Koop en verkoop
van grond en gebouwen
Feestelijke opening land
bouw-veredelingsbedrijf
Cebeco-Handelsraad
in Oostelijk Flevoland
4
Velen onder ons hebben waarschijnlijk nog weieens
moeite als het gaat om het kopen en verkopen van on
roerend goed. Daar dit voor menigeen geen dagelijkse
kost is, lijkt het verstandig hieraan een artikeltje te wij
den. Veelal gaat het om kapitale bedragen en het komt
niet zelden voor, dat men ondanks het goede vertrou
wen enigszins teleurgesteld is. Ook hier geldt: Voorko
men is beter dan genezen! Laten we eens nagaan, hoe
het een en ander verloopt.
VOORLOPIGE KOOPAKTE
De sinds lang ingeburgerde woorden „voorlopige
koopakte" zijn helaas onjuist. Hierop komen we straks
terug. In het agrarisch bedrijfsleven komt het voor,
dat men bijvoorbeeld een perceel grond of een huis
met of zonder bedrijfsgebouwen koopt. Normaal treedt
men in onderhandelingen met de andere partij, hetgeen
al dan niet tot overeenstemming leidt. Stel dat men
het eens kan worden over de prijs, de betalingsvoor
waarden, het opleveringstijdstip, regeling van onkos
ten en de keuze van de notaris. Voor zover is alles nog
mondeling afgesproken. Zodra de partijen ja tegen el
kaar gezegd hebben, is er gekocht en verkocht: af
spraak is afspraak, de overeenkomst is gesloten. Om
ons aan de realiteit van het dagelijks leven te houden,
doen we er verstandig aan een en ander op papier te
zetten; dit om later moeilijkheden te voorkomen.
De partijen moeten dan de overeenkomst op schrift
gaan stellen. Als dit niet direkt bij een notaris plaats
kan vinden, lijkt het gewenst dit zelf te doen. Bij on
derhandse akte wordt de zgn. „voorlopige koopakte" op
gemaakt, die als bewijsstuk van de mondelinge overeen
komst fungeert. Op een te bepalen later tijdstip moet de
transportakte bij de desbetreffende notaris worden ver
leden, de zgn. judidische levering. Het is gewenst de
onderhandse akte zo vlug mogelijk te laten registreren.
Als de partijen niets bijzonders afspreken, dan moet
de koopprijs betaald worden op het tijdstip van de fei
telijke levering, dit is het moment dat men of „in het
huis kan of aan de grond" komt. Meestal echter spreekt
men af dat de betaling plaats vindt bij het notarieel
transport.
HANDGELD, WAARBORGSOM, BOETEBEDING
Het is gebruikelijk, dat ongeveer 10 van de over
eengekomen koopsom, direkt na het sluiten van de
overeenkomst wordt betaald. Dat bedrag wordt bij het
passeren van de akte in mindering op de koopsom
gebracht. Dit zgn. handgeld kan ook de funktie van een
waarborgsom gegeven worden. Hierbij dient opgemerkt
te worden, dat dit bedrag het beste of bij een notaris,
een makelaar of een bank gedeponeerd kan worden, on-
ders bestaat het gevaar dat bij nalatigheid van de ver
koper door niet levering, of bij het in staat zijn van
insolventie (in staat zijn van faillissement) de adspirant-
koper naar zijn handgeld kan fluiten. In het gunstigste
geval moet hij maar zien hoe hij zijn geld terugkrijgt.
Vandaar dat het aanbeveling verdient dat partijen
overeenkomen, dat de gestorte waarborgsom aan de ko
per wordt terugbetaald als de verkoper de overeenkomst
niet zou nakomen. In geval de koper zijn afspraken
niet zou nakomen kan de eerste storting de funktie van
boete krijgen, eveneens middels een betaling in de
koopakte (rouwkoop).
