Huizenmarkt
ten makelaar is
net een mens
'Makelaar moet bouwkundig
advies in pakket opnemen'
NHG wil drempel naar
eigen woning verlagen
bESTSM
Onafhankelijk
deskundige
Brooimans
bekijkt huizen
van onder
tot boven
Hogere
hypotheek
mogelijk met
Nationale
Hypotheek
Garantie
Telefoontje
Verbouwing
Nibud
Vervallen
Aflossingsvrij
ZATERDAG 4 NOVEMBER 1995
DoorPaujVerlinden
jjenmaielaar is net een mens. Evenals veel 'gewone' huizenko
pers, vldt Christa van Caulil (32) de prijs waarvoor zij haar
jjuis'kiht aan de hoge kant. En net als veel andere kersverse
woninjezitters zag ze tijdens de verbouwing steeds meer on-
voorzi^ie posten de begroting binnensluipen. Maar voor de rest
biedt hpt beroep tijdens de huizenjacht toch vooral voordelen.
Christjjvan Caulil komt uit een
nakelJrsnest. Samen met haar
vader f oom drijft een ze make
laarskantoor in Breda-zuid. Hui-
zen kjpen en verkopen is haar
se bezigheid, maar dat
deëdfe tot voor kort alleen voor
'n. Eind vorig jaar kwam
'erandering in. Zij en haar
echtenoot kochten toen zélf een
huis/aan de Cimburgalaan in
BreJa. Sinds het voorjaar wonen
Zed4ar met hun twee kleine kin-
(5 maanden en 2 jaar),
waren al een tijd op zoek
lr een huis," vertelt Van Cau-
Hiervoor woonden we boven
'tandartspraktijk van mijn
m aan de De La Reijweg (Bre-
PV). Maar die woning werd te
lein, er waren maar twee slaap
kamers. Bovendien wilden we
beneden wonen, met een
uin. Dat vinden we belangrijk
roorde kinderen."
Computer
Haar beroep kwam goed van pas
bij de zoektocht naar een wo
ning. De makelaars in Breda en
omgeving zijn aangesloten op een
centraal computersysteem. Elke
dag wordt dat systeem 'ververst',
zodat makelaars op de hoogte
blijven van de meest actuele
stand van zaken op de huizen
markt. „Het eerste wat je 's och
tends doet, is kijken of er nieuwe
huizen in de aanbieding zijn. Dat
doe je sowieso voor je klanten
maar je kijkt natuurlijk ook voor
jezelf."
Van Caulil en echtgenoot zochten
een huis in de prijsklasse tot zo'n
ton. Vrijstaand of een twee-on-
ler-een-kap. Rustig gelegen
naar niet te ver van het centrum
:n van het werk. En het moest
inders dan anders zijn. „We wil
len een huis met sfeer. Het hoef-
le niet per se een oud te zijn. Ook
n de nieuwbouw zie je tegen-
voordig veel leuke woningen."
let eisenpakket beperkte de
teuze meteen enorm, want in
Breda zijn relatief weinig huizen
lie aan bovenstaand profiel vol
doen. Het huis aan de Cimburga
laan dat Van Caulil vorig jaar op
een najaarsmorgen uit de compu
ter haalde, voldeed echter aan de
meeste wensen. Ze belde meteen
naar de makelaar die het huls in
de verkoop had. Maar helaas, het
huis was net verkocht.
Twee weken later - Van Caulil
was met haar gezin op vakantie -
kwam er een onverwacht tele
foontje. De koper van het huis
aan de Cimburgalaan wilde af
zien van de koop. Of er nog inte
resse was? De koop was vervol
gens snel beklonken.
De vraagprijs van het huis was
315.000. Hoeveel er voor betaald
is, zegt Van Caulil liever niet,
maar het was aan de hoge kant.
„De collega-makelaar had een
prijs afgesproken met de eerste
koper en daar hield hij aan vast.
We hadden wel een lager bod
kunnen doen, maar dan hadden
we het misschien niet gekregen.
