Checklist voorkomt
onbezonnen aankoop
Praktische tips om te gebruiken bij aankoop huis
Een huis wordt vaak
impulsief gekocht. Het
duurt misschien een hele
tijd voor iemand tot de
beslissing komt een (ander)
huis te kopen, maar als dan
de financiële haalbaarheid
onderzocht is, kan het
razendsnel gaan. In de
gewenste woonomgeving
wordt even gezocht en als
een koper dan op een huis
'valt' wordt heel makkelijk
'ja' gezegd. Alleen daarom al
is het nuttig om een
checklist bij de hand te
hebben die èn bij de selectie
vooraf èn bij de
uiteindelijke keuze tot
bezinning kan leiden.
Een aantal punten is op een
rijtje gezet in de vorm van
een soort checklist. Het is
geen uitputtende lijst, want
elk huis heeft weer eigen
specifieke kenmerken. Maar
wie, liefst samen met een
makelaar, met deze
checklist bij de hand
selecteert, is al een heel eind
op weg naar het voorkómen
van een miskoop.
8. Is op de woning
gemeentegarantie te verkrijgen
1. Is er een taxatierapport van een
makelaar, van recente datum
Zo ja, dan moet behalve op de prijs ook
worden gelet op de gegevens die daarin
zijn vermeld over de bouwkundige
staat en eventuele gebreken.
2. Hoeveel hypotheek kan er
volgens de makelaar op de woning
worden verkregen
Zekerheid over dit punt ontstaat
uiteraard pas na een offerte van een of
meer banken. Uit de hoogte van de
hypotheek is soms af te leiden of de
gevraagde prijs reëel is. En als er zelfs
een 100%-hypotheek wordt gegeven,
duidt dit er in het algemeen op dat de
vraagprijs zeker niet te hoog is.
3. Is de verkoper bereid om voor
enige dagen een optie aan de
adspirantkoper te verlenen
Wanneer een gegadigde gedwongen
wordt om onmiddellijk te beslissen,
kan dit betekenen dat de verkoper een
andere gegadigde heeft. Maar het kan
ook een verkooptruc zijn om een huis
voor een te hoge prijs of met verborgen
gebreken op te dringen.
4. Vraag of er bouwkundige
gebreken zijn.
Let er zelf ook op of -en dat is nog het
allerbeste- neem een bouwkundige
mee bij de bezichtiging. Sommige
gebreken zijn, zeker voor een leek,
dikwijls niet herkenbaar, zoals
bijvoorbeeld een slechte riolering.
5. Een punt van speciaal belang is
de staat van onderhoud.
Buitenschilderwerk is bijvoorbeeld
duur, evenals het repareren van een
plat dak, het vervangen van roestende
stalen ramen, enzovoort.
6. Zijn er aanschrijvingen van
overheidswege
Wanneer de gemeentelijke dienst
Bouw- en Woningtoezicht, bekend als
de 'bouwpolitie', opdracht heeft
gegeven om reparaties te laten
uitvoeren, moet in elk geval worden
bedongen dat deze nog voor rekening
van verkoper worden uitgevoerd,
vóórdat de transportakte bij de notaris
wordt gepasseerd.
7. Is voor de woning in kwestie
zonder meer een woonvergunning
te krijgen
Er zijn gemeenten die een
woonvergunning weigeren als zij van
mening zijn dat de woning te klein of te
groot is, of wanneer de koper niet
economisch gebonden is. In de
koopakte moet dan ook voor alle
zekerheid de ontbindende voorwaarde
worden opgenomen dat de koop
geschiedt onder het voorbehoud dat de
woonvergunning wordt verstrekt.
Het kopen van een appartement vergt extra aandacht. De koper automatisch lid worden van een
vereniging van eigenaren.
Dit geldt alleen beneden een bepaalde
prijsgrens en voor bepaalde panden.
Van gemeente tot gemeente verschillen
de normen. Het is in elk geval zaak om
in de koopakte te laten opnemen dat de
koop geschiedt onder de ontbindende
voorwaarde dat hetzij
gemeentegarantie wordt verkregen
hetzij een zodanige hypotheek dat de
koper aan zijn financiële
verplichtingen kan voldoen. Soms is op
de woning niet voldoende eerste
hypotheek te verkrijgen, maar is de
verkoper bereid om zelf of via een
financieringsbureau, een tweede
hypotheek te verstrekken. In dat
laatste geval is het verstandig om als
ontbindende voorwaarde in de
koopakte op te laten nemen dat die
tweede hypotheek op nagenoeg
dezelfde condities moet worden
verstrekt als de eerste hypotheek.
Zonder die laatste ontbindende
bepaling loopt de koper de kans om
voor een tweede hypotheek een veel te
hoge rente te moeten betalen bij een
soms zeer korte looptijd, zodat zware
woonlasten ontstaan.
9. Hoe is de bedrading
Het provinciaal of gemeentelijk
elektriciteitsbureau verlangt dikwijls
dat de bedrading van een leegkomende
woning wordt vernieuwd. Dat kan veel
geld kosten, al gauw 500,- maar het
kan ook oplopen tot enkele duizenden
guldens.
10. Hoe staat het met de
gasleidingen
Deze zijn dikwijls ingebouwd en
wanneer de gasinstallatie niet gebruikt
wordt, is niet vast te stellen of deze
gebreken heeft. Dat blijkt eerst
wanneer de gasinstallatie in gebruik
wordt genomen.
