HERZIENING PACHTNORMEN
Wist V dat
3
BLIJKENS een Koninklijk Besluit (Staatsblad no. 500) zijn ingaande 26
oktober 1967 nieuwe pachtnormen vastgestAi. Het tot dusverre gel
dende systeem voor de agrarische woningen, uiteenlopend naar grootte en
doelmatigheid, met een toeslag voor centrale verwarming en voor de werk
nemerswoning een huurprijs gebaseerd op de bepalingen van de Huurwet,
is verlaten.
De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen is volgens het
nieuwe Pachtnormenbes luit 1967 thans de huurprijs van in het betreffende
gebied gelegen vergelijkbare woningen. Hierdoor is aansluiting verkregen
op de door de regering ingevoerde regionale liberalisatie van de huren. De
grondkamers toetsen de pachtprijs voor agrarische woningen in de gelibe
raliseerde gebieden aan de daar geldende vrije huurprijzen; in de niet-
geliberaliseerde gebieden aan de daar geldende beheerste huurprijzen.
HERZIENING NORMEN VOOR LAND
DE herziening van de normen voor het land houdt verband met de sedert
1964 gestegen publiekrechtelijke lasten, als waterschapslasten, baat- en
straatbelasting. Tevens is een verdere spreiding tussen de pachtprijzen voor
goede en slechte gronden in de nieuwe normen aangebracht. De verhoging
varieert van 30,per ha voor de beste gronden tot 5,per ha voor de
slechtere gronden. Voor tuinland bedraagt de verhoging ongeveer 10
De hoogst toelaatbare pachtprijs voor boomopstanden, aangelegd en opge
kweekt door de verpachter, is met 500,verhoogd tot 1500,per ha per
jaar. Deze pachtprijs is namelijk, sedert 1960 ongewijzigd gebleven. Sedert
dien zijn echter de pfijzen van het plantmateriaal en de kosten van opkwe
ken sterk toegenomen. Ook de wijze van aanplant is in het algemeen inten
siever dan een aantal jaren geleden.
HERZIENING NORMEN VOOR BEDRIJFSGEBOUWEN
IIET systeem van de pachtprijsbepaling voor bedrijfsgebouwen is gewij
ld zigd. Tot nu toe werd de pachtprijs voor een bedrijfsgebouw berekend
door vermenigvuldiging van het aantal hectaren met een bij een gegeven
grootteklasse behorende pachtnorm. Deze norm is bijvoorbeeld voor de groot
teklasse 3545 ha hoger dan die van boven de 45 ha. Dit systeem werkte in
zekere gevallen onbillijk, omdat bijvoorbeeld op een bedrijf van 34 ha van
goede doelmatigheid de maximale pachtprijs 34 x 90 3060,is en op een
bedrijf van 35 ha van goede doelmatigheid de maximale pachtprijs 35 x 75
ƒ2625,is. Om deze onbillijkheid weg te nemen is bepaald, dat de lagere
norm van de volgende grootteklasse alleen geldt voor de oppervlakte waar
mee de voorafgaande grootteklasse wordt overtroffen. Zo wordt de pacht
prijs volgens het nieuwe systeem in de doelmatigheidsklasse „goed", aldus
berekend:
aantal ha in aohtereen- corresponderende norm
volgeade grootteklassen in klasse „goed" berekening
13 120 15 x 120 1800,—
10 105 10 x 105 1050,—
90 9 x 90 8»,—
34
eenkomstig de voorgestelde plannen zijn gesticht. De nieuwe bepaling is ook
van toepassing ingeval van zodanig ingrijpende verbouwingen aan bestaande
gebouwen, dat deze aan nieuwe gebouwen .gelijkwaardig zijn.
Voor met schriftelijke toestemming van de pachter aan de gebouwen
aangebrachte overige verbeteringen of bijzondere voorzieningen kent de
grondkamer een toeslag toe, berekend naar de jaarlijkse afschrijving op
grondslag van de vervangingswaarde, alsmede naar de rente van het ge-
investeerde kapitaal.
