ijnen-
an bij
loeren.
N B.V,
Leasen soms gulden middenweg
De Verbouwing
De doorstromer blijft zitten
Restauratie-architect
Jan Weyts is secuur
Wilma-directeur De Reus de boer op met DuoDome-concept
itleg doen.
dag.
E KOOP:
Hoek Schoondijke
Meer aandacht
Vogelvrij
DE HUIZENMARKT
Bevorderen
Overschatten
bovenwoning in uitstekende
id gelegen.
e woning met schuur en ach-
woonk., keuken, bergplaats,
:st. isolatie,
tatenstraat 66
ing met garage, oprit, mooie
stige stand. Ind.: hal met toilet
ler, keuken (eiken inr.), royale
overloop, 3 grote slaapka-
en 2e toilet), grote zolderber-
landstraat 119
>ning met garage, schuur, erf
d.: hal, woonkamer, keuken,
keuken, serre, garage, over-
n op het zuiden.
F.J. Haarmanweg 14a
n, ruim opgezette bedrijfshal,
nwandprofiel/golfplaten dak,
goede elektra-voorz. afm.
il 2270 m2.
,21
aan dorpsplein gelegen, geheel
woning met prakt^k-
;e garage/schuur en tuin. Ind..
aktijkruimte, woonk. met open
bijkeuken, toilet, overloop, J
zolderberging. Nieuwe c.v.-
:ie. Ideaal voor schoonheids-
etc.
ssenstraat 14
ig met schuur en houten gara"
'n2. Indeling: gang, kelderkast
ichuifdeuren en schuifpui, keu-
oilet en bijkeuken. Boven J
Voorzien van hardhouten
in dubbelglas en rolluiken.
en wij alle typen woningen te
ir vrijblijvend naar onze gun-
irkoopvoorwaarden.)
^Iassurantiën^
makelaardij'
lij 01153-1380
(fax:01153-2383)
Van onze verslaggever
Zelf is hij er een jaar of tien mee bezig geweest. Pas toen zag 'De Linde' er
uit zoals Jan Weyts uit Bergen op Zoom zich dat altijd had voorgesteld,
praai gerestaureerd, met veel wooncomfort en een werkruimte op de
begane grond, maar bovenal historisch verantwoord.
Weyts zou zichzelf als een van de weinige restauratie-architecten in
West-Brabant geweld aan hebben gedaan als hij dat laatste niet had
gedaan. Dat is niet enkel zijn fort, Weyts is ervan overtuigd dat het zo ook
hoort.
Er is in de loop der tijden al zoveel waardevols verloren gegaan, omdat
eigenaren, architecten en de politiek geen respect hadden voor bouwkundi
ge geschiedenis." Daardoor staan monumenten er volgens Weyts vaak wat
'verweesd' bij. Hun oorspronkelijke omgeving is verdwenen. Beeldbepalen
de panden, hoewel dijkwijls niet meer aan te zien, vielen onder de
slopershamer van stadsvernieuwers. Of ze kregen als winkelpanden met
kunststof puien en grote etalages een zielloos uiterlijk, waarin niets meer
van het eigen karakter van het gebouw is terug te vinden.
„Gelukkig is er tegenwoordig meer aandacht voor wat monumentaal of
beeldbepalend is." Die panden worden nu beschermd. Door de Rijksmonu
mentenwet of een gemeentelijke verordening. Aan het casco, de hoofdken
merken van een pand, mag zonder vergunning niets ingrijpends worden
gewijzigd. Via de stadsfondsen voor stadsvernieuwing zijn restauraties of
groot onderhoud subsidiabel gemaakt. En het meeronderhoud aan be
schermde rijksmonumentale panden is fiscaal aftrekbaar.
„Dat maakt het voor particulieren aantrekkelijker om oude panden aan te
kopen en op te knappen. Hoe dan ook is het verstandig om bij een
verbouwing contact op te nemen met de gemeente om er achter te komen
wat er wel en niet kan." Want is verbouwen in een moderne woning soms
al een probleem, wie in een oud pand de zaak wil verspijkeren loopt tegen
nog strengere regels aan.
„Wie een oud pand koopt, dat dringend aan onderhoud toe is, doet dat in
de regel niet met de intentie erover vijf jaar weer uit te gaan. Er kan wel
tien jaar overheen gaan eer het echt op orde is en tussentijds zit je met heel
wat ongerief."
Weyts mag zich als restauratie-architect tot de stroming van de preciezen
rekenen. Voor zijn secure werkwijze kreeg de Stichting Stadsherstel, in
opdracht waarvan Weyts inmiddels zo'n vijftig oude panden restaureerde,
in 1987 de Westbrabantse architectuurprijs. In datzelfde jaar eerde Bergen
op Zoom hem met de Sakko-prijs voor cultuur.
