Huizenmarkt
Rob Mion en de
snufjes in huis
Huizen in de Baronie
spectaculair duurder
3
I
3
3
3
O
3
□I
I
3
z
z
z
z
z
z
z
3
z
z
Kadaster
stelt per
postcodegebied
eigen
cijfers op
pE STEM
E5
Bruikbaar
Haard eruit
Concessies
Twee manieren
Betere voorraad
mmm
I
Z
1 1
I
G
I
I
Z
I
2
I
NVM
Toeslag
Provincie
ZATERDAG 4 NOVEMBER 1995
Door Jan Jansen
Zulke dingen vindt-ie nou leuk. Rob Mion (33), bemidde
laar/handelaar in vastgoed te Bergen op Zoom, drukt op de
knop die bijna tegen de plint is gemonteerd. ('Lelijk, zo'n ding
midden op de muur'). En daar zoemt het rolluik omlaag,.
De grap is: hij kon de bediening
sknop ook zo laag laten wegzet
ten omdat bediening niet nodig
is. Een computertje regelt de be
wegingen van het luik. Het gaat
automatisch dicht als het donker
wordt en 's ochtends weer open.
En dan hebben we nog niet alle
snufjes gehad, gniffelt Mion, die
nu zijn verleden als politieman
verraadt.
„Er zit een chipje in dat ervoor
zorgt dat het luik niet iedere dag
op precies dezelfde tijd open- en
dichtgaat. Dat gebeurt steeds
tien minuten of een kwartiertje
vroeger of later, heel willekeurig.
Zo breng je inbrekers niet op be
paalde gedachten, begrijp je. En
daar weet ik iets van als oud-po
litieman."
Sinds de recente verbouwing zit
het huis van onder tot boven vol
met zulke technische hoogstand
jes. De garagedeur met afstands
bediening, het ultramoderne
'hangtoilet', de keuken met alles
d'r op d'r an. „Je moet van inno
vatie profiteren toch... Nee, niet
alles is een verbetering natuur
lijk, maar dan neem ik het ook
niet. Het moet bruikbaar zijn."
Het is een grote, maar niet erg
opvallende twee-onder-één-kap
per aan de Bergse Dahliastraat.
Rechts is de praktijk aange
bouwd van mevrouw Mion, Men-
sendieck-therapeute. Dat hebben
ze direct gedaan, toen ze zeven
jaar geleden het huis betrokken.
Ze wonen op 'maar' 350 vierkan
te meter, dus ging er veel tuin
aan verloren. Maar volgens Rob
Mion hebben ze genoeg aan het
stukje gras en terras dat over
bleef. „Een grote tuin, daar heb
je maar werk aan."
Toen ze in '88 een huis zochten,
hadden ze een duidelijke voor
keur voor de betrekkelijk rustige
en veilige (wist hij als politie
man) Tuinwijk; en het moest een
woning worden waar nog ruimte
was voor haar praktijk, want die
wilde ze graag aan huis. „Toen
dit beschikbaar was, heb ik dus
snel beslist."
Begin dit jaar was er weer zo'n
beslismoment: Verbouwen of er
gens helemaal opnieuw begin
nen. Eigenlijk hadden ze wel een
oogje op Bergens nieuwste en op
merkelijke wijk, de Bergse Plaat.
„Maar het moet ook financieel
haalbaar zijn en op de Plaat wa
ren op dat moment alleen hele
grote kavels te koop. Trouwens,
je kunt nu wel een kolossaal huis
wegzetten, maar je kunt toch
maar in één bed slapen. Boven
dien wil ik een huis, dat ik ook
weer goed kwijt kan. En als je
een spul van een miljoen hebt,
moet je er soms op toeleggen
hoor. Dat begint al bij prijzen
boven de drie, vier ton."
