OOP
■i/mf
Huizenmarkt
Schuld beïnvloedt hypotheekbedrag
Hypotheken zijn vaak allesbehalve flexibel
T
IEID
Honumentenbezitters
tegen wil en dank
'GROEN B.V.
-uxaflex en Bécé
ies van TOPKWALITEIT
DE VERFMOLEN
Mensen die
leningen
verzwijgen,
komen meestal
bedrogen uit
Mogelijkheden om
tijdens looptijd
wijzigingen aan
te brengen
vaak minimaal
L 1995
X 67
met lijnen en ruimte
vij samen met u de
e keuken, met achter het
erlijk de allernieuwste
chnieken. Zo wordt uw
en waar kunstwerk,
t tot in de kleinste
A/MATERIALEN
H150-80312
inontwerp tuinaanleg
nderhoud sierbestrating
^vriendelijke meststoffen
snweg 51 01140-19520
Clinge
nfNelleke van Dam
jé van den Broek werd er geboren en woonde er tot ongeveer zijn
iende levensjaar. Sinds 21 maart 1995 heeft hij opnieuw de sleu-
jop zak van een monumentale kopgevelboerderij in het buitenge
rd van Oud Gastel.
in'monument restte wat hem betreft in 1991 alleen de sloophamer. De
jeente weigerde echter een sloopvergunning en zette het pand op de ge-
atelijke monumentenlijst. Tegen wil en dank - maar inmiddels dolge-
I jjig - werden René en zijn vrouw Dianne daarmee de bezitters en bewo-
'svan een eigen 'monument',
monumentenlijst was begin jaren negentig het grote schrikbeeld van de
jilie Van den Broek. René wilde de oude boerderij aan de Oude Steen-
jat, de oudste in de gemeeente, dolgraag slopen. De vervulling van zijn
as, een bungalow in het Gastelse buitengebied, leek daarmee binnen
dbereik te komen. De gemeente Oud en Nieuw Gastel hielp hem echter
snel uit die droom. Bezwaarschriften, Raad van State-zaken en onder-
ielingen volgden elkaar in rap tempo op. Uiteindelijk doorbrak Oud en
BW Gastel in 1992 de patstelling door 4000 gulden op te hoesten voor een
èrzoek naar de haalbaarheid van restauratie van 'Oude Steenstraat 38',
jpand dat inmiddels met huisnummer 36a door het leven gaat en hele-
sil gerestaureerd is.
laar vergeet niet dat ik zelf ook die 4000 gulden op moest hoesten. Voor
is, voor een plan," zegt René met nog steeds enige verbazing in zijn stem.
it onderzoek van architect Peter van Velzen betekende voor de Van den
*ks wél de ommekeer. „Je ziet na zo'n onderzoek ineens hoe 't kan wor-
j" Dianne vult aan dat het plan niet alleen mooi maar ook heel reeël was.
wel financieel als uitvoeringstechnisch is het duo zich dan ook geen buil
pallen aan het project van en-
it tonnen.
„Je moet 't zien als een
aces. We wilden dit in het be-
3 niet, ik wilde hier gewoon
9 nieuw huis neerzetten. Maar
li je dan ziet wat het kan wor
st dan ben je verkocht. En een-
bezig is het weer anders.
1* langer je er mee bezig bent,
temeer je wilt behouden."
jetrots toont hij in de schuur
eiken balken van bijna
inderd jaar oud. Vol liefde ver-
II hij over het af bikken van elk
teentje in elke buitenmuur,
iter het rondrijden in de omge-
og, op zoek naar Oud-Hollandse dakpannen van zo'n negentig jaar oud.
ar de euforie van het vinden van vaktimmerman Koevoets uit Ouden-
sch. Een man die er echt lol in had om nieuwe kozijnen te maken. „Dat is
pialistisch werk. Met oude maten, en allemaal wat robuuster hé," zegt
tone.
toé: „Er komt een moment dat niemand je kan helpen. Op dat moment
act je zelf beslissen. Je begint eraan, of niet. En dat komt echt niet van de
aop de andere dag." Dianne is zeker dat zij, zonder Renés absolute wil om
pijn geboortegrond te gaan wonen, nooit aan het hele avontuur begonnen
is.
aé: „Dag en nacht, elke avond, elke zaterdag, elke zondag hebben we hier
tan werken." Dianne: „Je sociale leven is helemaal weg. Je komt nergens,
hetgeen mensen meer. We hebben allebei onze sport opgegeven om maar
toer te kunnen gaan. Niet vanwege het geld, maar vanwege de tijd die het
tost."
