Bouwvergunning
is al gauw nodig
ONROEREND GOED EN
HYPOTHEEK INFORMATIE
1
Hypotheek informatie
I Onroerend goed informatie 1
door mr. T.M. Kölle
Iedere eigenaar van onroerend goed in Nederland komt op een
gegeven moment in aanraking met de overheid. Vanaf de
aankoop van het huis moeten er belastingen worden betaald,
formulieren ingevuld en vergunningen worden aangevraagd.
Vooral het vergunningenstelsel levert menige eigenaar
problemen op. De vergunning die we hier willen bespreken, de
bouwvergunning, is er één waar lang niet iedere eigenaar mee in
aanraking komt, soms overigens uit onwetendheid, maar die toch
zeer belangrijk is.
'Geen uitzondering
Welstand
woensdag 21 november 1984
pagina 7
Dat de eigenaar die van plan is op
een stuk grond een huis te bouwen,
allereerst een bouwvergunning dient
aan te vragen en te verkrijgen is
algemeen bekend. Dat echter ook voor
het uitbreiden van de schuur in de
achtertuin een vergunning vereist is,
wordt wel eens over het hoofd gezien.
De arm van de overheid reikt verder
dan men op het eerste gezicht zou
denken.
Artikel 47 van de Woningwet schrijft
voor dat het verboden is te bouwen
zonder, of in afwijking van een
schriftelijke vergunning van B. en W.
Deze schriftelijke vergunning noemt
men doorgaans bouwvergunning.
Onder bouwen verstaat de Woningwet
het plaatsen, geheel of gedeeltelijk
oprichten, vernieuwen of veranderen
en het vergroten van een bouwwerk.
Kortom bijna iedere bouwactiviteit.
Als men zich nu ook nog verdiept in de
definitie van het 'bouwwerk' dan blijkt
al spoedig dat beduidend vaker een
vergunning vereist is dan men zou
denken. In de modelbouwverordening
van de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten, die door de meeste
gemeenten wordt gehanteerd, staat een
bouwwerk omschreven als elke
constructie van hout, steen of ander
materiaal, welk op de plaats van
bestemming met de grond verbonden is
of steun vindt in de grond.
Deze ruime formuleringen hebben de
consequentie dat al snel sprake is van
een bouwwerk waarvoor een
vergunning vereist is. Uitzonderingen
worden alleen gemaakt voor
veranderingen en vernieuwingen van
ondergeschikte betekenis en voor
bouwwerken van zeer geringe
afmetingen.
De rechtspraak is buitengewoon rijk
aan uitspraken omtrent de vraag of er
in een bepaald geval sprake van één
van de uitzonderingen is. Zo werden
respectievelijk een vlaggemast, een
carport, demontabele kassen,
erfafscheidingen (hekken e.d.),
overkappingen van terrassen en
duivehokken niet als uitzondering
beschouwd. Een bouwvergunning was
in al deze gevallen dus wel vereist. Een
gemeente wilde zelfs het schilderen
van de buitengevel vergunningplichtig
maken. De beroepsinstanties
accepteerden dat echter niet. Een zeer
ingrijpende interne verbouwing,
waaronder begrepen het verplaatsen
van muren, behoeft echter (formeel)
wel de toestemming van B. en W. Of
daaronder ook een zitkuil wordt
begrepen is nog onbekend.
De bouwvergunning kan, indien
vereist, bij B. en W. worden
aangevraagd. Deze moeten binnen
twee maanden na ontvangst een
besluit nemen. Deze termijn mag
éénmaal met twee maanden worden
verlengd. De vergunning moet worden
afgegeven tenzij de aanvraag in strijd
is met het geldende bestemmingsplan
of niet strookt met de geldende
bouwverordening. Buiten deze twee
gronden om mag de vergunning niet
worden geweigerd. De beleidsruimte
van B. en W. is derhalve vrij gering.
Bezwaren van buren en omwonenden
of een conflict met de gemeente zelf
mag nimmer een reden tot weigering
zijn zolang aan de bouwverordening
maar voldaan wordt. Ingewikkelder
wordt het overigens bij zogenaamde
voorbereidingsbesluiten, waarbij
vooruitgelopen wordt op mogelijke
herziening van een bestemmingsplan.