Verbouwen dus, en dan ook gron
dig. Daar gaat, inclusief wat
nieuw meubilair, wel een ton in
zitten. De grote open haard ging
er radicaal uit. „Dat zie je steeds
minder hè, dat gesjouw met die
blokjes." Op die plek, de voet van
de L, staat nu de piano, waar zij
al zo lang tuk op is. Haar wens
was het ook om overal dezelfde
wit gestucte muren te krijgen en
de plavuizen te bedekken met
parket.
Maar hij had, nog afgezien van
de technische snufjes, ook een
verlanglijstje. Rob Mion wijst
naar het graniet in de keuken.
Het heeft te maken met zijn af
komst, zegt hij. Zijn Italiaanse
opa kwam naar Nederland en be
gon in Bergen op Zoom een ter-
razzo-bedrijf, dat zijn vader
voortzette. Hij niet, maar het ge
bruik van graniet is wel een erfe
nisje, zoals je aan deze derde-ge
neratie-buitenlander ook nog
wat Italiaanse kenmerken af
kunt horen en zien.
Boven is de boel ook wat gemo
derniseerd. Er is ruimte zat voor
de Mions en hun twee kinderen (4
en 6 jaar), plus de badkamer. Nog
een verdieping hoger is de grote
open zolder, die ze in '88 aantrof
fen, omgetoverd in een hoekje
voor haar en een werkplek voor
hem. Dat gebeurde al drie jaar
geleden, toen hij de politie vaar
wel zei en in huizen ging.
Hij trekt aan het koord van het
vlizo-trapje, beweging die een
kruipruimte vol rommel in beeld
brengt. Wie heeft niet zo'n hoek
je? In dit geval is het een kwestie
van optimaal ruimte benutten.
„Je moet dat praktisch bekijken.
Die zolder was zo hoog, daar kon
nog wel een verdiepinkje boven
op." Nu wonen ze wel ongeveer
zoals ze zich gewenst hadden.
„Ja, hoe gaat dat met zo'n ver
bouwing.. Je koopt een bestaand
huis en dat is nooit helemaal
naar je zin. Je moet concessies
doen. Zo ging het bij ons ook.
Nou, die concessies hebben we er
nu uit gehaald."
•Rob Mion: „Je kunt nu wel een kolossaal huis wegzetten, maar je
kunt toch maar in één bed slapen.foto de stem/ben stepfen
Vormgeving:
frank Struijer
Eindredactie:
Wim van Leest
Door Willem Reijn
Huizen in Breda en Oosterhout
zijn de afgelopen twee jaar specta
culair in prijs gestegen. Uit nieuwe
opstellingen van het Kadaster
blijkt dat voor woningen in Breda
sinds 1 januari 1994 gemiddeld
23,7 procent méér is betaald, ter
wijl in Oosterhout de prijzen met
achttien procent zijn verhoogd.
Het Kadaster heeft op verzoek van
Dagblad De Stem opstellingen ge
maakt van de prijzen van alle verhan
delde huizen in de twee kerngemeen
ten van De Baronie. Begin volgend
jaar heeft het Kadaster een systeem
operationeel, dat de actuele prijzen
per postcodegebied onmiddellijk pa
raat heeft. Het Kadaster wil met
steeds meer nieuwe informatiesyste
men de markt op in het kader van de
verzelfstandiging van de organisatie.
De cijfers van het Kadaster wijken af
van de statistieken die de Nederlandse
Vereniging van Makelaars opstelt. Dat
bleek toen het Kadaster onlangs voor
het eerst landelijke cijfers publiceer
de. Het Kadaster meldde over het eer
ste half jaar een stijging van vijf pro
cent in vergelijking met dezelfde pe
riode van 1994. De NVM publiceerde
daarentegen een stijging van slechts
twee procent, nagenoeg precies de
hoogte van de inflatie.
Vervolgens was het voor het publiek
de vraag welk cijfer de werkelijkheid
het beste uitdrukt. Het Kadaster be
roept zich erop dat het alle transacties
in de markt registreert, waar de NVM-
makelaars de helft van alle verkopen
waarneemt.
