Gemeentegarantie brengt
eigen huis dichter bij
Het kopen van een huis is geen
fluitje van een cent. Een koper
moet heel wat in de buidel
hebben als hij zonder steun van
buitenaf een woning wil
financieren.
Meestal lukt dat niet en de
meeste kopers moeten de hulp
inroepen van een
geldverstrekker.
Voorwaarden
Verwervingskosten
Kostenvermindering
Bemiddelende Organen
Inkomen
Correctie
Problemen
Vijf bemiddelende
organen
Miljoenen
Advertenties:
1 Redactie:
woensdag 14 mei 1986
235
pagina 5
Soms denkt men de zaak rond te
kunnen krijgen door een
hypotheek te nemen ter grootte
van de koopsom van het huis.
Maar die vlieger gaat niet op.
Omdat de meeste banken slechts
financieren tot 75 procent van de
executiewaarde van de woning en
er naast de koopsom ook nog tal
van andere kosten door de koper
moeten worden betaald. In
principe lijkt de 'eigen-huis-
droom' dan voorbij. Hoewel, met
de gemeentegarantie lijkt alles
ineens weer wel te lukken.
Als u een huis koopt waarop een
gemeentegarantie wordt gegeven,
betekent dat, dat de gemeente aan de
bank waarbij u uw hypotheek hebt
afgesloten, de garantie geeft dat de
rente en de aflossing van de lening
wordt betaald. Dus ook als u door wat
voor omstandigheden dan ook, niet
meer in staat zou zijn om uw financiële
verplichtingen na te komen.
Dat betekent niet - wat soms wel
wordt gedacht - dat de gemeente voor
alle kosten opdraait als u niet meer
kunt betalen. De gemeente zal altijd
proberen het vêrlies bij u terug te
halen.
Dat garant staan doet de gemeente in
samenwerking met de overheid, die de
helft van de garantiè voor haar
rekening neemt. De beslissing over het
wel of niet geven van een
gemeentegarantie neemt de gemeente.
Wie voor een gemeentegarantie in
aanmerking wil komen, moet aan een
aantal voorwaarden voldoen. De
belangrijkste zijn:
de aanvrager moet meerderjarig
zijn (21 jaar, getrouwd of getrouwd
geweest);
het moet gaan om een eerste
hypotheek voor een huis dat door de
aanvrager zelf, permanent wordt
bewoond. De gemeentegarantie kan
dus niet worden aangevraagd voor
tweede woningen of
weekendhuisj es
de hypotheek moet een looptijd
hebben van minimaal vijf jaar en
maximaal dertig jaar;
de woning moet tegen brand worden
verzekerd, het verzekerde bedrag
moet overeenkomen met de
herbouwwaarde van het huis;
bij nieuwbouwwoningen mogen de
verwervingskosten (wat
verwervingskosten precies zijn leest
u verderop in dit artikel) niet hoger
zijn dan 250.000 gulden. In de
gebieden waar het bouwen duurder
is, in de zogenaamde 'Stadsregio',
geldt een grens van 275.000 gulden;
bij bestaande woningen mogen de
verwervingskosten niet meer
bedragen dan 200.000 gulden;
bij nieuwbouwwoningen moet de
gemeentegarantie zes maanden na
het gereedkomen van de woning zijn
toegekend. Bij bestaande woningen
dient dit te gebeuren vóór het
notariële transport van de woning.
Wie zonder de gemeentegarantie de
betreffende woning niet kan kopen,
moet in het koopcontract een
ontbindende voorwaarde laten
opnemen, die aangeeft dat de koop
niet doorgaat als de
gemeentegarantie niet wordt
toegekend.
Met de verwervingskosten (de
kosten waarop de gemeentegarantie
tot een bepaalde grens van
toepassing is) wordt bedoeld:
de koopsom/ aanneemsom;
de grondkosten;
de afkoopsom van de erfpacht;
de kosten voor de centrale
verwarming;
overige onroerende installaties;
de kosten voor het meerwerk
(daarbij moet men bij een premie
koopwoning goed letten op de grens
van de stichtingskosten);
de verbeteringskosten en
achterstallig onderhoud;
het architectenhonoranium;
de kosten voor het dagelijks
toezicht;
de werkelijke kosten van het
renteverlies tijdens de bouw;
de aansluitkosten;
legeskosten;
overdrachtsbelasting;
makelaarskosten;
notariskosten voor de
eigendomsoverdracht;
notariskosten voor de hypothecaire
lening;
de afsluitprovisie van de hypotheek;
kosten voor de taxatie;
de kosten voor de aanvraag van de
gemeentegarantie;
Wat we niet mogen vergeten, is dat u
bepaalde kosten voor fundering,
garage of bedrijfsruimte niet bij de
verwervingskosten hoeft op te tellen,
maar dit bedrag toch kunt lenen en er
gemeentegarantie voor kunt krijgen.
Laten we een voorbeeld geven van
een nieuwbouwwoning die niet in de
Stadsregio wordt gebouwd en dus
250.000 gulden als kostengrens heeft.
Stel de verwervingskosten voor de
woning bedragen totaal 255.000 gulden
en bij de woning hoort een garage die
15.000 gulden heeft gekost. Het totale
bedrag aan verwervingskosten mag
dan worden verminderd tot 240.000
gulden. Het totaalbedrag komt dan
onder de grens van 250.000 gulden en de
lening met gemeentegarantie mag in
dit geval dus 255.000 gulden bedragen.
