De Huizenmarkt
De wonderbaarlijke werking van het huurwaarde-forfait
I]
□Q
Een huis uit de
jaren dertig
'Ik weet nog dat ik
in de box voor
het raam stond'
DE DUURZAME WONING HEEFT
E2 IDE STEM
E3
Duurzaam bouwen.
Mens- en milieu-vriendelijke huizen.
Groene woningen, 'woningen naar Deense
receptuur' en ecologische bouwprojecten.
Met het aanzwellen van de grote bouwstroom
van de jaren negentig, die in tien jaar tijd
minimaal 800.000 nieuwe huizen moet
opleveren, worden de aannemers steeds
creatiever in het bedenken van welluidende
namen voor hun nieuwste bouwprojecten.
Geen enkele aannemer of producent kan nog
om het fenomeen van milieuvriendelijke
woningen heen.
Nog lang niet altijd is duidelijk wat nou precies
een milieuvriendelijk huis is.
Met een dak van gras of een composttoilet vol
stro heeft het in ieder geval niet zoveel (meer)
te maken. Met het vakmanschap van architect
en aannemer des te meer.
'RIL 1996
ZATERDAG 27 APRIL 1996
s
op het gebied van wo-
|T0 DE STEM JOHAN VAN GURt>
|de Bredase architecten
:1 en Baudoin dat bij veel
ijecten nog te veel de
chte geldt. „Project
zijn te weinig bereid
steken. Ze bouwen het
onele twee-onder-een-
it ze weten dat die goed
t Baudoin.
el is er van overtuigd dat
iers ook te porren zijn
:onderebouw. „Maar dan
il mogelijkheden zijn om
mee te confronteren. In
als architect, maar ook
.twikkelaar, een opvoe-
.nt mensen zijn vaak al-
jn stereotypen te denken."
'zitter Blok erkent dat
keiaars soms wat behou-
Jals het gaat om afwijken-
har vergeet niet dat ont-
,et afzetrisico dragen. In
ojecten worden miljoe-
I. Dan wil je wel zeker we-
ningen ook verkocht wor-
|e architecten denken daar
lijvender over."
Blok dat projectontwik-
aandacht gaan schenken
itere verscheidenheid aan
„De markt dwingt ons
ring." Hij denkt dan ook
iuw nog een hele ontwik-
gaat maken, alleen welke
islagen wordt, is onduide-
ijk weten we nog niet zo- j
komstige woonbehoeften,
dat men meer ruimtelijk-
meters in een woning wil.
s bijvoorbeeld de invloed j
emende tendens tot thuis-
rom is er meer fundamen- J
;oek nodig naar wat de
nent wil."
celaar Receveur staan con- j
ker open voor andersoorti-
Maar dat moet wel via de j
geleidelijkheid gaan. Dan
het dus niet over futuris-
v. Daar is alleen het topje
rkt in geïnteresseerd. Ik
liever eigentijdse bouw,
derne elementen gecombi- j
.en met duidelijke conven-
;edrag verander je niet zo- j
O
□O
250T00
□O
□O
□O
00
00
□O
□O
O
ote. Met de uiterst beper
m Breda blijft die krapte
orde van de dag. Blijf
aft bij de huidige markt, v
rant die mag meer onroer
elasting zegt de overhel
en een hoger huurwaaide
dat zij enige prestatie
ook want nog nooit fj
vorig jaar voortreffelijk
lf laten zich in PrPc enrji-
iebben dus baat bij hoge p
)ie rekent zichzelf rijk,
'1 van de lage rentestand
j gaat, zodra hij de h
s, als alle woningen tie Y,.
moet hij alleen maar
verhuizen.
tGonnie van de Hoven en Kees Kommeren voor hun voor
oorlogse erkerwoning aan de Beatrixstraat in Breda.
FOTO DE STEM JOHAN VAN GURP
Door Jan van Zuilen
Gonnie van de Hoven en Kees Kommeren wonen met hun
twee kinderen Tanya en Sander in een vooroorlogse erkerwo
ning aan de Beatrixstraat in Breda. Als je op die plek, zo dicht
bij de binnenstad van Breda zo'n huis hebt, ben je echt spek-
toper.
