G
De Huizenmarkt
dlamp
Nieuwe wet moet dubbele verkoop huis voorkomen
Een huis uit de
jaren negentig
Ruud en Margreet
zijn 100 procent
tevreden
De huurder
zit klem
tussen
twee vuren
deStem
Auronde
E5
li 5) 68 06 20
1EDEKKING
1563410
natuurlijk krijgt
|g tot ziens.
J.30-16.45 uur
i.30-17.45 uur
1.30-21.00 uur
).00-13.00 uur
GAAN! j
Huurverhoging. Huursubsidie.
Sociaal huisvestingsbeleid.
Bouwen voor de doelgroep, voor 'de mensen
met de lage inkomens'.
Termen die al een jaar of zeven in het
vergeethoek] e van de politiek stonden.
En dat terwijl al vanaf het eind van de
Tweede Wereldoorlog tot ver in de jaren
tachtig volkshuisvesting als vast item
bovenaan iedere politieke agenda stond.
KOOPMARKT
SCHEEF WONEN
ONRUST
X 79
ZATERDAG 27 APRIL 1996
OP
JW
$j\i
uur
tRuud en Margreet Jansen uit Dongen voor hun nieuw
bouwhuis: „Die extra breedte is ten goede gekomen aan de
leefruimte in huis, want uiteindelijk zitje meer binnen dan
buiten." foto kees van dongen
Door Jan van Zuilen
Het is even zoeken, maar ze zijn er wel: mensen die honderd
procent tevreden zijn over hun huis. Ruud en Margreet Jansen
uit Dongen zijn zulke mensen. Twee jaar geleden lieten ze aan
de Hortastraat in de Dongense nieuwbouwwijk Hoge Akker
een nieuw huis bouwen en als ze het over zouden mogen doen,
zouden ze op precies dezelfde plek precies hetzelfde huis bou
wen. Zo content zijn ze er mee.
Mankeert er dan echt helemaal niets aan? Ruud moet lang
denken en dan nog weet hij eigenlijk niks te bedenken. „Ja
toch," roept hij tenslotte enthousiast omdat hij wat gevonden
heeft, „als ik het over mocht doen zou ik er een extra luchtfil-
ter voor de open haard in willen hebben."
Toch had nieuwbouw aanvankelijk niet hun voorkeur, vertelt
Ruud. „We zijn eerst op zoek geweest naar bestaande bouw.
Het liefst hadden we een karakteristiek huis in het centrum
van Dongen' gehad. Maar dat wil iedereen. Daarom zijn die
huizen schaars en duur. Als er al een te koop komt, moet je er
al gauw voor een ton, anderhalve ton aan verbouwen om het
bewoonbaar te maken. Dat hebben we dus uit ons hoofd gezet.
Op de plek waar we nu zitten, zitten we nog dicht bij het cen
trum, maar wel veel rustiger."
Sinds ze er wonen, hebben ze nog meer voordelen ontdekt,
zegt Ruud. „Aan de achterkant ligt een doodlopende straat
met een pleintje. Daar kunnen de kinderen naar hartelust bui
ten spelen. Bovendien zitten we hier midden tussen de gezin
nen met kinderen, dus hebben ze automatisch speelkameraad
jes. Dat heb je in het centrum veel minder."
Een ander voordeel van zelf nieuw bouwen vindt Ruud dat hij
ook zelf kon kiezen welke materialen hij wilde verwerken.
«Daarmee bepaal je tevens hoeveel onderhoud je straks krijgt.
Wij wülen zo min mogelijk onderhoud, dus hebben we geko
zen voor hardhout in combinatie met kunststof. Dat moet in
Principe een leven lang meegaan. Je moet alleen af en toe
schilderen. Bij kunststof schijnt zelfs dat niet meer nodig te
zijn, maar dat moet ik eerst nog zien."
Eerst huurden ze een woning boven de brandweerkazerne in
Dongen. Naast de lasten van een parate brandweer hadden ze
haar ook de lusten van een navenant lage huur. „In die tijd
werkten we alle twee nog full-time. We hebben een paar
mooie verre reizen gemaakt, onder andere naar Indonesië en
Brazilië, maar we hebben ook een flink spaarpotje kunnen
vormen om in een eigen huis te steken," vertelt Ruud.
De kans om een eigen huis te bouwen kwam sneller dan ver
wacht, dankzij een collega van Ruud. „Toen die bovenaan op
he wachtüjst voor bouwkavels stond, heeft hij ons gevraagd of
we er voor voelden om samen met hem een twee-onder-een-
hap te bouwen. Omdat wij zelf nog ver onderaan op de wacht
lijst stonden, hebben we toen maar gauw toegehapt."