ïeanecdotes zijn talrijk. Blijde gezichten als René vertelt over een verlos
te telefoontje. „Zulke eiken balken," zegt hij wijzend naar het plafond,
meter lang en elk uit één boom gezaagd. Al maanden van te voren,
d nog geen steen overeind, hebben we al mensen ingeschakeld. Jon-
sas kijk naar zo'n boom uit. En dan dat telefoontje 'we hebben ze'. Nou, di
rt zagen en leveren natuurlijk."
Bé heeft tijdens de hele restauratie niet alleen geleerd dat hij, tot verba-
ag van Dianne, best handig is en veel zelf kon doen. Hij kreeg ook begrip
de gemeente Oud en Nieuw Gastel. „Vanaf het moment dat we overstag
Wen en wilden restaureren hebben we niets dan medewerking gehad. Als
S helemaal niet meer te redden viel, hadden we overleg met bouwzaken.
Is over het vervangen van het rieten dak - dat een vermogen kost, ook in
«derhoud - door pannen deden ze niet moeilijk."
■het stomme is dat voor Rijksmonumenten voor een rieten dak bijvoorbeeld
«1 vergoedingen worden gegeven. Daarvoor zijn de regeling, ook fiscaal,
"rt aantrekkelijker. Maar als je er eenmaal een beetje inzit krijg je er be-
'ondering voor dat een gemeente alleen al kans ziet om iets van een monu-
stntenbeleid te voeren. Er is haast geen geld en toch slagen ze er dan in om
's van de grond te krijgen. Om ons over de streep te trekken."
- -r 1' w* H. v 1 1
ZATERDAG 22 APRIL 1995
1
V. Waesberghestraat 58
4561 AE Hulst
Tel.: 01140- 12059
s
WJ'
i.m».
E ZORGT ERVOOR DAT IK MOOIERN
dianne voor hun kopgevelboerderij: „Hoe langer je er mee be-
j wt, hoe meer je wilt behouden." foto ruben schipper
Een beperkte schuld kan een flinke streep halen door je mogelijkheden op de huizenmarkt.
Door Paul Verlinden
Bij het verkrijgen van een hypo
theek wordt niet alleen naar het
inkomen van de aanvrager geke
ken. Ook diens financiële ver
plichtingen (schulden) zijn van
belang. Dan blijkt een relatief
kleine lening soms grote gevol
gen te hebben.
Een voorbeeld uit de praktijk: Een
jonge paar wil een huis kopen. Alles
moet uit de hypotheek komen, want
spaargeld is er amper. Hij verdient
50.000 gulden bruto per jaar, zij
krijgt voor haar part-time-baan
precies de helft. Volgens de tabellen
kunnen ze (bij 8 procent rente) een
hypotheek van 222.000 gulden krij
gen.
Ze gaan zich oriënteren op een huis
van twee ton (de resterende 22.000
zijn nodig voor de kosten koper). Al
snel hebben ze iets op het oog en
kloppen bij de makelaar aan. Deze
vraagt naar hun financiële situatie.
Inderdaad, bij hun gezamenlijk
jaarinkomen van 75.000 gulden
hoort een maximaal hypotheekbe
drag van 222.000 gulden.
Maar zijn er nog financiële verplich
tingen; schulden of leningen? Oh ja,
ze hebben 15.000 gulden geleend
voor een auto. „Dus we kunnen
15.000 gulden minder lenen, dat
wordt krap, maar het moet nog net
lukken," denken ze.