Er mankeert eigenlijk maar één ding aan, dat is de aanwezig
heid van het NAC-stadion aan de overkant van de straat,
maar NAC verdwijnt met ingang van het komende seizoen
naar een nieuw stadion en bovendien hadden ze er eigenlijk
maar eens in de veertien dagen overlast van.
Het huis is Gonnie's geboortehuis. Toen ze nog kind was,
woonden er twee gezinnen in, beneden opa en oma, boven de
oudere van Gonnie met drie kinderen. Waar nu de slaapkamer
is van Kees en haar, was vroeger de woonkamer. „Ik weet nog
dat ik in de box voor het raam stond
Vanbinnen is weinig meer dat nog aan die tijd herinnert. Het
huis stond al op Gonnie's naam toen ze Kees leerde kennen. In
de jaren daarna is het door verbouwingen en aanpassingen
steeds meer een huis van hun samen geworden.
Gonnie: „We hebben allebei nogal uitgesproken opvattingen
over hoe een huis ingericht moet zijn, maar gelukkig zitten we
wel helemaal op één lijn. We houden allebei heel erg van mo
dem en we vinden het allebei ontzettend belangrijk dat de in
richting goed is afgestemd op de aanwezige ruimte. Niets is zo
afschuwelijk als te grote meubels in een kleine kamer. Wij
houden er zelfs al rekening mee dat Kees nogal fors van pos
tuur is. Als Kees ergens binnenkomt is de kamer al aardig vol.
Dan moet je er niet nogeens een groot bankstel bij in prop
pen."
Ze hechten allebei erg aan kwaliteit en Kees is bovendien ook
oog eens een Pietje Precies. „Bij hem moet iets echt honderd
procent goed zijn, anders breekt hij het desnoods af en begint
opnieuw," zegt Gonnie.
Ze hebben wat dit betreft ook hun afkomst mee, Kees zijn va
der is timmerman en bouwkundig tekenaar, Kees zelf is
bouwkundig ingenieur en Gonnie is dochter van een elektro
technicus. Bédenken en ontwerpen doet Kees zelf en het mees
te uitvoerende werk ook, tenzij echt specialistisch vakman
schap vereist is. „Stucadoren bijvoorbeeld laten we door een
stucadoor doen. Ook al omdat we willen dat het goed ge-
leurt," zegt Gonnie.
I De woning is onderdeel van een complex woningen dat des
tijds (in 1939) door het Philipspensioenfonds is gebouwd. In
de jaren zestig werden de woningen verkocht aan de bewo-
lers, kort nadat ze grondig waren opgeknapt. Toen zijn ook de
ramen en kozijnen al een keer vernieuwd. Verder is in die tijd
de kamer en suite uitgebroken.
r°en het huis op Gonnie's naam kwam te staan, heeft ze er als
na van de eerste dingen dubbel glas in laten zetten. Ook liet
ze aardgas aanleggen. „Dat had mijn vader geweigerd. Die
"as principieel tegenstander van aardgas. Ik hoor het hem
n°g zeggen: nu kost het een dubbeltje, maar straks als ieder-
Hn aardgas heeft zul je zien dat het vijftig cent wordt. Hij
"Hit gelijk gehad, maar dat neemt niet weg dat het toch wel
prettiger is dan oliekachels."
paar jaar geleden hebben ze de benedenverdieping hele-
I ®aal verbouwd en opnieuw ingericht. Er kwam een nieuwe,
°Pcn keuken in en de oude schouw in de woonkamer werd
Afvangen door een futuristische Fuga-kachel, het summum
vj® hun moderne inrichting. Het meest bijzondere aan de ka-
is dat hij kan ronddraaien om de schoorsteen, daardoor
r® je de vuurhaard elke gewenste kant op richten.