Hoewel een particulier die een
dakkapel wil plaatsen of zijn schuur
wil uitbreiden niet snel in aanvaring
met het bestemmingsplan of de
bouwverordening zal komen, zijn er
toch enkele gevallen denkbaar. Zo
weigerde een gemeente eens een
bouwvergunning voor een duivenhok,
omdat plaatsing daarvan niet strookte
met de bestemming 'tuin en
groenvoorziening' die op de
achtertuinen in kwestie rustte. Tuinen
mogen namelijk niet overdekt zijn. Dat
een bouwwerk moet voldoen aan een
aantal eisen van veiligheid, grootte,
hoogte en volume dat in de
bouwverordening is neergelegd, ligt
voor de hand.
Het oprichten van de kleinste bouurwerken mag niet zonder vergunning.
De gemeente kan, indien een aanvraag
in geringe mate in strijd met de
plaatselijke plannen en verordeningen
zou komen, nadere voorwaarden en
voorschriften aan het verlenen van een
vergunning verbinden. Ook bestaat de
mogelijkheid om bepaalde gevallen
vrijstellingen te verlenen. Als
omwonenden of andere
belanghebbenden echter daartegen in
het geweer komen, dan is er kans op
een langdurige beroepsprocedure
aanzienlijk.
Eén van de belangrijkste
struikelblokken voor
bouwvergunningen is de zogenaamde
'welstandsbepaling' die in iedere
bouwverordening te vinden is. De
welstandscommissie van de gemeente
buigt zich dan over de aanvraag en
beoordeelt haar aan de hand van de
plaatselijke welstandscriteria. Dat
deze criteria plaatselijk sterk
verschillen, nogal vaag en derhalve
moeilijk te toetsen zijn, spreekt voor
zich. Het is dan ook een bron van
problemen.
Voor degenen die na het lezen van dit
artikel zouden besluiten voor het
plaatsen van het konijnehok in de
achtertuin maar geen vergunning aan
te vragen om al deze obstakels te
omzeilen, is een kleine waarschuwing
op zijn plaats. De Woningwet stelt het
bouwen zonder vergunning namelijk
strafbaar. Veel gebruikelijker en
minstens even vervelend is echter een
ander dwangmiddel dat de gemeente
tot haar beschikking heeft: de
bevoegdheid tot het (doen) afbreken
van het clandestiene bouwwerk. De
gemeente is verplicht om van dit
middel op uiterst zorgvuldige wijze
gebruik te maken. Er mag bijvoorbeeld
geen onevenredig grote schade worden
toegebracht aan andere eigendommen
van de bouwer.
De aanvrager van een
bouwvergunning kan echter ook op een
probleem stuiten: de aanvraag wordt
afgewezen. Zoals hierboven reeds
uiteengezet kan dit slechts op beperkte
gronden, maar het kan natuurlijk wel
gebeuren. Tegen een afwijzende
beslissing kent de wet aan de
aanvrager een aantal
beroepsmogelijkheden toe.
Allereerst dient men zich met een
beroepschrift tot de gemeenteraad te
wenden. Tegen een eventueel weer
afwijzende beslissing kan men dan
binnen een bepaalde termijn op grond
van de wet AROB (Administratieve
Rechtspraak Overheidsbeschikkingen)
in beroep gaan bij de Raad van State.
Dit besluit is dan definitief maar belet
de aanvrager natuurlijk niet om zijn
verzoek in gewijzigde en aangepaste
vorm opnieuw bij B W in te dienen.
Tot slot moet hier gezegd worden dat,
ondanks een veelheid van regels op dit
gebied, de particuliere eigenaar die een
kleine verbouwing wil uitvoeren in het
algemeen op weinig problemen zal
stuiten. Het verdient echter
aanbeveling om in een zeer vroeg
stadium een oriënterend gesprek op
het gemeentehuis te organiseren dan
wel dit aan de aannemer op te dragen,
als men die in de arm genomen heeft.
