Eigen grond is goud waard
)E STEM
Rente bepaalt nu plus of
min in prijsontwikkeling
ÉSÊI
P 3
In nieuwe wijken
moet dichter op
elkaar moeten
worden gebouwd
fi£;
tl1
rr
(l i t 3'*f.fFr
Milieubewust bouwen in de kinderschoenen
Een flat op het dorp
Monument te koop
Schuld beïnvloedt hypotheekbedrag
Tot voor kort gaf
rente meer of
minder stijging,
nu kan ook
daling ontstaan
Hui zen in ruime
omgeving zullen
het meest in
waarde stijgen'
RDAG 22 APRIL 1995
Huizenmarkt
ZATERDAG 22 APRIL 1995 DEEL I
.V
s^. d
ysjt»"
-»-y« «*jpSÈ?S
- «fe
)w# M M» imdê*
I Bitburg: eens een levendig stadje
laan 24.000 inwoners, nu een dooi'
I stil plaatsje.
Gemeentebesturen kunnen bepalte l
hoelang het slot op een archief ga® J
Zo is het gemeente-archief van o J
del over de oorlogsperiode °n'an°]
openbaar geworden. Het archieim
teriaal geeft met naam en toenaa
een beeld van de na-oorlogse zul 1
ringen in het dorp. Een kijkje a
het sleutelgat van een dorpsgenie l
schap die orde op zaken stelde. I
De documentatie is ondergebial
bij het streekarchief in Eindnov^j 1
„De openbaarheid van dit
stukken is iets waar we weinig I
worden geconfronteerd," ^egt f
chiefbewaarder J. SpoorenD
„Budel heeft besloten dat dit i
van het archief tot het jaar 19915
ten de openbaarheid moest bh] j
Die tijd is nu om."
Archievenqids van de Tweede We
reldoorlog. Nederland en Ne»3
lands-lndië. Uitgave Walburg n.
Rijksinstituut voor Oorlogsdo j
tatie. ISBN 906011.916.9
pze halfjaarlijkse Huizenmarkt-bijlage van De Stem wordt de stand van
.a opgemaakt van de situatie op de huizenmarkt.
[ïiie markt tekenen zich een aantal opmerkelijk ontwikkelingen af.
„jerst is het duidelijk dat grond in de toekomst een nog schaarser goed
^worden dan het nu al is. Huizen zullen straks dichter opeen gebouwd
(den en grote kavels zullen in prijs .stijgen.
[ilaatste tijd is er een toename te zien van milieubewust bouwen op grote-
Steeds meer aannemers wenden milieuvriendelijke materialen
iiandere trend op de huizenmarkt is het bouwen van kleine appartemen
t-complexen in dorpen. Die appartementen zijn zowel in trek bij de senio-
ialsbij jonge tweepersoonshuishoudens.
[deze Huizenmarkt-bijlage gaan we verder in op het bewonen van panden
teals monument te boek staan en wat daar zoal bij komt kijken.
jk inhoud:
ZIE PAGINA 2
ZIE PAGINA 3
ZIE PAGINA 4
ZIE PAGINA 5
hadden de Amerikanen zeven vlies
bases. Een aantal ligt er nu wat vei
weesd bij, of beconcurreren elkaa
met rozige toekomst-scenario's.
I vliegveld Hahn, op de Hunsrüdj
werft tot in de verre GOS-republie
ken met chartervluchten naar hè
inkoop-paradijs Frankfurt-Mair
Keulen-DüsseldorfDe eerste gaste
I werden onlangs meer dan hartelijl|
ontvangen, wat sommige regiona'
bestuurders de vraag ontlokte hoe
veel Russisch maffia-geld op dij
manier in Duitsland wit wordt ge
I wassen.
In Bitburg ziet de plannen-coördi
nator Bernhard Henter zelfs in zijj
stoutste dromen geen net van lijn
vluchten op de voormalige Ameri
kaanse basis. Met uitgebouwde
luchthavens in Luxemburg, Metz,,
Saarbrücken en Keulen/Bonn in de
buurt zijn er voor Bitburg hoogsl
bescheiden kansjes weggeiegaj
Charters. En vrachtgoed, mits er
nachts gevlogen mag worden, en als
de aansluiting naar de Autobahn
Trier-Frankfurt er komt. „Een Aui
tobahn bij de deur garandeert welis j
waar geen industriële ontplooiing!
Maar zonder zo'n snelweg kun je hen
wel helemaal vergeten", aldus Hen-J
ter.
Ook in de midden- en zuid-Ei-j
fel valt het op hoe leeg som|
mige delen van de Bonds»
publiek zijn. Met versnipp61 j
de landbouw rondom de ontelbare!
dorpen en gehuchten, eindeloze bin-j
nenwegen, een rustige samenleving!
wegdoezelend tussen de Autobaflj
nen achter de horizon. Met het verj
trek van de duizenden Amerikanen
moet Bitburg vechten tegen de eco-j
nomische terugslag en de dreigen®]
plattelanderigheid waartegen ze)
het glorierijke plaatselijke bier gee
afdoende remedie is.
