Zorgvastgoed op weg naar volwassenheid
zorg
De zorgsector maakt op dit
moment veel ontwikkelin
gen door. De sector staat op vrij
wel alle politieke agenda's voor
de landelijke verkiezingen van
2010. Feitelijk komt het erop
neer dat bij elke verandering in
politieke wind ook de spelregels
wijzigen. En dat gebeurt tijdens
"het spelen van het spel". Dat
eist veel van het strategisch beleid
van de zorginstellingen maar ook
van het te voeren vastgoedbeleid.
Hoe we in de toekomst omgaan
met zorgvastgoed zal er dan ook
anders uitzien dan vandaag. Dit
is geen verassing. Maar wat ligt er
zoal ten grondslag aan deze wijzi
gingen en hoe gaat het er dan uit
zien. Dat blijft natuurlijk koffie
dik kijken. Een aantal aspecten
zullen we in dit artikel belichten.
Eerst gaan we in op een aantal
trends, actualiteiten en enkele
problemen. Daarna bespreken
we mogelijke oplossingen en
gaan we in op onze verwachtin
gen voor de komende periode.
door Frank van den Berg en Pieter
Nienhuis
MIDDELBURG - Eerst lichten we
een essentieel onderscheid binnen de
zorg toe. Globaal worden er twee ca
tegorieën onderscheiden binnen de
zorgsector namelijk "Cure" en "Ca
re". Hierbij is Cure voornamelijk ge
richt op het behandelen en genezen
van cliënten en richt Care zich op het
verplegen en verzorgen van cliënten.
Trend 1:
Ouderen worden steeds ouder
Meest opvallend is dat we met z'n
allen steeds ouder worden. Dat komt
door twee effecten. Enerzijds de ver
grijzing van de babyboomers en an
derzijds neemt de levensverwachting
steeds verder toe. Ook worden we
pas op latere leeftijd "oud". Ter illus
tratie: iemand die 25 jaar terug 75 was
had een heel ander levenspatroon dan
de hedendaagse 75-er. Die laatste
75-er is in vergelijking erg vitaal, le
venslustig en actief is op allerlei vlak
ken. Hierbij kan gedacht worden aan
reizen maar ook aan toename van het
internetgebruik en social communies
zoals Facebook.
Trend 2:
Zorgconsument eist meer
van zorgaanbieder
De zorgconsument wordt steeds mon
diger. Hij is kritisch en hij is zich be
wust van de keuzevrijheid die hij
heeft. Hij bepaalt graag zelf naar welk
ziekenhuis hij gaat en maakt dan afwe
gingen voor bijvoorbeeld bepaalde
specialisten, reisafstand, wachttijden,
openingstijden en kosten. Dan heb
ben we het over Cure.
Als we het hebben over Care, dan
zien we dat de zorgconsument in toe
nemende mate op latere leeftijd pas
verzorgd wil worden. Men blijft lan
ger zelfstandig wonen soms in een wo
ning met een zogenaamd levensloop-
bestendig karakter. Er is ook een ver
schil tussen de rijkere klassen en de
daaronder gelegen categorieën. Er
Nieuwe gebouwen "state of the art.'
zijn landelijk gelegen monumentale
seniorencomplexen met bijzondere
en luxe voorzieningen zoals een pia
noconcert op zondagochtend. De
spreekwoordelijke bingo avond op
woensdag is hier uit den boze.
Trend 3:
Aanpassing van overheidsbeleid
AJ sinds jaar en dag staat de zorgsector
centraal op de politieke agenda. En
Frank van den Berg.
dat maakt het allemaal niet gemakke
lijker. Om de marktwerking binnen
de zorg een impuls te geven heeft de
overheid een aantal jaren geleden de
stap gezet van aanbodgerichte zorg
naar vraaggerichte zorg. De kapitaal-
lastenvergoeding - dit is het bedrag
dat een zorginstelling aan vastgoed
mag uitgeven - is hiermee afhankelijk
geworden van het aantal cliënten dat
door een zorginstelling wordt behan
deld of verpleegd.
Maar dat gaat zelfs nog een stap ver
der. Zelfs de aard en zwaarte van
klachten van de cliënt zijn bepalend
voor deze kapitaallasten.