Als makelaar weet je dat je in de
ze gevallen snel moet handelen
en dan betaal je soms wat te
veel."
Van Caulil vindt het wel prettig
dat ze huis van een andere make
laar kocht en niet via haar eigen
kantoor. „Dat zou het moeilijk
maken. De klant verwacht dat je
een goede prijs voor het huis er
uit sleept, maar zelf wil je na
tuurlijk niet te veel betalen."
Met huis aan de Cimburglaan
heeft Van Caulil een woning na
bij het centrum van Breda maar
'met de sfeer van buiten'. De wo
ning (twee-onder-een-kap) is in
derdaad 'anders dan anders'.
Geen blokkendoos, maar een lage
en ruime woning waarvan het
dak op de eerste verdieping be
gint. Ook de witte kleur en de
royale voor- en achtertuin geeft
het huis - dat in de jaren vijftig
gebouwd werd - een landelijke
uitstraling.
Waren ligging, uiterlijk, grootte,
sfeer en prijs perfect voor de fa
milie Van Caulil, de indeling van
het huis was dat echter zeer ze
ker niet. Bovendien waren er
nogal wat mankementen aan het
huis (lekkages, houtworm). Maar
dat vond Van Caulil geen pro
bleem. „Dat is een van de voor
delen van makelaar zijn. Je kunt
snel overzien wat er mogelijk is
ihet een huis. Je durft ook mak
kelijker risico's te nemen ten
aanzien van technische aspecten.
Want je weet dat je die toch nooit
helemaal kunt uitsluiten, zeker
niet bij oudere huizen."
Het huis kreeg een flinke verbou
wing te verwerken. Op de bene
denverdieping werd van de door
zonkamer een L-vormige kamer
gemaakt door er de badkamer en
een slaapkamer bij te trekken.
Op de eerste verdieping (drie ka
mers plus royale overloop) werd
een badkamer gebouwd'door een
deel van een grote slaapkamer af
te halen.
Voor de verbouwing had van Van
Caulil zelf een begroting ge
maakt. Dankzij haar makelaars
achtergrond kon ze de kosten
goed inschatten. Waar ze in haar
kostenplaatje echter geen reke
ning mee gehouden had, was dat
ze gaandeweg de verbouwing een
aantal extra karweitjes liet op
knappen. „Uiteindelijk waren we
toch anderhalf keer zoveel kwijt
als we begroot hadden."
Nu de meeste verbouwingsperi
kelen achter de rug zijn, voelt
Van Caulil zich prima op haar
plek in het nieuwe huis. Voorlo
pig hoeft ze niet meer te denken
aan verhuizen. „Ik ga er vanuit
dat we hier zeker tien jaar wo
nen. Anders hadden we er ook
niet zoveel aan gedaan."
'Christajan Caulil: „We wilden geen doorsnee-woning.
foto de stem/johan van gurp
Bouwkundige Brooimans'gat in de markt'.
foto de stem/dick de boer
Door Paul Verlinden
Het eerste waar bouwkundige A.
Brooimans uit Ulvenhout naar
kijkt als hij een woning komt be
oordelen, is de elektriciteitsmeter.
„Om te zien of er wel eens kortslui
ting is geweest of dat er kans is dat
die binnenkort gaat komen. Bo
vendien hangt de meter vaak in de
kelderkast, dan kun je gelijk zien
of er vocht van onderuit in het huis
komt."
Brooimans wordt regelmatig inge
schakeld door enkele makelaars in
Breda als een klant advies wil over de
bouwkundige staat van het huis dat
hij wil kopen. Zijn bouwkundige ken
nis deed hij op tijdens zijn jarenlange
werk voor aannemers en architecten
en later als ambtenaar bij de Rijksge
bouwendienst, waar hij een 'soort
huisvader van een aantal gebouwen'
was.
Soms geeft Brooimans dagelijks ad
viezen, maar er zijn ook weken bij dat
hij amper ergens over de vloer komt.
Hij vindt het uitstekend zo - 'je moet
het vooral zien als hobby' - want hij
hoeft er geen inkomen mee te verwer
ven, daarvan is hij immers als ver
vroegd uitgetreden rijksambtenaar
verzekerd.