[omgeving: Karei van der Pol
Eindredactie: Wim van Leest
Itor Willem Reijn
3e voorlopige conclusie: met de laatste rentedaling van gemiddeld
[Wprocent lijkt er weer wat lucht te komen voor nieuwe prijsstijgin-
i. Want ondanks het indrukwekkende stijgingspercentage van ne-
ov'er heel 1994, leek de markt toch te gaan kenteren.
F 'ftiMïti
Het Schrauwenhof is een klein hofje in Breda, waarin openbaar groen vervangen is door privétuinen.
FOTO DE STEM DICK DE BOEI
Itaoet voorzichtig zijn met de cijfers, waarschuwt de Nederlandse Vereni-
pgvan Makelaars NVM in haar persberichten over de huizenprijzen. 'Pas
|'P de langere termijn zijn uit deze cijfers conclusies over het prijsverloop
|®nkoopwoningen te trekken,' schrijft de NVM.
|pl de prijspeiling van de NVM over de periode november 1994/ januari
|1)95 kwam een gemiddelde ver-
lwpprijs te voorschijn die onder het
[pmiddelde prijspeil van heel 1994
Het laatste cijfer duidt op een
itherstel, tot 228.600.
!™t er een stabilisering zou optre-
in de markt werd al in het voor-
JWvan 1994 voorspeld door make-
hars uit deze regio. De prijsstijgin-
|pn liepen nog wel even door, maar
[ijldetweede helft van het jaar zakte
groei inderdaad. De NVM sprak
'Keen 'zachte landing'. De vereni-
;.®g voorspelde dat de prijsstijgin-
15® in de buurt van het inflatieni-
j '®uzouden komen te liggen, ofwel twee tot drie procent. Blijkbaar landt de
[Jarkt op een meeverende matras, maar de vraag is of de NVM tevoren aan
jein praktijk gebrachte beeldspraak heeft gedacht.
JJfflinflatiebestendige stijging is een economisch gezien gezond. Dan moet
["e consument die de huizenmarkt voor het eerst betreedt trouwens nog wel
['en slikken. Want met een gemiddelde prijs van 229.300 (negen procent
ven de 210.800 van 11993) wordt een eigen huis met goud betaald. De
""gezinswoning kostte vorig jaar gemiddeld ƒ252.900, de meergezinswo-
I Tingen (flats bv) kwamen op 156.200.
"■EES VERDER OP PAGINA 3
Door Willem Reijn
In de wijk Heusdenhout had de
gemeente Breda anderhalf jaar
geleden nog een stukje grond
over om uit te geven aan particu
liere bouwers. Zes kaveltjes kon
den eruit worden gesneden.
„Uiteindelijk hebben we een lo
ting moeten houden onder bijna
tweehonderd kanidaten," zegt
mr. Jan Govers, hoofd afdeling
Vastgoed van de gemeente Bre
da.
Het loopt storm.als een gemeente in
de Baronie van.Breda kavels kan uit
geven. Frank van Gils van de ge
meente Nieuw-Ginneken: „We heb
ben per jaar vier of vijf kavels be
schikbaar voor particuliere bouw.
Als ik er honderd had, zou ik ze ook
kwijtraken."
Grond wordt schaars. Het rijk heeft
in de Vierde Nota op de Ruimtelijke
Ordening Extra, kortweg Vinex ge
heten, geschreven dat in de grote
nieuwe wijken woningen dichter op
elkaar moeten worden gebouwd. Al
lereerst om zoveel mogelijk wonin
gen kwijt te kunnen op de steeds
moeilijker vindbare bouwplaatsen.
Bovendien om het openbaar vervoer
een kans te geven en dat kan alleen
rendabel opereren in een gebied met
dichte bebouwing.
Schaarste heeft in een vrije markt
automatisch een prijsstijging tot ge
volg. En alleen al de voorspelling van
schaarste veroorzaakt schaarste.
Projectontwikkelaars kopen grond in
de zogeheten Vinex-locaties. Als
schaamlap voor deze speculatieve
bezigheid hanteren ze het argument
dat ze op die manier zich zeker willen
stellen in de toekomst te kunnen wer
ken.
Want de gemeenten moeten met hen
in zee, willen ze op tijd hun woning-
bouwprogramma's afkrijgen. De mo
gelijkheden tot onteigening zijn be
perkt en helaas ook tijdrovend. Nu de
woningnood langzaam weer op de
politieke agenda verschijnt, is er wei
nig tijd tot discussie. Dus mogen de
projectontwikkelaars hun grond met
de zo geliefde twee-onder-een-kap
pers volplanten.