Het Kadaster is daarmee ontegenzeg
gelijk vollediger. Maar, zo zegt woord
voerster E. Boeschoten van de Vereni
ging Eigen Huis, de cijfers van de
NVM zijn voor de meeste huiseigena
ren beter bruikbaar. „Bij het Kadaster
wordt bijvoorbeeld ook de transacties
van huurhuizen tussen twee institutio
nele beleggers meegenomen. Die prij
zen zijn voor de individuele huiseige
naar van minder belang. Wij constate
ren in algemene zin hetzelfde als de
NVM: dat de prijsstijgingen van wo
ningen afvlakken."
Maar, beaamt de VEH-woordvoerster
onmiddellijk, dat cijfer hoeft niet te
corresponderen met de perceptie die
mensen van een lokale markt hebben.
Het Kadaster meet de ontwikkeling
van de huizenprijzen op twee manie
ren: het gemiddelde per maand en het
zogeheten voortschrijdende 12-
maandsgemiddelde. Dat laatste cijfer
is betrouwbaarder omdat al te gekke
pieken en dalen worden afgevlakt.
Van het voortschrijdende gemiddelde
zijn de cijfers beschikbaar vanaf ja
nuari 1994. Enkele gegevens op een
rijtje:
in heel West-Brabant (hier het werk
gebied van Tilburg tot en met Bergen
op Zoom) stegen de prijzen van gemid
deld 172.527 op 1 januari 1994 naar
206.161 in september van dit jaar.
Dat is een totale stijging van 19,5 pro
cent. Dat is op jaarbasis een stijging
van 11 procent.
In Oosterhout steeg de prijs gemid
deld van 187.551 naar 221.771. Dat
is dik 18 procent of 10,4 procent op
jaarbasis.
In Breda bedroeg de gemiddelde
koopsom voor een woning op nieuw
jaarsdag '94 176.868. Eind septem
ber lag die prijs liefst 23,7 procent ho
ger op ƒ218.645. Daarmee springt de
Baronie-hoofdstad met een sprong van
13,5 procent op jaarbasis ruim boven
de omgeving uit.
Nu is het oppassen met het trekken
van al te vergaande conclusies aan de
hand van deze cijfers. Zo lijkt een wo
ning in Oosterhout duurder dan in
Breda (ƒ222.000 tegen ƒ219.000).
Waarschijnlijk heeft het snel gegroei
de Oosterhout gewoon een betere wo
ningvoorraad dan Breda: voor grotere
huizen wordt gewoon meer betaald.
Wanneer het om vergelijkbare wonin
gen gaat, is Breda de duurdere stad.
De cijfers van het Kadaster zijn, zoals
gemeld, voor de privé-huiseigenaar
enigszins vervuild door de institutio
nele beleggers. Toch is het aardig om
te zien dat in elk geval de trend van de
cijfers op basis van postcode-distric
ten beter lijkt overeen te stemmen met
de algemene, zeer globale cijfers die
tot nog toe beschikbaar waren.
Omdat ze bij het Kadaster van ruime
benamingen houden ,is Anton van
Huiten waarnemend hoofd van de af
deling Bewaring Juridische Zaken
Vastgoed Informatie. Hij zegt dat er
grote belangstelling bestaat voor de
nieuwe produkten van het Kadaster.
Tot voor kort was de organisatie ver
plicht om alle gegevens openbaar te
registreren, maar deed het Kadaster
dat puur passief. Wie wilde weten of er
een hypotheek op een huis lag, dan wel
Begin volgend jaar beschikt het het Kadaster over een computersysteem dat de actuele huizenprijzen per postcode-
gebied onmiddellijk paraat heep:. foto marcel bekken
een beslag of een recht op overpad, wie
wilde weten hoeveel de nieuwe buur
man voor zijn huis had betaald en hoe
veel hij daarvoor bij de bank had ge
leend, kon bij de balie van het Kadas
ter tegen een vergoeding die, gegevens
opvragen.