De nieuwe pachtnormen voor land en voor bestaande bedrijfsgebouwen
zijn in de volgende tabellen vervat:
Tabel voor land zonder opstallen
Kwaliteitsklasse Toeslag
I II III of aftrek
in guldens per jaar per ha
Grondsoort
Bouw- en grasland
1. Zeekleigronden
mengd bedrijf:
met akkerbouw en ge-
Pachtprijs 3660,
De normen voor de verschillende grootteklassen zijn mede in verband met
de wijziging van het systeem veranderd. De laagste grootteklassen is m^t
10 verhoogd terwille van de gestegen bouwkosten en onderhoudslasten.
Omdat in het nieuwe systeem de hoogst toelaatbare pachtprijs voor bedrijfs
gebouwen in de volgende grootteklassen automatisch stijgt ten opzichte van
de .thans geldende hoogst toelaatbare pachtprijs, zijn om een te sterke stij
ging van de pachtprijs te vermijden de normen voor de grootteklassen van
1525 ha ongewijzigd gebleven en die voor de grootteklassen van 2535
en 3545 ha resp. met 10 en 20 verlaagd. De hoogst toelaatbare pacht
prijs voor bedrijfsgebouwen van bedrijven van 45 ha en groter wordt vast
gesteld ©p basis van een redelijke vergoeding met betrekking tot de ge
bruikswaarde, doch tenminste op het bedrag, dat voor bedrijfsgebouwen tot
45 ha wordt verkregen.
PACHTPRIJS VOOR NIEUWE GEBOUWEN EN GLASOPSTANDEN
MIEUW is de bepaling, waarbij de hoogst toelaatbare pachtprijs voor nieu-
we bedrijfsgebouwen en glasopstanden, over de bouw en inrichting
waarvan tussen verpachter en pachter schriftelijke overeenstemming bestaat,
wordt berekend naar de jaarlijkse afschrijving op grondslag van de ver
vangingswaarde, alsmede naar de rente van het geïnvesteerde kapitaal. Hier
mede wordt beoogd, een bijdrage te leveren tot noodzakelijke vernieuwing
of modernisering van bedrijfsgebouwen en glasopstanden door de verpachter,
die daarvan tot duverre een te lage vergoeding in de pacht voor door hem
gedane investeringen werd weerhouden. Bij de toetsing van een pachtover
eenkomst zal de grondkamer reeds de pachtprijs van nog te stichten bedrijfs
gebouwen en glasopstanden kunnen goedkeuren, ingaande zodra zij over
a. klei- of zavelgronden
250
200
170
80
b. zware kleigronden of kleigronden met
een minder goede structuur of profiel-
opbouw
180
150
120
65
c. afwijkende zavelgronden (o.a. minder
goede structuur of profielopbouw)
140
110
80
§5
Weidegronden:
a. kleiweide
230
170
130
65
b. veenweide
170
130
80
55
120
100
70
4.5
Ei vierkleigronden
a. stroomgronden
210
160
120
80
b. stroomgronden op komklei
160
130
100
65
130
100
70
55
d. uiterwaardgronden
240
160
90
40
Zandgronden:
a. slib- en humusrijke zandgronden
180
130
100
65
b. normale zandgronden
100
80
60
45
c. humusarme zandgronlen
70
50
35
Voor infiltratie of ondergrondse aanvoer
voor beregening worden de bedragen voor
de zandgronden verhoogd met max. 65,
per ha, voorzover dit door de verpachter
wordt bekostigd.
160
110
70
65
Tuinland
a. bloembollengronden
1100
850
155
b. fruitteeltgronden
480
360
95
c. overige tuinbouwgronden
850
500
155
Voor tuinland, dat tot de laagste kwali
teitsklasse behoort, gelden de bedragen
voor bouw- en grasland vermeerderd met
55,—.