Een beeldbepalend pand afbreken ('op de grond leggen') en vervolgens
zonder de kromming in de muur of de verzakking in de gevel weer ('te
netjes') opbouwen, zal Weyts niet gauw doen. „Dan blijft er van de
historische kwaliteiten niks meer over. Het wordt dan een verzameling
netjes gerangschikte bouwfragmenten, een doods gebouw."
Zelf probeert hij altijd de geschiedenis van een pand te achterhalen. Om bij
restauratie ervan de karakteristiek zo goed mogelijk te benaderen. „Ik ga
altijd op zoek naar originele tekeningen van een pand en zijn die er niet,
wat helaas nogal eens het geval is, dan probeer ik in de archieven achter de
bouwhistorie te komen."
Zo ook bij zijn eigen woning in de Potterstraat. Hij viel op de kap van zijn
huis. Veertiende eeuws, net als de onderkant. „Bij studie bleek dat er in
1490 een verdieping tussen is gezet. De kap is als het ware een meter of
vier omhoog geduwd."
Van monumentale panden, en dat kunnen ze zijn bij minimaal vijftig jaar
oud, is de buitenkant min of meer beschermd tegen schendingen van'
bouwstijl. Het binnenste ervan is nog steeds vogelvrij. „Iedere wijziging
daarin moet officieel gemeld worden." Maar dat valt voor de overheid
moeilijk te controleren. „Wie kwaad wil, kan dat helaas ook." Eiken
balken door stalen vervangen, plafonds, schoorstenen en lambrizeringen
weggebroken. Het is gebeurd zonder dat er een haan naar kraaide. „Het is
voorstelbaar dat een gebouw van functie verandert of dat een eigenaar zijn
buis wat moderner wil inrichten. Dat hoeft echt niet zo onbezonnen als
vaak gebeurt." Die onderdelen die op het oog in de weg zitten, leveren
vaak een positieve bijdrage aan het nieuwe gebruik. „Tot tevredenheid van
de gebruiker." Alleen moeten eigenaren daar wel eens op gewezen worden.
Aan wonen anno 1993 worden andere eisen gesteld dan vijftig of meer jaar
geleden. „Maar om bij een verbouwing tot gefundeerde keuzes te komen, is
het van belang vooraf een bouwhistorische rapportage te maken. Zeker als
et onderdelen uit het pand gaan verdwijnen. Zodat ook latere generaties
hunnen achterhalen wat er aan zo'n gebouw veranderd is."
FOTO DE STEM JOHAN VAN GURP
ZATERDAG 13 NOVEMBER 1993
nESTEM
Begane grond Achtergevel Verdieping
Van onze verslaggever
Wie verbouwt, kan dat het best
met eigen geld doen. Dat is nu
eenmaal het voordeligst. Maar
voor de verbouwer die te krap
bij kas zit om de woning uit
eigen zak opnieuw in te richten,
bestaat de mogelijkheid om wo
ningonderdelen te leasen.
De Vereniging Eigen Huis zocht uit
in hoeverre de consument daarmee
voordeliger of juist duurder uit is
dan bijvoorbeeld met het afsluiten
van een lening.
Een eenduidig antwoord daarop is
niet te geven. In de regel is finan
ciering via een lopende hypotheek
voordeliger. Al bieden niet alle hy
potheken de mogelijkheid om eer
der gedane (extra) aflossingen op de
hypotheek weer op te nemen. In een
aantal gevallen kan ook zonder tus
senkomst van de notaris het in
schrijvingsbedrag van de hypotheek
worden verhoogd. Dat kan echter
Door Henk Boot en Willem Reijn
Al die dakkapellen, aanbouwen
en uitbouwen zijn tekenen van
een verstoppende woningmarkt,
constateert ir. Carel de Reus,
directeur van Wilma Vastgoed.
De huisvlijt van de huiseigenaar
toont aan dat de plannen van
staatssecretaris Heerma van
volkshuisvesting om goedkope
woningen op de markt vrij te
krijgen voor de zwakkeren uit
de samenleving, vastlopen. De
huidige bewoners blijven ge
woon zitten.
Wilma Vastgoed is na het Bouw
fonds de grootste bouwer van wo
ningen in Nederland. Wilma bouw
de in 1992 3400 nieuwbouwwonin
gen en renoveerde voor woning
bouwverenigingen en beleggings
maatschappijen 2300 huizen.
Als grote bouwer heeft Wilma groot
belang bij een rijksbeleid, dat dikke
bouwstromen mogelijk maakt.
Staatssecretaris Heerma heeft eer
der dit jaar de zogeheten Trendbrief
het licht doen zien. In de Trendbrief
staat hoe de regering denkt dat de
komende twaalf jaar de vraag naar
woningen kan worden opgevangen.
