Hoe bouw ik een schuur
op andermans grond
i
HET zij, vermeld), dat een zakelijk recht in principe ver
erft bij overlijden. De rechten en verplichtingen van
het erfpachtcontract gaan dus over op de erfgenamen. Hoe
is het gesteld met de financiering?
Financiering olie-aankoop
glastuinders
15
SOCIAAL ECONOMISCHE VOORLICHTING
DEEL II
TN deel I hebben we kennis kunnen nemen van de
mogelijkheid om volgens de huidige Pachtwet (me
thode I) een schuur te bouwen of een verbouwing te reali
seren. Methode II gaf aan in welke gevallen men een
stukje grond van de verpachter kan kopen of op een
eigendomsperceel een schuur kan plaatsen terwijl de
overige grond gepacht wordt.
In dit artikel worden weer andere manieren behandeld
en we zullen ontdekken dat het in wezen nog maar om
één methode gaat. De volgende week gaan we nader in
op methode IV het recht van opstal en besluiten dan
het geheel met een korte samenvatting.
METHODE III.
HET ERFPACHTSRECHT
ff\E Erfpachtsovereenkomst is de overeenkomst waarbij
men het volle genot heeft van een andermans toebe
horend onroerend goed, onder de verplichting om aan de
eigenaar een zgn. Canon te betalen als tegenprestatie voor
dat genot. We moeten hier gelijk het onderscheid maken:
a. erfpacht van complete landbouwbedrijven (we gaan hier
•niet verder op in).
b. een klein huisperceel in erfpacht uitgegeven, waarop de
betreffende ondernemer dan een schuur kan wegzetten.
FINANCIERING EN FISCALE ASPECTEN
Men kan zich voorstellen dat de bestaande verpachte ge
bouwen in erfpacht worden uitgegeven met een voldoende
huisperceel zodat mogelijkheden tot uitbreiding aanwezig
blijven. Het erfpachtrecht wordt middels een notariële akte
verleden en gevestigd door inschrijving in de openbare regis
ters ten hypotheekkantore. Voor bestaande objecten is men
naast de transportkosten ook overdrachtsbelasting ad. 5
van de werkelijke waarde verschuldigd.
MEDEWERKING EIGENAAR NODIG
HE1 ontstaan van een erfpachtcontract is sterk afhanke
lijk van de medewerking van de (blote) eigenaar. Als
de verpaohter er niets voor voelt om zijn medewerking aan
een erfpachtcontract te verlenen dan is er geen enkele in
stelling of wet die hem hiertoe zal dwingen.
BETALINGEN VAN BELASTINGEN EN ONDERHOUD e.d.
jyE erfpachter is gehouden om alle bestaande en toekom
stige belastingen voor zijn rekening te nemen. Ook
het onderhoud komt in tegenstelling bij, de situatie zoals die
Js bij verpachting, volledig op kosten van de érfpachter. Te
vens komen voor zijn rekening de kosten van de brand- en
stormschadeverzekering. In vele gevallen zal er een hy
potheek op het erfpachtrecht worden gevestigd om de finan
ciering rond te krijgen.
CONTRACTDUUR EN VERLENGINGSWIJZE
IJE contractduur is minimaal 26 jaar, daar men anders
onder de werking van de Pachtwet zou vallen. In dien
lande toestaan er contracten van 26 jaar, de Staatsdomeinen
hebben contracten van 40 jaar en ook contracten die eeuwig
voortduren zijn bekend. Uitermate verstandig is het om een
verlengingsclausule op te nemen, zodat bijvoorbeeld het
contract na 26 jaar telkenmale met 6 jaar kan worden ver
lengd.
In het voorgaande hebben we gezien, dat dit zakelijk recht
een „Regelend Recht" is d,w.z. partijen hebben een belang
rijke vrijheid hoe zij een aantal zaken willen regelen.