De makelaar helpt het jonge paar
echter snel uit hun droom. Het be
trekkelijk kleine bedrag van 15.000
gulden (in 5 jaar af te lossen) heeft
verstrekkende gevolgen voor de te
verkrijgen hypotheek. Door de le
ning voor de auto kan het jonge paar
nog maar 182.000 gulden lenen,
40.000 minder dan geraamd. Dag
huis van twee ton...
Bovenstaande klinkt misschien on
waarschijnlijk maar het komt gere
geld voor dat mensen bij een hypo
theek-adviseur voor een teleurstel
ling komen te staan. Een auto-le
ning van 15.000 gulden wordt
meestal niet over het hoofd gezien.
Maar er kunnen ook 'kleine' schul
den zijn: de afbetaling op de koel
kast of de renteloze lening bij de
werkgever voor een personal com
puter.
Vaak is er nog een studieschuld. Dat
alles kan het te lenen hypotheekbe
drag aardig drukken.
„Het is puur voor de bescherming
van de klant," zegt Berry van Nis
pen, hypotheek-adviseur bij Meeüs
in Breda. „Zo wordt voorkomen dat
mensen met te hoge lasten komen te
zitten."
Uitgangspunt bij het bepalen van de
maximale hypotheeksom is het in-
komen van de aanvrager. Of beter
gezegd, het percentage van het inko
men dat iemand mag besteden aan
wonen. Daarvoor bestaan stand-
daardtabellen, onder meer voor het
verkrijgen van de Nationale Hypo
theek Garantie.
Weer een voorbeeld: iemand met een
(bruto) inkomen van 54.000 gulden
mag volgens die tabellen 27,5 pro
cent van zijn loon 'verwonen'; de hy
potheek mag hem dus maximaal
1237 gulden (bruto) per maand kos
ten.
Eventuele schulden worden daarop
in mindering gebracht: dus als hij
nog twee jaar lang 200 gulden per
maand voor zijn auto moet aflossen,
dan krijgt hij een hypotheek die hem
maximaal 1037 gulden per maand
kost. Een verschil van tienduizen
den guldens op de totale hypotheek
som, terwijl de lening in totaal
slechts zo'n 5000 gulden is.
„De hypotheekgever kijkt naar het
moment van aanvragen. Op dat mo
ment moet de aanvrager aan zijn
verplichtingen kunnen voldoen.
Dat de schuld over twee jaar afge
lost is, doet niet ter zake. Bovendien
zijn de eerste jaren na de koop van
een huis juist het duurste. Vaak
moet er dan wat geld in de woning
gestoken worden.
Dan moeten ze dus zeker niet met te
hoge lasten komen te zitten," legt
Van Nispen uit.
Mensen die hun schulden verzwij
gen bij de aanvraag, komen meestal
bedrogen uit. Geldgevers 'screenen'
iedereen die een lening aanvraagt
bij het BKR (Bureau Kredietregis
tratie) in Tiel. Daar staan alle (offi
ciële) schulden geregisteerd, of het
nu een autolening is of een huur
koop-regeling voor een tv. Alleen
met studieschulden ligt dat anders,
die staan niet allemaal geregistreerd
in Tiel.
De geldgevers zullen daarvoor bij de
Informatiseringsbank in Groningen
moeten informeren. Die geeft echter
alleen maar informatie over ie
mands schulden als die persoon daar
toestemming voor geeft.
Overigens zijn er niet alle schulden
van invloed op de hypotheek. Be
kendste voorbeeld is de auto-lening
waar een onkosten-vergoeding van
de baas tegenover staat. Dan wor
den lening en vergoeding tegenover
elkaar weggestreept.
