Disbalans tussen vraag en aanbod in een krimpmarkt
de makelaar
De bedrijfsruimtemarkt, voor veel ondernemers maar zeker voor
de consument, is niet transparant te noemen. Een sterk verande
rende economie, wat zijn de verwachtingen, waar liggen de kansen?
Een stemmingsbeeld, een schets van de markt, een toelichting op de
ins- en outs door een insider, Jos van Opstal, bedrijfsmakelaar van
Van Opstal Bedrijfsobjekten te Breda. De beleving van de Consument
en de Ondernemer.
door Jos van Opstal
BREDA - In ondernemingsgerela-
teerd onroerend goed is de bedrijfs
ruimtemarkt een speciaal segment. Er
is sprake van een sterk afwijkende ka
rakteristiek in vergelijking tot bijvoor
beeld kantoren - winkels doch zeer
zeker niet vergelijkbaar met de wo
ningmarkt. Is er geen enkele parallel
met de woningmarkt? Niet echt! Ten
zij je de macro economische kant hier
van belicht.
De bedrijvenmarkt loopt minimaal
een jaar achter op de woningmarkt,
dat geldt dan ook voor het dieptepunt
maar ook voor het herstel. Voor de
gemiddelde consument lijken bedrijf
spanden een minder boeiend onder
werp. De beleving is veelal een fysie
ke schil van steen en staal waarin men
sen werken.
In onze consumptiemaatschappij be
seft de consument niet hoeveel logis
tieke stappen er moeten worden geno
men voordat een artikel via de winke
lier op het schap ligt. Je kunt düs stel
len dat in hoofdzaak sprake is van een
heel intensieve samenhang tussen
mensen, (kapitaal)middelen in en om
een bedrijfsgebouw.
pand is veelal specifiek en geënt op de
bedrijfsvoering voor die ondernemer.
Dat verklaart tevens dat in circa 60%
sprake is van eigendom. Veel eigena
ren ondernemers beschouwen de
realisatie van een eigen pand ook als
een toekomstige pensioenvoorzie
ning. De laatste 20 jaar is er zowel
klein- als grootschalig veel gebouwd
door investeerders. Door de realisatie
van multifunctionele grootschalige
verzamelgebouwen alsmede kleinscha
lig individueel onroerend goed is een
duidelijke huurdersmarkt- ontstaan.
Onze regio beschikt over een groot
areaal aan multifunctionele verzamel
gebouwen en individuele mid
den-grootschalige panden in de huur
sector. Eveneens zijn er een groot aan
tal individuele bedrijfsunits ontwik
keld voor de kleinere ondernemer zo
wel in de huur- als koopsector.
Markt bedrijfsgebouwen, een reflectie van
de economie
Er wordt meer dan genoeg geschre
ven over de onderspiraal van de we
reldeconomie van vandaag.
Afnemend vertrouwen, onvoldoende
investeringsbereidheid, extra krediet-
eisen (loan at value) en verstoorde fi-
Jos van Opstal:'Bedrijvenmarkt loopt achter.'
Foto: Van Opstal
Natuurlijk zijn er grote verschillen in
typologieën van gebouwen. De pro
ces- en maakindustrie, transport en
distributie is geheel andersoortig dan
bijvoorbeeld activiteiten in de meet-
en regeltechniek. Bij grootschalige
moderne logistieke complexen is veel
al sprake van computergestuurde pro
cesgangen, zo geavanceerd "dat er
geen mens meer aan te pas komt".
Voor de werkgelegenheid kan wor
den opgemerkt dat circa 35% van de
arbeidsproductiviteit plaatsvindt op
bedrijfsterreinen.
Zo zijn er nog meer verschillen
De bedrijfsruimtemarkt wijkt sterk af
van diverse andere bedrijfsmatige sec
toren zoals eerder genoemd kantoren
of winkels. Een bedrijfs- en productie-
nanciële markten, en dat in een afne
mende export-wereldhandel. De situa
tie in Nederland is daarom dan ook
niet uniek. Dit gaat niet zonder conse
quenties voor de bedrijfsmarkt. Het is
realistisch te constateren dat het aan
bod te fors is. Is dat nu uitsluitend toe
te rekenen aan de huidige economi
sche problematiek? Neen, sinds de
laatste vijf jaar is er binnen bepaalde
segmenten sprake van overaanbod.
Een groot aandeel betreft het incou
rant onroerend goed, functioneel en
technisch verouderd. De leegstands
problemen worden uiteraard nu extra
versterkt door de actuele wereldéco
nomie en uit zich in een vraagterug-
val van ruim 40%. In een krimpmarkt
van vandaag, die echter redelijkerwijs
tijdelijk is te noemen, blijft voorlopig
Bedrijfshal op het Spinveld in Breda.
een beeld van disbalans van vraag en
aanbod. De vraagbewegingen, uiten
zich zeer kritisch naar kwaliteit en
prijsrealiteit ofwel prijsdruk. De situa
tie is duidelijk veranderd, van pand-
schaarste naar klantschaarste. Dit is
het actuele marktbeeld, dit vergt ge
wenning en een financieel uithou
dingsvermogen voor de betreffende
aanbieder eigenaar van bedrijfsma
tig onroerend goed.
Is verkoop of verhuur te beïnvloeden?