Voor de particuliere bouwer is zo
weinig ruimte op de markt. Terwijl
het nu eigenlijk de tijd is om zelf te
gaan bouwen. Frank van Gils: „Wie
in Bavel of Ulvenhout een sociale
koopwoning weet te bemachtigen,
betaalt ongeveer honderdzestigdui
zend gulden. Die woning is meteen
op de vrije markt meteen dik twee
ton waard."
Een inverse markt heet dat. Normaal
moet een bestaande woning minder
kosten dan een nieuwbouwwoning.
Die situatie is omgekeerd door de
enorme prijsstijgingen van de afgekn
pen jaren met percentages tot tien
procent, waar de nieuwbouwwoning
slechts drie tot vier procent per jaar
in prijs steeg. „Als je een eigen wo
ning nieuw kunt bouwen, krijg je
voor minder geld een woning die pre
cies aan je eigen wensen voldoet. En
die je om het nog goedkoper te maken
eventueel nog deels met eigen men
sen kunt bouwen," zegt Van Gils.
Geen wonder dus dat er een run op
bouwkavels plaats vindt. Slechts op
een enkele plaats ligt de grondmarkt
er rustig bij. In Bergen op Zoom is de
Bergse Plaat een nieuwbouwwijk
van betekenis en de gemeente heeft
er vele kavels in alle klassen tussen
de 500 en 1800 vierkante meter klaar
liggen. De gemeente denkt er vijftig
per jaar te verkopen en heeft in dat
tempo tot 2002 genoeg voorraad
grond liggen.
En voor de burger is er veel mogelijk
aan de rand van de Oosterschelde.
„Laatst hebben we nog iemand twee
percelen met totaal 3500 vierkante
meter verkocht. Indianenverhalen
dus," concludeert Mart Adriaansen,
beleidsmedewerker economische za
ken, over het veronderstelde tekort.
Indianenverhalen voor het zoom
stadje dan. Want zijn collega Jan
Govers constateert dat Breda slechts
mondjesmaat aan de vraag kan vol
doen. „We kunnen er gemiddeld vijf
tig tot honderd per jaar uitgeven. De
vraag is veel groter. Mensen willen
graag doorschuiven naar mooiere,
grotere woningen," zegt hij.
„In het Schrauwenhof hebben we
binnenkort twintig tot dertig kavels
beschikbaar in de grootte van 800 tot
2000 vierkante meter. We hebben al
een lijst van bijna 250 gegadigden."
Het Schrauwenhof is nu een klein
hofje dat op een voormalige tuinderij
is gelegen achter de villa's van de
wijk Ruitersbos, in de volksmond de
Goudkust geheten.
Vanuit de achtertuin kijken de bewo
ners op het Mastbos, de paarden van
de manege en, geheel volgens de
stand, op de velden van de hockey
club Breda.
Het villaparkje is aangelegd volgens
de nieuwe wetten van de planologie.
Govers: „Verdichting hoeft nog niet
te betekenen dat je alles op mekaar
bouwt. Vroeger was er veel openbaar
groen in de wijk. Dat doen we niet
meer. Openbaar groen kost de ge
meente drie keer geld: je krijgt geen
geld voor die grond, je moet het groen
aanleggen en je moet het groen on
derhouden. Dus wat doen we nu? We
geven de grond uit voor de voortui
nen. Het ruimtelijk effect is nagenoeg
hetzelfde."
Dus heeft het Schrauwenhof ook zo'n
smalle weg, dat de auto's verplicht op
het pad voor de garage moet gepar
keerd, op een een enkele aparte par
keerplaats na. En het trottoir is zo
smal dat een er precies een kinder
wagen op zou passen - als een andere
dienst niet precies op het midden van
de stoep de lantaarnpalen had ge-
pland.
Maar allereerst doet het parkje lief
lijk aan. En de toekomstige bewoners
weten dat zij in een gegoede wijk te
rechtkomen met weinig kans op een
geleidelijke ontsporende buurtjeugd,
die zijn voorbeeld ontleent aan gang-
ster-rappers uit de States.
Omdat ook bij de gemeente Breda de
waarde van onroerend goed wordt
bepaald volgens het makelaarsada
gium van locatie, locatie, locatie
vraagt de gemeente de lieve prijs van
250 tot 300 gulden per vierkante me
ter, ex btw, zodat de consument er
uiteindelijk 300 tot 350 gulden voor
moet betalen.
Jan Tebbe, directeur van systeem-
villabouwer Livingstone in Breda, is
een fel kritikaster van deze gemeen
telijke grondhandel. „Grondkan veel
goedkoper worden," stelt hij. „Bij de
boer doet een vierkante meter vijf
tien tot twintig gulden. Dan moet er
nog voor een gulden of vijftig aan in
frastructuur worden aangelegd. Dan
durft een gemeente wel (driehonderd
gulden te rekenen!