Momenteel is Kees op zolder bezig. De aparte slaapkamers die
®w waren getimmerd in de tijd dat Gonnie er nog met haar
woonde, zijn uitgebroken. De bedoeling is dat er een
ffotc slaapkamer voor hunzelf wordt gecreëerd. Tanya en
I toder krijgen dan het rijk alleen op de eerste etage.
ls dat klaar is, zal het huis aan de Beatrixstraat opnieuw een
Htje meer hun ideale huis zijn. Of ze er altijd zullen blijven
®en, durft Gonnie niet met zekerheid te zeggen. „Misschien
We °P onze ouwe dag en als de kinderen het huis uit zijn,
t Jeens zin krijgen in een appartement, maar voorlopig zit-
We hier goed."
Door Paul Baeten
Woningen naar Deense receptuur', de aannemers steeds creatiever in het bedenken van welluidende namen voor hun nieuwste bouw
projecten. FOTO ERIK VAN'THULLENAAR
In vroeger tijden, toen bouwden ze
milieuvriendelijke, duurzame
huizen zonder er zelf erg in te
hebben. Misschien op de zinken
dakgoten na, die nu verantwoor
delijk worden gehouden voor zware
metalen in de bodem. Maar voor het
overige verstonden de aannemers en
bouwvakkers van toen de kunst om ste
vige woningen te bouwen zonder een
aanslag te plegen op natuur en milieu.
Bouwen was een ambacht waarbij er
met zorg met het schaarse materiaal
werd omgegaan.
Als vanzelf voegden de woningen zich
naar hun omgeving en draaiden als het
even kon hun beste kant naar de zon
om zo energie te besparen. Ambachts
lieden hielden rekening met de gesteld
heid van het terrein en haalden het
bouwmateriaal vaak uit de directe om
geving. Op de bouwplaats zelf werden
de materialen verder grotendeels hand
matig gezaagd, gemetseld en verspij
kerd en ging er weinig materiaal verlo
ren.
Kom nu eens op een bouwplaats.
Van een duidelijke bouwploeg is geen
sprake meer. De onderaannemers
schuiven anoniem de half afgebouwde
woningen binnen om hun onderdeeltje
van het proces af te werken, aange
stuurd door een hoofdaannemer die
vooral logistiek manager van de aan
voer van mensen en materieel is gewor
den. Waar de ene bouwvakker net
klaar is met het lijmen van de in de fa
briek voorgevormde kalkzandsteen-
elementen, komt de volgende met groot
geweld er meteen weer kilo's materiaal
uitfrezen, waarna nummer drie er pvc-
leidingen in schuift die weer met een
andere lijmsoort moeten worden vast
gezet. Aan het eind van de rit komt een
speciaal afwerkbedrijf langs om met
spuit en kwast alle gaatjes te dichten
en de boel voor het oog netjes achter te
laten.
Menig bouwplaats oogt alsof er zojuist
een bom is ontploft. Overal ligt afval.
Verspilling alom. De kosten van bouw
materiaal lijken nauwelijks meer op de
begroting mee te spelen. De tijd, zeg
maar gerust de haast, des te meer.
Al met al wordt er op de verzamelde
bouwplaatsen van Nederland jaarlijks
twaalf tot veertien miljoen ton bouw
en sloopafval geproduceerd. Dat is drie
keer zoveel als we met z'n allen aan
huishoudelijk afval afscheiden.
En zijn de woningen eenmaal in ge
bruik, dan blijken het meteen de groot
ste milieuvervuilers die we kennen.
Niet minder dan een derde van de tota
le energiestroom wordt verbruikt in
onze woningen. Via onze nog steeds
veel te gulzige toiletten spoelen we
jaarlijks dertig tot veertig procent van
al ons kostbaar gezuiverde drinkwater
weg.
Al in het eerste nationale milieube-
De terugkeer
van het
vakmanschap
leidsplan werd de bouw aangewezen
als een terrein waarop belangrijke mi
lieuwinsten konden worden geboekt.
Milieuvriendelijk bouwen bleef echter
lange tijd steken in goedbedoelde,
maar veel te kleinschalige experimen
ten met daken van gras, zonneverwar-
ming en schuttingen van wilgentenen.