OVERDRACHT EN LEVERING
Bij koop en verkoop van onroerend goed gaat het
steeds om de levering van het goed en het voldoen
van de bedongen prijs. Dit vindt vrijwel altijd bij een
notaris plaats die normaal gesproken wordt aangewezen
door de koper. Als men de woorden k.k., kosten koper
in een advertentie leest, wil dit zeggen dat de trans
portkosten en de overdrachtsbelasting door de koper
dient te worden betaald. Indien een makelaar inge
schakeld is, dan dienen zowel de koper als de verkoper
de zgn. courtage te betalen. Bij „vrij op naam" komen
de kosten voor rekening van de verkoper.
Voor landbouwgronden kan in bepaalde gevallen een
vrijstelling voor de 5 overdrachtsbelasting worden
verzocht. De feitelijke levering kan wel, maar hoeft niet,
op hetzelfde moment plaats te vinden als de juridische
overdracht. Bij verkoop van onroerend goed dient de
vrouw van de verkoper mede te ondertekenen. Volgens
de wet is de toestemming van de echtgenote namelijk
vereist.
RISICO
Een veel voorkomende mening in de praktijk is, dat
het risico van het verkochte tot het moment van het
passeren van de notariële akte voor rekening van de
verkoper is. Dit is echter volgens de wet niet het
geval, hoe onredelijk dit ook lijkt. Dit betekent dat als
eenkomst en de boerderij bijvoorbeeld door brand wordt
ekomst en de boerderij bijvoorbeeld door brand wordt
beschadigd, deze schade voor rekening van de koper
komt. Het is daarom uiterst belangrijk hieromtrent bin
dende afspraken te maken. Dit kan het beste door in
de koopakte op te nemen, dat het risico van beschadigd
heid aan het gebouw bij de verkoper blijft zolang deze
nog eigenaar is, dus tot het notarieel transport heeft
plaats gevonden. Zo men dit niet doet, is het verstandig
na te gaan of het pand thans voldoende verzekerd is.
Voorts lijkt het ook verstandig een clausule op te ne
men dat voor het geval het verkochte te lijden heeft
door overmacht vóór het passeren van de notariële akte
de overeenkomst ontbonden wordt.
Vooral als het om belangrijke aankopen gaat lijkt het
wenselijk eerst na te gaan of er op een perceel grond
zakelijke rechten rusten zoals hypotheken, recht van
overpand, e.d. Men kan zich hiervan overtuigen door
op het „Kadaster" in de „openbare registers" te gaan
kijken. Als men het register op het gemeentehuis raad
pleegt moet men wel bedenken, dat deze boekhouding
maar eens per jaar wordt bijgewerkt. In Nederland zijn
25 kantoren van het Kadaster. Op het kantoor in het
desbetreffend rayon kan men zich overtuigen hoe groot
een bepaald perceel is, wie de werkelijke eigenaar is
en wat voor lasten en erfdienstbaarheden erop rusten.
Als men als koper in deze situatie verkeertga
dan vooral kijken! Men koopt meer dan een zak aard
appels! Vooral in ruilverkavelingsgebieden kan e.e.a.
van belang zijn. En vergeet vooral niet bij aankoop van
grond de plaatselijke commissie daarvan te verwittigen.
OVER- EN ONDERMAAT
Als eigenaar-verkoper kan men natuurlijk nooit meer
verkopen dan men heeft. In de koopakte kan gebruik
gemaakt worden van huisnummers, van kadastrale aan
duidingen en van verkochte grond: zoveel ha are.
en centiare. In de praktijk blijken de kadastrale ge
gevens met de werkelijke oppervlakte soms niet te
kloppen. Veelal pleegt men de onder- en overmaat ter
zijde te schuiven en overeen te komen dat alleen de
kadastrale oppervlakte zal gelden. Door het dichtploe-
gen van sloten e.d. zijn perceelsgrenzen in de loop der
tijden soms aanmerkelijk verschoven. Dit kan aanlei
ding geven tot konfliktsituaties met buren. Zo is mij
een geval bekend, waar boer A. reeds meer dan dertig
jaar een strook grond van buurman B. in gebruik had.