Brooimans maakt geen reclame voor
zijn werk. Ook biedt hij zijn kennis
niet actief aan aan makelaars. Zou hij
dat wel doen, dan zou hij een dagtaak
van het advieswerk kunnen maken.
Daarvan is hij overtuigd. „Ik begin
daar nu niet meer aan, maar er is ab
soluut een markt is voor bouwkundig
advies op woninggebied. Ik denk dat
een jonge bouwkundige, een hts'er
bijvoorbeeld, een goede boterham zou
kunnen'verdienen door zo'n bureau te
beginnen. Ik zou hem daar nog bij
willen helpen ook."
Volgens Brooimans zijn er in Breda
en omgeving weinig mogelijkheden
om snel en onafhankelijk bouwkun
dig advies te krijgen. „Je hebt natuur
lijk Vereniging Eigen Huis, maar die
geven schriftelijk advies en dat duurt
vaak weken voor je de uitslag krijgt.
Daar kun je niet altijd op wachten."
Daarnaast worden er wel eens archi
tecten of aannemers om adviezen ge
vraagd, maar volgens Brooimans zijn
dat vaak dezelfden die later tevens de
reparaties of verbouwingen aan de
woning uitvoeren.
Als Brooimans een huis gaat bekij
ken, trekt hij daar snel een uur voor
uit. Grotere, vrijstaande huizen kos
ten vaak twee uur of meer. Zeker als
er nog bijgebouwen zijn. Zoals gezegd
duikt hij eerst de meterkast in. Zijn er
metalen leidingen, dan weet hij dat
het huis waarschijnlijk nog stoffen
bedrading heeft.
Ook kijkt hij altijd naar het aantal
groepen, zeker in oudere huizen.
„Daar woont vaak nog een oud baasje
die aan twee, drie groepen genoeg
heeft. Maar die man heeft dan ook
geen magnetron, elektrisch fornuis en
wasdroger."
Hangt de elektriciteitsmeter in de
kelder, dan bekijkt Brooimans ook of
het er vochtig is. „Kelders zijn lang
niet altijd waterdicht, daar werd
vroeger nog wel eens op beknibbeld."
Vochtproblemen ziet hij als een van
de grootste euvels die een huis kan
hebben. Niet zozeer de lekkages,
want daar is wat aan te doen, maar
het vocht dat van onderuit de kruip
ruimtes en/of kelders binnenkomt en
zo de fundering aantast. Is er iets mis
met de fundering en zijn er bijvoor
beeld verzakkingen, dan ziet Brooi
mans dat meteen. „Ik heb door jaren
lange ervaring een timmermansoog
gekregen."
Vanaf de fundering werkt Brooimans
verder omhoog, bekijkt hij de dikte
van de buitenmuren, prikt hij met
zijn autosleutel in de kozijnen om te
kijken of het hout niet verrot is, zet
hij de waterkranen even open ('als ik
geborrel en gestotter in de leidingen
hoor, weet ik dat de afvoer niet
deugt') en komt hij uiteindelijk op
zolder uit waar hij onder andere de
isolatie en de toestand van het dak
checkt.
Ondertussen geeft hij de aspirant-ko
per diverse tips, niet alleen hoe hij het
beste de eventuele aanpassingen kan
uitvoeren en wat die ongeveer kosten,
maar ook wat hij in het koopcontract
moet laten opnemen.
„Zorg dat alles wat zich in huis be
vindt in het koopcontract genoemd
wordt, zeg ik altijd. Ik heb meege
maakt dat de verkoper een compleet
bad uit het huis gesloopt hadden."
Brooimans zou het heel normaal vin
den als makelaars een onafhankelijk
bouwkundig advies in hun pakket op
zouden nemen.
Nu spannen de meeste makelaars zich
daar alleen voor in als de aspirant
koper daar expliciet om vraagt. Dat
makelaars zelf ook uitstekend wonin
gen kunnen beoordelen op hun bouw
kundige staat, is volgens Brooimans
maar ten dele waar.