De meeste tijd ging nog zitten in overleg tussen de twee stel
en over een ontwerp. Uiteindelijk werden ze het eens op een
'ype dwarsgevelkap met dakkapel en met aan de zijkant een
Sarage met carport. „Toen we eenmaal zover waren, was het
e«! kwestie van iemand een tekening laten maken, bouwver
gunning aanvragen en aannemer zoeken."
Hun bouwkavel is wat breder dan vergelijkbare andere ka-
v«ls. Dat gaat ten koste van de diepte, maar dat hadden Ruud
en Margreet er graag voor over. „Die extra breedte is ten goe
de gekomen aan de leefruimte in huis, want uiteindelijk zit je
®eer binnen dan buiten."
UP de eerste verdieping hebben ze drie slaapkamers, die zijn
®et de geboorte van de dochtertjes Iris en Ineke ondertussen
41 aardig bezet. Boven is een ruime zolder, waar desgewenst
?°h nog een kamer kan worden getimmerd, maar dat is voor-
upig nog niet nodig, denkt Ruud.
«inrichting is gevarieerd met zwaar eikenhout, klassiek, an-
>ek en landhuisstijl, maar niet modem. „Daar houden we
Seen van tweeën van," zegt Ruud gedecideerd.
Door Paul Baeten
Protest tegen de hoge huren levert in sommige gevallen als reactie niet meer dan een glimlach op.
Het onbetaalbare huren
foto cor viveen
Nadat het kraakrumoer van
begin jaren tachtig ver
stomde, maakte de natie
zich vooral zorgen om
werkloosheid en financie
ringstekorten. Gemeentebesturen ver
legden hun aandacht naar werkgele
genheidsplannen, deinden mee op de
tweede milieugolf of verlekkerden zich
liever aan spraakmakende nieuw
bouwprojecten dan aan de zorg voor de
betaalbaarheid van het flatje op drie
hoog achter.
Het was het klimaat waarin de huidige
fractievoorzitter van het CDA Enneüs
Heerma kans zag om zonder noemens
waardige ophef de rol van de
(rijks)overheid in de woningbouw tot
het absolute minimum te reduceren. De
nieuwe zakelijkheid in het politiek
denken infecteerde ook de sociale
volkshuisvesting. De markt moest zijn
werk gaan doen; op ideële leest ge
schoeide corporaties dienden commer
cieel denkende firma's te worden die
handig op vraag en aanbod moesten in
spelen. Waar de markt tekort zou
schieten, zou de overheid als nachtwa
ker actief blijven en de moeilijkste ge
vallen te hulp schieten met individuele
huursubsidie.
Dat het nieuwe schoeisel dat Heerma
voor de volkshuisvestingssector had
bedacht al vanaf de eerste dag knelde,
bleef nog enige tijd onopgemerkt door
dat de markt voor koopwoningen onder
invloed van de lage hypotheekrente in
de eerste helft van de jaren negentig
geweldig aantrok. De twee-onder-een-
kappers in de nieuwbouwwijken vlo
gen en vliegen de deur uit, de gemid
delde koopprijs is gestegen tot 250.100
gulden. Het inkomen van de partner
wordt langer ruimhartiger meegeteld
bij de bepaling van de maximale hypo
theek. In de nieuwproduktie' voor de
komende tien jaar is zeventig procent
voorzien in de vrije, ongesubsidieerde
sector. Een koopwoning leek even voor
iedereen Nederlander haalbaar. Je zou
bijna vergeten dat er ook nog woningen
gehuurd worden.
„Maar er zijn nog steeds drie miljoen
huurders in Nederland, waarvan een
derde afhankelijk is van huursubsidie.
Er zijn 600.000 mensen die een huur
achterstand hebben en 250.000 daar
van hebben echt een problematische
schuld. Het aantal huisuitzettingen als
gevolg van huurachterstand loopt ook
maar op; in '94 alleen al werden 2.500
mensen op straat gezet. En achter de
muren van heel wat moderne geveltjes
wordt weer ouderwetse, vooroorlogse
armoe geleden," zegt Remi Poppe,
Tweede-Kamerlid voor Socialistische
Partij, de politieke groepering die het
huurprobleem nooit heeft losgelaten en
ook na de tweede helft van de jaren
tachtig muren en lantaarnpalen vol
bleef plakken met ongezouten kritiek
op het huurbeleid.
Hij is blij dat - overigens met de onmis
bare steun van het PvdA-kamerlid Ad-
ri Duijvestein - het onderwerp weer
politieke aandacht heeft gekregen
maar is bijzonder somber over de mo
gelijkheden om de 'afbraak van het so
ciale huisvestingsbeleid' ongedaan te
maken.