Hij kan er oprecht kwaad over wor-.
den. „Mijn zoon heeft net een stukje
grond gekocht in Etten-Leur. Dat
kostte een paar ton!Hij constateert
het met afgrijzen: „En dat in Etten-
Leur!"
De gemeente is bovendien een krui
denier als de grond in lapjes wordt
versneden. „Je zou eigenlijk uit moe
ten gaan van kavels van duizend
vierkante meter. Maar ze halen nu
een gemiddelde van zeshonderd vier
kante meter."
De prijs van een kavel wordt node
loos opgedreven door de overheid,
vindt Tebbe. „Op zo'n standaard-ka-
vel van zeshonderd vierkante meter
zit zo vlot een indirecte belasting van
140.000 gulden. En dan willen ze er
nog 17,5 procent BTW over rekenen.
Dat maakt het onnodig duur. De
overheid treedt gewoon op als
grondspeculant. Ik zeg wel eens: als
ik de politiek in zou gaan, richt ik de
Vrije Kavel Partij op!"
„Het zijn behoorlijke prijzen, ja," be
aamt Govers. „Maar die prijs wordt
zonder mankeren betaald. Ik ken
voorbeelden van drie jaar terug,
waar bij de particuliere verkoop van
grond als 350 gulden ex BTW werd
betaald."
En zoals gezegd, bij het Schrauwen
hof staan de kopers in rotten van tien
te wachten om asjeblieft-een perceel
met de minimumprijs van tweeën
halve ton te mogen kopen. Op stand
wonen is geliefd. „Mijn ervaring is
dat burgers precies nagaan hoe hun
nieuwe huis komt te liggen, echt elk
aspect bekijken," zegt Govers. En
wie in een vrijstaand huis investeert,
wil graag weten in welke omgeving
dat huis komt te staan. Voor zijn
woonplezier en voor zijn investering,
want ook de huiseigenaar kent het
locatie-credo.
In andere wijken is de grond dus
veelal goedkoper. In Westerpark, ge
legen in het gebied tussen Princenha-
ge en Tuinzigt, en aan de randen van
de verre Haagse Beemden rekent
Breda prijzen vanaf 180 gulden ex
BTW. Investeren in grond loont, ver
wacht Govers. „Ik ben ervan over
tuigd, en ik zie dat in mijn eigen om
geving, dat de hoogste waarde
stijgingen zich zullen
voltrekken op plekken waar de ruim
te nadrukkelijk ervaren wordt. Da
geeft de consument nu al aan. En on
der die ruimte kan zowel grond al
water worden verstaan. Die ruimt
wordt een schaars goed, vooral om
dat in nieuwe wijken steeds mee
projectontwikkelaars actief zullt
zijn, die nu al grond hebben gekoc
en die zelf zullen willen bebouwen.
Trouwens, het is ook van belang vo
de stad dat er luxe huizen kome
Het kader en topmanagement zorg
met hogere belastingen en grote
uitgaven ervoor dat de voorziening!
betaalbaar blijven, zegt Govers.
Maar dan moet je ze wel wat te bk
den hebben, zegt Tebbe. „In de wij
Asterdplas in de Haagse Beemd»
staan de huizen toch schandal
dicht op elkaar."
Deskundigen denken dat de groni
politiek van de gemeenten in feite h
volkshuisvestingsbeleid van de ove
heid frustreert. De overheid z(
graag zien dat mensen die te goei
koop wonen doorstromen, de zogeb
ten scheefwoners, naar de woning»
in de Vinex-locaties. De goedkoj:
woningen komen vrij voor de mindt.
draagkrachtige burgers.
De scheefwoners blijven echter zitte
waar ze zitten. En geef ze eens ong
lijk, vindt Tebbe. „Een behoorli
vrijstaand huis kost drie tot vier to
Met de gewone kostprijs van
grond, zo je voor een goede viere
halve ton, vrijstaand kunnen won»
De gemeente maakt dat zo onaa
trekkelijk mogelijk door schaarste
creëren, hoge prijzen te bedingen
de particulier op kosten te jagi
Zo'n woning komt dan op zesenhal
ton. Vind je het gek dat die doorstr
ming te maar niet komt?"
Tebbe beseft dat hij partij is, dr»
mend 'van mooie villaparkjes vol m<
Livingstone-woningen,' zoals hij m»
enige zelfspot zegt. Maar zijn analy
wordt gedeeld door andere deskuni
gen. Tebbe, met politieke veror
waardiging: „Den Uyl wilde ind»
tijd de grondspeculanten afstraff»
Met als gevolg dat de gemeenten
de grootste grondspeculanten zi
die grote overwinsten binnenhak
Want hoe denk je anders dat Ja
Govers dat potje van dertig miljot
heeft bijeengespaard?"
