Hoe bouw ik een schuur op
andermans grond (III)
„BOUWEN" (IV)
De gestandariseerde-
industriële bouw in de
agrarische sector
HET itecht van Opstal is in wezen een zusje van het
erfpacht. Opstal is het recht om 'boven, op of in de
grond van anderen, werken of beplantingen in eigendom te
hebben Bij het opstalrecht is diegene drie bijv. een schuur
heeft weggezet eigenaar van die schuur en niet zoals bij
erfpacht de blote eigenaar. Praktisch gesproken maakt het
overigens naet uit want bij erfpacht is de erfpachter alhoe
wel geen eigenaar toch in het volledige genot van de schuur
gesteld. Bij het einde van het opstalrecht moet de eigenaar
van de grond de opstal vergoeden Dit heeft het zgn. Reten-
tierecht tot gevolg dat niets anders wil zeggen als het recht
van terughouding van de opstalhouder. Daar we ook hier
weer met „regelend recht" te maken hebben, moet een en
ander in de akte nader worden omschreven
HCT recht kan een bepaalde waarde vertegenwoordigen
en derhalve bestaat die kans, dat de inspecteur hoe
dan ook een aanslag oplegt. Vanwege de zeer specifieke
kennis die dit onderwerp vraagt, moeten we de geïnteres
seerden verwijzen naar de boekhouder drie terzake deskundig
is. De jurisprudentie! op dit gebied is voor een niet ingewijde
gevaarlijk terrein. HJet woord „canon" 'betekent niets andiers
dan huur of pacht, d.w.z. dé tegenprestatie van het gebruik
wat men van het recht maakt. Om een indicatie te geven:
voor een ligboxenstal isl 250,reëel te noemen
8
SOCIAAL ECONOMISCHE
VOORLICHTING
A. W. VERBRUGGE.
Mr. A. M. Gv BERNARD,
Utrecht
Aan de bouw van bedrijfsgebouwen
in de landbouw zijn talrijke Juridische,
bouwtechnische, economische en
financiële aspecten verbonden. Die
moeten elk afzonderlijk tegen elkaar
worden afgewogen vooraleer tot het
nemen van een beslissing wordt over
gegaan. Dit geldt niet alleen voor de
veehouderijbedrijven, maar evenzeer
voor de andere bedrijfstakken in land
en tuinbouw. In dezq bijdrage gaat M)r.
Bernard op enkele punten nader in.
In verband met de beschikbare plaats
ruimte moest e.e.a. van redactiewege
iets bekort worden.
TALRIJK zijn de problemen, waarvoor iemand, die
wrl, gaan bouwen, zich gesteld zal zien. De keuze
van een architect en aannemer, de verlening van de op
dracht aan hen, de naleving van de overheidsvoorschrif
ten en de financiering vergen van de bouwheer een bij
zondere kennis, inzicht en aanpak.
Wanneer het om een bouwwerk gaat van geringe om
vang en importantie kan men deze problematiek nog wel
aan. Maar moeilijker wordt het, wanneer de belangstel
ling uitgaat naar een project, dat onderdeel uitmaakt van
een groot geheel en de enkeling geen gericht contact
heeft met andere belangstellenden.
De veelomvattende problematiek bij het bouwen en het
gebrek aan samenwerking tussen de belangstellenden
heeft de bouwwereld er toe gebracht, zich op middelen
te bezinnen om aan de ontstane behoeften tegemoet te
komen. Architecten, aannemers, financiers, beheers-
maatschappijen en stedebouwkundigen gingen recht
streeks in één of andere vorm samenwerken om te komen
tot een verantwoorde bouw van een reeks werken in een
groot geheel met het doel deze aan eventuele gegadig
den te verkopen of in exploitatie uit te geven, de zgn.
„Projektontwikkeling" en „Projektbouw". Deze projek-
ontwikkeling en -bouw heeft ook stimulerend gewerkt op
de bevordering van de industrialisatie in de bouw van
landbouwbedrijfsgebouwen. Door het toepassen van be
paalde grondstoffen en materialen volgens standaard
schema's bepaalde formules en maten en gespecialiseer
de krachten worden efficiënte bouwmethoden van zowel
gestandariseerde ontwerpen als de continuïteit van deze
bouwsystemen bevorderd.
VOORDELEN PROJEKTBOUW
yAN de economische voordelen van projektbouw, die
uiteindelijk ook aan die opdrachtgevers ten goede
moeten komen, noemt bijv, A. de Jong ing. in een artikel in
het maandblad .Bedrijfsontwikkeling" o.m.
kortere bouwtijden;
i lagere of in ieder geval minder sterk stijgende bouwkos
ten dan bij traditionele bouw";
variatiemogelijkheden in stailontwerpen met een over
zichtelijke kostenvergelijking;
veibeterde integratie van de verschillende onderdelen.
Deze methode van bouiwen schept voor de bouwheer bo
vendien het voordeel, dat hij slechts te maken heeft met
één onderneming, die zich belast met het ontwerpen, het
uitwerken en het uitvoeren van een bouwplan. De bouwheer
koopt van de onderneming als het ware tegen een bepaalde
prijs een gereed prod uk t, vervaardigd volgens een bepaald
plan, op te leveren binnen een bepaalde tijd.
Meestal omvat de bouw van zulk een projekt ook dé in
richting ervan en de 'aanbreng van bepaalde installaties
daarin. Bij een warenhuis zullen dit onder meer de verwar-
mcngs-, de ontluchtings- en de regeninstallatie zijn.
De ondernemingen die zich met de bouw van ligboxen-
stallen, warenhuizen enz. bezighouden plegen desgevraagd
een propectus te verschaffen waarin alle voordelen van hun
bouwwerpen( worden opgesomd.