Die vraag zal groot zijn, denkt
Heerma. De gezinsverdunning zet
steeds verder door: de gemiddelde
bezetting per woning nam in tien
jaar met tien procent af van 2,9 tot
2,6 personen. De bevolking blijft
toenemen, nog eens bevorderd door
de grote immigratie van asielzoe
kers en gezinshereniging. Met een
miljoen woningen extra tot 2005
zijn we er nog niet, denken deskun
digen.
Kern van het beleid is het bevorde
ren van de doorstroming op de
woningmarkt. Volgens onderzoek
heeft Nederland ruim voldoende
goedkope woningen voor de onder
kant van de markt. Mensen blijven
echter te lang in relatief goedkope
woningen zitten, als hun inkomen
in de loop der jaren aardig is geste
gen. Voor hen moeten aan de rand
van de steden nieuwe wijken komen
met woningen in de klasse van
■tweeënhalf tot drie ton.
Geheel in de geest van het beleid
van Heerma verrijzen er in de voor
steden wijken met twee-onder-een-
kap-woningen en de verkoop vormt
geen enkel probleem. Het gaat dus
goed met de woningmarkt.
„Neen," zegt Carel de Reus. „Het
gaat niet goed met de markt, want
het gaat niet goed met de doorstro
ming. Door de krapte op de wo
ningmarkt komen starters, vaak
tweeverdieners die in een keer een
behoorlijke hypotheek kunnen krij
gen, in die huizen terecht. Ze wor
den nog wel verkocht, maar het
beleid mislukt niettemin want de
goedkopere woningen komen niet
vrij."
De Reus analyseert waarom de be-
Een impressie van de 'dubbele' hl
oogde doorstromers blijven zitten
waar zij zitten. „Die mensen heb
ben tien jaar geleden een pre
miekoopwoning van 140 duizend
gulden gekocht. Een keurig rijtjes
huis in een buurt, die mooi groen is
geworden, waar ze de buren ken
nen. Inmiddels is het inkomen ge
groeid, de kinderen zijn groter ge
worden en ze zouden wel een groter
huis willen kopen."
De doorstromer selecteert vervol
gens een potentiële nieuwe woon
stede op drie criteria: een betere'
locatie, een grotere kavel en een
grotere woning.
„Wat heeft Heerma hen te bieden?
De huizen aan de rand kosten twee
tot drie ton. Het perceel grond
waarop de woning is gebouwd, is
weliswaar iets groter dan van de
bestaande woning, maar de kosten
zijn veel hoger. De grondprijzen
zijn enorm gestegen door de
schaarste aan bouwlocaties. Daar
bovenop is nog eens de rekening
voor het reinigen van grond geko
men. Die milieulasten tikken be
hoorlijk door."
De woning zelf wordt evenmin veel
groter. „De woning wordt met wat
luxere materialen opgetrokken en
wat is het eind van het liedje? Dat
de doorstromer een ton extra lasten
op zijn nek moet halen voor een
woning, die niet veel groter is dan
het huis dat ie heeft."
Of het met de locatie iets wordt,
zen volgens het DuoDome-concept.
moet de koper bovendien maar af
wachten. „Het huis is gelegen in een
wijk, die nog helemaal groen moet
worden en waar ie de eerste twee
jaar mag pionieren. Omdat de wijk
echt aan de buitenkant van de stad
ligt, is ie vaak afhankelijk van goed
openbaar vervoer, maar daar heeft
mevrouw Maij te weinig geld voor."
De doorstromer blijft dus zitten op
zijn oude stekkie. „Die man zal gek
zijn om te verkassen. Die zet liever
een dakkapel erop voor een extra
zolderkamer en bouwt een hobby
kamer erbij."
Er is maar een oplossing voor dit
probleem: bied de koper iets, wat
hij wil. Aan het groen valt niet veel
te doen, maar aan de ruimte wel.
„De overheid heeft zich ver terug
getrokken. Er is te weinig geld voor
de nieuwe wijken. De overheid zou
meer kunnen doen aan de sanering
van vervuilde grond, waardoor de
grondprijzen binnen de perken
kunnen blijven," geeft De Reus aan.
De overheid overschat de mogelijk
heden van de vrije-sectormarkt,
vindt De Reus. De overheid zou zelf
'randvoorwaarden' moeten vervul
len. „De nieuwe wijken moeten een
goed openbaar vervoer naar de stad
krijgen. Daar gebeurt te weinig
aan."
De overheid zou ook meer moeten
investeren in de volkshuisvesting,
zegt De Reus. Niet zozeer in huur
subsidies, als wel in infrastructuur.
„De doorstromer moet met aan
toonbare extra kwaliteit uit zijn
huidige woning worden gelokt. Nu
dat niet gebeurt, valt de basis onder
het rijksbeleid weg. Maar daar zal
straks de rekening voor worden
gepresenteerd. Voor de minder
draagkrachtigen, mensen met een
uitkering, asielzoekers, zullen geen
woningen beschikbaar komen. De
overheid heeft de programma's voor
sociale woningbouw nagenoeg tot
nul teruggedraaid. Waar moeten de
mensen dan blijven? Op straat?"
