Geld en werk
Fiscus dit jaar
extra gespitst op
bijleenregeling
De beurs en de huizenprijs
Spaar-, leven- of een
beleggingshypotheek
14 Dinsdag 20 februari 2007 PZC
De vraag die knaagt in het achterhoofd van iedereen die
nu een huis - of een groter huis - wil kopen is: inves
teer ik niet net nu de prijzen een piek hebben bereikt?
Zitten we niet op een prijzenbubbel, aangejaagd door angst
voor rentestijging, voor afschaffing van de hypotheekrenteaf
trek, of door het modieuze idee dat een huis bezitten beter is
dan het te huren?
Begrijpelijk. Maar ik moet meteen denken aan die doorgewin
terde huisjesmelker die ik ooit sprak. „Mensen vinden de hui
zen altijd duur", zei die. „Als de prijzen een paar jaar aaneen
gestegen zijn, zeggen ze: dit moet een keer ophouden. Als ze
dalen is het: pas op, het zakt nog verder."
In feite zegt deze 'ervaringsdeskundige': huizenprijzen weer
spiegelen altijd wat mensen nét kunnen en durven te betalen.
De jaarlijkse woonlasten in verhouding tot het inkomen, daar
gaat het om. Althans voor huizen in lagere en middensegment
van de markt; aan de bovenkant, waar huizen een miljoen eu
ro of meer kosten, spelen andere factoren.
In een grote stad als Amster
dam, waar de huizenmarkt voor
namelijk in handen is van wo
ningbouwcorporaties, en waar
minder dan twintig procent van
de huizen beschikbaar is voor de
vrije markt, zie je dat heel
scherp. Het aanbod is klein en ligt vast. Er is schaarste. De
vraag wordt bepaald door inkomens en rentestanden, maar
óók door de financiële reserves van de potentiële kopers. En
die hangen natuurlijk nauw samen met het beursklimaat, en
de omvang van uitgekeerde bonussen.
Neem een flink huis in de Amsterdamse grachtengordel of in
Zuid. Als dat in 1999 een miljoen opbracht, kon het vier jaar la
ter, toen de beurs een dieptepunt bereikte, met moeite voor ze
ven a acht ton verkocht worden. Nu de rijke Amsterdammer
weer tevreden zijn effectenoverzichten bekijkt, doet een derge
lijk huis 1,3 miljoen euro. In de 'middenmarkt', waar huizen 3
tot 5 ton kosten zijn zulke heftige schommelingen niet aan de
orde geweest.
De huidige prijsexplosie in de top van de markt is eigenlijk
een zuiver voorbeeld van wat economen 'assetinflatie' noe
men: prijsstijging die veroorzaakt wordt door een overschot
aan liquiditeiten (het geld in portemonnee en op de bank) bij
een specifiek publiek dat zoekt naar beleggingsmogelijkheden.
Als aandelen en obligaties duur lijken, komen onroerend goed,
maar ook kunst in beeld.
Dat overstroom-effect is een typisch kenmerk van assetinfla
tie. Ook binnen de huizenmarkt. Om bij het Amsterdamse hui
zenmarkt-voorbeeld te blijven: sinds de grachtengordel en
Zuid zelfs voor 'gewone' vier- tot vijfmaal-modalers onbereik
baar is geworden, gaan die zoeken in aanpalende sub-top loca
ties. De prijzen stijgen ook daar. Het geknaag in de achterhoof
den van degenen die in die opkomende wijken kopen, moet
dus gaan over de vraag: is de welvaart van onze toekomstige
buren tijdelijk of blijvend. Ik gok op het laatste.
Bert Bakker is financieel-economisch journalist
De vraag wordt óók
bepaald door de
reserves van kopers
Elk jaar maakt de
Belastingdienst een thema
bekend waar ze extra
aandacht aan gaat besteden.
