Lasten koophuis berekenen
is moeilijk, wel broodnodig
Hypotheekrenteinkomenpremiespercentages
Dubbel inkomen
Eigen geld
Tussenpersoon
woensdag 21 november 1984
pagina 9
Inkomensstagnatie,
renteschommelingen en een
inzakkende huizenmarkt hebben in de
jaren tachtig tot een vloed van
gedwongen verkopen geleid. En als
gevolg daarvan zijn de gemeenten bij
het afgeven van gemeente-garantie en
banken voorzichtiger geworden. In het
algemeen betekent dit dat een hoger
inkomen dan vroeger vereist is om
hetzelfde bedrag te kunnen lenen,
terwijl vaak ook een hoger bedrag aan
eigen geld verlangd wordt. In dit
artikel worden de
financieringsmogelijkheden op een rij
gezet.
De maximaal haalbare hypotheek
wordt in eerste instantie bepaald door
het inkomen van de kostwinner,
meestal de man. Als algemene richtlijn
voor de gemeente-garantie hanteren
de zogenaamde bemiddelende organen
(die de gemeenten adviseren of een
aanvraag wel of niet gehonoreerd zou
kunnen worden) momenteel de
volgende normen:
bij een inkomen t/m 29.000 bruto
mag 23,5% daarvan aan
hypotheeklasten besteed worden;
inkomens van 29.001 t/m 35.000
mogen 25,00% besteden;
inkomens van 35.001 t/m 49.000
worden geacht 26,67% te kunnen
besteden
inkomens van 49.001 t/m 58.000
moeten 28,57% kunnen opbrengen;
inkomens van 58.001 en hoger
mogen 30,77% aan hypotheeklasten
besteden.
Wie bijvoorbeeld 32.000 verdient
mag dus 25 procent daarvan ofwel
8.000 aan hypotheeklasten betalen.
Vroeger telde bij de bepaling van dat
bruto inkomen allerlei toeslagen e.d.
mee, terwijl bij de beoordeling werd
gekeken naar de hypotheeklasten die
de aanvrager aangeboden waren.
Tegenwoordig wordt als inkomen
slechts dat bedrag geteld waarop de
aanvrager mag rekenen. Dus: salaris,
vakantiegeld, maar gratificaties alleen
als die contractueel vastliggen,
datzelfde geldt voor toeslagen voor
onregelmatig of zwaar werk e.d.
Overwerk telt in principe nimmer
meer mee.
Bijverdiensten tellen in principe
evenmin mee. En als hypotheeklast
wordt genomen het in één jaar te
betalen bedrag aan rente en aflossing
op basis van een 30-jarige
annuïteitslening met vijf jaar vaste
rente. Als een aanvrager bijvoorbeeld
een relatief lage 'projectrente' gaat
betalen, of heeft gekozen voor de vaak
goedkopere één- of tweejarige periode
van vaste rente, verhoogt het
bemiddelend orgaan waar de aanvraag
binnenkomt tóch de hypotheeklasten.
En wel tot het bedrag dat de aanvrager
zou moeten betalen als hij had gekozen
voor de normale vijfjarige periode van
vaste rente bij de bank waarvan hij
een offerte heeft gekregen. De enige
mogelijkheid om nu dus een zo hoog
mogelijke hypotheek te krijgen bij een
gegeven inkomen is om de bank te
zoeken met de laagste tarieven bij vijf
jaar vaste rente.
Ook voor wat betreft het eventueel
meetellen van het inkomen van de
partner hanteren de bemiddelende
organen nu een vaste norm. Het
hoogste inkomen geldt als norm voor
de toegestane woonlast. Het laagste
inkomen telt alleen mee voorzover
daaruit binnen vijf jaar zóveel kan
worden afgelost op de hypotheek dat
de lasten daarna uitsluitend uit het
hoogste inkomen kunnen worden
betaald.
Of het inderdaad lukt in vijf jaar
voldoende af te lossen wordt eveneens
volgens een vaste formule bepaald.
