Afweging kopen of fniren
blijft een individuele zaak
Er zijn zowel voor het kopen als voor het huren van een huis tal
van argumenten te geven. Maar een groot probleem daarbij blijft
dat niemand met zekerheid toekomstige ontwikkelingen kan
voorspellen. De afweging of die mee- dan wel tegen- zullen
vallen, blijft daarom een individuele zaak. Wel is het van belang
dat bij die afweging ook inzicht bestaat in de omvang van die
mee- en tegenvallers. In dit artikel wordt geprobeerd aan de
hand van een aantal veronderstellingen de kaders aan te geven
waarbinnen de afweging kan vallen.
Woonlasten
Subsidie
6 februari 1985
pagina 3
Er zijn drie hoofdlijnen die van
primair belang zijn voor met name
kopers: rente-ontwikkeling, waarde-
ontwikkeling huizen, en inkomens
ontwikkeling. Ter vergelijking van
kooplasten met huurlasten is
bovendien de huurontwikkeling van
belang. Daarnaast zijn uiteenlopende
individuele situaties denkbaar die tot
veranderingen van het toekomstbeeld
leiden. Bijvoorbeeld: echtscheiding,
overlijden kostwinner, werkloosheid
e.d. De drie algemene risicofactoren
(rente, waarde, inkomen) hebben
vooral in de jaren tachtig betekenis
gekregen. Er deed zich toen een situatie
voor waarbij alle drie in negatieve zin
op de positie van de bezitters van een
eigen woning uitwerkten.
Huurders daarentegen hebben
nauwelijks te maken met de rente
ontwikkeling en de situatie op de
markt voor koophuizen, terwijl een
inkomensdaling gedeeltelijk of soms
zelf geheel betekent dat ook de
woonlasten (via het stelsel van de
individuele huursubsidie) aangepast
worden. Belangrijk is echter dat die
laatste mogelijkheid zich beperkt tot de
inkomensgroepen onder de bovengrens
(een belastbaar inkomen van 34.000,-)
waarbij nog individuele huursubsidie
gegeven wordt. Huurders boven die
grens hebben in het algemeen wel met
een merkbare lastenvermeerdering te
maken gehad. Want ondanks een
gelijkblijvend of zelfs teruglopend
besteedbaar inkomen is het
mechanisme van de huurrondes, zij het
zwakker dan in voorgaande jaren,
voortgezet. Daardoor stegen dus de
woonlasten voor huurders zowel
absoluut als relatief.
De studies zoals die van tijd tot tijd
worden verricht naar de
woonlastenontwikkeling bij koop- c.q.
huurhuizen, wijzen meestal in de
richting van een voordeel voor
koophuizen. En wel vanwege het feit
dat woonlasten voor koophuizen,
afgezien van extreme
renteschommelingen, min of meer
geiijk blijven, terwijl huren van jaar
tot jaar hoger worden. Dat laatste
blijkt zelfs door te gaan in een periode
dat de bouwkosten licht dalen. Hierin
speelt ongetwijfeld mee dat het
volkshuisvestingsbeleid er mede op
gericht is het gemiddelde huurpeil van
de Nederlandse woningvoorraad
dichter in de buurt van de
'markthuren' te brengen. Die
markthuur is dan te omschrijven als de
vergoeding voor investering van
kapitaal (tegen geldende rente), risico
van leegstand, kosten van beheer, etc.
Op het moment is het aantal
ongesubsidieerde huurwoningen nog
altijd minimaal. In het algemeen
worden de huren mede door
omvangrijke subsidies laag gehouden.
Verhoging van het gemiddelde
huurpeil via de zogenaamde
huurharmonisatie en strakkere
normen voor de individuele
huursubsidie zouden er uiteindelijk
mede toe moeten leiden dat de overheid
minder hoeft te subsidiëren. De
praktische betekenis hiervan is dat die
geleidelijke huurprijs verhogingen nog
lange tijd tot een belangrijk argument
bij de afweging tussen huren en kopen
zullen behoren.
In individuele gevallen zullen er echter
belangrijke afwijkingen van deze
algemene regel bestaan. Zo is er nog
altijd een omvangrijke groep mensen
die in oudere en relatief goedkope
huurwoningen woont. Juist in deze
sector zijn de effecten merkbaar van de
huurharmonisatie. Maar het kan toch
nog lang duren voordat de huren voor
deze groep zodanig stijgen dat het
financieel lonend is om een
vergelijkbare woning te kopen. De
belangrijkste consequentie van de
omvangrijke subsidiëring van de
huursector is echter dat daardoor bijna
steeds geldt dat het kopen van een
woning tot vaak aanzienlijk hogere
aanvangslasten leidt dan het huren
van een woning.
Dat maakt de rol van de rente voor
hypothecaire leningen in individuele
gevallen tot hoofdzaak. Als toch al met
relatief hoge aanvangslasten begonnen
wordt bij het kopen van een woning, en
de rente zou na het verlopen van een
rentevaste-periode belangrijk
verhoogd worden, dan is het zaak na te
gaan hoe snel de huurrondes de
kooplasten zullen 'inhalen'.