„En het had natuurlijk ook een tijd
lang een geitenwollensokken-imago,"
erkent Jan Fokkema, programmabege
leider duurzaam bouwen bij de in Rot
terdam gevestigde Stuurgroep Experi
menten Volkshuisvesting (SEV). De
SEV begeleidt en steunt al jaren de ve
le tientallen kleinschalige projecten
waarbij gepoogd wordt het wonen en
bouwen minder milieubelastend te
maken.
Wat de SEV betreft is dit duurzaam
bouwen - Fokkema vindt de term zelf
ook wat verwarrend - nu rijp voor een
flinke schaalsprong. Duurzaam bou
wen, dubo in het Rotterdamse bouw-
jargon, moet norm worden eerder dan
uitzondering. Zeker nu Nederland aan
de vooravond staat van een van de
grootste na-oorlogse nieuwbouwgolven
en de volgende klus, de renovatie van
de revolutiebouw uit de jaren vijftig en
zestig, al weer voor de deur staat.
De SEV heeft de afgelopen jaren ge
werkt aan een duimdikke handleiding
waarin architecten, aannemers en
vooral ook toeleveranciers kunnen le
zen of en in hoeverre een bepaald
bouwmateriaal milieubelastend is.
De bouwindustrie kreeg al snel in de
gaten dat dit soort initiatieven ernstig
moest worden genomen. Van meet af
aan was duidelijk dat de overheid op de
lijn van het duurzaam bouwen ging zit
ten, al heeft uiteindelijk het ministerie
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Or
dening en Milieubeheer niet de ge
noemde 'strenge' handleiding, maar het
veel gematigder 'Nationaal Pakket
Duurzaam Bouwen' tot norm verheven.
De SEV werd de afgelopen jaren enke
le malen voor de rechter gedaagd door
de branche-organisaties die vreesden
dat hun product op de korrel genomen
zou worden in de langzamerhand ge
vreesde handleiding. Zo voert de zink-
industrie nog steeds een verbeten strijd
om aan te tonen dat het uitspoelen van
zinken goten (iedere zinken goot wordt
na verloop van jaren een gatenkaas, het
materiaal verdwijnt met het regenwa
ter in het riool) niet aangeduid mag
worden als de belangrijkste oorzaak
van zware metalen in de bodem. Zo
weert ook de pvc-industrie zich krach
tig tegen al te negatieve adviezen voor
pvc-pijpen in het riool- en regenwater
systeem.
Geen enkele fabrikant wil graag op de
'zwarte lijst' van de SEV komen. De be
langen zijn enorm. Per jaar wordt in
Nederland voor 20 miljard gulden in de
nieuwbouw geïnvesteerd en wordt er
nog eens 25 miljard uitgegeven (inclu-
daglicht in de gangen van de berging om electriciteit te sparen;
geen open trap ('warmtegat') in de woonkamer;
rolluiken;
tochtportalen aan voor- en achterkant;
een bij voorkeur hellend pannendak dat uitsteekt over de gevel;
een aparte plaats voor afvalcontainers, dichtbij de keuken;
een tuin die wordt afgeschermd met beplanting of gevlochten, niet verduurzaamd hout; een ompostbak;
nestgelegenheid voor gierzwaluwen;
waar mogelijk een fundament van houten palen, eventueel met een betonnen bovenstuk;
een fundering en vloeren waarvan het grind in het beton voor minstens een vijfde is vervangen door
gemal en sloopafval;
dragende binnenwanden van kalkzandsteen en gevels van baksteen of hout (niet tropisch);
geen voorziening voor een open haard;
een brievenbus met tochtwering;
dubbel glas in alle verwarmde ruimten;
stucwerk uitgevoerd in kalkmortel en tegels verlijmd met poederlijm op cementbasis;
een toilet dat per spoeling maximaal vier liter gebruikt;
een zonneboiler en een Hoog Rendements-verwarming/warmwaterketel.
sief de doe-het-zelvers) aan onderhoud
van de bestaande voorraad.