Mag over het hoogste inkomen
bijvoorbeeld 25 procent aan
hypotheeklasten betaald worden, dan
wordt ook van het lagere inkomen van
de partner 25 procent genomen. Als dit
inkomen bijvoorbeeld 20.000 bruto is,
dus 5000. In vijf jaar kan dus 25.000
extra uit dat inkomen worden afgelost.
Wat er dan nog als hypothecaire lening
overblijft, moet binnen de normen
vallen zoals die voor het hoogste
inkomen gelden.
Dan kan het óók nog zijn dat de aan
te kopen woning een premie-woning is.
Een eigen huis kopen is een kwestie van rekenen
Het kan een bestaande premie-woning
betreffen waarvan de premie van de
oude aan de nieuwe bewoner wordt
doorgegeven. Of het kan gaan om een
nieuwbouwwoning in de premie-A- of
premie-B-sector. Ook is nog mogelijk
dat het een vrij e-sector-woning betreft
waarvoor een eenmalige subsidie geldt.
Die laatste categorie wordt ook wel als
premie-C aangeduid. Bij nieuwbouw-
premiewoningen kan in sommige dure
gemeenten ook nog een zogenaamde
lokatiesubsidie worden gegeven.
Bij de huidige premie-A regeling en
bij de premie-C regeling is de
rekensom eenvoudig. Bij de nieuwe
premie-A-regeling neemt de overheid
een deel van de noodzakelijke
hypotheek voor haar rekening. Als dat
bijvoorbeeld 42.000 is op een koopsom
van 142.000, moet het inkomen van de
aanvrager dus voldoende zijn om de
hypotheeklasten over 100.000 te
kunnen betalen. Hoeveel jaar de
overheid er over doet om hêar deel van
42.000 af te lossen is dus niet relevant.
Bij de eenmalige subsidie in de vrije
sector wordt die subsidie eveneens
gewoon van de te financieren som
afgetrokken.
Bij de premie-B-regeling is de
berekening ingewikkelder. Die lijkt
wel wat op de situatie met een dubbel
inkomen. In vijf jaar moet namelijk
zoveel afgelost zijn dat de restant-
hypotheeksom past binnen de normen
van het inkomen van de aanvrager.
Zoals bekend bedraagt de premie-B
5000 per jaar, die minimaal twee en
maximaal vijf jaar wordt uitgekeerd.
De complicatie zit hem erin dat niet die
5000 maar een langs andere weg
berekend bedrag als extra aflossing
kan worden afgetrokken. Die andere
weg loopt als volgt:
1) Eerst worden de hypotheeklasten
over de volle aanvangshypotheek
berekend. Stel dat dit over een lening
van 145.000 a 8,5% is, dan is dit per
jaar 13.500.
2) De bijdrage is (bijvoorbeeld) vijf
maal 5.000 per jaar. Dan is de
woonlast gedurende die eerste vijf jaar
na aftrek van de premie dus 8.500.
3 Stel dat de aanvrager 45.000 bruto
verdient dan is de toegestane woonlast
26,57% daarvan ofwel 12.000. In de
eerste vijf jaar is de ruimte voor extra
aflossing dan 12.000 - 8.500 3.500
per jaar. In vijf jaar dus 17.500.
4) De restant hoofdsom van de lening is
dan 145.000 minus 17.500 ofwel
127.500. De maximale hypotheek bij
een inkomen van 45.000 en een
rentestand van 8,5% is 129.000. Dus
deze aanvrager krijgt van de
bemiddelende organen in principe een
positief advies.
Wie volgens de aangegeven normen
denkt in aanmerking te komen voor de
gewenste hypotheek, kan tóch nog
bedrogen uitkomen. In de eerste plaats
wordt óók gekeken naar eventuele
extra lasten van de aanvrager
(bijvoorbeeld al lopende leningen,
alimentatieverplichtingen e.d.). Die
verlagen ook de toegestane woonlast.
Bovendien wordt onderzocht hoe het
betalingsbedrag van de aanvrager in
het verleden is geweest op oudere
hypotheken en/of leningen. Tenslotte,
als alles in orde is, kan de eis van een
bepaald percentage aan eigen geld nog
een hinderpaal zijn.