„Sinds 1990 zijn de huren in Nederland
gemiddeld met 20 tot 25 procent geste
gen en dat zet zich de komende jaren
alleen maar sterker voort. Het pro
bleem gaat echt uit de hand lopen. Ge
middeld moeten huurders nu al 24 pro
cent van hun besteedbaar inkomen bij
de huisbaas inleveren. In de dure delen
van Nederland, zoals in groeigemeen-
ten als Spijkenisse of Zoetermeer, zakt
al één op de vijf huurders door de ar
moedegrens.
Zijn lezing wordt bevestigd door het
Nationaal Instituut voor Budgetvoor
lichting (Nibud) dat er vanuit gaat dat
lagere inkomens beslist niet meer dan
27 procent van hun besteedbaar inko
men kunnen dragen als woonlast. Ook
het Nibud vreest met grote vreze de
toekomst van de huurprijzen. Zo krij
gen de bewoners van huurhuizen niet
alleen te maken met de verhoging van
de maandhuur, maar ook en gelijktij
dig met een vermindering van de huur
subsidie.
Het ministerie van volkshuisvesting
gaat er namelijk nog steeds van uit, dat
een hogere huur ook duidt op een bete
re woning. En voor een betere woning
worden de huurders geacht zelf ook een
grote aandeel in de maandhuur te beta
len. Ook al gaat om exact dezelfde wo
ning. Door deze omstreden 'kwaliteits
korting' kunnen de feitelijke lastenstij
gingen waarmee huurders te maken
krijgen tot tien procent en meer op
gaan lopen.
De groeiende zorg voor de (onbetaal
baarheid van de huren blijft niet be
perkt tot de mensen die in één van de
anderhalf miljoen woningen zitten die
door een corporatie of woningbouw
vereniging worden beheerd. Ook huur
ders in de particuliere sector hebben er
last van, al bestaat er volgens 's lands
grootste huurdersorganisatie, de Ne
derlandse Woonbond, een 'wijdver
breid misverstand' dat deze flats en
eengezinshuizen vooral bewoond wor
den door mensen met modale of hogere
inkomens. In de circa 980.000 wonin
gen die door particuliere eigenaars of
beleggingsfondsen als het ABP worden
beheerd, wonen mensen uit alle inko
mensgroepen. Vaak gaat het om senio
ren die hun huis verkocht hebben; om
mensen die een baan hebben waarin ze
vaak van standplaats veranderen of om
huurders die toen ze een woning zoch
ten teveel verdienden om in aanmer
king te komen voor de sociale sector.
Er wordt, zo constateert de Woonbond
na een uitgebreid onderzoek in deze
sector, veel stille armoede geleden ach
ter de keurige gevels van de particulie
re galerijflat en de goed verzorgde
voortuin van de doorzonwoning. De
huren lopen vaak op tot ver boven de
duizend gulden per maand, exclusief
de onvermijdelijke servicekosten. De
jaarlijkse huurverhoging is fors en be
droeg de afgelopen vijf jaar tussen de
vijf en zes procent. Verhuist iemand
Jaar Verhoging
1995 600.00
1997 4.75% 628,50
1999 4.75% 722.38
2001 4.75% 792,64
2003 4.75% 869,73
2005 4.75% 951,31
2008 3.00% ƒ1042,18
Aanvangshuur
725,00
795,51
872,88
957,77
1050,92
1153,13
1260,06
800,00
877,81
963,18
1056,85
1159,64
1272,42
1390,41
Voorbeeld van huurstijgingen volgens het scenario van het ministerie van
VROM.
Verhuurders mogen hiervan per woning afwijken zolang de totale huurs-
om die zij over hun bezit opstrijken per jaar met een bepaald percentage
(tussen de 5 en 7 procent) blijft stijgen.
Een lagere huurstijging in het ene complex moet dus terugverdiend wor
den met een hogere stijging elders.
tussentijds, dan wordt de huur snel op
getrokken tot het maximaal aanvaard
baar peil en ontstaan er in de com
plexen soms grote verschillen in de
huurprijs van exact dezelfde wooneen
heden. Stijgt de huur boven de 963 gul
den per maand, dan vervallen allerlei
beschermde maatregelen en is de huur
der in feite totaal overgeleverd aan de
luimen van de eigenaar.