Wat moet iemand nu doen, die enke
le kleine schulden heeft, en toch per
se een maximale hypotheek wil
asluiten? Makkelijkste is de schul
den weg te poetsen door de spaarpot
aan te spreken. Is die spaarpot er
niet, dan biedt soms een onderhand
se lening via familie of vrienden uit
komst, maar dat houdt wel een fi
nancieel risico in. Is dat ook niet
mogelijk, dan zal men toch moeten
wachten tot de auto, de caravan, de
koelkast, of de tv afbetaald is.
Een hypotheek moet zich kun
nen aanpassen aan veranderende
omstandigheden. In delange
looptijd van een hypotheek kan
immers van alles en nog wat wij
zigen. Hypotheekaanbieders be
nadrukken daarom maar al te
graag de flexibiliteit van hun
hypotheekprodukten. Maar de
schone schijn bedriegt.
Onderzoek van de 'Vereniging Eigen
Huis' wijst namelijk uit dat veel hy
potheken op belangrijke punten
juist niet flexibel zijn.
Veel mensen kijken bij het afsluiten
van de hypotheek alleen naar de
prijs. Wat is demaandlast en kan ik
die betalen? Natuurlijk is dat heel
belangrijk. Maar de prijs zegt lang-
niet alles. Een hypotheek wordt im
mers afgesloten voor een lange reeks
van jaren en als in die tijd iets wij
zigt in de persoonlijke sfeer, moet de
hypotheek zich daarop kunnenaan-
passen. Een flexibele hypotheek
speelt daarop in.
Juist die flexibiliteit ontbreekt ech-
terbij veel hypotheken. De nu popu
laire spaarhypotheek bijvoorbeeld is
in veruit de meestegevallen de voor
deligste. Maar omdat er aan de le
ning een levensverzekering is ge
koppeld, is het wijzigen van de hy
potheek vaak wat moeilijker dan
bijvoorbeeld bij een annuïteitenhy
potheek. En onderbreking van de
hypotheek binnen een termijn van
20 jaar kan nadelige fiscale gevolgen
hebben.
Veel hypotheekaanbieders beweren
dat hun produkten flexibel zijn.
Maar hun uitleg vanflexibiliteit
komt vaak niet overeen met wat de
consument verwacht. Veel hypothe
ken zijn tegenwoordig voorzien van
allerlei toeters en bellen. Zoals ver
schillende rentetypen enaflossings-
vormen, soms gecombineerd in één
hypotheek. Het liefst verkoopt men
u naastde hypotheek ook nog een of
meer verzekeringen.
Een veel toegepaste verkooptech-
niekis dat u een fiscale worst wordt
voorgehouden. Door gebruik te ma
ken van speciale verzekeringspro-
dukten of voorzieningen kunt u bij
voorbeeld een extra aftrekpost creë-
renof fiscale vrijstellingen optimaal
benutten. Bijvoorbeeld: een premie
depot naast een levenhypotheek.
Veel flexibiliteit dus bij het afslui
ten van de hypotheek.Flexibiliteit
tijdens de looptijd is een heel andere
zaak. Stel u hebt een tophypo-
theek(hypotheek zonder hypotheek
garantie). Afhankelijk van de hoogte
van de lening tenopzichte van de le
ning kan de rente voor zo'n hypo
theek tot 0,7 procent hoger zijn dan
voor eenhypotheek met hypotheek
garantie. Als de top is afgelost, zou
de geldverstrekker deze renteopslag
geheel of gedeeltelijk kunnen
schrappen. Maar dat gebeurt lang
niet altijd.Sommige geldverstrek-
illustratie vereniging eigen huis
kers doen dat alleen 'op verzoek' van
de geldlener. Andere doen dat alleen
aan het einde van de rentevaste pe
riode. Het is maar dat u het weet.
Stel dat de actuele rente (veel) lager
is dan de rente waarvoor u de hypo
theek indertijd hebtafgesloten. Het
is dan natuurlijk aantrekkelijk om
over te stappen naar die lagere ren-
te.Eventueel bij een andere geld
verstrekker. Maar zoveel flexibili
teit is er helaas niet. Sterkernog: het
wordt u eigenlijk volslagen onmoge
lijk gemaakt om van rente of van
geldverstrekker te veranderen. U
kunt soms wel overstappen, maar
dan alleen met betalingvan een boe
te die vaak net zo hoog is als het
voordeel dat u heeft van de lagere
rente. Enals u een hypotheek wilt
afsluiten bij een andere geldvers
trekker moet u, behalve de boete,
hoge notariskosten, taxatiekosten
en afsluitprovisie betalen.