Van gemeente tot gemeente kunnen
de normen voor wat betreft het
noodzakelijke eigen geld verschillen.
Ook al blijven de aankoopkosten van
een huis beneden de garantiegrenzen
(voor bestaande woningen 200.000 en
voor nieuwe woningen 275.000 in de
duurste en 250.000 in de goedkopere
gebieden) dan zal vaak minimaal
enkele duizenden guldens, bij
bestaande woningen soms zelfs enkele
tienduizenden guldens, eigen geld
nodig zijn. In enkele gemeenten wordt
zelfs helemaal géén garantie meer
gegeven. Zolang het rijk niet voldoet
aan de wensen om de verliezen op
gemeentegarantie geheel over te
nemen (nu is dat voor 50 procent) zal
die gemeente-garantie wel steeds
verder aan betekenis inboeten.
Toch kan op dit moment in vele
gemeenten via die gemeentegarantie
toch een hogere lening worden
verkregen dan wanneer rechtstreeks
bij een bank een hypotheek wordt
aangevraagd op basis van executie-
waarde. Slechts enkele banken gaan
met hun standaardhypotheek tot 90
procent van de executiewaarde en zeer
weinige gaan hoger en nemen de vrije
koopwaarde (ofwel de zg. onderhandse
verkoopwaarde) als uitgangspunt. In
individuele gevallen is er overigens
ook bij banken en
verzekeringsmaatschappijen wel over
een relatief hoge financiering te
praten, mits de bank of
verzekeringmaatschappij in kwestie
veel waarde hecht aan die speciale
klant (beroeps-categorie).
De benodigde hoeveelheid geld
bepaalt in hoge mate de mogelijkheden
voor starters om hun eerste huis te
kopen. Doorstromers, die een eigen
huis verkopen, kunnen vaak uit de
opbrengst daarvan wel voldoende
eigen geld meenemen. Wat dat betreft
zijn we terug in de jaren zestig, toen
eveneens voor aankoop van een huis
wel een bepaald bedrag aan eigen geld
nodig was. De jaren zeventig, toen zelfs
gemakkelijk hypotheken bóven de
aankoopsom te krijgen waren zijn in
dit opzicht voorgoed verleden tijd.
In bijgaand schema kunnen
individuele potentiële kopers hun
financiële mogelijkheden nagaan.
Maar uit het gestelde in dit artikel mag
worden afgeleid hoe gecompliceerd de
situatie in de praktijk kan zijn. Het is
dan ook verstandig om bij het
onderzoeken van de mogelijkheden ook
tussenpersonen in te schakelen.
Tussenpersonen verrichten in het
algemeen gratis hun werk, omdat hun
beloning komt van de financiële
instelling waar eventueel de hypotheek
wordt ondergebracht. In geval van
combinatie met een zg. gemengde
verzekering bij
levensverzekeringmaatschappijen is
geen provisie verschuldigd over de
hypotheek, maar zit die 'verstopt' in de
eraan gekoppelde verzekering. Zij
krijgen namelijk een kleiner of groter
deel van de zogenaamde afsluitprovisie
die de bank aan de klant berekent.
Voorzover tussenpersonen tevens
makelaar in onroerend goed zijn, al
dan niet aangesloten bij de NVM, kan
de bemiddeling bovendien gekoppeld
worden aan de praktijk van de
huizenmarkt. Dus: hoe zit het in
diverse gemeenten in de buurt met de
gemeentegarantie-normen, welke
huizenverkopers helpen zelf ook mee
met het rondmaken van de
financiering, hoe zit het met
woonvergunningen, etcetera. Bij
NVM-makelaars kan zo'n bemiddeling
in eerste instantie via een zogenaamde
oriëntatie-opdracht geschieden,
waarbij grondig de individuele
mogelijkheden aan de praktijk getoetst
worden. Zo'n oriëntatie-opdracht kost
in principe per drie maanden 300 wat
verrekend kan worden als later met dit
makelaar tot zaken wordt gekomen.
