S
3'
Haar wensen op
het A4'tje zijn
niet rechtsgeldig
21
Waarvan akte
Haar erfenis
is nu voor de
erfgenamen
in plaats
van de twee
goede doelen
houdsplan
te kijken. Die
stukken kunnen je vertel
len of er voldoende is gespaard, het
gebouw goed is onderhouden en
welke investeringen in de toekomst
nodig zijn.''
VvE's zijn sinds 1 januari 2018 wet
telijk verplicht om een reservefonds
te hebben voor onvoorziene kosten
en groot onderhoud. Denk bijvoor
beeld aan het renoveren van de gevel,
nieuwe dakbedekking of het repare
ren van de liftinstallatie. Daarvoor
moet de VvE jaarlijks 0,5 procent van
de herbouwwaarde van het apparte
mentencomplex sparen.
De herbouwwaarde, te vinden op
de polis van de opstalverzekering, is
het bedrag dat nodig is om het com
plex opnieuw te bouwen. Stel de
waarde van het gebouw is twee mil
joen euro, dan moeten de bewoners
elk jaar 10.000 euro in het reserve
fonds stoppen.
De VvE mag er ook voor kiezen om
geld te reserveren op basis van een
zogenaamd meerjarenonderhouds-
plan (MJOP). In het MJOP wordt
vastgelegd welke werkzaamheden
moeten plaatsvinden over een mini
male periode van tien jaar en wat dit
de bewoners gaat kosten. De VvE kan
zo bepalen hoeveel geld het jaarlijks
in het reservefonds zal moeten stor
ten.
Ondanks de verplichting hebben
nog veel VvE's geen reservefonds. En
dat kan nadelige gevolgen hebben
voor kopers, zegt Oomen. ,,Hypo-
theekverstrekkers kijken kritisch
naar het spaarpotje van de
VvE. Is dat niet in orde, dan krijg
je als koper minder financiering. Lo
gisch, want als je de hypotheeklasten
niet meer kunt ophoesten vanwege
hoge onderhoudskosten, gaat de ver
strekker het schip in.''
Wie beheert
de VvE?
Het bestuur van een VvE bestaat uit
een of meer bestuurders. Tot de ta
ken van het bestuur behoren onder
meer het beheren van de financiën
en het opstellen van de jaarstukken.
Het hoogste orgaan is de vergadering
van eigenaren, die minimaal één keer
per jaar moet plaatsvinden. De verga
dering van eigenaren beslist door
stemming over gemeenschappelijke
zaken die het bestuur moet uitvoe
ren.
'Is het spaarpotje van
de VvE niet in orde,
dan krijg je als koper
minder financiering'
Veel VvE's kiezen ervoor om het
takenpakket of een gedeelte daarvan
uit te besteden aan een professionele
beheerder. Aan uitbesteden zijn kos
ten verbonden, maar het neemt werk
uit handen van de bewoners. Op in
ternet is veel te vinden over de be
kwaamheid van externe beheerders,
zegt Oomen. ,,Als de betreffende par
tij goed staat aangeschreven, dan
weet je dat de administratie in orde
is, dat er regelmatig wordt vergaderd
en dat hiervan notulen zijn.''
Mag het appartement
in de verhuur?
Een appartement kopen voor de
verhuur is een interessante investe
ring. De prijs van koophuizen stijgt
en de vraag naar huurwoningen is
groot. Maar omdat verhuur voor
overlast kan zorgen, zit niet elke VvE
hier op te wachten. Verhuur voor
langere tijd is doorgaans toegestaan,
op voorwaarde dat de VvE hiervan op
de hoogte wordt gesteld en de huur
der een gebruikersverklaring onder
tekent.
Tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld via
AirBnB, mag in veel gevallen niet of
alleen met schriftelijke toestemming
van de VvE. In de meeste splitsings
aktes is namelijk vastgelegd dat op de
appartementen een woonbestem
ming rust. Verhuur aan toeristen is
bedrijfsmatig en daarmee in strijd
met deze bestemming.