De meeste obstakels zullen dan zonder
meer omzeild kunnen worden.
|IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIMIMIIIIIIIIIIIIIIIIIIIHIIIIII|||||||||||||||||||||||||||||imi|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
?,llllll
5 jaar vaste rente met gemeente garantie
Annuïteiten
Lineair
Leven
Geldverstrekker
werke
lijke
rente
opge
geven
rente
opgegeven
rente
Geldverstrekker
opge
geven
rente
Zwolsche Alg.
8,18
7,6
-
Prudential
7,7
Bonds. Centr. Ned
-
-
8,0
Delta Lloyd
8,0
Bouwfonds N.G.
8,46
7,9
-
Equity Law
8,0
RPS
8,52
8,1
8,1
Nationale Ned.
8,0
Nutssp.'s-Grav.
8,52
8,1
8,1
NOG/deJong
8,0
Ver. Spaarbank
8,52
8,1
8,1
RVS
8,0
EnniaHypoth.
8,57
8,1
8,1
Lev. Verz.Utrecht
8,0
Directbank
8,57
8,1
8,1
Winterthur
8,0
NMB
8,57
83
83
Behalve het rentepercentage is
Nat. Ned.'Optie'
8,62
82
82
ter beoordeling van welke verze
keraar u het beste past van
belang te wetén hoe de ele
Utrecht
8,62
82
82
RaboHypoth.
8,63
8,1
8.1
menten premieheffing, afkoop-
waarde, winstdeling enz. enz. er
uitzien, de NVM-makelaar
beschikt over uitvoerig
documentatiemateriaal per
Nutssp. West Ned.
8,65
82
82
Bondsp. Mid /N /O.Ned 8,68
82
82
AMEVHyp.Bedr.
8,74
8,1
8.1
verzekeraar.
Mees Hope
8,76
82
82
ABN (ABHK)
8,79
83
8,3
Andere vormen
opge
geven
rente
AMR O
8,79
83
8,3
Landbouwb.(CL)
8,79
83
83
Geldverstrekker
W.U.H.
8,98
83
83
Roparco krediet
7.6
WoonfondsHoll.
9,12
8,5
83
Bouwf. Rente Rust
8,0
F.G.H.
9,16
8.4
8,7
Rabo Rente Stabiel
83
Bovengenoemde rentetarieven vormen een onderdeel van het zogenaamde NVM-Stappenplan
dit Stappenplan vindt de hypotheekberekening op objectieve wijze plaats. Samen met uw N VM-
makelaar bepaalt u of nu annuïteit, lineair of leven u het beste past en wat er over blijft om van te
leven Informatie hierover kunt u in de Stappenplanfolder lezen, die verkrijgbaar is bij uw NVM-
makelaar.
Via
De gled verstrekkers hebben in hun pakket ook hypotheken met andere rente-perioden,
bijvoorbeeld variabel 13 10 jaar vast. Om de renten met elkaar te kunnen vergelijken staan hier
alleen de hypotheken met 5jaar vaste rente, vermeld. De werkelijk rente bestaat uit de opgegeven
rente, waarbij rekening wordt gehouden met de invloed van bijkomende kosten (afsluitprovisie),
moment van afboeken van de aflossing, betalingstermijnen en de spaarvergoeding over in depot
gestortte bedragen ter betaling van rente en aflossing. Voor hypotheken zonder gemeentegarantie
geldt, dat de rente plus minus 0,2%hoger is dan bovengenoemde renten.
Peildatum 5 november 1984 Bron Stappenplan NVM
Prijsontwikkeling bestaande woningen
Jaar
1979
1980
1981
1982 1983
Absoluut
187.300
171.100
153.500
138.100 142.100
Index
1980=100
109
100
90
81 83
[uli 1983 t/m sept. 1983 f142.800,-.Juli 1984 t/m sept. 1984 f142.200,-
De prijs over de periode juli t/m september ligt plus minus l/2%onder het niveau van dezelfde
oenode in 1983. Extreme veranderingen in prijsontwikkeling worden niet verwacht. De prijs
rntwikkeling heeft betrekking op de gemiddelde verkoopprijzen van bestaande woningen Per
vonmgtype en regio kan de ontwikkeling anders zijn
Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM
iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiMiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiimiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiMiiiiiiiiiiiiiiiimiiiiimiiiiiiiiiiiiiiiiii
iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiMiiiiiiiiiiiiiiiiimmi