Dit jaar is de fiscus extra
alert op de zogenoemde
bijleenregeling.
door Jos van Rijsingen
illustratie Aleid Landeweerd
Er is veel discussie of de
hypotheekrenteaftrek
wel in stand kan blijven.
Stukje bij beetje is er ech
ter al aan deze aftrek ge
morreld. De bijleenregeling is daar
een voorbeeld van. In grote lijnen
komt de regeling er op neer dat bij
verhuizen naar een nieuwe wo
ning de overwaarde uit de oude
woning moet worden ingebracht.
Indien dat niet gebeurt, is de rente
over dat stuk van de lening niet
meer aftrekbaar.
Omdat veel mensen niet hun hele
leven in hetzelfde huis blijven wo
nen, krijgen de meeste huizenbe
zitters er wel een of meer keren
mee te maken.
Op zichzelf valt natuurlijk wel iets
te zeggen voor deze beperking van
de hypotheekrenteaftrek. Tot 2004
kon men naar een nieuwe woning
verhuizen en weer een zo hoog
mogelijke hypotheek afsluiten. De
overwaarde kon dan lekker aan an
dere zaken worden besteed. Ge
noemd werd altijd het kopen van
een boot, maar in de praktijk wer
den vaak andere bestemmingen ge-
Ruim 9 miljoen belastingplichtigen
kregen dezer dagen het
aangiftebiljet 2006 in de bus. Een
goed moment voor tips om niet te
veel belasting te betalen. We doen
dat in een korte serie.
Vandaag deel 2: Bijlenen: wie een
nieuw huis koopt moet de
overwaarde uit de oude woning
inbrengen.
vonden zoals een nieuwe auto,
droomvakantie of het helpen van
de kinderen met een schenking.
In het belastingformulier - tegen
woordig meestal het elektronisch
aangifteprogramma - komt men
automatisch de vragen tegen die
betrekking hebben op de bijleenre
geling. Men zou kunnen besluiten
deze vragen niet naar waarheid te
beantwoorden, maar het risico is
zeer aanzienlijk dat de Belasting
dienst toch een keer achter de
waarheid komt. De fiscus heeft sys
temen om de aangiften op bepaal
de kenmerken te controleren, bij
voorbeeld een ander adres, ander
hypotheekbedrag, etc.
Dit jaar worden de aangiften waar
in sprake is van die bijzondere wij
zigingen van een speciaal kenmerk
voorzien zodat de inspecteur weet
dat extra gecontroleerd moet wor
den op toepassing van de bijleenre
geling. Zonodig wordt de aangifte
- met boete - gecorrigeerd waar
door niet meer alle betaalde hypo
theekrente mag worden afgetrok
ken. Die correctie kan met terug
werkende kracht worden toege
past tot het jaar waarin 'de fout' is
gemaakt.
Degenen die in 2006 voor het
eerst een eigen woning kochten,
hebben niet met de bijleenregeling
te maken. Deze starters hadden na
melijk geen 'eigen geld' uit een vo
rige woning in te brengen. Wel
moesten ze goed nadenken (zie
tip 2 en 3) hoeveel eigen geld ze in
de woning stoppen, want dat be
paalt mede hoeveel hypotheek ze
op een volgende woning kunnen
nemen.
Het startpunt voor parti
culieren in de aangifte is
vraag 13: 'Als u of uw fis
cale partner in 2006 een
eigen woning verkocht of een ei
gen woningreserve had'. Als de be
lastingplichtige na 1 januari 2004
een huis verkocht - bij deze aangif
te dus in 2006 - moet hij via de
aangifte uitrekenen hoeveel over
waarde hij realiseerde na aflossing
van de hypotheek (zie rekenvoor
beelden).
In het fiscale jargon heet dat het
vervreemdingssaldo eigen woning
en dat bedrag blijft onder de naam
eigenwoningreserve vijfjaar lang
staan. Bij aankoop van een nieuwe
woning of bij een verbouwing
moet dat bedrag eerst worden inge
bracht alvorens een lening kan
worden afgesloten waarvan de ren
te aftrekbaar is.