Sinds enige tijd kunnen abonnees ook
rechtstreeks vanaf kantoor de elektro
nische archieven raadplegen. Vooral
makelaars en notarissen maken hier
gebruik van.
Met de nieuwe produkten kunnen
commerciële bedrijven binnenkort
waardevolle marktinformatie uit de
databank van het Kadaster halen.
Vooral bij de 'correlatie-produkten',
waarin gegevens worden samenge
bracht die de gebruiker extra informa
tie verschaffen.
Een voorbeeld. Door het combineren
van actuele verkoopprijzen in een
postcode-gebied met de hypotheken
van de huizen aldaar, kan een bank
precies nagaan of de bewoners een
groot potentieel vermogen braak heb
ben liggen. Stel dat iemand in 1982
een huis kocht voor een ton en nu doen
de prijzen in zijn huurt twee ton, dan
kan de bank naar hem toestappen en
hem op de aantrekkelijke kanten van
een tweede hypotheek gecombineerd
met een lijfrente-polis wijzen.
Een andere mogelijkheid: het aan de
man brengen van nieuwe hypotheek-
vormen. Het oversluiten van een an
nuïteit naar een spaarhypotheek bij
voorbeeld. Want ook die gegevens lig
gen muurvast bij het Kadaster.
Op zich kon dit al als de bank zich de
moeite getroostte om hele dagen op het
kadaster huis voor huis af te lopen.
Met de nieuwe technieken en de eorre-
latieprodukten is dit eenvoudiger, dus
goedkoper en dus aantrekkelijker.
En '1984' zijn we inderdaad al gepas
seerd: de Rabo-bank is inmiddels lan
delijk aangesloten op het Kadaster
netwerk, vertelt Van Huiten. Die kijkt
rechtstreeks in de data- bestanden als
ze van een klant iets willen weten.
Intern woedt bij het Kadaster overi
gens nog wel een interessante discus
sie: hoever kan de organisatie gaan in
JUNI
r i
1993
187.551
MRT.
1934
200.769
mmm
1994
213.287
SEP.
1994
dec
1994
Prijsontwikkeling Oosterhout volgens kadaster
MRTN
JUNI
N 1995
1995
214936
1995
217.600
221.771
MRT
1995
y juni
V 1995
214.669
V' 1995
218.645
207.724
I
I
Prijsontwikkeling Breda volgens kadaster
1995
204.000
1995
206.161
Prijsontwikkeling West-Brabant volgens kadaster
het op de markt brengen van dit soort
produkten zonder de wet op de per
soonsregistratie te schenden?
Mag elke keukenzaak aan de hand van
de inschrijvingen nagaan waar zijn
potentiële klanten zitten? Evenals de
vloerbedekker, de kozijnenzetter, de
badkamerspecialist en de koelkastver
koper? Het tekent de waarde van de
gegevens.
Maar ook uit de cijfers van de make
laars blijkt dat de prijzen in het Zui
den harder stijgen dan het landelijk
gemiddelde. De huizenmarkt komt tot
rust, melden de NVM en de Vereniging
Eigen Huis. Maar tegenover de lande
lijke twee procent blijft het zuiden
kennelijk onrustig: aan de hand van de
laatste cijfers van de NVM werden de
huizen hier ruim vijf procent duurder.
Dat cijfer stemt meer overeen met de
perceptie, die de consument ervaart
als hij de kolommen met aanbiedingen
doorneemt. In Breda vraagt een verko
per in een redelijk gewilde wijk mo
menteel makkelijk tweeënhalve ton
voor een standaard-rijtjeshuis. Mocht
per ongeluk aan de achterkant een
aanbouw zijn geplaatst, dan rekent de
verkoper zich bijna drie ton rijk.