Er kunnen op hoofdlijnen enkele cate
gorieën worden onderscheiden. Re
cent en niet ouder dan 10 jaar gereali
seerd onroerend goed versus bestaand
al dan niet (technisch en modisch) ver
ouderde bedrijfsruimte.
De aanbieders van met name verou
derde bedrijfspanden zowel midden -
als grootschalig hebben extra tegen
slag in deze markt.
Door het grote aanbod en de kriti
sche selectie door vragers in de markt
dienen aanbieden een kwaliteitslag te
maken.
Dit betekent vooraf investeren! Zo
spelen onderhoud, presentatie en een
behoorlijk functionerend installatieni
veau een essentiële rol. Onderzoek in
geval van minder courante vloerop
pervlakte de opdelingsmogelijkhe
den, ten behoeve van meerdere ge
bruikers. Zorg voor (tijdelijke) inge
bruikname tijdens het aanbiedingstra
ject. In bepaalde gevallen leiden her
bestemmingen en daardoor een ander
soortig gebruik soms naar een oplos
sing.
Er zijn voorbeelden van zogenaamde
kaalslag, Waarbij na sloop een adequa
te nieuwbouw ontstaat.
Onderkend dient te worden dat de ei
genaren aanbieders van recent gerea
liseerd bedrijfsmatig onroerend goed
veelal een voorsprong hebben in deze
kritische markt.
Zijn de huidige aanbieders realistisch?
Vaak speelt de combinatie van prijs
stelling met de overige aanbiedings
condities een doorslaggevende rol op
het al dan niet doorgaan van een trans
actie.
Op het moment van contact met de
potentiële kandidaat kan starheid in
de onderhandeling zeer onbevredi
gend aflopen. Veelal geldt het princi
pe, beter een wat lagere prijs dan de
langere onzekerheid met alle fysieke
leegstandsperikelen van dien. In geval
van huurproposities zijn tal van crea
tieve benaderingen mogelijk varië
rend van ingebruikname, op basis van
een flexibele huurperiode, inrichting-
compensaties, door verhuurder uit te
voeren verbeteringen en dergelijke.
Is het werkelijk allemaal zo somber?
Realistisch gesteld, wel voor de korte
termijn! Het lijkt of vraagterugval en
vraaguitval bijna in eikaars verlengde
liggen. Voorlopig blijft het beeld van
een disbalans tussen vraag en aanbod
in een krimpmarkt. Toch worden in
teressante transacties gesloten! Afzet
manifesteert zich in de kleinschalige
sector (waaronder MKB-bedrijven)
alsmede, en dit is opvallend, in de
grootschaligheidsector. Moderne lo
gistieke (mammoet)objecten vinden,
weliswaar traag, nog steeds een redelij
ke afzet.
Er zijn duidelijk lichtpunten waaruit
kan blijken dat de vrije val in de
markt tot stand is gebracht. Beurzen
stijgen, het consumentenvertrouwen
lijkt toe te nemen.
Ingrepen door overheden leveren
hun bijdragen aan de economie. Be
houd van werkgelegenheid door crea
tiviteit, denk onder andere aan de zo
genaamde deel-WW regeling, beteke-
bedrijfsruimten 1999-2008 (vgm)
Foto: Van Opstal
Natuurlijk ontkomt West-Brabant en
dus ook Breda en de regio niet aan de
(wereld) problematiek. De tijdelijke
vraagafname door de economische
krimp dit jaar leidt tot consequenties.
In de kern heeft Breda echter een na
tuurlijke geografische en daardoor
economische voorsprong. Tot voor
kort, uiteraard nu in mindere mate, is
steeds sprake geweest van aanwas van
nieuwe bedrijven, nationaal en mon
diaal. Kijk naar de onvoldoende
grondvoorraad als gevolg van de gro
te vraag in het recente verleden.
De recente nieuwvestigers op bedrijf
sterreinen versterken het beeld van
het onderscheidend vermogen van
Breda als economisch centrum. De in-
vesteringsdrang die Breda kent, zowel
voor de binnenstad, de periferie alsme
de de mobiliteitsinfrastructuur moe
ten worden doorgezet.
Dit geldt zeer zeker voor het HSL
spoorzonegebied, de evenementen
economie alsmede voor de toekomst,
de nieuwe generatie-activiteiten. Dat
dit ook leidt tot keuzes en spanningen
is wel duidelijk.
De potentie van Breda, zijn er dan nu
ook al voorbeelden van nieuwe inves
teringen? Jazeker, naast de belangstel
ling van onder andere enkele Chinese
bedrijven heeft Breda zeer recent een
aanbod x 1000m2
-opname x 1000m2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
nen essentiële dragers voor verbete
ring. Een up-trend kan in 2010 wor
den verwacht. Het marktsentiment
wordt daardoor positief beïnvloed.
Afgeleid hiervan neigt dit tot investe
ringsbereidheid, waardoor weer een
nieuwe aanwas en verhuisdynamiek
kan ontstaan.
De Bredase markt en haar perspectief
hoogwaardige organisatie binnenge
haald. De succesvolle acquisitie be
treft het Logistiek Topinstituut, een
samenwerkingsverband met zo'n 30
bedrijven, overheid en universiteiten.
Hier is een investering mee gemoeid
van zo'n 67 miljoen euro. Met reden
mag een economische vliegwieleffect
worden verwacht!
