Er staan er al zoveel kantoren leeg, waarom nieuwbouw?
1 UUÜpJMI i
fjp
DTZ Zadelhoff nog steeds marktleider
uuuOuli lj
de makelaar
Hoe vaak hebben we deze op
merking al niet gehoord.
Maar de vraag is is deze opmer
king terecht, zeker wanneer we
kijken naar onze regio. Léon de
Lobel, adjunct directeur bij DTZ
Zadelhoff v.o.f. in Breda geeft
daar zijn visie op.
door Léon de Lobel
Het is inderdaad waar dat deze opmer
king vaak wordt gemaakt. Echter,
een nuance in deze is op zijn plaats, al
dus Léon de Lobel. Natuurlijk staan
er veel kantoorruimten leeg en kun je
je afvragen, zeker gezien de huidige
economische omstandigheden, of
nieuwbouw van kantoorruimte nog
wel nodig is. Zelfs in de jaren van
hoogconjunctuur, zoals we die de af
gelopen jaren hebben gekend, stond
de bouw van nieuwe kantoren al ter
discussie. Maar nu we leven in een pe
riode van laagconjunctuur leeft deze
discussie meer dan ooit.
De huidige economische omstandig
heden zorgen ervoor dat bedrijven ge
noodzaakt zijn op de kosten te letten
en hun personeelsbestanden onder de
loep te nemen. Bij veel bedrijven
loopt de personele bezetting terug,
hetgeen direct van invloed is op de
ruimtebehoefte. Het is dan ook niet
vreemd dat de vraag naar kantoor
ruimte in ons land is teruggelopen en
er op dit moment meer kantoorruim
te beschikbaar is voor verhuur dan bij
voorbeeld 2 jaar geleden. Daarnaast
zijn er voorspellingen dat als gevolg
van de kredietcrisis de kantorenmarkt
nooit meer zal zijn zoals die is ge
weest. Dit, in combinatie met de toe
nemende vergrijzing, zal er volgens
de geleerden voor zorgen dat de
vraag naar kantoorruimte in de toe
komst verder zal afnemen.
Je zou dus denken dat het realiseren
van nieuwe kantoorruimte niet meer
nodig is. Niets is minder waar. Het
realiseren van nieuwe kantoorgebou
wen als gevolg van economische
groei is maar een deel van de vraag.
Vervangingsvraag is een andere oor
zaak van de vraag naar nieuwe kan
toorruimte.
De afgelopen jaren werden verhuizin
gen in toenemende mate ingegeven
door de wens naar kwaliteitsverbete
ring. Huisvesting is een grotere rol
gaan spelen bij de kwaliteit die bedrij
ven willen uitstralen. Daarnaast leven
we in een tijdperk waarin duurzaam
heid een steeds grotere rol gaat spe
len. Gebouwen die voldoen aan het
Kwaliteit en goede ligging van kantoren zijn erg belangrijk.
duurzaamheidprincipe kunnen zich
verheugen op een toenemende be
langstelling. Veel bedrijven hebben
steeds meer aandacht voor het milieu
en de kwaliteit van onze leefomge
ving. Dit wordt ingegeven door het
feit dat particulieren, maar ook het be
drijfsleven, het belangrijk vinden dat
de producten die zij kopen op een mi
lieuverantwoorde manier worden ge
produceerd.
Duurzaamheid
Wat wij zien is dat organisaties bij de
zoektocht naar nieuwe huisvesting,
panden selecteren op duurzaamheid.
De vraag naar dergelijke panden is
vaak tweeledig, het is goed voor het
milieu en het geeft een organisatie
een groen imago, net als het rijden in
bijvoorbeeld een Toyota Prius. Het
belang dat daaraan wordt gehecht
wordt steeds groter. Daarnaast speelt
natuurlijk ook de uiteindelijke bespa
ring op bijvoorbeeld energiekosten
een rol. De komende jaren zullen de
kosten van het verbruik van energie
gaan toenemen en een substantieel on
derdeel gaan uitmaken in de kosten
van huisvesting. De stijging van deze
kosten zal veel harder gaan dan bij
voorbeeld de stijging van de huurprij
zen en is derhalve absoluut een punt
van aandacht. Als gevolg van deze
ontwikkeling zullen de bestaande ob
jecten met een gedateerde uitstraling,
maar ook de gebouwen die niet vol
doen aan dit duurzaamheidprincipe,
in belangstelling afnemen.
In de regio Breda is het aanbod van
duurzame kantoorgebouwen nog erg
beperkt. Daarnaast zien we dat de be
langstelling voor recente kantoorge
bouwen het grootst is en de kans dat
de oudere kantoorgebouwen structu
reel leeg komen te staan steeds verder
toeneemt. Je zou je kunnen afvragen
is het dan niet interessant om die be
staande kantoorgebouwen te transfor
meren naar duurzame kantoorgebou
wen. Dit is absoluut een punt van aan
dacht, maar ik kan uit ervaring zeg
gen dat de kosten die hiermee ge
moeid zijn dusdanig kunnen oplopen
dat het realiseren van een nieuw kan
toorgebouw goedkoper is.
