van P.v.d.A., D
66 en P.P.R. een belangrijke rol gespeeld. Over dc
GRONDPOLITIEK werd daarin o.m. hel volgende
opgenomen:
De financiële en wettelijke mogelijkheden om de
grond in gemeenschapshanden te brengen worden
sterk uitgebreid. Spekulatie in onroerend goed
(grond, oude pandjes wordt uitgebannen. De waar
destijging van onroerend goed die het gevolg is van
overheidsaktiviteiten valt toe aan de Gemeenschap.
De waardering bij onteigening gebeurt op grond
slag van de gebruikerswaarde. De overheid heeft
het voorkeursrecht bij alle verkopen van onroerend
goed dat, krachtens een wettelijke regeling, be
stemmingsplan of bouwplan, deel uitmaakt van
stadvernieuwing- of uitbreiding, plattelandsrekon-
struktie, wegenplan of rekreatiegebied.
rpiJDENS de bespreking van de kandidaats-be-
windslieden onder leiding van de formateurs
op 3-5-1973 is over de grondpolitiek het volgende
in de conclusie vastgelegd:
„speculatie tegengaan door een voorkeursrecht
te geven aan de overheid, met name aan de ge
meenten en door bij onteigening van grond IN
BEGINSEL de gebruikswaarde te vergoeden.
Correctie voor onbillijkheden bijv. welke bij
noodzakelijke vervanging kunnen optreden."
INVLOED VAN BESTEMMINGSPLAN
OP GEBRUIKSWAARDE VAN LANDBOUWGROND
In bepaald opzicht vragen de bewindslieden nog bij
zondere aandacht voor het landbouwbedrijf. Een bestem
mingsplan kan namelijk bij bestaand gebruik de waarde
van landbouwgrond drukken. Het komt steeds meer voor
dat in zo'n plan bepalingen worden opgenomen die het
agrarisch gebruik van de grond beperken. Bijvoorbeeld:
de verkaveling mag niet gewijzigd worden, de aard van
het gebruik mag niet veranderen, enz.
Volgens het wetsontwerp mag bij onteigening van land
bouwgrond deze waardedrukkende werking van een be
stemmingsplan worden weggedacht (onder landbouw val
len onder andere ook pluimveehouderijen, bloemkweke
rijen en bedrijven voor bloembollenteelt). De bewindslie
den brengen in de Memorie van Toelichting op het wets
ontwerp tot uitdrukking, het gerechtvaardigd te vinden
voor de landbouw de invloed van waardeverminderende
voorschriften buiten beschouwing te laten, voor zover de
ze voortvloeien uit bestemmingsplannen en gericht zijn op
de als landbouwgrond in gebruik zijnde onroerende goe
deren. In geen andere sector hebben deze beperkende
bepalingen dezelfde betekenis als in de landbouw. Het
gaat hier niet om beperkingen als die welke voortvloeien
uit de Hinderwet en de bouwverordening. Artikel 49 van
de Wet op de Ruimtelijke Ordening geeft de mogelijkheid
aan de eigenaar een naar billijkheid te bepalen schade
vergoeding toe te kennen, wanneer de schade die hij ten
gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan
lijdt, redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste be
hoort te blijven. Is op grond hiervan of op grond van enige
andere wettelijke regeling een tegemoetkoming gegeven,
dan wordt deze uiteraard in mindering gebracht.
LIGGING VAN HET GOED
EN BODEM IN GEBRUIKSWAARDEVASTSTELLING
Bij de waardebepaling van onroerend goed mag men
volgens het algemeen uitgangspunt van het wetsontwerp
geen rekening houden met de ligging van het goed met
het oog op toekomstig gebruik volgens het bestemmings
plan. De ligging kan echter van invloed zijn op de bestaan
de gebruikswaarde. Daarmee zal wel rekening worden
gehouden.
Landbouwgrond, bijvoorbeeld vlakbij een woonkern of
bij bepaalde wegen of kanalen, kan juist daardoor een ho
gere gebruikswaarde hebben dan ongunstiger gelegen
grond, al zou die overigens ook gelijkwaardig zijn. Ook
bijvoorbeeld bij bedrijfspanden in stad of dorp kan de lig
ging meetellen. De een kan gunstiger gelegen zijn dan de
andere en daardoor een hogere gebruikswaarde hebben.
Het wetsontwerp legt een bodem in het systeem van de
gebruikswaarde. De eigenaar kan in ieder geval rekenen
op vergoeding van de waarde die het goed op het tijdstip
van inwerkingtreding van de nieuwe wet had naar het
oude recht. Dit betekent dat de toekomstverwachtingen
die er tot op dat moment waren, geheel en al meespelen
bij de waardebepaling.
a LS men een gebouw sticht op grond van een ander,
wie wordt dan eigenaar van dat gebouw?