De agrariër, die aan de hand van die propectus tot de
bouw 'besluit, dient zich echter uitvoerig te laten voorlich
ten, niet alleen door de bouwonderneming, maar bijv. ook
door het consulentschap en de ESV voorlichting waaronder
zijn bedrijf ressorteert.
Uitgaande van zijn financiële draagkracht en de financie
ringsmogelijkheden overlegt hij met hen hoe groot de capa
citeit zal zijn en welike voorzieningen er moeten worden aan
gebracht.
Aan de hand hiervan stelt de 'bouwonderneming een plan
vast. Kan dit, desnoods na enige aanpassingen en wijzigin
gen, de goedkeuring wegdragen, dan dient hij daarop bij de
plaatselijke overheid een bouwvergunning en de eventueel
andere plaatselijk vereiste vergunningen, ontheffingen en
goedkeuringen aan te vragen.
Het kan zijn, dat de bouwonderneming zich daarmede wilt
belasten. Het ontbreken van de vereiste papieren door toe
doen van de bouwonderneming ontslaat de bouwheer niet
van de verplichting zich in het bezit van de vereiste papie
ren te stellen, zelfs niet als het bouwwerk al staat.
Een veehouder, die een hgfooxenstal of iets anders laat
bouwen in de mening, dat de bouwonderneming voor die
vereiste vergunningen heeft zorggedragen, maar dit heeft
nagelaten, loopt dus het gevaar door de gemeente bespron
gen te worden met een bevel tot het afbreken van de stal!
£sj A in de twee vorige bijdragen een drietal mogelijk
heden en voorwaarden besproken te hebben om
de bouw van een schuur op andermans grond te kunnen
realiseren rest ons nog methode IV - „Het recht van
opstal" nader toe te lichten.
METHODE IV
VERSCHILLEN MET ERFPACHT GERING
|N wezen kunnen we ons van het Opstalrecht gemakke
lijk afmaken en verwijzen naar het erfpachtsrecht;
vererving, vervreemding, verhypotheken, en met andere
rechten bezwaren is volledig gelijk aan 'het erfpachtrecht.
Het recht van opstal in de zuivere vorm is grotendeels in
onbruik geraakt. Tegenwoordig zien we veelal: Het recht
van erfpacht sluit het recht van opstal in. We vangen dan
twee vliegen in één klap.
HET RECHT VAN OPSTAL
Het recht van erfpacht en opstal kan elk voor bepaalde
of onbepaalde tijd gevestigd worden. Het verschil tussen
beide rechten is:
ERFPACHTSRECHT OPSTALRECHT
inhoud van het
recht
het volle genot
van die grond van
een ander
jaarlijkse som te vereist
betalen aan grond
eigenaar
vergoeding Wj geen, tenzij
^nde bedongen
het aanbrengen,
hebben en houden
van gebouwen,
werken of beplan
ting op grond van
een ander
niet vereist, tenzij
bedongen
wel, tenzij uitge
sloten
FISCAAL BELEID NOG NIET GEHEEL DOORZICHTIG
CANON
Een duidelijke afspraak over de wijziging van de hoogte
der canon is 'belangrijk bijv.: driejaarlijkse herziening of in
dexering welke is gebaseerd op een kostencijfers dat door
het Centraal Bureau voor de Statistiek wordt aangegeven.
Geschillen hierin, kunnen voor arbitrage in aanmerking ko
men, alhoewel we daar niet te vlug van mogen uitgaan.
EINDCONCLUSIE
I^ATEN we nog eens nagaan welke toepassingsmogelijk
heden er zijn.
Methode I komt in vele opzichten in aanmerking waar
het gaat om gepachte bedrijfsgebouwen waarin een of
ander moet worden gewijzigd. Nieuw te bouwen schu
ren kunnen op deze basis worden gerealiseerd, met de
duidelijke wetenschap, dat na 20 jaar de investering vol
ledig toekomt aan de verpachter. Daarna gaat men even
tueel pacht betalen, als er nog waarde aan kan worden
toegekend. Van toename van stille reserves o.a. door de
geldontwaarding is hier geen sprake. Anders gezegd; de
inflatie wordt niet opgevangen.
Methode n dus het bouwen op een stukje eigen grond
kan gevaren inhouden als de pachtgrond door wat voor
omstandigheden dan ook uit de macht van de pachter
gaat. Alleen bruikbaar bij' een uiterst goed contract,
waarbij een duidelijke relatie van de eigendom en de
pacht ontstaat, ook met het oog op een mogelijkheid van
financiering of men moet een 24-jarig pachtkontrakt ver
krijgen.
Methode in en IV in combinatie kan in vele opzichten
een gunstig perspectief bieden. Doch ook hier gaat het
erom, een juist en evenwichtig kontrakt op te stellen,
waarbij de belangen van beide partijen gewaarborgd zijn-
Soms voldoende zekerheid hebben Het blijft dus steeds
de vraag in hoeverre de eigenaar/verpachter hieraan wil
meewerken.
Door de recentelijke ontwikkeling in de veestallingen
van de laatste jaren en in mindere mate de stallenbouw
op de akkerbouwbedrijven is o.i. een erfpacht/recht van
opstal zeker het overwegen waard
Steeds meer zien we dat boerderijbouw financieringen
van de verpachte overgaat naar de pachter, waarbij de
pachter bloot komt te staan aan economische verou^i?-
iringen en andere maatschappelijke risico's.
Bepaalde ontwikkelingen zijtn niet te stuiten. Vanday d*
globaal overzicht van de mogelijkheden die er op dit ge
bied zijn, die we in drie afleveringen behandelden.
