Ratio regeert bij BOG
Aanbod kantoorpanden stijgt nog
mm
makelaars
Binnen het segment van het
bedrijfsonroerend goed
(BOG) is er sinds de economi
sche crisis sprake van een omslag
in denken. „BOG wordt tegen
woordig veel meer gezien als een
productiemiddel om geld te gene
reren dan louter als vorm van be
legging. De gedachte 'mijn be
drijf is mijn pensioen' is achter
haald", aldus Jeroen Verstraeten,
samen met Paul Saman direc
teur-eigenaar van Kindt Bies-
broeck Makelaardij.
door Henk van de Voorde
HULST - „Of het nu gaat om een fa
briek, kantoorpand of winkel: de be
drijfshuisvesting is onderdeel van het
totale productieproces. Terwijl voor
heen, als onderdeel van de lange ter
mijn visie, bedrijfsonroerend goed
bijna per definitie gewaardeerd kon
worden als winst uit kapitaal. Je kunt
er tegenwoordig niet zomaar vanuit
gaan dat het pand bij verkoop ook
meer waard is geworden", vertelt
Verstraeten. Hij is gecertificeerd ma
kelaar en taxateur op gebied van. zo
wel woningbouw als bedrijfsonroe
rend goed. Zijn bedrijf, er zijn tien
mensen werkzaam waarvan de helft
als makelaar, heeft ook op het gebied
van BOG een aardige orderportefeuil
le opgebouwd.
In de makelaardij is er een groot on
derscheid tussen particulier- en be
drijfsonroerend goed (BOG). Eerstge
noemde categorie wordt veel meer ge
regeerd door emoties, dan bedrijfson
roerend waar vooral de ratio de priori
teit heeft. Je moetje dus kunnen ver
plaatsen in de ratio van de onderne
mer. Wat is het product, wat zijn de
wensen, hoe is de personele bezet
ting? Een ondernemer maakt een be
drijfsplan en kijkt naar de doelmatig
heid van een pand. „Bij BOG is er
sprake van een overwegend zakelijke
benadering. Er wordt veel rationeler
gedacht over zaken als prijs en rende
ment. Wat zijn de kosten en wat kan
er verdiend worden? Het is meer een
rekenkundige aangelegenheid, dan
dat er emoties aan te pas komen. Op
basis van een bepaalde omzet kan een
ondernemer zich bepaalde kosten ver
oorloven. Je ziet wel dat er een duide
lijke verschuiving gaande is van
koop- naar huur op het gebied van be
drijfsonroerend goed. Bij particulier
onroerend goed en/of woningbouw
gaat het in de makelaardij ook over za
ken als gezinssamenstelling en finan
ciële mogelijkheden.- Het heeft een
meer persoonlijk karakter. Een wo
ning is veelal een product waar veel
over te vertellen is. Woningpanden
hebben vaak een eigen karakter. Er
komen vragen om de hoek kijken zo
als: wat is de historie en wanneer en
hoe is het pand gebouwd?"
Zure appel
Hoewel de vastgoedsector onevenre
dig zwaar is getroffen door de econo
mische crisis, blijft Jeroen Verstraeten
optimistisch. „Het is een kwestie van
door de zure appel bijten, maar ik
denk dat de bodem nu wel bereikt is.
Natuurlijk is het een zware tijd, daar
kun je. niet omheen. De verwachting
is dat de moeilijke tijden nog een tijd
je zullen voortduren, voordat de wo
ningmarkt zich redelijk zal'herstellen.
In ieder geval is de tijd van de enor
me verkoopsnelheden voorgoed voor
bij, mede doordat de banken "tenge
volge van de crisis veel meer terug
houdend zijn geworden bij het ver
strekken van financieringen."
Kindt Biesbroeck heeft zich in de
loop der jaren ontwikkeld tot een on
roerend goed onderneming waarin al
le disciplines zijn vertegenwoordigd.
Het bedrijf is gespecialiseerd in make
laardij èn beheer. Deze laatste activi
teit zorgt voor een stuk stabiliteit in
de bedrijfsvoering. Naast bemiddeling
bij de aan- en verkoop van wonin
gen, winkels, kantoren en bedrijfspan
den, is de onderneming sinds jaar en
dag namelijk een vertrouwd adres
voor beheer van appartementencom
plexen en particulier onroerend goed.
Dagelijks houden drie a vier mede
werkers zich bezig met het beheer,
waaronder het technisch en/of admi
nistratief beheer van een veertigtal ap
partementencomplexen. Voorbeel
den zijn Tivoli Gardens en Dobbele
Poort in Hulst, Waterfront en Schut
tershof in Terneuzen, De Hooge Pla
ten in Breskens en Hoog Licht in Vlis-
singen.
De expertise van K&B wordt vaak al
in een vroeg stadium benut, zoals bij
de ontwikkeling van appartementen
complexen. Het kantoor denkt graag
mee met architect en projectontwik
kelaar over de praktische invulling
van appartementencomplexen, inclu
sief de akte van splitsing. Deze wordt
door een notaris opgesteld en is het ju
ridisch fundament bij de oprichting
van een Vereniging van Eigenaren
(VvE). Deze akte ontvangt de koper
bij de aankoop van zijn appartement.
In de akte van splitsing staat omschre
ven wat gemeenschappelijke- en wat
privé-gedeelten zijn en welk aandeel
een bepaald appartementsrecht heeft
in de VvE. „We zijn bij het beheren
van diverse VvE's al vanaf de oprich
ting betrokken. Zo kunnen we veel
zorgen voor de bewoners uit handen
nemen. Bovendien blijft de admini
stratie volledig op orde, ook bij wisse
lende samenstelling van de besturen
van de VvE's."
Het aantal kantoorpanden dat op Bedrijfspand.com wordt aange
boden stijgt nog steeds. Bedrijfspand.com wordt door veel ma
kelaars ontdekt als marketing tooi om hun kantoorpanden onder de
aandacht te brengen van zoekers.
MIDDELBURG - Mart-Jan Krab
ben, Marketing Manager van Bedrijfs
pand.com legt uit: 'We zien een ge
zonde groei van het aanbod op onze
website'. Er is vooral vraag naar kan
toorpanden op A locaties in de grote
Nederlandse steden'. Volgens Krab
ben is heeft de de markt een grote
transformatie doorgemaakt. 'Er is in
Nederland een groot aanbod van kan
toorpanden dat structureel leegstaat
op B en C locaties op bedrijfsterrei
nen, maar er is juist veel vraag naar
kantoorpanden in de binnensteden,
hierdoor ontstaat daar schaarste'.
Daarnaast wordt duidelijk dat er
steeds vaker gewerkt wordt volgens
het 'nieuwe werken'.
Een gevolg van het nieuwe werken is
de vraag naar tijdelijke werkplekken
die flexibel gehuurd kunnen worden.
Startende ondernemers willen juist in
het begin de vaste kosten laag hou
den. Het tijdelijk huren van een werk
plek is hierdoor populair bij startende
mkb'ers. Een bijkomend voordeel
van een tijdelijke werkplek is dat faci
liteiten, als meubilair vaak al aanwe
zig zijn.
Kantoorpanden die niet voldoen aan
de strenge eisen van de moderne ge
bruiker zullen vrijwel
onverkoopbaar/onverhuurbaar blij
ven. Verbouwen, slopen of herbes-
temmen zijn opties die eigenaren zul
len moeten overwegen
Er komen steeds meer kantoorpanden in de huur of verkoop.
Jeroen Verstraeten: 'Bedrijfspand is geen pensioen meer