„Dat is de verwarring. In hun oplei
ding wordt hun wel iets over bouw
kunde vertelt maar dat is slechts één
onderdeel. Daardoor blijft hun kennis
toch tamelijk oppervlakkig. Zij zijn
geen specialisten en dat zijn wij wel.
Door Wim van der Kleijn
Na een voorzichtige start in 1995
worden de normen voor de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) vanaf
1996 flink verruimd. Zo is een hogere
hypotheek mogelijk dan in 1995. Bo
vendien wordt de garantiegrens ver
hoogd en neemt de flexibiliteit bij het
wijzigen van de hypotheek toe.
De verruiming van de normen, dus de
toegestane financieringslasten bij een
gegeven inkomen, is soms spectacu
lair. Om enkele voorbeelden te noe
men: in '95 kan bij een bruto inkomen
van 40.000 gulden en een rente van
7,5 procent een hypotheekgarantie
voor 118.700 gulden worden verkre
gen; in 1996 wordt dat 122.700 gul
den; bij een inkomen van 60.000 gul
den zijn die maxima respectievelijk
192.400 en 211.000 gulden; en bij een
inkomen van 80.000 gulden zelfs res
pectievelijk 238.400 en 288.000 gul
den, een verhoging met bijna 50.000
gulden.
Toch is die versoepeling alleszins ver
antwoord, aldus een toelichting van
NHG-directeur Karei Schiffer. De
nieuwe normen zouden beter aanslui
ten op de praktijk van de inkomens
ruimte na huishoudelijke uitgaven,
zoals het Nibud die onder meer aan
de hand van enquêtes vaststelt. Het
Nibud heeft ook uitdrukkelijk laten
weten de nieuwe normen aanvaard
baar te vinden. Schiffer verwacht dat
het instrument hypotheekgarantie
daarmee beter aan zijn doel zal be
antwoorden, namelijk verlaging van
de drempel naar een eigen woning.
Ook bij inkomen uit ongeregeld of tij
delijk werk is de situatie versoepeld.
Sinds 1 juli telt inkomen uit tijdelijk
werk mee voor de resterende periode
van het arbeidscontract. Na 1 januari
telt ook inkomen uit ongeregeld werk
(meestal seizoensarbeid) mee, onder
voorwaarde dat de afgelopen twee
(kalender)jaren bij dezelfde werkge
ver is gewerkt. Inkomen dat via uit-
zendwerk wordt verworven, telt nog
steeds niet mee. In juli werd verder al
ingevoerd dat met inkomensverbete
ring rekening wordt gehouden als die
binnen een half jaar plaatsvindt en de
werkgever die schriftelijk garandeert.
De regels over achterstallig onder
houd bij appartementen worden per 1
januari verder verfijnd. Een bouw
kundig rapport wordt altijd verplicht
bij aankoop van een appartement dat
Aanvullende financiering of het opnieuw opnemen van afgeloste bedragen
op de hypotheek is per 1 januari in principe echter mogelijk zonder dat de
hypotheekgarantie vervalt. foto de stem johan van gurp
voor 1940 is gebouwd. Ook bij jonge
re appartementen blijft zo'n rapport
nodig als uit de taxatie blijkt dat er
sprake is van direct noodzakelijk her
stel van achterstallig onderhoud voor
een bedrag dat naar schatting meer
dan tien procent van de verkoop
waarde uit zal maken. Zo'n rapport is
ook nodig als de taxateur dat in zijn
rapport aanbeveelt, ook al zijn de
kosten van herstel beperkter van om
vang.
De kosten van onderzoek zijn voor re
kening van de koper, maar kunnen
evenals de kosten van herstel geheel
worden meegefinancierd. In de prak
tijk kan dat wel betekenen dat de fi
nanciering bij een gegeven inkomen
dan niet meer rond komt. Indien de
kosten minder dan tien procent van
de waarde bedragen kunnen ze desge
wenst ook worden meegefinancierd,
maar het is dan geen verplichting.