„De materiaienstrijd is nog lang niet
gestreden," beaamt projectmanager
Hans Vingerling van de eveneens in
Rotterdam residerende Stichting
Bouwresearch, die uiteindelijk samen
met de industrie om tafel ging zitten
om tot een werkbaar compromis te ko
men. „Het is ook niet altijd makkelijk.
Natuurlijk is het beter om een kozijn te
maken van een niet verduurzaamde in
landse houtsoort dan van energievre-
tend aluminium. Maar je moet er óók
rekening mee houden dat zo'n houten
kozijn in de levensduur van een huis
wel vijf of zes keer geschilderd wordt,
wellicilt met milieu-onvriendelijke
verf, want het gedrag van de huisbewo
ner kunnen we nauwelijks controle
ren."
Het 'Nationaal Pakket' draagt tekenen
in zich van een compromis tussen mi
lieubeweging en industrie, maar is vol
gens Hans Vingerling vooral bedoeld
als en pragmatisch document. „Een in
strument waar de bouwwereld ook
werkelijk iets aan heeft, want de hele
sector is er inmiddels echt wel van
overtuigd dat duurzaam bomyen de
toekomst heeft en onvermijdelijk is
voor wie mee wil blijven doen. Je ziet
ook steeds meer dat de consument erom
vraagt en het gewoon als eis stelt aan
z'n nieuwe, kostbare woning. En de
consument wil niet de buitennissige
experimenten, maar zoekt net zo goed
als de aannemer naar praktische en
haalbare oplossingen."
Waar Bouwresearch in het 'Nationaal
Pakket' vooral op hamert, is dat er op
de tekentafel van de architect en via de
organisatiekunde van de aannemer al
meteen de grootste winsten kunnen
worden geboekt.
Maar hoeveel er ook gewonnen kan
worden door slimmigheid en een betere
organisatie, een duurzaam gebouwd
huis is altijd prijziger dan een stan
daard-woning. Wanneer het complete
'Nationaal Pakket' in een standaard-
woning toegepast wordt, valt deze
15.000 tot 20.000 gulden duurder uit.
Staatssecretaris Tommei van Volkshui
vesting heeft al gezegd dat hij het voor
de sociale sector aanvaardbaar acht als
er tot 3000 gulden per (huur-)huis
extra verspijkerd wordt ten behoeve
van het milieu. Maar dat wil nog niet
zeggen dat hij dat bedrag ook zelf zal
bijpassen. De extra kosten zullen opge
bracht moeten worden door een huur
verhoging van circa zestien gulden,
waarvan de bewoners dan weer wel zes
gulden terugverdienen via de lagere
energienota. Voor koopwoningen
wordt momenteel naarstig gezocht
naar andere maatregelen, zoals een la
gere rente voor een hypotheek die be
stemd is voor een waarlijk duurzaam
huis.
Door Willem Reijri
De berekening lijkt nochtans voldoende hout te
snijden om de stelling stevig te onderbouwen: het
huurwaarde-forfait zorgt voor een onevenredige
bevoordeling van de hoge hypotheek.
Het rekenvoorbeeld laat zich voor weinig interpre
taties lenen.
We nemen:
een huis van 250.000 gulden,
een rente van 8 procent,
het passende huurwaarde-forfait van 3360 gul
den,
en een inkomen waarbij de aftrek binnen het 50
procents tarief valt.
Daar laten we twee hypotheken op los:
eigenaar A die de hele waarde financiert: 250.000
gulden,
en de kleine hypotheeknemer B met 100.000 gul
den.
We nemen de twee cases door.
Meneer A betaalt aan zijn bank een rente van
20.000 gulden. Voor de belasting moet hij eerst het
huurwaarde-forfait berekenen van 3360 gulden.
Met het 50 procents tarief deelt hij de kosten met
de fiscus: hij krijgt van de belastingdienst 8320
gulden terug.
Van de rentelasten financiert de overheid dus net
to 41,6 procent.