11. Vaak heeft de vorige bewoner
zelf voorzieningen aangelegd,
bijvoorbeeld een douche, of
verbouwingen uitgevoerd.
Wanneer dit niet deskundig is
geschied, kan het later veel geld en
ongemak kosten. Zo worden er nog
weieens douches geplaatst in ruimten
waarin de zuurstoftoevoer en de afvoer
van de gassen niet goed geregeld is. Dat
kan tot zeer gevaarlijke situaties
leiden. Ook worden er door doe-het-
zelvers nogal eens betonnen vloertjes
gestort op een houten vloer, waardoor
deze houten vloer verstikt raakt en
gaat verrotten. Dat brengt bovendien
het risico mee dat de vloeren van de
aangrenzende vertrekken afgetast
worden.
12. Is het huis vochtig
Bij droog weer is dikwijls niet vast te
stellen of het huis vochtig is. Navraag
bij de buren kan dan echter
verhelderend zijn
13. Is het huis gehorig
Ook dit is na te vragen bij de buren.
Wanneer een huis boven een café of
nachtclub ligt of in de buurt van een
ruimte waarin geluid geproduceerd
wordt, is het nuttig eens op onderzoek
uit te gaan op ogenblikken dat dit
geluid geproduceerd wordt. Is het huis
gesitueerd aan een drukke
verkeersweg, dan moet het huis
worden getest op een ogenblik dat het
spitsuur is.
14. Staan er fabrieken in de directe
omgeving die overlast
veroorzaken door stank,
rookontwikkeling, geluid of
anderszins
15. Een appartement vergt
bijzondere aandacht, want na
aankoop maakt de koper deel uit
van een vereniging van eigenaren.
Informeer of er in de reglementen van
die vereniging bijzondere bepalingen
zij n opgenomen. Zo zij n er soms
bepalingen dat de woning later slechts
mag worden verkocht met
toestemming van de vereniging van
huiseigenaren, waardoor deze in staat
is toekomstige gegadigden af te wijzen.
In de grote steden worden deze
bepalingen nog wel eens gemaakt om
bijvoorbeeld buitenlanders te weren.
16. Ook moet de koper van een
appartement weten wat de
bijdrage is in de gezamenlijke
kosten.
De gezamenlijke kosten voor een heel
gebouw worden namelijk over de
diverse eigenaren verdeeld en hierop
wordt dikwijls maandelijks of per
kwartaal een voorschot betaald. Soms
moet de koper een bedrag ineens
bijbetalen om 'bij te komen'. Vraag ook
hoeveel de koper van een appartement
moet betalen ter reservering van
onderhouds- en reparatiekosten.
17. Verder moet worden
vastgelegd dat bij de aankoop de
eventuele schuld die de verkoper
nog heeft aan de vereniging van
eigenaren, door die verkoper
wordt betaald.
Als dat niet gebeurt, kan de koper voor
het feit komen te staan dat hij, als de
verkoper niet meer is te achterhalen,
diens schuld alsnog moet voldoen.
18. Indien de woning geen deel
uitmaakt van een vereniging van
eigenaren, is het toch goed te
weten welke vaste lasten erop
rusten, zoals de onroerend-
goedbelasting, rioolrecht,
verzekering en waterschapslasten,
enzovoort.
19. Is de grond eigendom of
erfpacht
En indien dit erfpacht is, hoeveel moet
dan van de erfpachtscanon worden
betaald?
20. Zijn er erfdienstbaarheden
Het kan bijvoorbeeld zijn dat een
ander, bijvoorbeeld de buurman, het
recht heeft om het pad van het huis in
kwestie te gebruiken. Zo kunnen er nog
talrijke andere erfdienstbaarheden
zijn.
21. Zijn er bestemmingsplannen
Het is mogelijk dat op het mooie plein
voor het huis binnenkort een gebouw
wordt neergezet. Zo zijn er nog tal van
mogelijkheden die een schijnbaar
aantrekkelijk huis veel aantrekkelijks
ontnemen.
22. Ga eens na hoe het met de
buurt staat.
Soms is het zo dat een overigens nette
wijk door invloeden van buitenaf
verpaupert.
23. Laat voorrekenen wat de totale
lasten zijn.
De bruto-financieringslast minus de
belastingbesparing, dus de nettolast,
dient te worden verhoogd met de vaste
lasten zoals die onder andere onder
nummer 18 zijn genoemd en met de
onderhoudslasten. Als kosten van
onderhoud kan gemiddeld een bedrag
van vijftien procent van de
economische huurwaarde berekend
worden. Dus indien de woning per jaar
normaal 2.000 huur zou opbrengen,
moet voor onderhoud gemiddeld 300
per jaar worden gereserveerd.
Verkopers hebben nogal eens de
gewoonte deze lasten te gunstig voor te
stellen.
24. Vraag vooraf of er nog
bijzondere beperkende bepalingen
zijn.
De gemeente heeft dikwijls bij de bouw
allerlei voorschriften opgelegd
waaraan de opeenvolgende eigenaren
zich dienen te houden en die de
eigenaar beperkingen opleggen
waardoor hij dus niet vrij is om
wijzigingen aan te brengen, ook al
zouden die in zijn ogen verbeteringen
zijn.