In bijgaande tabel is weergegeven hoe
de maandlasten zich per gulden
ontwikkelen. Om in een gegeven
situatie de reële cijfers te weten te
komen hoeft alleen maar de werkelijk
betaalde huur c.q. hypotheeklast met
de getallen uit de tabel te worden
vermenigvuldigd. Wie dus 600 gulden
huur betaalt, zou bij een gemiddelde
huurstijging met vier procent per jaar
na tien jaar een huur van 600 x 1,48
Kopen of huren, gewoon een kwestie van rekenen.
ofwel 888 gulden betalen. Wie nu bij
een maandlast voor een hypotheek a 8,5
procent op annuïteitsbasis 600 gulden
per maand betaalt, zou bij een
verhoging van 10,5 procent 714 gulden
moeten betalen (namelijk 600 x 1,19).
Opvallend is dus dat wie nu een
hypotheek heeft afgesloten a 8,5
procent een flinke verhoging bij
renteverlenging moet krijgen nu om
een sterkere lastenstijging te hebben
dan huurders die met 4 of 5 procent
huurrondes te maken hebben
gekregen. En naarmate de jaren
voortschrijden blijkt zelfs een kleine
jaarlijkse verhoging met drie procent
na tien jaar tot hogere lasten te leiden
dan een rentestijging van 8,5 procent
naar 12,5 procent. Bij de kooplasten is
geen rekening gehouden met het
fiscale voordeel van rente-aftrek.
Bovendien is denkbaar dat na een
eventuele rentestijging die rente bij
een volgende verlenging weer daalt,
terwijl een daling ten aanzien van de
huurontwikkeling vrijwel uitgesloten
lijkt.
Het beeld verandert als van een
gesubsidieerde huur en reële
hypotheeklasten wordt uitgegaan. Wie
nu 300 gulden huur betaalt zal, bij
jaarlijkse huurrondes van vier procent
over bijvoorbeeld tien jaar 300 x 1,48
444 gulden betalen. Als daar als
alternatief tegenover staat dat
woonlasten die nu bij een
annuïteitshypotheek a 8,5 procent 600
gulden bedragen straks verhoogd
worden tot bijvoorbeeld 600 x 1,29
774 gulden (als de rente naar 11,5
procent zou stijgen), dan bij ft kopen
nog lang duur ten opzichte van huren.
Kortom, alleen vergelijking van reële
huur- c.q. kooplasten in individuele
situaties kan duidelijk maken hoe in
die gevallen de vergelijking tussen
kopen en huren uitvalt.
Lange tijd leek het alsof de stijging van
de huizenprijzen niet op kon. Al
spoedig na de Tweede Wereldoorlog
begon die. Betrouwbare statistische
gegevens hierover zijn door het
Centraal Bureau voor de Statistiek
verzameld met ingang van het jaar
1965. Uit tabel 2 blijkt dat vooral in de
jaren zeventig een versnelling van het
stijgingstempo optrad, waarna vooral
in de jaren tachtig een scherpe reactie
optrad. Vergelijking van de
ontwikkeling van de huizenprijzen en
de geldontwaarding leert dat de
huizenprijzen per saldo redelijk in de
pas lopen met de geldontwaarding. Wie
echter toevallig een huis koopt in een
periode van topprijzen loopt het risico
dat er een zeer lange periode voorbij
moet gaan voor de geldontwaarding,
bijgehouden wordt. Wat dit betreft
geldt hetzelfde als voor alle
beleggings- en vermogensobjecten. Als
die tegen topprijzen of topkoersen
worden gekocht, en er volgt een prijs-
of koersdaling, dan kan het vele jaren
duren voordat weer een hoger niveau
wordt bereikt. (Ter vergelijking: het
gemiddelde koerspeil van Nederlandse
aandelen bereikte begin 1973 een
lees verder op de
volgende tekstpagina
Omwikkeling huizenprijzen en inflatie
Tabel 1: Verloop maandlasten per f 1,
Huur bij >trhoglng mrt p. Jr. Koop bij >erhoglng hyp. rente
na
3%
4%
5%
tol 9.5% l».5%
11,5%
12,5%
5 jaar
1,16
1,22
1,28
1,34
1,09 1,19
1,29
1.38
7 jaar
1,23
1,32
1,41
1,50
10 jaar
1,34
1,48
1,63
1.79
20 jaar
1,81
2,19
2,65
3.21
30 jaar
2,43
3,24
4,32
5.74
Tabel 2: Gemiddelde verkoopprijzen „eenge-
zinshuizen" (rijtjeswoningen vrij op te leveren)
gU.
tU
1965
29.500
1975
81.500
1966
30.400
1976
96.600
1967
32.200
1977
126.700
1968
36.500
1978
146.300
1969
38.200
1979
144.400
1970
42.300
1980
138.300
1971
46.800
1981
116.500
1972
52.500
1981
102.000
1973
60.200
1983
105.300
1974
68.500
1984
103.000
Voorlopig
rfjbr UhoiQaor
■na: CBS
