Wat doet
een makelaar
in onroerend goed
U zit niet aan uw eerste
aangifte voor de inkomsten
belasting vast
Provinciale Raad voor
de
Bedrijfsontwikkeling in
de
Landbouw in Zeeland
vergaderde
ontdtekt. Wel wordt bij zo'n vrijwillige verbetering de boete
beperkt tot 10
Ga dus nooit voor de grap drie miljoen te weinig aange
ven!
BEROEP
Tegen een uitspraak op een bezwaar of tegen een navor
deringsaanslag kan men in beroep gaan bij bet gerechtshof.
Gratis en zonder advokaat of prokureur, zo u wilt. Ook daar
kunt u bij de schriftelijke en mondelinge behandeling nog
met niet eerder genoemde feiten en theorieën komen aan
dragen. Ook voor de inspekteur geldt dat. Wanneer u er
geen goede reden voor had dce nieuwe mededelingen tot dan
toe achter te houden, dan zal het hof daar natuurlijk niet
dankbaar voor zijn en de tegenpartij zonodig gelegenheid
geven tot nader overleg of onderzoek, doch het hof moet
met die nieuwe feiten wel rekening houden bij de uitspraak.
Dit late noemen van feiten komt overigens nogal eens
voor, doordat men pas later in de gaten krijgt wat er alle
maal van belang is. Het hof is daaraan gewend en men be
hoeft dus niet te gauw benauwd te zijn.
Tegen de uitspraak van een hof kunt u nog bij de Hoge
Raad beroep aantekenen, doch daarbij wordt aan de door het
hof vastgestelde feiten niets meer veranderd, toegevoegd
of afgedaan. Zelfs al zouden de door het hof vastgestelde
feiten onvolledig of verkeerd zijn. U ziet dus, dat in het
wettelijk systeem in zo ruim mogelijke mate gelegenheid is
gelaten om onvolledigheden of misverstanden in de feiten
te achterhalen en zo tot een zo juist mogelijke aanslag te
komen. Tct dit laatste is echter ook vereist, dat een ieder ziin
rol goed speelt en dus gebruik maakt van al die mogelijk
heden .Een gewone brief is voldoende!
bedrijf sverzorgingsdiensten die daartoe uitgenodigd,
merendeels door voorzitter en sekretaris vertegenwoor
digd waren was, dat deze plannen positief moeten wor
den benaderd omdat op financieel aantrekkelijke wijze
een behoorlijke dekking bij de arbeidsongeschiktheid in
het eerste jaar kan worden verkregen.
Mocht evenwel het ziektebeeld ongunstig afsteken te
gen het landelijke, dan achtte de vergadering tegenover
de getroffen bond een binnen bepaalde grenzen te stel
len overheidsgarantie redelijk.
Indien langdurige ziekte aanleiding mocht vormen tot
medische kontrole dan zouden de kosten hiervan door
de overheid gedragen behoren te worden.
Hoewel enerzijds de wenselijkheid om in wijder ver
band te werken bij een kleine omvang van de diensten
als in Zeeland (5 diensten met 348 leden) in beginsel
werd onderschreven, bleek de vergadering anderzijds
niet gerust op de extra kosten, die daarmede door de
geografische ligging van Zeeland, gepaard zouden kun
nen gaan.
BORGSTELLINGSFONDS- EN
ONTWIKKELINGSAANGELEGENHEDEN
VOOR de bijdrageregeling omschakeling melkvee op
mestvee werd 1 aanvraag behandeld en goedge
keurd. Eveneens werd goedkeuring verleend aan een
klein ontwikkelingsprojekt in de tuinbouwsektor tot een
bedrag van 1833,
DEEL II
|N het eerste deel bespraken we wat men vroeger onder
de makelaardij verstond en hebben we ook behandeld
aan welke voorwaarden er voldaan moet worden om als
makelaar beëdigd te kunnen worden. In deze bijdrage een
overzicht van de taak en de werkzaamheden van een make
laar.