De twee procent van het eerste half
jaar lijkt inmiddels ook landelijk al
weer aan de lage kant. De laatste cij
fers van de NVM betreffen het derde
kwartaal (juli tot en met september).
De gemiddelde gerealiseerde verkoop
prijs van een woning in Nederland be
droeg 239.700, wat 3,6 procent méér
is dan de 231.300 uit dezelfde perio
de in 1994.
Het Zuiden is volgens NVM-cijfers
drie procent duurder dan gemiddeld in
Nederland. Hier is de prijs op
247.000 gekomen tegen ƒ235.000 in
het derde kwartaal van 1994. Dat is
een stijging van precies 5,1 procent.
Van rust kun je dan ook niet echt pra
ten, want de inflatie is ondertussen al
onder de twee procent gezakt. De ko
pers mogen niet blij zijn met deze ont
wikkeling. De bijkomende kosten voor
de koper liggen rond de tien procent
en dat bedrag groeit dus in absolute
zin.
De prijsstijging lijkt voor een flink
deel ingegeven door de dalende hypo
theekrente. In maart lag de gemiddel
de hypotheekrente die de vijf grote hy-
poteekverstrekkers hanteren nog op
8,2 procent. Wie de laatste cijfers be
kijkt komt voor een annuïteit met een
voor vijf jaar vastgelegde rente rond
de 6,7 procent uit.
Dat klinkt op zich als prettig nieuws.
Maar in het algemeen geldt dat de ko
per beter een lage prijs met een hoge
rente kan hebben dan andersom. Als
de rente voor een heel lange tijd wordt
vastgelegd kan de koper risico's ver
mijden - maar voor het afkopen van
dat risieo betaalt hij een prijs in de
vorm van een toeslag op de rente.
Als hij de rente voor een normale ter
mijn van vijf jaar vastlegt, is er een be
hoorlijk risico. Als de rente aantrekt,
bijvoorbeeld door een aanwakkerende
inflatie, kan de koper in problemen
komen. Dat gebeurde bijvoorbeeld be
gin jaren tachtig, toen de rente een top
bereikte van dik twaalf procent, ter
wijl de oorspronkelijke rente op onge
veer zeven procent was afgesloten.
Een geruststellende gedachte mag op
dit moment overigens zijn dat de Ne
derlandse regering de inflatie al tien
jaar goed in de toom weet te houden.
De ijzersterke gulden houdt de rente
zo laag.
Ook met de 3,6 procent mag na jaren
van tien procent gesproken worden
van een afgevlakte markt. Dat is vol
gens de NVM onder meer te danken
aan een verruimd aanbod, dankzij tien
procent meer opleveringen van nieuw
bouw, bij een onverminderd grote
vraag.
Dat uit zich ook in de keuze: een koper
kan nu kiezen uit 4 in plaats van 3,8
woningen. De tijd dat een huis te koop
staat is weer wat gestegen: van 62 naar
75 dagen.
Wie de cijfers over de eerste zes maan
den per provincie beschouwt, ziet op
merkelijke verschillen. De prijzen ste
gen hard in het relatief nog goedkope
Zeeland (8,5 procent), terwijl in het
extreem dure Utrecht een lichte daling
van 0,9 procent is geconstateerd. Van
de 26 NMV-regio's rapporteerden ove
rigens vijf afdelingen een daling.
De Vereniging Eigen Huis gaat ervan
uit dat de prijsstijgingen in de tweede
helft van dit jaar niet drastisch afwij
ken van het beeld over de eerste helft.
Wellicht valt de prijsstijging, zoals
zich die in het derde kwartaal al afte
kent, iets toenemen. De vraag blijft
groot, maar het aanbod kan licht afne
men door minder nieuwbouw. Toch
vindt de VEH dat de markt 'een even
wichtige prijsontwikkeling' zal laten
zien.
212.400
194.800 d]
Prijsontwikkeling landelijk volgens NVM
/l994
229.300
X 1995*
239.700
1995
226.800
I
derde kwartaal
i