Niet dat de overheid de problemen
waarmee een groeiend legioen huur
ders te maken heeft ontkent, maar het
ministerie van VROM blijft vooralsnog
dapper vasthouden aan de gedachte
dat 'de markt' op den duur z'n werk zal
doen. Het bizarre van het probleem is
namelijk dat er in Nederland feitelijk
géén sprake is van een tekort aan be
taalbare huurwoningen (tot 650 gulden
per maarid).
Er zijn er strikt genomen zelfs te véél,
gelet op het aantal woningzoekenden
in de officiële doelgroep van de sociale
volkshuisvesting; huishoudens die
zonder overheidsbemoeienis moeilijk
in hun huisvesting kunnen voorzien'.
42 procent van alle huishoudens be
hoort volgens het ministerie tot de la
gere inkomensgroepen (tot 30.000 be
lastbaar inkomen voor een alleenstaan
de en tot 40.000 voor gezinnen) maar
niet minder dan 59 procent van de wo
ningvoorraad, dus zo'n 3,5 miljoen
stuks, verdient nog steeds het predi
kaat 'betaalbaar'.
De grote moeilijkheid is echter, dat
grote aantallen (38 procent) van deze
goedkopere huurwoningen bezet wor
den door gezinnen met een naar ver
houding te hoog maandinkomen. Ze
wonen, om in termen van de volkshuis-
vesters te spreken, 'scheef'.
En als die 'goedkope scheefwoners' nu
maar netjes naar de overheid luisteren
en verhuizen naar een woning waarvan
de maandlast beter bij hun inkomen
past, dan laten zij op hun beurt weer
goedkopere woningen achter en lost
het probleem zich vanzelf op, zo rede
neert de huidige staatssecretaris Tom
mei, zo redeneerde zijn voorganger
Heerma, zo redeneert een heel legioen
beleidsambtenaren al gedurende een
tiental jaren.
In de praktijk blijkt die vlieger echter
maar heel moeizaam van de grond te
komen. Om allerlei redenen (verbon
denheid aan de buurt, onzekerheid
over de inkomensontwikkeling) blijven
deze vermaledijde scheefwoners zitten
waar ze zitten.
Geeft de bestaande voorraad huurwo
ningen weinig hoop voor mensen met
een bescheiden inkomen; de giganti
sche nieuwbouwproduktie - 800.000
tot één miljoen huizen tot 2005 - die op
stapel staat, biedt al evenmin pespec-
tief. Niet minder dan 70 procent van al
le nieuwbouw wordt uitgevoerd zonder
enige vorm van subsidie en zal hoofd
zakelijk bestaan uit ruime gezinswo
ningen in de prijsklasse van twee ton
en duurder. De trend is om in de
nieuwbouwwijken steeds duurdere
huizen te plannen.
In de nieuwe uitbreidingsgebieden is
maar zeer mondjesmaat plaats voor
mensen met een kleine beurs, als de
corporaties er al in slagen om met de
minimale subsidie van gemiddeld 5000
gulden per woning dertig procent van
de nieuwbouw een sociaal stempel te
geven.
Kun je dan als bewoner van een huis
dat per maand 800 of 1.000 gulden kost
dan maar niet beter overwegen om de
stap te wagen naar een koopwoning?
„Geen slecht idee," zegt de Nederland
se Vereniging van Makelaars. „Bij een
huur van 1000 of 1200 gulden per
maand wordt het al snel zinvoller om
op koop over te stappen, al hangt het
natuurlijk altijd af van je persoonlijke
omstandigheden.
„Precies," reageert het Nibud, de na
tionale budgetbewaker. „In al die
koopgekte moet je wel het hoofd koel
houden en rekening houden met alle
kosten waarmee je te maken krijgt bij
koop; de extra ogb, de opstal verzeke
ring, het onderhoud, de overlijdensrisi-
coverzekering en het huurwaardefor
fait."
De welbekende doelgroep van de socia
le volkshuisvesting blijft zo ingeklemd
tussen twee vuren; de huurprijzen zul
len onverminderd blijven stijgen, ter
wijl de koopwoning die ook steeds
maar duurder wordt en - zo al gewenst
- onbereikbaar blijft.
Vijftien jaar geleden leidde de krapte
op de woningmarkt nog tot grote maat
schappelijke onrust, met müitante kra
kers voorop die het probleem van de
jongerenhuisvesting aan de kaak stel
den. Toen was dan ook 40 procent van
de doelgroep jonger dan 30 en slechts
14 procent ouder dan 65. Die verhou
dingen zijn nu precies omgekeerd. Jon
geren zitten nu liever in het kantoor
van de makelaar dan in een kraakpand.