ADVISEREN EN BEMIDDELEN
Hij adviseert en bemiddelt bij koop en verkoop, taxeert,
verhuurt en huurt voor derden en treedt op als beheerder
van onroerende goederen, zoals een rentmeester dat voor
een landbouwbedrijf doet. In principe koopt en verkoopt hij
niet zelf maar verleent zuiver als bemiddelaar zijn diensten.
Ook dient hij bekend te zijn met de ruimtelijke ordening in
zijn gebied en de wetgeving hieromtrent en met onteigening
terwijl ook pachtzaken veelal tot zijn werkterrein behoren.
Wel mag hierbij de aantekening worden gemaakt, dat met
name voor onteigening en pachtzaken zeer specifieke vak
kennis is vereist. De agrarische beroepsbevolking in onze
regio kan hiervoor terecht bij een Stichting van de eigen
organisaties t.w. „Gropatax" dat zich op dit terrein in de
loop der jaren heeft gespecialiseerd. Trouwens ook elders
in den lande hebben zich verschillende „deskundige bureaus"
gevestigd, die veelal niets anders doen dan bemiddelen bij
onteigeningen, hetzij voor de ene partij (de zakelijk recht
hebbende van onroerend goed) hetzij voor de andere partij
(de overheid).
Wat de makelaar nog meer pleegt te doen is het afsluiten
van verzekeringen, meestal alleen op het terrein van de on
roerend goed sector. Daarnaast kan hij een bemiddelende
rol spelen bij het verzorgen van hypotheken en onderzoeken
of er andere financieringsmogelijkheden open staan. Een des
kundig oordeel of een potentiële koper bijvoorbeeld zijn toe
komstige financiële verpliohtingen wel of niet zal kunnen
opbrengen, is van eminent belang.
Enkele gespecialiseerde makelaarskantoren houden zich
voornamelijk bezig met projekt-ontwikkeling, d.w.z. dat ze
(Vervolg van pag. 3)
HET BEZWAARSCHRIFT
Bij bezwaarschrift, tijdig of niet tijdig, kunt u nog alles
stellen wat u wilt, zelfs in volkomen tegenspraak met wat
u vroeger had gesteld. Ook kunt u nog op alle meningen die
u vroeger hebt gehad, terugkomen. Alleen wanneer u met
de inspekteur over een bepaalde kwestie hebt onderhandeld
en een afspraak hebt gemaakt, dan zal de rechter beide par
tijen in principe aan die afspraak houden, tenzij er duidelijk
misverstanden in het spel zijn.
Zou u er b.v. genoegen in scheppen uw vrienden en ken
nissen een aangiftebiljet te tonen, waarop u wordt aange
slagen naar een inkomen van drie miljoen, dan is dit zomder
enig risiko te verwezenlijken. U vult op uw aangiftebiljet
een bijverdienste of zo in tot dat bedrag en de fiskus zendt
u gratis een aanslagbiljet waaraan het vermoeden is te ont
lenen, dat u zoveel hebt verdiend. Misschien zal men u nog
opbellen met de vraag of u zich niet vergist heeft, doch als
u volhoudt, stellende dat u veel sukses gehad hebt bij het
produktief maken van de vrije zaterdagen, zult u uw zin
wel krijgen. Bij bezwaarschrift dient u dan wel uw flauwe
grap te bekennen, maar dan zal toch wel de aanslag worden
verlaagd tot het juiste bedrag, zelfs al was dat bezwaar te
laat ingediend.
Had u echter nog een spaarbainkrente van 1500,die
u niet had aangegeven en voorts recht op aftrek van ziekte
kosten, die u had vergeten, dan kunt u ook daar alsnog mee
voor de dag komen.
Deze worden dan meteen vérdiskonteerdi. Uiteraard is het.
voorbeeld wat ver gezocht, maar het geeft wel de werkelijke
gang van zaken weer. Zij het dat de fiskus waarschijnlijk,
als het een plaag zou worden, zich wel zou trachten te beroe
pen op de strafbaarheid van onjuiste aangiften, ook al waren
die te hoog.