Koop je een appartement om het
zelf te betrekken, dan is het goed om
te weten of je buren kopers of huur
ders zijn. Huurders zijn doorgaans
minder betrokken en verantwoorde
lijk dan kopers. Bovendien kunnen
tijdelijke gasten veel overlast en er
gernis veroorzaken binnen een ap
partementencomplex.
,,Het kan lastig zijn om de infor
matie over huurders en eventuele
toeristen op tafel te krijgen'', zegt
Oomen. ,,Het best kun je contact
opnemen met het bestuur van de
VvE of het adres intoetsen op web
sites als die van AirBnB om erachter
te komen of appartementen in de
verhuur staan.''
e is kinderloos, excentriek, maatschap
pelijk betrokken en ze heeft haar hele
leven gegeven aan goede doelen.
Logisch dat ze ook na haar dood haar
bezittingen wil nalaten aan de twee
goede doelen die haar het meest na aan het hart
liggen: de Dierenbescherming en KWF Kanker
bestrijding. Een neef, haar meest nabije familie
lid, heeft ze benoemd tot executeur van haar
nalatenschap. Hij brengt me de boodschap over
na haar overlijden. Ze heeft er uitvoerig met
hem over gesproken en haar wensen nauwgezet
vastgelegd op een A4'tje. De neef heeft het mee
genomen, een foutloos getypt document, opge
steld in het notariële jargon dat gepaard gaat met
testamenten en wilsbeschikkingen en ook nog
eens ondertekend door twee getuigen: haar neef
en een huishoudelijke hulp.
Niks tegen in te brengen; behalve dan dat het
document, dat haar sterven betekenis zou moe
ten geven, waardeloos is. Het is slechts een stuk
je papier met drie handtekeningen eronder en
heeft geen enkele rechtskracht.
Ze heeft niet geweten - en nie-
t-^vJ mand heeft haar dat verteld - dat
een testament alleen rechts
geldig is als dat door een
notaris opgesteld is. Met
andere woorden: een testa
ment moet een notariële
akte zijn. Het gevolg van dit
veel voorkomende misver
stand is dat niet aan haar
wensen kan worden vol
daan en de goede doelen
naast de erfenis zullen
grijpen. Haar nalatenschap
moet volgens de wet
worden verdeeld over
haar wettelijke erfgena
men, die ik moet op
speuren. Het blijken er
zes te zijn.
De neef - een van hen -
wil wel afstand doen van
zijn erfdeel, zodat in elk
geval zijn deel van haar
nalatenschap naar de
goede doelen gaat. Misschien willen de andere
erfgenamen dat ook wel, oppert hij. Ik leg de erf
genamen die mogelijkheid in een brief voor.
Veel verwacht ik er niet van, want vaak krijgen
mensen dollartekens in hun ogen als een erfenis
hun kant op komt.
Maar tot mijn verrassing blijken de erfgena
men fatsoenlijke mensen, die de wensen van de
overledene willen respecteren. Ze geven hun
erfdeel - een kleine 10.000 euro - op, mits de
overdracht van de erfenis aan de goede doelen
via mij loopt. Ik sluit met de Belastingdienst
kort dat over de erfenis ook geen erfbelasting
hoeft te worden betaald.
Een voor een melden de erfgenamen zich bij
mij om haar A4'tje met hun handtekening te
legaliseren en zo haar laatste wil alsnog uit te
voeren. Het komt dus toch nog goed. Maar als de
erflater een echt testament had laten opstellen,
zou dat sneller, makkelijker en goedkoper zijn
geweest. Ik heb nu veel extra werk moeten doen
en ook ik werk niet gratis.
woensdag 15 mei 2019
GO
Waargebeurde verhalen uit de notarispraktijk,
opgetekend door Johan Nebbeling.
Vanwege beroepsgeheim zijn geen namen
vermeld. Reageren? akte@persgroep.nl