Deze laatste dacht de betreffende strook mede verkocht
te hébben aan boer C. De eerste man beriep zich op
verjaring (waarschijnlijk met succes!), terwijl boer C.
nog steeds aan het procederen is om schade te claimen
bij de verkoper B. Zoiets kan beter voorkomen worden!
ZUIVERING FINANCIERING
EN ADVIES DESKUNDIGEN
Indien bii overgang van onroerend goed hierop nog
hypotheekrechten rusten, dienen deze te worden gezui
verd. Bij transport moet het goed vrij van hypotheek
zijn en hiervoor zorgt de notaris. Bij financiering door
de bank van het aan te kopen goed zal gelijktijdig de
hypotheekakte worden gepasseerd. Een en ander brengt
met zich mee dat de koper de financiering rond dient
te hebben, voordat de eigendomsoverdracht plaats
vindt.
Met grote transakties is steeds meer geld gemoeid.
Vandaar dat amateurisme in dit opzicht uit den boze
is, hoe goed vaak de bedoelingen ook zijn. Vraag dus in
voorkomende gevallen vooral advies van terzake deskun
digen!
A. M. VERBRUGGE.
ylERLEDEN week dinsdag 10 juli werd door Cebeco-
Handelsraad met de officiële ingebruikneming van
het Veredelingsbedrijf van landbouwgewassen te Lelystad
in O. Flevoland weer een nieuwe mijlpaal bereikt. Het ver
edelingsbedrijf van Cebeco-Handelsraad verhuisde naar
Lelystad omdat het wijken moest voor de uitbreidingen van
Schiphol en Hoofddorp. Het veredelingsbedrijf van Cebeco-
Handelsraad dateert uit 1939 toen het door ir. C. Koopman
in 1922 te Zierikzee gestichte kweekbedrijf werd overgeno
men. Dit bedrijf werd in 1939 naar Hoofddorp verplaatst. In
in 1972 volgde daarop de overgang naar O. Flevoland. Zoals
Cebeco-Handelsraad voorzitter de heer A. M. Geluk er in
zijn toespraak bij de officiële opening op wees: „Typisch
Nederlands is het dat het bedrijf van Schouwen-Duiveland,
uit de Gouwe Veer polder een gebied dat al eeuwen strijd
tegen het water voert terecht kwam in een droogmakerij,
de Haarlemmermeer, en vervolgens verplaatst is naar de
nieuwgewonnen polder, Oostelijk Flevoland; dus van polder
naar polder."
Door de jaren heen, aldus de heer Geluk, stelt onze aan-
en verkoopcoöperatie zich ten doel om bedrijfsbenodigd-
heden te leveren van goede kwaliteit tegen redelijke prijs.
Dit was zo bij het vroegere Centraal Bureau het oude
„landras" zou ik willen zeggen; het bleef zo bij het latere
Cebeco (Cebeco is slechts een mutant van het oude Cen
traal Bureau) en het is nog zo bij Cebeco-Handelsraad, onze
laatste kruising. Belangrijke bedrijfsbenodigdheden in de
landbouw zijn uiteraard zaaizaden en pootgoed. Goed uit
gangsmateriaal is een eerste voorwaarde voor een goede
opbrengst. De coöperatie, staande dicht bij de praktijk, had
al vroeg oog hiervoor. Bovendien bleek de kwaliteit van het
uitgangsmateriaal alleen te handhaven bij een goede con
trole.
De heer Geluk wees er ook op dat kwekerswerk werk van
lange adem is. Wij zijn onze voorgangers in bestuur en
directie dankbaar dat zij dit hebben ingezien in moeilijke
tijden. Van hun geduld en van hun offers plukken wij nu de
vruchten.
De belangstelling voor en de kennis van het veredelings-
werk is sterk gegroeid. Het is ons bekend dat veel van deze
kennis, ook die in ons land verworven, morpenteel wordt
aangewend om in ontwikkelingslanden de kwaliteit en op
brengst van voor die landen belangrijke gewassen, zoals
bijv. rijst en mais, te verhogen.