EINDE VAN HET ERFPACHTRECHT/VERGOEDING
|N enkele gevallen zal tot beëindiging van de overeen
komst worden overgegaan: na beëindiging van de
contractduur indien niet tot verlenging wordt overgegaan.
na wanprestatie, bijv. doordat de erfpachter gedurende
5 jaar of meer de canon niet voldoet of de koeienstal
voor caravanopslag of iets diergelijks gaat gebruiken.
bij het beëindigen van de pachtverhouding, als het erf
pachtcontract alleen voor één of meerdere gebouwen
verleend is.
als er zich een calamiteit voordoet. Stel de erfpachter
wordt invalide of overlijdt en er is geen directe opvolger.
In dat geval zit er niets anders op dan het erfpachtcon
tract te doen beëindigen.
KOPPELING ERFPACHT MET DE PACHT
^E schuur kan niet los gezöen worden van de grond. Van
daar, dat een oplossing kan worden gezocht in de kop
peling van het erfpachtcontract met de pacht van de bijbe
horende grond en de oude gebouwen. We kennen in Oost-
Brabant een erfpachtcontract waarin deze koppeling is ver
wezenlijkt. Stel dat de pachter zijn pacht moet opzeggen of
dat de verpachter via de daarvoor geëigende wegen de pacht
doet eindigen, dan is het o.i. reëel dat de verpachter de
schuur op erfpachtgrond overneemt tegen de dan geldende
agrarische gebruikswaarde. Een ander en voor zich sprekend
voorbeeld is het volgende: De erfpachter c.q. pachter over
lijdt, bereikt de leeftijd van 65 jaar of is als gevolg van
ziekte of van invaliditeit niet meer in staat, het gepachte
op behoorlijke wijze te exploiteren, dan kunnen overeen-
komsting art. 49 van de Pachtwet, de hierna te noemen per
sonen in de plaatsstelling vragen:
zijn echtgenote, of een of meer zijner bloedverwanten in
de rechte lijn.
een of meer zijner pleegkinderen.
een of meer van de mede-erfpachters.
een of meer van dezen gezamenlijk.
We zien dat de bedrijfsopvolger dus steeds het erfpacht
contract in handen blijft houden zonder dat anderen kwaad
kunnen.
BESTEMMINGSVERANDERINGEN TER BEOORDELING
AAN DE BLOTE EIGENAAR VOORLEGGEN
ERFBEPLANTING
SERVITUUT
Iemand bouwt of een ligboxenstal of een machineloods,
miaar wil daar over enkele jaren konijnen in gaan fokken of
oud ijzer in opbergen. Afgezien van de 'bestemmingsvoor
schriften van de zijde van de gemeente hoeft de verpachter
hiermee geen genoegen te nemen. Als bijvoorbeeld het inte
rieur van de bestaande schuur over enkele jaren moet wor
den gewijzigd, dan zal daarvoor opnieuw toestemming no-
dvg zijn van de blote eigenaar. Het geeft ni. voor deze con
sequenties met name als hij verplicht wordt gesteld de ge
bouwen t.z.t. over te nemen. Een ander punt is een goede
afspraak over de erfbeplanting, welke steeds belangrijker
wordt. Nog weer een ander punt is de bereikbaarheid van
de stal naar de openbare weg. Als de schuur niet gelijk aan
de openbare weg ligt, zal men over de tussen gelegen ge
pachte grond, een „servituut" of erfdienstbaarheid moeten
opnemen bij notariële akte. Het „Recht van overpad" zoals
het ook wel wordt genoemd is dan noodzakelijk, zodat de
erfpachter of zijjn opvolger t.z.t. steeds de schuur vanaf de
openbare weg kan bereiken. Gelet moet worden op een vol
doende brede rijstrook, zodat men ook met brede machines
kan passeren. A. M. VERBRUGGE.
Een zeer belangrijk punt is de vergoeding bij (vroegtijdige)
beëindiging. Als de erfpachter zijn bedrijf verlaat kan hij
volgens de wet worden gedwongen om de door hem ge
stichte opstallen te laten verwijderen. Beter is het op schrift
te stellen, dat bij, beëindiging, zeker als het een vroegtijdige
beëindiging betreft, de verpachter een reële vergoeding be
taalt. De waardebepaling kan bijv. door drie 'beëdigde taxa
teurs geschieden op basis van de agrarische gebruikswaarde
van de opstal in relatie tot de bedrijfsoppervlakte. Hierop
zijn veel varianten mogelijk. Ook dient de aandacht geves
tigd te worden op een goede regeling van de verschillende
kennisgevingen wederzijds.