NAVORDERING
Is een aanslag te laag, dan kan de fiskus een navorde
ringsaanslag opleggen, indien hem een „nieuw feit" bekend
is geworden. Dat is een feit, dat de inspekteur niet uit dë
aangifte kon weten of op andere wijze redelijkerwijze moest
kennen. Kon hij dit laatste wel, dan is er geen nieuw feit,
doch heeft hij een „ambtelijk verzuim begaan" (mooi hè?)
en kan hij niet navorderen.
Is er wel een nieuw feit en is er opzet of grove onacht
zaamheid van de belastingplichtige in het spel, dan volgt er
een navorderingsaanslag met een verhoging van 25—100
al naar de ernst van de zaak. Dat geldt zelfs, wanneer de
belastingplichtige zijn aangifte, waar wat aan ontbrak, zelf
later (na het ontvangen van de aanslag) vrijwillig heeft aan
gevuld en de inspekteur zijn nieuwe feit niet eens zelf heeft
DIJ het begin van de 81e vergadering van de Prov.
Raad herdacht voorzitter, ir. D. Luteijn de overle
den hoofdingenieur-direkteur van de Landinrichting, ir.
I. D. Sepers. De heer Luteijn memoreerde de belangstel
ling van de overleden H.I.D. voor de Raad door zijn veel
vuldige aanwezigheid bij de vergaderingen en zijn deel
nemen aan de besprekingen. Dat ook de problematiek
van de bedrijven zijn interesse had toonde zijn tegen
woordigheid bij de ekskursies van de Raad. De vergade
ring nam vervolgens staande enige ogenblikken stilte
in acht.
Tevens sprak de voorzitter zijn erkentelijkheid uit je
gens leiding en medewerkers van de gewestelijke St. U.
L.M. voor de snelle en accurate behandeling van de tal
rijke schademeldingen in het kader van de „Toeslag be
schikking wateroverlast 1975" van de minister van land
bouw en visserij.
In verband met de beperkte geldigheidsduur van de
mandaten n.l. 30 april 1975 zal enkele weken vóór het
verstrijken hiervan in de landbouwpers de aandacht
gevestigd wordt op de noodzaak van een tijdige verzilve
ring bij een Rabobankvestiging.
RECENTE ONTWIKKELINGEN OP HET TERREIN
VAN DE BEDRIJFSVERZORGING
IN zijn toelichting vestigt de heer ir. J. H. Egberink,
sekretaris Bedrijfsontwikkeling van het Land
bouwschap, er de aandacht op, dat de in I960 uit buren
hulp bij ziekte ontstane bedrijfsverzorgingsdiensten, al
lengs een breder werkterrein kregen. Nadat deze diens
ten zich aanvankelijk eveneens op vervanging bij ziek
te richten, traden de bedrijfsverzorgers al spoedig ook
op bij vakantie en in weekends. Meer recent is de hulp
verlening in de vorm van part-time personeelsvoorzie
ning met zéér positieve resultaten. Volop in diskussie
zijn thans de plannen, waarbij met een additionele over
heidsbijdrage de bedrijfsverzorgingsdiensten voorzien in
de gevolgen van arbeidsongeschiktheid in het eerste jaar
met een eigen risico voor de boer. Bij de Wettelijke Ar
beidsongeschiktheidsverzekering (W.A.O.) wordt name
lijk het eerste jaar uitgesloten.
Het oordeel van de Raad en de gezamenlijke Zeeuwse
zich (bezig houden met de voorbereiding en/of de uitvoering
van grote projekten als bijvoorbeeld een winkelcentrum.
Als laatste zouden we willen noemen de aktiviteiten op
het gebied van de taxatie van onroerende goederea De ma
kelaar is veelal degene die van een bepaald objekt de markt
waarde kan noemen en dat kan verwerken in een taxatie
rapport. Overigens dienen we nog een onderscheid te maken
in: specifieke agrarische objekten, „burgerlijke" objekten en
industriële objekten.
Alleen een goed opgestelde advertentie, die voldoende infor
matie geeft, brengt de gemaakte kosen op. Geef duidelijk
aan u aanbiedt of zoekt!
WAT DOET HIJ ECHTER NOG MEER?