„De politiek schenkt momenteel
weinig aandacht aan volkshuisves
ting. Maar ik denk dat door deze
ontwikkelingen volkshuisvesting
binnen enkele jaren weer hoog op
de politieke agenda zal prijken."
Wilma heeft zelf naar een haalbare
oplossing gezocht om de doorstro
ming te bezorgen. Het concern heeft
er belang bij dat de bouwstromen
op gang blijven. Het onderzoek
heeft zich toegespitst op twee za
ken: de doelgroep, die op zoek is
naar een huis in de prijsklasse van
200- tot 350-duizend gulden en de
woningtypologie, die bij deze doel
groep hoort.
Volgens Wilma is er bij de doorstro
mers enige financiële ruimte. Zij
hebben vaak al een behoorlijk deel
van hun hypotheek afgelost, hun
ILLUSTRATIE WILMA
huis is in waarde gestegen en hun
inkomen is gegroeid. Wilma kwam
op een ruimte van honderdduizend
gulden.
Bij de samenstelling van de pro-
dukt-mix ging Wilma ervanuit dat
de kwaliteit van de locatie hetzelfde
zou moeten zijn, evenals de luxe en
de bouw-efficiency. De keuze van
uitvoeringen van de woningen zou
wat groter mogen en de vormgeving
wat speelser en mooier. De grote
vooruitgang zou in de inhoud en
ruimte van het huis moeten zitten.
De oplossing werd gevonden in het
DuoDome-concept. Een rijtje wo
ningen onder één kap wordt opge
splitst in vijf in plaats van tien
woningen. „Het huis en tuin van de
buurman voor maximaal honderd
duizend gulden erbij, maar niet met
twee keukens, twee voordeuren,
twee trappen, twee bergingen, twee
badkamers, enzovoorts. Het nieuwe
huis moet meer bieden dan een
optelling van de delen."
Duodome wordt zo een woning met
240 m2 eigen grond en voor twee en
halve ton. 'Eindelijk betaalbare
ruimte voor een volledige
wooncarrière' heet het bij Wilma.
Wilma is met het DuoDome-con
cept nu de boer op. De Reus merkt
dat de belangstelling behoorlijk is.
En hij verwacht resultaat: „We zijn
met een aantal gemeenten in be
spreking. Zij blijken onze analyse
van de woningmarkt te delen."
ten koste gaan van de gemeentega
rantie. Een persoonlijke lening (pl)
kan in dat geval aantrekkelijker
zijn, naarmate het te lenen bedrag
lager en de looptijd korter is.
Wie echter enkel kan kiezen tussen
een langlopende pl en een lease
contract, zal zelf de doorrekening
en de afweging moeten maken. Aan
het afsluiten van een lease-overeen
komst zijn geen kosten verbonden.
Wie least heeft het vaak het voor
deel dat inspectie en onderhoud in
de aflossingstermijn zijn inbegre
pen.
In de rente die fiscaal aftrekbaar is,
zijn meestal de kosten van verzeke
ring tegen glas, brand- waterschade
en een overlijdensrisico meegeno
men. En aan het eind van de lease
termijn kunt u de vloer, de keuken
of de kozijnen voor een prikkie
overnemen. Een lease-contract met
een lange looptijd pakt vanwege de
lagere netto werkelijke rente finan
cieel voordeliger uit dan een per
soonlijke lening.
Leasen lijkt daarom op het oog niet
onaantrekkelijk. Toch zitten er vol
gens Eigen Huis wat adders onder
het gras. Zoals de voorwaarde van
een parketboer dat u pas kunt lea
sen als u het parket laat leggen en u
dat niet zelf doet.
Zo is er bij het leasen van kunststof
kozijnen pas subsidie te krijgen op
het plaatsen van dubbel glas, als in
het lease-contract staat dat u in de
toekomst eigenaar wordt. De be
treffende leverancier van de kozij
nen geeft weliswaar tien jaar ga
rantie op zijn produkt en neemt het
onderhoud voor zijn rekening, maar
kunststof kozijnen zijn vrijwel on
derhoudsvrij.
Sommige keukensleveranciers gaan
niet over tot lease bij aanschaf van
artikelen onder de 7500 gulden. En
wie vanwege een verhuizing over
gaat tot een algehele vervroegde
aflossing is een boete verschuldigd
die al gauw neerkomt op een bedrag
dat gelijk staat aan drie maanden
rente. Leasen is voor de verbouwer op het oog niet onaantrekkelijk. Toch
Bron: Vereniging Eigen Huis kunnen er adders onder het gras zitten.
