Veel winkels in Zeeland staan leeg
Zeeuwen kunnen het dak op Geliberaliseerde
PZC
huurwoningen
Provincie scoort boven landelijk gemiddelde
23
I
Zorgen voor
Microsoft
over toekomst
Polar Air verhuist naar Schiphol
Hoge beurswaarde Virgin Mobile
Hoger bod op Marks Spencer
Vollere vluchten Air France-KLM
Scala 13 juli van de beurs
Chodorkovski zou belang
in Yukos willen afstoten
profijt
het bedrijf
donderdag 8 juli 2004
tor Jeffrey Kutterink
GOES - Een bovengemiddeld
aantal winkels in Zeeland staat
al langer dan een jaar leeg. Het
gaat om 2,75 procent van het to
taal aantal winkelpanden. Daar
mee staat de provincie op een be
denkelijke derde plaats. Algeme
ne hoofdoorzaak van leegstand
is de plek waar een pand ligt.
Dat blijkt uit het rapport- 'win
kels in de etalage' van het onder
zoeksbureau Locatus uit Woer
den. De bevindingen daarin
staan los van een ander rapport
van het bureau waaruit blijkt
dat steeds meer mensen binnen
steden de rug toekeren.
Het bureau heeft voor de analy
se van langdurige leegstand niet
naar de totaalcijfers per
provincie gekeken. Ook heeft
helde situatie onderzocht in 67
gemeenten, waaronder Vlissin-
gen, Middelburg en Goes.
De onderzoekers maken' onder
scheid in de totale leegstand en
de structurele leegstand (win
kels die langer dan een jaar leeg
staan).
De totale leegstand van winkels
n Zeeland loopt, gemeten van
1999 tot aan 2003, langzaam te-
.ig. Vijf jaar geleden stonden er
i Zeeland fors meer winkels
leeg dan landelijk gemiddeld (in
dexcijfer 124). Vorig jaar was
dat gezakt tot 104; bijna op het
gemiddelde landelijke niveau.
Gekeken naar het totaal aantal
panden dat leeg staat, is Zee
dus geen buitenbeentje
meer.
Limburg, Overijssel en
Noord-Brabant zijn dat wel. In
die provincies staat respectieve
lijk meer dan tien, acht en acht
procent van de panden leeg.
Zorgwekkender is het als geke-
i ken wordt naar het aantal pan
den in Zeeland dat langer dan
a jaar leeg staat (structurele
Alleen in Limburg (4,57 pro
cent) en Noord-Brabant (3,64
procent) staan nog meer winkel
den langer dan een jaar leeg.
Zeeland volgt op de derde
smet 2,57 procent,
ïanneer naar de totale leeg
door Jeroen Segenhout
SEATTLE - Met 56,4 mil
jard dollar in kas lijkt er
weinig aan de hand, maar
Microsoft maakt zich zor
gen over de toekomst. In
een 4900 woorden tellende
e-mail aan zijn personeel
heeft Microsoft-topman
Steve Ballmer gewaar-
ij schuwd voor 'grotebedrij-
venziekten' als een stagne
rende aandelenkoers en
aanhoudende kostenstijgin
gen.
's Werelds grootste soft
wareconcern gaat daarom
de broekriem aanhalen.
Dit jaar wil Ballmer 1 mil
jard dollar aan kostenbe
sparingen realiseren. Al
drie jaar stijgen de uitga
ven sneller dan de omzet,
vooral doordat de onderne
ming steeds meer kwijt is
aan gezondheidszorg.
Ballmer herinnert zijn
55.000 werknemers eraan
dat de beurskoers zich mo
menteel nog steeds rond
het niveau van eind 1998
bevindt.
Volgens de opvolger van
Bill Gates worden er te wei
nig prioriteiten gesteld.
Werknemers moeten meer
rekenschap afleggen, realis
tischere doelen stellen en
die dan ook halen, aldus de
e-mail,
Ballmer, die bekend staat
om zijn temperament, ziet
weinig reden om de riante
kaspositie te gebruiken
voor een betere beloning
van het personeel. Sommi
ge werknemers hadden dit
onlangs geopperd in een in
terne peiling. „Het geld is
van de aandeelhouders,
dus we moeten het investe
ren in nieuwe activiteiten
of het teruggeven", aldus
de topman.
De e-mail is in bezit geko-
■nen van de zakenkrant
The Wall Street Journal,
die er gisteren uitvoerig uit
citeerde. Ballmer lijkt voor-
al zijn aandeelhouders ge
vost te willen stellen. Al
®Wge tijd ligt er druk op de 1
fabrikant van veelgebruik
te computerprogramma's
als Windows XP en Word
°m aandelen terug te ko
pen. ANP
stand in gemeenten wordt geke
ken, valt Vlissingen in negatieve
zin op. Buitengewoon veel pan
den staan er leeg, constateren
de onderzoekers. Het landelijk
gemiddelde stellen ze op 100.
Vlissingen scoorde in vergelij
king daarmee vorig jaar een in
dex van 168. Ook in Goes staan
meer panden leeg dan landelijk
gemiddeld (index 113). Middel
burg scoort met 59 een stuk be
ter.
Hetzelfde beeld doemt op wan
neer wordt gekeken naar het
aantal winkelpanden dat al lan
ger dan een jaar leeg staat. Ook
dan springt Vlissingen er uit (in
dex 233). Goes en Middelburg
scoren dan 94 en 59.
De hoofdoorzaak van leegstand
ligt vooral aan de plek waar een
winkel staat. Daar waar minder
mensen lopen, is de locatie van
mindere kwaliteit. Daarmee is
de looproute van het winkelend
publiek een belangrijke factor.