Het zal dus zeker nodig zijn om nieu
we kantoorgebouwen te blijven ont
wikkelen willen we aan toekomstige
vraag kunnen voldoen. As we nu naar
de regio Breda kijken dan zien we dat
op dit moment circa 12% van het kan
toren areaal beschikbaar is voor ver
huur, vorig jaar was dat circa 10%.
Eind 2008 was het landelijk gemiddel
de 12%, inmiddels zal dat wat zijn op
gelopen hetgeen inhoudt dat onze re
gio iets onder het landelijk gemiddel
de zit. De toename bestaat veelal uit
kantoorruimte in oudere kantoorge
bouwen.
Coed aanbod
Wanneer we het aanbod qua metrage
onder de loep nemen, is er zeker
DTZ Zadelhoffis op de aan- en verhuurmarkten voor kantoren,
winkels en bedrijfsruimten wederom marktleider in Nederland.
Ondanks de terugvallende opname op de gehele markt in 2008, heeft
DTZ Zadelhoff haar positie versterkt. De vastgoedadviseur is op de
markt voor kantoren met 743.000 m aan transacties met grote afstand
nummer 1.
Dit betekent dat DTZ Zadelhoff be
trokken is bij de helft van alle vierkan
te meters op de Nederlandse kanto
renmarkt. Ook op de bedrijfsruimte-
markt is DTZ Zadelhoff de grootste
partij in Nederland. Hier werd zelfs
het recordvolume van 2007 overtrof
fen. Dit blijkt uit de Top 10.1 make
laars van magazine PropertyNL, die
vrijdag 10 april verscheen. DTZ Za
delhoff staat al jaren steevast aan top
in de Nederlandse vastgoedranglijs
ten.
Kennis
Cuno van Steenhoven, voorzitter van
het Dagelijks Bestuur van DTZ Zadel
hoff: „Dankzij onze opdrachtgevers
zijn wij een zeer krachtige marktpar
tij. Kennis van hun behoefte, als ge
bruikers van kantoor-, winkel- en be
drijfsruimte, is onmisbaar. Onze
kracht zit vooral inv onze lokale ken
nis van de markt in combinatie met
de landelijke servicecentra. Zonder
die kennis en het intensieve contact
met de gebruikers van vastgoed kun
je geen markdeider zijn. Deze kennis
is de afgelopen jaren zowel nationaal
als internationaal gentensiveerd door
een specifieke doelgroepbenadering
op gebieden als Retail, Logistics, Cor-
porates, Healthcare en Hospitality."
Groei
Op de kantorenmarkt werd in 2008
door DTZ Zadelhoff 743.000 m aan
transacties gedaan. Dit is ruim 80%
van de door DTZ gesloten transacties
in het jaar 2007. Gezien de marktsi
tuatie een uitstekende prestatie. Op
de bedrijfsruimtemarkt overtrof DTZ
Zadelhoff, volgens de cijfers van Pro
pertyNL, het volume van 2007
(1.018.291 m) met een totaal van
1.062.500 m aan transacties in 2008.
Foto: archief BN/DeStem
voor kantoorgebruikers met een zoek
vraag tot circa 1.200 m2 een goed aan
bod. Gaat men echter selecteren op
duurzaamheid, dan is de spoeling aan
zienlijk dunner. Kijken we naar de
grotere metrages, dan moeten wé con
cluderen dat het aanbod beperkt is.
Zeker bij volumes van circa 4.000 m2
of meer is er zeer beperkt aanbod.
Terugkomend op de actuele marktsi
tuatie, moeten we constateren dat het
ontwikkelen van nieuwe kantoor-*
ruimte voor de markt nagenoeg niet
mogelijk is. Met name het feit dat
banken op dit moment niet de moge
lijkheid hebben voor dergelijke ont
wikkelingen geld beschikbaar te stel
len, is hier debet aan. Door deze situa
tie lopen we in deze regio het risico
dat met name grotere kantoorgebrui
kers aan ons voorbij gaan omdat het
aanbod niet voldoet aan hun wensen.
Hebben de betreffende gebruikers
tijd om te wachten op nieuwbouw,
dan zijn er tal van mogelijkheden. In
onze regio zijn voldoende locaties be
schikbaar om nieuwe kantoorruimte
te ontwikkelen.
Heeft men de voorkeur voor een snel
weglocatie, dan kan men in de gehele
regio op diverse plekken terecht.
Geeft men de voorkeur aan een cen
trumlocatie die goed bereikbaar is
met het openbaar vervoer, dan biedt
de spoorzone ontwikkeling in Breda
mogelijkheden, maar ook Roosen
daal en Bergen op Zoom hebben
rond de stations mogelijkheden voor
de realisatie van nieuwe kantoren. Ui
teraard zullen deze ontwikkelingen
nu wat meer tijd vergen, maar uitein
delijk is het een welkome aanvulling
op het bestaande kantorenareaal en
zullen de thans beschikbare meters
hun weg vinden naar de diverse ge
bruikers.