Stelt u zich eens voor dat u later wat
meer financiële armslag nodig heeft.
Uw kind gaatstuderen of u laat uw
huis verbouwen. U wilt daarvoor
geen nieuwe lening afsluiten, maar
wél de maandlast van de hypotheek
tijdelijk verlagen. Dat kan bijvoor
beeld door de looptijdvan de hypo
theek te verlengen. Een op de drie
geldverstrekkers biedt deze moge
lijkheid echter niet.
Een andere mogelijkheid is om de
nog resterende hypotheekschuld af-
lossingsvrij te maken. U betaalt dan
alleen nog de rente over de lening.
Bij een annuïteitenhypotheek stopt
u danmet aflossen, bij een spaarhy
potheek wordt de meeverbonden le-
vensverzekeringafgekocht, waarna
de afkoopwaarde (het spaarkapi
taal) in mindering wordt gebracht
opde schuld. Over de restschuld be
taalt u alleen nog rente. U kunt
eventueel ook delevensverzekering
premievrij laten maken. U blijft dan
rente betalen over de gehele le
ning,maar omdat het reeds aanwezi
ge spaarkapitaal binnen de verzeke
ring blijft doorgroeien viade bijge-
boekte rente, is de schuld op de
einddatum lager dan bij afkoop. Let
op: bij al dezeconstructies moet u
wel bedenken dat u aan het einde
van de looptijd nog met een schuld
zit.
Zijn alle hierboven beschreven con
structies nu ook mogelijk bij de ver
schillendehypotheken? In veel ge
vallen niet. Aflossingsvrij maken is
in principemogelijk bij iederehypo-
theek. Maar uit het onderzoek van
de Vereniging Eigen Huis blijkt dat
een kwart van de onderzochte in
stellingen deze mogelijkheid niet
eens biedt. Het premievrij maken
van de levensverzekering (bij een
spaarhypotheek) blijkt zelfs bij ruim
de helft van deonderzochte spaarhy
potheken niet mogelijk te zijn. Jam
mer, veel geldverstrekkers houden u
blijkbaar liever in een keurslijf dan
dat zij zich flexibel opstellen.
Bij het afsluiten van de hypotheek
zijn de hypotheekaanbieders bijzon
der flexibel. Maar flexibiliteit tij
dens de looptijd van de geldlening is
een ander verhaal. Bij veel hypothe
ken ontbreken zelfs de meest voor de
hand liggende mogelijkheden om de
hypotheek aan tepassen aan gewij
zigde omstandigheden. U doet er
verstandig aan hier scherp op te let
ten bij de keuze van een hypotheek.
Aan iedere hypotheek is een groot
aantal voorwaarden verbonden. Stuk
voor stuk kunnendeze voorwaarden u
later in de kaart spelen of juist niet. In
de Hypothekengids van Eigen Huis wor
den de voorwaarden van de meeste hy
potheekaanbieders onderde loep geno
men. Deze gids is een belangrijk hulp
middel bij de keuze van een hypotheek
en geeft ook de (on)mogelijkheden aan
om de hypotheek te wijzigen tijdens de
looptijd. Leden van de Vereniging Ei
gen Huis kunnen de Hypothekengids
bestellen door 15,50 over te maken
op gironummer 2665588 t.n.v. 'Vereni
ging Eigen Huis' onder vermelding
van'Hypothekengids'. Nietleden kun
nen de gids op dezelfde manier bestel
len; de prijsbedraagt voor hen echter
19,-. Vermeld uw naam, adres en even
tueel uw lidmaatschapsnummer.
Vereniging Eigen Huis
