Geld en werk
Belastingtips bij
eigen woning
PZC Dinsdag 20 februari 2007 1 5
Eigenwoningforfait
WET HiLLEN CDA'er Hans Hillen bedacht de wet die regelt dat ie
mand die geen of weinig eigenwoningschuld heeft, een extra aftrek
post krijgt. Iemand met een eigen woning heeft doorgaans een aftrek
post (hypotheekrente) en een bijtelpost, het eigenwoningforfait.
Meestal resulteert dat in een negatief bedrag dat van het belastbaar in
komen mag worden afgetrokken. Als iemand geen of een kleine hypo
theek heeft, kon er een positief bedrag overblijven dat juist bij het be
lastbaar inkomen moest worden opgeteld. Dat hoeft dus niet meer.
Een voorbeeld: WOZ-waarde huis 250.000 euro, hypotheek 300.000
euro, rente 5 procent, eigenwoningforfait (0,6 procent): 1.500 euro, hy
potheekrente: 15.000 euro, aftrekpost: 13.500 euro (15.000 -1.500).
Zonder hypotheek moest in het verleden 1.500 euro bij het inkomen
worden opgeteld; dankzij de Wet Hillen krijgt men een aftrekpost die
even hoog is als het positieve bedrag. De som eindigt dan altijd op
nul euro.
WOZ-WAARDE Voor de waarde van de eigen woning moet de
WOZ-beschikking worden gebruikt die men in 2005 of 2006 heeft ge
kregen. Het betreft de waarde op de peildatum 1 januari 2003. Dit jaar
krijgt iedereen een nieuwe beschikking. Daarvan is de peildatum 1 ja
nuari 2005. Deze beschikking hoeft volgend jaar pas gebruikt te wor
den bij het invullen van de aangifte 2007. Dat geldt ook als de nieuwe
beschikking dit jaar al is ontvangen.
MAXIMUM TARIEF Het tarief voor het eigenwoningforfait loopt
trapsgewijs op. Indien de WOZ-waarde van de woning per 1 januari
2003 75.000 euro of hoger was, bedraagt het percentage 0,6 procent.
Voor een woning met een WOZ-waarde van 250.000 euro is dat dus
1.500 euro. En voor de zeer welgestelden onder ons: het eigenwoning
forfait bedraagt maximaal 8.900 euro. Oftewel, als een woning meer
waard is (WOZ-waarde 1 januari 2003) dan 1.483.333 euro, dan hoeft
over het meerdere géén eigenwoningforfait te worden opgegeven.
ven of nog beter uitpakken en de
mogelijkheden in de toekomst zijn
beter. Met grootouders is dezelfde
constructie mogelijk. Zij mogen jaar
lijks tot maximaal 2.648 euro terug
schenken. Indien de kinderen na bij
voorbeeld acht jaar naar een grote
re woning doorstromen, zouden de
ouders kunnen besluiten het bedrag
dat was uitgeleend wel te schenken.
Tot en met de leeftijd van 34 jaar
mag eenmalig een verhoogd bedrag
van 22.048 euro belastingvrij wor
den geschonken.
KM 3. De bijleenregeling is binnen de
belastingwetgeving een heel inge
wikkeld 'leerstuk' geworden. In ge
vallen van echtscheiding of het tijde
lijk bezit van twee woningen (bij ver
koop) gelden tijdelijk verruimde mo
gelijkheden. Ook partners die gaan
samenwonen en van wie één van de
twee al een hypotheekschuld heeft,
doen er goed aan zich vooraf goed
te oriënteren via belastinggidsen of
advies van een deskundige. Verkeer
de keuzen zijn achteraf meestal niet
meer te herstellen.
KM 4. Aankoopkosten: Voor het vaststel-
len van de eigenwoningschuld (die
in box 1 mag worden afgetrokken)
mag een aantal kosten worden opge
voerd. Dat zijn de aankoopkosten,
maar er is meer, namelijk: Kosten
verbetering/onderhoud woning, ma-
kelaarskosten, notariskosten, over
dracht huis, overdrachtsbelasting of
(bij nieuwbouw) BTW, inschrijving
van de woning in het kadaster, af
koopsom voor de erfpacht. Diverse
andere kosten mogen in het jaar dat
ze worden gemaakt wel van de be
lasting worden afgetrokken maar ze
mogen niet bij de eigenwoning
schuld worden opgeteld. Te denken
valt aan boeterente bij omzetten
van een lening, afsluitprovisie van
de lening, jaarlijkse erfpachtcanons,
gemaakte kosten voor het afsluiten
van de geldlening (telefoon, porti,
reiskosten, etc.).