Naast de export van onze rassen zullen ook de hoge graad
van deskundigheid en de grote ervaring van kweken, ver
meerderen en controleren van rassen ertoe bijdragen de
voedselvoorziening in de wereld veiliger te stellen dan tot
nu toe het geval is.
Namens ons bestuur breng ik op deze dag graag hulde
aan dr. ir. Mastenbroek en zijn medewerkers voor hun inzet
en hun prestaties. Wij zijn de ontwerpers en de bouwers van
dit complex dankbaar voor hun met veel zorg verrichte
arbeid. Wij danken de directie van de IJsselmeerpolders
voor het beschikbaar stellen van deze gronden. Wij hopen
dat onze investeringen rendement zullen afwerpen. Het be
drijf is nauw verbonden met het geheel van onze coöperatie,
organisatorisch en financieel, maar ook voor wat betreft de
directe belangstelling van de boer. De elkaar nogal eens in
snel tempo opvolgende rassen worden kritisch bekeken en
gewogen. De snel veranderende techniek in onze landbouw
stelt hoge eisen aan de kweker van de gewassen. Wij ervaren
in de praktijk dat het bijzonder hoge peil dat bereikt is,
kwalitatief en kwantitatief, ons weer extra kv/etsbaar heeft
gemaakt ten aanzien van het optreden van nieuwe ziekten
en plagen. Een eindpunt is onbereikbaar. Wij hopen dat dit
waardevolle stuk gereedschap, dat wij vandaag opnieuw in
gebruik nemen, zeer veel belangen in ons land en daarbui
ten zal mogen dienen. Aldus de heer Geluk.
VEEL VERANDERD
QR. IR. MASTENBROEK, direkteur van het Cebeco-
Handelsraad Veredelingsbedrijf, wees in zijn toespraak
op de veranderingen die hebben plaatsgevonden in het ver
edelingsbedrijf sinds de oprichting. Het aantal gewassen
waaraan gewerkt wordt, nam toe, de omvang van het kweek-
werk aan de belangrijke gewassen nam eveneens sterk toe.
De proefveld-oppervlakte groeide en groeide en de 25 ha
van het eerste bedrijf te Hoofddorp bleken allengs ontoerei
kend. Ook deed zich de behoefte aan verschillende grond
soorten om te kunnen selecteren, duidelijk voelen. Dit alles
leidde tot een groei in de oppervlakte proefvelden van 6 ha
in 1938 tot 56 ha nu. Wij beschikken thans over drie bedrij
ven, namelijk te Lelystad van 138 ha, te Eist (U.) van 112 ha
en te Emmeloord van 45 ha. In Lelystad en in Eist worden
granen, grassen en aardappelen geselecteerd onder sterk uit
eenlopende omstandigheden, o.a. wat betreft vochtvoorzie-
ning, zuurgraad. Gevorderd selectiemateriaal van granen en
erwten wordt tevens op hpt bedrijf te Emmeloord beproefd.
De rest van de grond wordt hoofdzakelijk benut voor ver
meerderingen van granen, grassen, aardappelen, erwten en
vlas.
Het aantal rassen, door ons bedrijf in de jaren tot op heden
op de markt gebracht, bedraagt 95, waarvan 52 thans nog
in het verkeer zijn. Sommige zijn reeds oud in de termen
van rassengeschiedenis, zoals bijvoorbeeld Rondo C.B. van
1942! Dit ras heeft geprofiteerd van de mogelijkheid tot ver
lenging van kwekersrecht met 10 jaar, die het Kwekersbe-
sluit 1941 bood. De huidige Zaaizaad en Plantgoedwet kent
een bescherming gedurende 20 jaar zonder verlengingsmo
gelijkheid. Andere voorbeelden van „oude, nog levende" ras.
sen zijn Perma en Hora Engels raaigras, Woldi Wester-
wolds raaigras en Pertina witte klaver, in 1939 en 1940 in
de Rassenlijst opgenomen. Sommige van onze rassen hadden
of hebben een leidende rol. Onze erwten- en bonenrassen
zijn altijd zeer populair geweest. Naast de Berna bruine
boon, door mij gekweekt, worden thans geen andere rassen
meer geteeld. Zeer bekend zijn verder Manella wintertarwe,
Dominant winterrogge, Reina vezelvlas, Kaspar zomertarwe,
Capax voederbiet, Delft veldbeemd.