Niet minder dan 37 procent van de be
taalbare koophuizen kwam de afgelo
pen jaren in handen van jongeren die
voor het eerst van hun leven zelfstan
dig gingen wonen (starters). De bouw
van speciale jongerenflatjes is nage
noeg stil komen te liggen. De aandacht
moet zich nu richten op het groeiend
legioen senioren; bijna 40 procent van
de nieuwe sociale huurhuizen wordt
bewoond door oudere alleenstaanden.
En die dragen hun stijgende financiële
last in stilte. De eerste bejaarde kraker
moet nog opstaan.
Door Geert Nijland
Nog te vaak gebeurt het dat meerdere personen los
van elkaar een koopovereenkomst voor hetzelfde
huis afsluiten. Er is echter een wet in de maak die
in de toekomst het fenomeen van de 'dubbele koop'
moet tegengaan.
In dat wetsontwerp staat vermeld dat een koop
overeenkomst pas rechtsgeldig is als beide partijen
de koop schriftelijk hebben vastgelegd. Nu geldt
nog dat een mondelinge afspraak ook rechtsgeldig
is. Het probleem is dat er vaak geen bewijs is van
een dergelijke overeenkomst.
De heer Bakker uit Rotterdam is slachtoffer ge
worden van zo'n moeilijk te bewijzen afspraak.
Voor de wet had hij als eerste gegadigde voorrang
bij de koop van een huis in Heijningen in de ge
meente Fijnaart waar 267.500 gulden voor werd
gevraagd. Hij deed via de makelaar van de verko
per een bod van 245.000 gulden. De eigenaar liet
Bakker vervolgens telefonisch weten akkoord te
gaan en de deal leek rond totdat bleek dat er een
kaper op de kust was.
Buiten de makelaar om was de verkoper van het
huis door een andere belangstellende benaderd
met een bod dat ruim 9000 gulden hoger was. Bak
ker kon het huis alleen nog voor dit bedrag kopen,
een prijs die hij er niet voor kon betalen. De eige
naar verkocht het pand aan de tweede gegadigde.
Een schrijnend voorbeeld van wat er mis kan gaan
bij het kopen van een huis. Bakker had volledig in
vertrouwen gehandeld en op voorhand zijn eigen
huis al verkocht. Hij zat uiteindelijk zonder dak
boven het hoofd en besloot naar de rechter te stap
pen.
Die kwam tot het oordeel dat niet te bewijzen is
dat Bakker tot overeenstemming is gekomen met
de verkoper. De tegenstrijdige verklaringen van de
partijen maakt het zijns inziens onwaarschijnlijk
dat er in een eventuele bodemprocedure wel duide
lijkheid zal komen over de manier waarop de koop
is gesloten.
Saillant detail hierbij is dat een makelaar voor de
wet een bemiddelaar is en derhalve geen volmacht
heeft een huis te verkopen, tenzij de makelaar
hiervoor de uitdrukkelijke toestemming heeft van
de verkoper. Met andere woorden: zou de makelaar
de koop in dit geval in een contract hebben vastge
legd dan is het nog maar de vraag of de koop
rechtsgeldig is. Er moet immers worden gekeken
naar de afspraken die gemaakt zijn tussen de ver
koper en de makelaar.
In het geval van de familie Bakker leverde de mis
lukte koop een ongezonde hoeveelheid stress op.
Het gezin kwam voor het probleem te staan dat het
eigen verkochte huis moest worden opgeleverd ter
wijl de koop van het huis in Heijningen schipbreuk
leed. Inmiddels heeft Bakker, ook weer via een ma
kelaar, een ander en duurder huis gekocht dat hij
eigenlijk niet kan betalen.
Hoofd juridische zaken van de Vereniging Eigen
Huis, de heer Alers, zegt dat dit geval niet op zich
zelf staat. Het komt regelmatig voor dat twee men
sen claimen hetzelfde huis gekocht te hebben en er
valt vooralsnog weinig aan te doen. Als wettelijk is
vastgelegd dat een koop pas rechtsgeldig is als die
schriftelijk is overeengekomen zullen dit soort
kwesties veelal tot het verleden behoren.
Alers: „De rechter kan dan bijvoorbeeld veel mak
kelijker bepalen wie het oudste recht op de koop
heeft." Hij legt uit dat door de nieuwe wet 'dubbe
le levering' van een huis wordt tegengegaan door
dat een potentiële koper zijn bod voor zes maanden
kan inschrijven bij het kadaster. Is de verkoper in
principe akkoord gegaan met dit bod dan kan hij
het huis in de tussentijd niet aan een ander verko
pen. Het zal echter nog wel even duren, voordat het
wetsontwerp in de Tweede Kamer wordt behan
deld.
01 de helft van de «aarde contant.