Voorts mogen we van hem verwachten, dat hij de cliënt
informaties kan verstrekken over:
de bouw en de staat van onderhoud van een gebouw.
Hiervoor is bouwkundig inzicht en materialenkennis no
dig.
de kadastrale gegevens en eventuele bezwarende bepa
lingen als bijv. erfdienstbaarheden, hypotheken, vrucht-
gebruiksrechten e.d.
vooral van belang voor de burgersector, de mogelijk
heden van huisvesting en plaatselijke omstandigheden.
onteigenings-, sanerings- en bestemmingsplannen van de
plaatselijke overheid.
de reële verkoopwaarde (taxatie), rekening houdende
met de verschillende hiervoor genoemde omstandigheden.
bouwvoorschriften en voorschriften betreffende gemeen
telijke en provinciale verordeningen van allerlei aard,
milieuwetgeving (Hinderwet) e.d.
fiscale konsekwenties van de koop en de mogelijkheid
tot financiering.
In deze gecompliceerde maatschappij met een nog steeds
toenemend aantal verordeningen en formaliteiten moet hij
voor de oliënt een betrouwbaar adviseur zijn waarbij zijn
eigen finanoieel belang bij een transactie ondergeschikt zou
moeten zijn aan het belang van de opdrachtgever.
PRAKTISCHE HULP BIJ DE VERKOOP VAN GROND
EN/OF GEBOUWEN
In wezen is de makelaar de persoon, die vraag en aanbod
van onroerend goed op gepaste wijze bij elkaar tracht te
brengen. Veelal werkt hij alleen met opdrachten, hij laat
met name de verkoper een opdracht voor de verkoop van
het bewuste objekt ondertekenen, zodat niet het risico be
staat, dat twee tussenpersonen bijv. met eenzelfde objekt ad
verteren. Als iemand bijvoorbeeld een woning wil kopen en
hij daarvoor een makelaar in de arm neemt, dan wordt eerst
nagegaan:
wat zoekt de opdrachtgever
kan het gezochte verantwoord gefinancierd! worden.
Stel dat dit laatste haalbaar is, dan gaat de makelaar na
of hij in die prijsklasse ook aanbod heeft. Zo nodig wordt
bij de collega's geïnformeerd of zij iets aan te bieden heb
ben. Indien blijkt, dat er inderdaad zo'n woning te koop
wordt aangeboden, dan worden er door de makelaar afspra
ken gemaakt ter bezichtiging. Hierop volgt de onderhande
lingsfase over de condities en met name over de prijs. Als
de makelaar zowel voor de verkoper als voor de koper be
middelt, dan zal hij de partijen tot elkaar trachten te bren
gen. Bij overeenstemming zal hij op de daarvoor geëigende
papieren de overeenkomst vastleggen. Men noemt dit de
voorlopige koopakte, alhoewel de naam „voorlopig" in feite
vertaald moet worden in definitief. Overigens wordt, naar
we menen, de term „voorlopig" tegenwoordig weinig meer
gebruikt.
Als er eenmaal getekend is kan zowel de koper als de
verkoper niet meer terug, behoudens als bijv. is opgenomen,
dat bij het niet kunnen financieren van de woning door de
koper, de koop geacht wordt „ongedaan" te zijn gemaakt.
Erg belangrijk is, dat de overeengekomen voorwaarden zo
als bijv. opleveringstermijn, boetebepalingen, regeling be
treffende in gebrekestelling, mede ondertekening door de
echtgenote van de verkoper, kadastrale gegevens, definitieve
afrekening, regeling van de betaling van die kosten e.d. goed
vastgelegd wordt. Daarna regelt hij de zaak bij de notaris
en spreekt een datum af, waarop partijen de transportakte
ondertekenen. Uiteraard wordt de financiering ook ver
zorgd hetzij via de bank dan wel via de makelaar. Pas na
het ondertekenen van de transportakte en eventueel van de
hypotheekakte is de koper juridisch eigenaar van het pand.
In ons derdie en laatste artikel vertellen we meer over de
kosten, taxeren, e.d.
Ing. A. M. VERBRUGGE.