Meneer B heeft extra afgelost, is spaarzaam ge
weest of noem maar op. In elk geval heeft hij een
kleine hypotheek. Daarom hoeft hij de bank maar
8000 gulden rente te betalen. Op zijn belastingfor
mulier vult hij keurig 3360 gulden huurwaarde
forfait in, waarna hij 4640 gulden mag aftrekken.
Daar gaat opnieuw het halveringstarief overheen,
waarna de overheid dus 2320 gulden subsidieert.
Van de rentelasten financiert de overheid dus net
to 29 procent.
De overheid heeft hier kortom een merkwaardige
regeling ingevoerd. Niet alleen is de staat in abso
lute zin bereid om veel meer bij te dragen aan de
grootste schulddrager: te weten 8320 -/- 2320
6000 netto, ook is de overheid bereid om de kleine
schuldenaar relatief achter te stellen door zijn fi
nancieringslasten voor 29 procent te subsidiëren,
waar zijn buurman op dit 41 procent mag rekenen!
Het is derhalve een vreemde wereld waarin wij le
ven, leg ik Rick van der Ploeg voor. Professor Van
der Ploeg is het rekenwonder van de PvdA-fractie.
Hij stelde onlangs voor om de hypotheekaftrek in
de toekomst te beperken. Hij had uitgerekend dat
de eigen-huiseigenaren in Nederland met de belas
tingaftrek van hypotheeklasten bovenmatig wor
den bevoordeeld boven de huurders. Door de af
trek mist de overheid twaalf miljard gulden aan
belastinginkomsten.
Niet iedereen was blij met de oprisping van de fi
nancieel expert.
Is deze uitwerking van de wet wel billijk?
Van der Ploeg kiest voor de systematische, educa
tieve aanpak. De overheid beschouwt de eigen wo
ning als een soort bedrijf, legt hij uit. 'Die fictie is
het uitgangspunt'.
Dat bedrijfje mag aan de ene kant alle relevante
kosten aftrekken: de hypotheeklasten, onderhoud,
noem maar op. Aan de andere kant genereert dat
bedrijfje inkomsten: de eigenaar hoeft geen huur te
betalen. Daarom, zegt Van der Ploeg, is dat een
heel consistent systeem.
Maar is de uitwerking van die fictie wel billijk?
Tja, dat heb je zo, zegt Van der Ploeg. „Iemand
zonder inkomen hoeft geen belasting te betalen, ie
mand met veel geld zestig procent."
bleem te komen. Want deze mensen hebben dezelf
de woning gekocht, alleen anders gefinancierd. Is
de regeling billijk, daar gaat het om. Zou het niet
veel eerlijker zijn om bijvoorbeeld iedereen negen
tig procent van de rente af te laten trekken. Dan
zou iedereen althans toch relatief door de overheid
op dezelfde wijze worden gesteund. „Nou, ik wil u
wel wat tegemoet komen. We gaan binnenkort de
hele belastingheffing onder de loep nemen.
Want is het bijvoorbeeld billijk dat mensen hun
hypotheek verhogen en daar auto's van kopen. Of
sterker: dat ze daar aandelen van kopen. Of nog
sterker: in een fonds beleggen dat alleen de waar
destijging belastingvrij uitkeert?"
Maar verder vindt Van der Ploeg, die op zijn 29e de
jongste hoogleraar uit de naoorlogse Nederlandse
wetenschappelijke geschiedenis was, de kool het
sop niet waard: „Ik moest al twee minuten geleden
weg. Heeft u nog dringende vragen?"
Ja, een beetje wel. De overheid hoeft - in elk geval
theoretisch - de normen voor het huuiwaarde-for-
faif niet eens te verhogen om de lasten flink op te
drijven. Immers: de marktprijzen zijn vorig jaar
tien procent gestegen.
„Dat klopt. Zo werkt dat. Het geld verdwijnt in de
algemene middelen."
Het kost zo enige moeite tot de kern van het pro- Dank u wel meneer Van der Ploeg.