Omdat de oppervlakte landbouwgrond in ons lieve kleine
landje alsmaar kleiner wordt, werd door de afdeling Zaai
zaden van Cebeco-Handelsraad gestreefd naar vergroting
van afzetgebied buiten onze grenzen. En met succes, want
Sultan zomergerst was en Julia zomergerst is nu een groot
ras in Engeland, Emir was zeer populair in Denemarken,
Tiara Italiaans raaigras is een groot ras in Frankrijk en
Reina vezelvlas is dat in België en Frankrijk. Pendek haver
was verder een groot ras in Zweden en is in Finland nog
steeds van betekenis. Ir. P. Schelling kreeg van de Finse
coöperatie Hankija het eerste exemplaar van de zilveren
Tammisto medaille vanwege de betekenis van Pendek voor
Finland. Zojuist werd bericht ontvangen, dat Delisa zomer
gerst en Leanda haver in Joegoslavië respectievelijk Oost-
Duitsland werden toegelaten.
Wij hebben voor de naaste toekomst hoge verwachtin
gen van Clement wintertarwe, Sicco en Melchior zomer
tarwe en Aramir en Effendi zomertarwe, alsmede van
Finale ronde groene erwt, zowel nationaal als interna
tionaal. Sicco zomertarwe heeft een opmerkelijk niveau
van bakwaarde naast uitstekend algemene landbouwkun
dige eigenschappen, alsmede tenslotte een goede schot
resistentie. Het zal niettemin nog geen ideaal ras zijn!
Door veredeling is de opbrengst flink gestegen, hetzij
direkt of indirekt door hogere kunstmestgiften mogelijk
te maken. Wintertarwe-opbrengsten van 8 ton per ha zijn
reeds met onze rassen Manella en Lely gehaald. Met Cle
ment moet onder dezelfde omstandigheden 9 ton per ha
mogelijk zijn. En dan lijkt 10 ton per ha niet meer ver
weg, als het stro van de toekomstige rassen nog korter
en nog steviger zal zijn.
Plantenveredeling heeft bijgedragen tot de bestrijding van
schade door ziekten en ongunstige omstandigheden! Resis
tentie bleek soms vergankelijk, doordat een nieuwe vorm
van de parasiet het aanvankelijk resistente ras toch bleek
te kunnen aantasten. Een ander type resistentie, veldresis-
tentie genoemd, geeft weliswaar geen volledige bescherming
maar is in zijn werking onafhankelijk van de vorm van de
parasiet. Onze Manella wintertarwe bezit dit type resisten
tie tegen gele roest. Manella heeft met haar grote areaal
aandeel in aanzienlijke mate bijgedragen tot verkleining van
het gele roest gevaar in ons land. Nog pas bleek dit opnieuw,
toe nieuwe vormen van gele roest vanuit Engeland tot ons
kwamen; Manella bleek wéér resistent. Meer en meer gaat
men het belang van dit type resistentie nu inzien. In ons
graankweekwerk hebben wij steeds daarop geselecteerd in
kunstmatig ziek gemaakte proefvelden. Bij aardappelen heb
ben wij als eerste gebruik gemaakt van de mogelijkheid het
kweekmateriaal in Mexico op veldresistentie te laten toet
sen. Thans doen wij ons best, in de kas in het zaailingsta
dium, op veldresistentie tegen Phytophthora te selecteren.
(Zie verder pag. 8)