De financiering van een nieuwe schuur op erfpaohtbasis
is geen eenvoudige zaak. Alles zal afhangen van het erf
pachtcontract. Belangrijk is bijvoorbeeld, dat het contract
na 26 jaar verlengd kan worden zo mogelijk zelf automa
tisch. Daarnaast speelt de mogelijkheid van een vergoeding
naar bedrijfswaarde gedurende de contractduur een belang
rijke rol. Zo zal soms een overlijdensrisicoverzekering wor
den verlangd. Een bank wenst altijd zoveel mogelijk zeker
heid te hebben en derhalve zo min mogelijk risico te lopen.
Kortom het ds niet van te voren te bepalen hoeveel krediet
een bank op een erfpachtcontract voor de financiering van
de schuur zal verlenen. De financiering moet dus vooraf
terdege worden besproken met die directeur van een bank
of de credit-adviseur, voordat met de aanvang, van de bouw
wordt begonnen. Een ander punt is de fiscus. Stel dat een
contract 26 jaar duurt, dan is het zaak om de fiscale afschrij
ving zeker niet langer te stellen. In de praktijk moet om
economische redenen naar een nog veel kortere afschrij
vingsperiode worden gestreefd. Overleg met de 'boekhouder
is derhalve onontbeerlijk.
ARBITRAGE IS VAN GROOT BELANG
yyAAR mensen zijn, zijn er af en toe geschillen. Het valt
nooit te voorzien, vandaar dat men in een dergelijk
•geval terug moet kunnen vallen op derdien die als wijze man
nen een bindende uitspraak moeten doen. Als één van de
partijen of diens erfgenaam van oordeel is, dat hij te kort
wordt gedaan, dan moet dat kenbaar gemaakt worden. Elk
der partijen, en zo ze die niet binnen bepaalde tijdi doen, de
kantonrechter zal een deskundige aanwijzen, die weer een
superarbiter zal aanwijzen, die gezamenlijk moeten recht
spreken naar billijkheid.
Zoals bekend kunnen glastuinders voor de aankoop
van olie gebruik maken van een financieringsregeling.
Deze regeling heeft betrekking op de ten behoeve van
het glastuinbouwbedrijf geleverde olie tot en met 30 sep
tember 1974.
In verband met het verstrijken van september dienen
de tuinders, die reeds op deze regeling een beroep de
den, zich tot de Districtbureauhouder D.B.H.) te wen
den onder overlegging van de nota's en leveringsbon
nen over het derde kwartaal (en eventueel nog over het
tweede kwartaal). De tuinders, die tot dusverre geen ge
bruik van deze financieringsregeling maakten, dienen
eveneens ten spoedigste contact op te nemen met de
D.B.H. Het is noodzakelijk daarbij de rekeningen en leve
ringsbonnen over de hierna vermelde periodes mee te
brengen, omdat aan de hand daarvan het te lenen be
drag moet worden vastgesteld. Hierbij gelden de volgen
de normen:
voor zware olie: f 30,per ton geleverd in de periode
1 maart t/m 31 juli 1974 en 50,per ton geleverd
in de periode 1 augustus t/m 30 september 1974;
voor lichte olie: f 30,per 1000 I. geleverd in de periode
1 januari t/m 31 juli 1974 en f 50,per 1000 I. ge
leverd in de periode 1 augustus t/m 30 september
1974.
De tuinder ontvangt na zijn bezoek aan de D.B.H. be
richt over de hoogte van het bedrag, dat hij bij zijn bank
in de vorm van een lening kan opnemen. Het Rijk heeft
zich verbonden deze lening te garanderen en betaalt een
deel van de rente. Indien de financiële uitkomsten van de
glastuinbouw in 1974 daartoe aanleiding geven zal de
aflossing van de lening voor rekening van het Rijk ko
men. De tuinder zal dan_echter moeten kunnen aantonen,
dat hij de zojuist bedoelde lening bij zijn bank heeft ge
sloten.