Tabel voor landbouwbedrijfsgebouwen
Grootteklasse
Doelmatigheidsklasse
in ha
zeer goed
goed
voldoende matig
slecht
in guldens per
jaar per ha
tot en met 15
160
120
100
70
30
15—25
140
105
85
55
25
25—35
120
90
70
40
20
36—45
100
70
55
30
20
fJELEGGING in onroerende goederen door alle
tijden heen zeer in de belangstelling heeft
gestaan en nog staat? Hiervoor zijn verschillende
redenen aan te voeren.
De nog meermalen gehoorde uitdrukking „de
grond blijft in alle geval liggen", typeert stellig'
één zijde van het vraagstuk, de meerdere zeker
heid en stabiliteit van grondbezit tegenover andere
waarden.
Nu moeten we er direct op wijzen dat niet iedere
koop win onroerend goed volledig is gekarakteri
seerd met het woord beleggen. De landbouwer die
voor zich of voor zijn kinderen een boerderij ofwel
los land koopt is geen belegger in de gebruikelijke
zin vqn het woord, maar koopt om zelf te gaan
exploiteren.
Geheel anders is de positie van hem die onroe
rend goed koopt om uit de pacht- en huuropbrengst
rente van zijn geld te trekken. Ook voor hem is
er verschil of gebouwd of ongebouwd onroerend
goed wordt gekocht. Men zou de vraag zo kunnen
stellen, „op welke wijze kan ik mijn beschikbare
geldmiddelen in onroerend goed beleggen?" Laat
mij eens enkele mogelijkheden noemen:
a. Men kan bepaalde onroerende goederen kopen
en die dan aan derden verpachten of verhuren.
Men is dan eigenaar van een bepaald onroerend
goed, met uitsluiting van ieder ander. Uit pacht
of huur moet dan, na aftrek van de op het on
roerend goed drukkende lasten, een netto-pacht
resteren als inkomensbestanddeel voor de eige
naar. Het aantrekkelijke hiervan is, dat men
eigenaar is van een duidelijk aanwijsbaar be
paald onroerend goed.
b. Men kan ook deelnemen in een z.g. beleggings
fonds in onroerend goed. Vèreenvoudigd komt
dit hierop neer dat een groep personen samen
b.v. 25 huizen koopt voor b.v. 1.000.000,
Deze gebouwen worden eigendom van deze
groep in zijn geheel. Door uitgifte van b.v.
10.000 aandelen a f 100,kunnen zeer velen
deelnemen en wordt de zaak gefinancierd. De
netto-opbrengst wordt dan in de vorm van di
vidend over de aandelen verdeeld.
c. Men kan ook een aandeel of meerdere aande
len kopen in een lichaam dat onroerend goed
zelf exploiteert. Het rendement van het belegde
geld zal dan direct afhangen van de winst die
met exploitatie wordt behaald,
d. Tenslotte noemen we nog de mogelijkheid om
zijn geld in onroerend goed te beleggen en dan
naar rendement te streven uit koop en ver
koop van dit onroerend goed zelf.
J?R zijn nog wel meer mogelijkheden te 5e-
denken als we b.v. combinaties in de ge
noemde mogelijkheden bedenken, maar hiervan
zien we af. In alle gevallen gaat het om één doel,
het rendement van het geld waarmee men werkt,
maar de wegen naar dit doel zijn zeer verschillend.
Nu valt het op dat vrijwel door alle tijden heen
het netto-rendement voor de belegger die niet zelf
exploiteert over het algemeen laag is. We noem
den aan het begin van dit artikel reeds de stabili
teit, de waardevastheid als een zeer voorname oor
zaak.
Toch zijn hier uit den aard der zaak grenzen. Een
bepaald rendement zal het onroerend goed steeds
moeten opleveren daar anders, behoudens in de
zuiver speculatieve sfeer, geen beleggers te vin
den zullen zijn. Dit brengt ons op het vraagstuk
van de huren en pachten waarover we in een vol
gend artikeltje nog eens enkele opmerkingen wil
len maken. MEIJERS.