Dan kunnen we gelijk de stap maken
naar de marktwaarde van het vast
goed. Die is gerelateerd aan deze kapi
taallasten en daarmee ook aan de ge
boden zorg. En andersom gerede
neerd: Geen cliënten betekent geen
inkomsten en impliceert daarmee ook
een reductie van de marktwaarde van
het vastgoed. Men zou daarmee een
vergelijking kunnen maken naar de
hotelwereld. Immers, daar geldt ook
dat indien een kamer niet bezet is, dat
direct invloed heeft op de marktwaar
de van het vastgoed. Alleen is men in
die bedrijfstak niet afhankelijk van ka
pitaallasten die door de overheid be
paald worden.
Trend 4:
Gebouwen worden ook steeds ouder
Veel gebouwen in de zorgsector zijn
gebouwd in de zestiger en zeventiger
jaren van de vorige eeuw. Dat geldt
zowel voor verzorgings- en verpleeg
huizen, maar ook voor een aantal zie
kenhuizen en GGZ instellingen. Hier
ligt voor de zorgpartijen een kans. Als
er toch vervangen moet worden, dan
maar gelijk helemaal 'state of the art'.
Maar voordat daadwerkelijk overge
gaan wordt tot sloop en nieuwbouw
gaan er vaak vele jaren voorbij. Dat
hangt overigens samen met de vaststel
ling van de kapitaallasten en het op
bouwen van reserveringen voor
nieuwbouw door de instelling zelf.
Dat was in het verleden niet nodig.
Het ontbreken van historische opge
bouwde reserveringen maakt toekom
stige vervanging en nieuwbouw soms
zelfs onmogelijk.
Goede afstemming
Na de beschrijving van deze trends
kunnen we een overstap maken naar
vastgoedvraagstukken binnen de zorg
sector. Het vastgoedbeleid van een
zorginstelling is zoals in elke onderne
ming een afgeleide van het strategisch
beleid. Dat vereist een goede afstem
ming tussen beide beleidsstukken. In
de praktijk blijkt dat vaak niet het ge
val. Daar zit een belangrijk struikel
blok. Relatief eenvoudige vragen zijn
al moeilijk te beantwoorden. Voor
beelden zijn:
- Welke objecten bezitten we alle
maal? En zijn die dan ook volledig
ons eigendom?
- Wat is de marktwaarde van deze
vastgoedportefeuille?
Pieter Nienhuis.
- Welke huurovereenkomsten zijn er
gesloten (verhuur aan derden en huur
van derden)?
- Welke bepalingen zijn hierin opge
nomen.
- Welke huurprijzen zijn er afgespro
ken en zijn die wel marktconform?
Foto: Synchro
- Bestaat er een helder inzicht in de
onderhouds en servicecontracten
voor de gebouwen?
In het verleden was het antwoord
minder belangrijk. Een zorginstelling
kon een goed onderbouwd verzoek
indienen bij de overheid kreeg vaak
extra geld. Als deze vragen over de sta
tus per vandaag moeilijk te beant
woorden zijn, is het uitstippelen van
een juist vastgoedbeleid voor de toe
komst eveneens een stuk complexer.
Daarom is het voor veel zorginstellin
gen van belang dat men naar het vast
goed leert te kijken door een meer
commerciële bril. Dat vereist inscha
keling van de juiste vastgoeddeskundi
gen in het begintraject bij de inventa
risatie en vervolgens bij het opstellen
en bepalen van het vastgoedbeleid.
Veel zorginstelling zijn zich hier
steeds meer van bewust. Het is echter
vaak nog een ondergeschoven kind
dat net als de markt voor zorgvast
goed op weg is naar volwassenheid.
De interesse vanuit de professionele
vastgoedwereld is in ieder geval ook
gewekt, getuige het "Zorgvastgoed-
plein" op de grootste nationale vast-
goedbeurs Provada begin juni 2010.
Voor meer informatie en/of advies kunt u
contact opnemen met:
Synchro Bedrijfsmakelaardij B. V.
Pieter S. Nienhuis
06-53 92 3 7 36
A 4 Vastgoedadvies
Frank van den Berg
06-43 10 08 58