Wij bedoelen dus een situatie, waarbij geen rechten van
opstal of van erfpacht zijn gevestigd, maar het geval
waar iemand dus zonder meer op een anders grond bouwt.
Op de bovengestelde vraag zal iedereen wel zeggen, dat
de eigenaar van de grond dan ook eigenaar wordt van het
gebouw. Tevens zullen veel mensen wel zeggen dat het
geval van bouwen op grond van een ander zich toch niet
zoveel zal voordoen.
Over wat veel of weinig is kan men van mening ver
schillen, maar het blijkt toch wel voor te komen. Het doet;
zich n.l. voor dat pachters: bouwen op de door hen ge
pachte grond. Dat gebouw wordt dan eigendom van de
verpachter.
Is de verpachter dan niet verplicht tot vergoeding van
de waarde van het gebouw als de pacht eindigt, terwijl
het gebouw er nog staat? Dat hangt weer ervan af of de
bepalingen van de Pachtwet op dit punt zijn nageleefd.
T~\E Pachtwet bepaalt dat de verpachter verplicht is
aan de pachter bij het einde van de pacht een ver
goeding te geven voor verbeteringen die de pachter aan
de hoeve of het los land heeft aangebracht. De verbeterin
gen die voor vergoeding in aanmerking komen moeten
plaatsgevonden hebben in de periode van twintig jaar
voor het einde van de pacht. De vergoeding moet naar
billijkheid worden bepaald. Bij het bepalen van de ver
goeding is de waarde van de aangebrachte verbetering op
het tijdstip dat de pacht eindigt, de bovenste grens. Meer
dan de waarde behoeft de verpachter dus niet te betalen!
Bovendien wordt de vergoeding lager gesteld naar gelang
de pachter zelf de vruchten van de verbetering heeft kun
nen genieten. Tot hier toe lijkt het allemaal wel mee te
vallen. Maar nu komt het!
PïE pachter heeft alleen recht op vergoeding van ver-
beteringen, als hij tijdig, dat wil zeggen, voor hij
met de verbetering begint, aan de verpachter SCHRIFTE
LIJK meedeelt, dat hij die bepaalde verbetering wil aan
brengen. Hij moet daarbij de geschatte kosten opgeven.
Als de verpachter zich tegen het voornemen van de
pachter niet binnen één maand na ontvangst van de me
dedeling niet uitdrukkelijk verzet, kan de pachter aan de
verbetering gaan beginnen met recht op vergoeding als
de pacht eindigt. Als de verpachter zich wel verzet,
moet de pachter als hij de zaak toch wil doorzetten de
Grondkamer verzoeken het verzet ongegrond te verkla
ren. Als de Grondkamer het verzet van de verpachter on
gegrond verklaart, kan de pachter toch zijn gang gaan.
Dat is allemaal goed geregeld!
j^jAAR nu de praktijk.
Het komt nog niet zo zelden voor, dat de pachter
MONDELING toestemming vraagt aan de verpachter om
een verbetering tot stand te mogen brengen. Neem maar
als voorbeeld een loopstal te mogen bonwen, en dat die
toestemming ook MONDELING wordt verleend. De ver
houdingen zijn goed en er komt niets op papier. Soms ool\
al omdat de verpachter niet veel zin heeft in het tekenen
van stukken, waarbij hij naar zijn mening eigenlijk geen
belang heeft.
Als dit geval zich voordoet, als er GEEN SCHRIFTE
LIJK STUK is, heeft de pachter dus geen recht op ver
goeding van een eventuele waarde van de verbeteringen
bij het einde van de pacht. De verpachter wordt er dan
dus zonder meer rijker van.
Wordt de verpachter dan niet ongerechtvaardigd ver
rijkt? Is er op die grond niets aan te doen?
Helaas niet!
f)E bepalingen van de artikelen 30 en 31 van de Pacht-
wet zijn van dwingend recht. Daarvan kan men al
thans op het punt dat de verbetering schriftelijk aan de
verpachter moet worden medegedeeld, niet afwijken.
Bovendien kent ons recht niet de mogelijkheid met een
beroep op ongerechtvaardigde verrijking, het genoien
voordeel dat iemand geniet, aan hem te ontnemen. Dat
heeft de Hoge Raad in arresten van 30 januari 1959 (Quint
-te Poel) en van 18 april 1969, beslist.
Men dient dus ook op dit punt de wet na te leven. Dat
bij het einde van de pacht in veel gevallen als deze toch
nog een regeling wordt getroffen, doet hieraan niets af.
Men leeft dan van gunst, niet van recht.
PAAUWE