Wie voor het aanvragen van een
gemeentegarantie bij de gemeente wil
aankloppen, is aan het verkeerde
adres. Een aanvraag voor
gemeentegarantie moet namelijk
worden ingediend bij één van de vijf
'Bemiddelende Organen'. Dat zijn door
de minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(VROM) erkende instellingen die tot
taak hebben de gemeente te adviseren
over uw aanvraag. Voor zo'n
schriftelijk advies betaalt u 105
gulden.'
Zonder een advies van de
Bemiddelende Organen is het
toekennen van gemeentegarantie niet
mogelijk. Bij het beoordelen van uw
financiële mogelijkheden en de hoogte
van uw hypotheek wordt gewerkt
volgens een aantal vastgestelde
richtlijnen.
Bestaande woningen waarvan de verwervingskosten meer bedragen dan 200.000
gulden, komen niet in aanmerking voor gemeentegarantie.
Bij de beoordeling geldt als basisnorm
dat de woonlast ten hoogste twintig
procent van het bruto jaarinkomen
mag bedragen. Het inkomen kan
bestaan uit:
bruto jaarloon of salaris uit vast
dienstverband;
vakantietoeslag;
sociale uitkering;
onregelmatigheidstoeslag;
13e maand;
vaste eindejaarsuitkering volgens
CAO (geen winstuitkering);
netto winst uit zelfstandig beroep of
bedrijf;
inkomen uit eigen vermogen;
winstuitkeringen die een vast
bestanddeel van het inkomen zijn.
Het woonlastenpercentage van twintig
procent wordt gecorrigeerd met het
belastingvoordeel dat door de fiscaal
aftrekbare hypotheekrente wordt
verkregen. Aan de andere kant wordt
er ook rekening gehouden met de
lasten voor het eigen woningbezit, te
weten onroerend goedbelasting, premie
opstalverzekering en
onderhoudskosten. Het netto inkomen
mag na aftrek van de netto woonlast
niet lager zijn dan het grensbedrag
voor een beroep op de
woonkostentoeslag volgens de
Algemene Bijstandswet.
Op zich lijkt het hulpmiddel
gemeentegarantie heel gezond, maar
de laatste jaren zijn er toch grote
problemen, ontstaan. Doordat de
ontwikkelingen op de woningmarkt de
laatste tien jaar niet bepaald gunstig
zijn geweest (vrij hoge rente, dalende
koopprijzen) heeft een groot aantal
kopers de financiering van het eigen
huis toch niet kunnen bolwerken en
zijn velen hun woning kwijtgeraakt
door een gedwongen verkoop. Een
groot nadeel bij een dergelijk verkoop,
is dat de opbrengst van de woning
aanzienlijk lager is dan bij een
zogenaamde vrije verkoop.
lllllllllllllllllllllllllllllllilllllllllllllllllllllllllllllllHIIIIIIIIIII
Stichting De Eigen Woning,
Croy 7,5653 LC Eindhoven, tel.
040-596911;
Stichting Bemiddelend Orgaan
Rohyp, Blaak 333,3011 GB
Rotterdam, tel. 010-141133;
Stichting Bemiddelend Orgaan
Limburg, Jos Klijnenlaan 288,
6164 AZ Geleen, tel. 04494-45678;
Stichting Bevordering Eigen-
Woningbezit, Javastraat 2B,
2585 AM 's Gravenhage, tel. 070-
603936;
N.V. Bemiddelend Orgaan van
de N.V. Bouwfonds Nederlandse
Gemeenten, Postbus 15,3870 DA
Hoevelaken, tel. 03495-37024.
IIIIIIIIIIIIIIIIIIMIIIIIIIIilHIIIIIillllillllllllillllllllllllllllllllllll
In de afgelopen tien jaar hebben de
gemeenten en het Rijk voor ruim 350
miljoen gulden moeten bijleggen om de
banken schadeloos te kunnen stellen
voor de hyothecaire leningen die
waren verstrekt voor panden met
gemeentegarantie. Veel burgers staan
dus bij de overheid in het krijt. Om de
boot een beetje af te houden, hebben de
gemeenten geprobeerd allerlei
bepalingen toe te passen om het
verstrekken van gemeentegarantie
enigszins te beperken. Of u dus wel of
niet voor gemeentegarantie in
aanmerking komt, kan dus per
gemeente behoorlijk verschillen.
llimilHIHIIIIIIIIIIIIHIIIIIIIIillllllllllllllllllllllllllllllllllll£
Verschijnt maandelijks gratis
huis-aan-huis op Walcheren en
Noord- en Zuid-Beveland in
een oplage van 74.112 exem
plaren.
i g
I Vlissingen: Torenstraat 5, tele-
i toon 01184-19910, vragen naar
1 H. van Emden (telefoon privé
1 01184-60369) of J. Rentmeester
(telefoon privé 01195-379).
s
Goes: Klokstraat 1, telefoon
I 01100-28030, vragen naar K.
I van den Berge (telefoon privé
01100-13463.
5
I P. Boerdam, M. Gommers, P.
Gons (coördinatie), T. de Jonge
en Editorial Services Internatio- 1
I nal te Vlaardingen. Voor infor-
matie 076-236560.
ïlMUII