Iemand zou kunnen besluiten na
verkoop van de woning eerst vijf
jaar een ander huis te huren en
daarna pas een nieuwe woning te
kopen. Dan staat de eigenwoning
reserve weer op nul en kan een
maximale hypotheek worden afge
sloten.
Maar jongere mensen zullen niet
gauw tussentijds vijfjaar gaan hu
ren; zij stromen meestal op zeker
moment door naar een duurdere
woning. Indien zij bij de start voor
Rekenvoorbeelden en begrippen
alle bedragen in euro's
Wie een spaar-, le
ven- of beleggings
hypotheek afsluit,
sluit naast de hypo
theek ook een kapitaalverzekering
af Met de kapitaalverzekering kan
onbelast een bedrag worden ge
spaard, waarmee de woningschuld
kan worden afgelost. De fiscus
noemt dat bedrag de kapitaaluitke
ring. De uitkering is onbelast tot
maximaal de schuld op de eigen
woning, met een maximum per
persoon van 140.500 euro. Voor de
vrijstelling moet aan een aantal
voorwaarden worden voldaan:
- De kapitaaluitkering moet wor
den gebruikt om de eigenwoning-
schuld af te lossen.
- De verzekering moet worden af
gesloten bij een verzekeringsmaat
schappij.
- De verzekering heeft een loop
tijd van minimaal 15 jaar of tot het
overlijden van de verzekerde.
- De premies worden ieder jaar be
taald en de hoogste premie mag
niet meer zijn dan tien maal de
laagste premie op jaarbasis.
- De woning is eigendom van de
verzekeringnemer of van degene
met wie duurzaam een huishou
ding wordt gevoerd.
■Pjj Op www.belastingdienst.nl kan de
brochure Als u premies betaalt
voor kapitaalverzekeringen
worden gedownload.
Vervreemdingssaldo eigen woning: het
bedrag aan 'eigen geld' dat overblijft bij
verkoop van de woning. Het is de opbrengst
van de woning minus de schuld (meestal
hypotheek). Dit moet bij de aangifte
worden opgegeven (vragen P 13b-e). In het
dagelijks spraakgebruik wordt dit ook wel
'de overwaarde' genoemd.
Rekenvoorbeeld 1
Verkoopprijs 275.000
Af: hypotheek 150.000 -
Af: verkoopkosten5.000 -
Vervreemdingssaldo 120.000
Eigenwoningreserve: het in rekenvoorbeeld 1 berekende vervreemdingssaldo wordt in de
fiscale terminologie 'eigenwoningreserve' genoemd. Dit is het 'eigen geld' uit de oude
woning dat gedurende vijfjaar moet worden ingezet bij aankoop van een nieuwe woning
of een verbouwing. Voor dat bedrag kan geen hypotheek worden opgenomen, althans
geen waarvan de rente aftrekbaar is.
Rekenvoorbeeld 2
Koop nieuw huis
Bij: kosten aankoop
Af: eigenwoningreseve
450.000
40.000
490.000
120.000 -
Max. eigenwoningschuid
370.000
Eigenwoningschuid: Het begrip 'eigenwoningschuid' (zoals in rekenvoorbeeld 2 berekend)
is voor de fiscus de schuld waarvan de rente mag worden afgetrokken in box 1. Men mag
best een hogere hypotheek nemen maar het meerdere heet geen eigenwoningschuid en is
niet aftrekbaar in box 1, maar wel in box 3. In die box levert het alleen voordeel op van 1,2
procent als men veel eigen vermogen heeft (bij echtparen/samenwoners wordt over circa
40.000 euro geen vermogensrendementheffing geheven; in rekenvoorbeeld 3 zou een
echtpaar pas maximaal profiteren van de aftrek in box 3 bij een eigen vermogen van
minstens 90.000 euro).