Daarbij is niet van belang in welke
mate het wegwerken van achterstal
lig onderhoud bijdraagt aan de waar
de van de betrokken woning.
Nieuw is dat de verplichting om ach
terstallig onderhoud mee te. financie
ren (en het geld daarvoor in depot te
houden) vervalt als de vereniging van
eigenaren voldoende reserves heeft
om de kosten te kunnen voldoen. Dat
moet blijken uit de jaarstukken en de
begroting van die vereniging. De
praktische betekenis is vooral dat het
voor kopers de financieringslasten
beperkt als ze een appartement kopen
dat deel uitmaakt van een goed func
tionerende vereniging van eigenaren
(de herstelkosten hoeven immers niet
te worden meegeleend).
Ook de kosten van verbetering kun
nen als vanouds desgewenst worden
meegefinancierd, maar in dit geval
tot maximaal de waardevermeerde
ring die daarvan het gevolg is. Ook
dat moet blijken uit het taxatierap
port.
Als extra waarborg wordt onder de
nieuwe regels geëist dat de gelden die
bestemd zijn voor onderhoud en/of
verbetering in depot blijven, zolang
de werkzaamheden duren. Die ver
plichting geldt ook als er eigen geld
ingebracht wordt. Betaling uit het de
pot geschiedt pas als na redelijke con
trole blijkt dat de werkzaamheden
naar behoren zijn uitgevoerd.
In het verleden verviel de garantie
meestal als er iets veranderde aan de
hypotheek of als er aanvullende hy
pothecaire financiering werd ge
vraagd. Aanvullende financiering of
het opnieuw opnemen van afgeloste
bedragen op de hypotheek is per 1 ja
nuari in principe echter mogelijk zon
der dat de hypotheekgarantie vervalt.
Ook vervalt de hypotheekgarantie
niet meer als de leningsvoorwaarden
door de geidverstrekker worden ge
wijzigd of als een lopende hypotheek
wordt vervangen door een andere
vorm bij dezelfde geidverstrekker
wordt.
Indien bij het oversluiten wel een ver
hoging wordt gewenst, moet alsnog
afgezien worden van garantie. Want
net als voorheen is garantie alleen
maar mogelijk bij aankoop van een
woning, of als in gevallen van echt
scheiding of overlijden aanspraken
op een deel van de vrije waarde in de
woning moeten worden afgekocht.
Toch is het een grote vooruitgang,
omdat ook bij hypotheekgarantie vol
doende flexibiliteit aanwezig blijft in
te spelen op toekomstige veranderin
gen.
Flexibiliteit is er ook voor wat betreft
allerlei nieuwe hypotheekvormen. Zo
is de laatste jaren de aflossingsvrije
hypotheek in zwang gekomen. Oude
ren gebruiken die vaak om een deel
van de vrije waarde van huis in con
tanten om te zetten. In toenemende
mate wordt echter ook door kopers
een deel van de hypotheek aflossings
vrij gemaakt. Daarmee worden de
maandlasten iets verlaagd. Onder de
normen van de NHG is dat tot op ze
kere hoogte toegestaan, mits het af
lossingsvrije deel niet groter is dan
vijfentwintig procent. Vooral met het
oog op de toekomst is belangrijk dat
het onder de NHG mogelijk is om een
deel van de lening aflossingsvrij te
maken zodra er meer dan de helft van
de oorspronkelijke lening op is afge
lost.
Bij NHG kan de totale koopsom plus
kosten koper worden gegarandeerd.
De kosten koper worden daarbij ge
fixeerd op twaalf procent van de
koopsom. Bij nieuwbouw geldt de vrij
op naam-koopprijs, vermeerderd met
eventueel meerwerk en een eventuele
afkoopsom voor de erfpacht. In '96
wordt het ook mogelijk om garantie
te vragen voor aankoop van een lid-
maatschapsrecht van een coöperatie
ve vereniging. De nieuwe normen gei
den voor aanvragen waarbij de offer
tedatum voor de hypotheek na 1 ja
nuari ligt.