1,. Indien men de eigenwoningreser-
ve niet of niet helemaal inzet bij de
koop van een volgende woning is
het verstandig twee aparte hypothe
ken af te sluiten. Een die aftrekbaar
is in box 1 (de zogenoemde eigen
woningschuld) en een die verwerkt
wordt in box 3. Op deze manier is
de aangifte makkelijker in te vullen
aan de hand van de jaaropgaven die
men van de bank krijgt. Bovendien
is het sinds eind vorig jaar toege
staan bij extra aflossen van de hypo
theekschuld aan te geven waar die
betrekking op moet hebben. Meest
al gaat de voorkeur uit naar de
schuld in box 3 omdat de posten in
die box meestal minder belasting
voordeel oplevert.
2. Starters op de woningmarkt
staan voor een dilemma. Het liefst
brengen ze zoveel mogelijk eigen
geld in (van zichzelf of bijvoorbeeld
de ouders) om een dragelijke
schuld te hebben. De meeste star
ters hebben echter een stille droom
om later door te groeien naar een
grotere of mooiere woning. Alle
overwaarde uit de eerste woning
moet dan worden ingebracht, het
geen de mogelijkheden voor de
nieuwe hypotheek stevig kan beper
ken. Dat zou er weer voor pleiten
met een zo hoog mogelijk hypo
theekschuld te starten. Indien
ouders bereid en in staat zijn bij te
springen is er ook een andere moge
lijkheid. Ze schenken geen bedrag
aan hun kind (die daarmee de eer
ste hypotheek zo laag mogelijk
houdt), maar ze lenen dat bedrag
via een onderhandse schuldbekente
nis aan hun kind tegen een markt
conforme of iets hogere rente van,
zeg, 6 procent. Het kind betaalt zijn
ouders 6 procent rente, maar die is
wel aftrekbaar van de belasting.
Ouders mogen hun kind belasting
vrij schenken (over dit aangiftejaar
4.412 euro) en kunnen de rente-in
komsten zo terugsluizen. De woon
lasten kunnen zo even dragelijk blij
een zo hoog mogelijke hypotheek
hebben gekozen, hebben ze bij
een volgende woning de minste
last van de bijleenregeling.
Oudere mensen zouden wel kun
nen besluiten om te gaan huren.
Op deze manier hebben ze al hun
geld 'uit de stenen' gehaald en kun
nen ze het vrijgekomen vermogen
Rekenvoorbeeld 3
Koop nieuw huis 450.000
Bij: kosten aankoop 40.000
490.000
Af: eigenwoningreserve 120.000 -
Max. eigenwoningschuld 370.000
Genomen hypotheek 420.000
Aftrekbaar in box 1 370.000 -
infographic RV/JvR
vrijelijk besteden, al moeten ze er teraard tot maximaal het bedrag
wel rekening mee houden dat de dat de nieuwe woning kost. Het
maandelijkse huur blijvend kan kan betekenen dat er wel vijf jaar
worden opgebracht. Een andere lang een post eigenwoningreserve
mogelijkheid is dat ze de overstap in de aangifte moet worden opge-
maken naar een kleinere, goedko- geven, maar als er niet wordt ver-
pere woning (zie rekenvoorbeeld huisd of verbouwd, heeft dat ver-
4). In dat geval mag de oude hypo- der geen gevolgen voor de belastin-
theek worden 'meegenomen', ui- gaanslag.
Goedkopere woning: Als men naar een kleinere woning verhuist, mag de oude hypotheek
worden meegenomen en hoeft de eigenwoningreserve niet altijd te worden ingezet
Rekenvoorbeeld 4
Verkoop eigen woning 450.000
Af: verkoopkosten 10.000 -
440.000
Aflossing hypotheek 190.000 -
Eigenwoningreserve 250.000
Nieuwe woning 250.000
Bij: aankoopkosten 25.000
Bij: verbouwing 25.000
300.000
Af: eigenwoningreserve 250.000
Aftrekbaar in box 1 zou zijn50.000
Maar toegestaan is 190.000
Tot de hoogte van de oude hypotheek 190.000 euro) mag voor de nieuwe woning weer
een hypotheek worden genomen die aftrekbaar is in box 1. Als men het resterende bedrag
van 110.000 euro uit de overwaarde betaalt is een bedrag van 140.000 euro (250.000 -
110.000) 'vrijgespeeld' om bijvoorbeeld 'leuke dingen' mee te doen. Het bedrag blijft
echter ook gedurende vijfjaar geoormerkt als 'eigenwoningreserve' Indien men gedurende
deze periode weer gaat verhuizen of de eigen woning nogmaals gaat verbouwen, moet
deze reserve worden ingezet, althans is de rente van een eventueel af te sluiten lening niet
of niet helemaal aftrekbaar.
Aftrekbaar in box 3
50.000