Hoewel die looproutes kunnen
worden verlegd (bijvoorbeeld
door de komst van een grote po
pulaire winkel), blijkt dat niet
altijd de leegstand tegen te
gaan.
Een populaire zaak kan zijn aan
trekkingskracht in de loop van
de tijd verliezen, stellen de on
derzoekers vast. Het is de veel
zijdigheid van alle winkels bij el
kaar die uiteindelijk zorgt voor
de sterkste aantrekkingskracht
en de minste kans op leegstand,
is hun conclusie. Daarbij komt
dat de economische situatie me
de het succes van een winkel be
paalt. De afstand tot een par
keergarage is daar nauwelijks
op van invloed. Bereikbaarheid
en voldoende parkeerplaatsen
zijn weliswaar belangrijk voor
het slagen van een winkelge
bied. Maar als het winkelaan
bod aantrekkelijk is, komen
mensen er toch wel op af.
Nieuwbouw kan zorgen voor
een goede uitstraling van een
winkelcentrum. Maar dan moet
het aantal winkels in verhou
ding tot het aantal inwoners
niet te groot worden. Gebeurt
dat wel, dan is er grote kans op
leegstand.
Een grote zorg is dat steden en
Veel winkelpanden in Zeeland staan al meer dan een jaar leeg. Dat blijkt uit het rapport 'winkels in de etalage' van het onderzoeksbureau
Locatus dat onder meer de situatie in de Goese binnenstad (foto) onderzocht. foto Willem Mieras
dorpen elkaar steeds vaker be
concurreren doordat verzor
gingsgebieden elkaar gaan over
lappen. Ook de tendens naar
schaalvergroting (steeds grotere
winkelketens) zorgt dat kleine
panden relatief langer zullen
leegstaan dan grote panden.
Grote winkelketens zullen bo
vendien langer standhouden
dan kleine zelfstandige onderne
mers, omdat de ketens kunnen
terugvallen op de winstgevend
heid van andere filialen.
Ook de schaalvoordelen die een
grote winkelformule genereert
maakt dat deze huurder langer
bestand is tegen faillissement.
Vaak hebben de grootwinkelbe
drijven het geld om zich op de
beste plekken te vestigen.
Wanneer zo'n grootwinkelbe
drijf toch failliet gaat, zijn de
panden vaak wel zo populair
dat ze snel weer verhuurd wor
den en niet structureel leeg ko
men te staan.
Leegstand van panden wordt
niet direct in de hand gewerkt
omdat winkelgebieden er onaan
trekkelijk uitzien, aldus Loca
tus.
„Stedenbouwkundige kwaliteit
in een winkelgebied creëert een
bepaalde sfeer die het verblijf in
de binnenstad kan veraangena
men en de duur ervan verlen
gen. Maar als deze sfeer ont
breekt heeft dit niet direct leeg
stand tot gevolg. Het aanbod
van winkels en de functionali
teit van een winkelcentrum zijn
van groter belang voor het suc
ces van het centrum."
SCHIPHOL - Vrachtvervoerder Polar Air Cargo verhuist
van het vliegveld bij het Belgische Luik naar Schiphol.
De Amerikaanse onderneming voert nu wekelijks drie
vluchten uit op Schiphol, dat worden er dit najaar zes
tien. Dat heeft de luchthaven gisteren laten weten.
Schiphol is blij met de komst van Polar Air Cargo. De po
sitie van Schiphol als vrachtluchthaven wordt er aanzien
lijk door versterkt. In eerste instantie komt de Amerikaan
se vervoerder in een tijdelijke loods te zitten. Later dit
jaar krijgt Polar een permanent onderkomen. ANP
LONDEN - De Britse telecomaanbieder Virgin Mobile
krijgt bij zijn beursgang over twee weken in Londen een
beurswaarde van maximaal 714 miljoen pond sterling
(1,1 miljard euro). Dit blijkt uit de uitgifteprijs die het be
drijf van ondernemer/avonturier Richard Branson giste
ren voor de aandelen heeft bekendgemaakt.
De uitgifteprijs van een aandeel bedraagt tussen de 235
en 285 pence. Waarschijnlijk komen de stukken op 20 juli
voor het eerst op de markt. Daarmee is de eerste Britse
beursnotering voor een telecombedrijf zonder netwerk
een feit. RTR
LONDEN - De Britse supermarktmiljardair Philip Green
heeft zijn vijandige overnamebod op het kleding- en wa
renhuisconcern Marks Spencer (M&S) met 8 procent
verhoogd. Green liet de beursautoriteiten in Londen giste
ren weten 400 pence in contanten per aandeel te willen be
talen. Zijn eerdere bod kwam neer op 370 pence.
De directie van M&S heeft twee eerdere biedingen afge
wezen. Het laatste aanbod van Green komt neer op in to
taal 13,6 miljard euro. RTR,
PARIJS - De vluchten van de luchtvaartmaatschappij Air
France-KLM zaten in juni voller dan in dezelfde maand
vorig jaar. De vervoerder presteerde goed in alle belangrij
ke markten, zo meldde het bedrijf gisteren.
Air France-KLM vervoerde 5,87 miljoen passagiers, 8,3
procent meer dan in juni vorig jaar. De capaciteit steeg 11
procent. De bezetting van de vluchten nam 0,8 procent
toe tot 79,1 procent. Het passagiersverkeer van KLM
steeg met 17 procent, de capaciteit nam 13,8 procent toe.
Het reizigersvervoer van Air France nam 9,5 procent toe.
De bezettingsgraad kwam uit op 77,6 procent. Bij KLM
was dat 81,9 procent. ANP
van onze redactie economie
LONDEN - Michail Chodorkovs-
ki is bereid zijn belang van 44
procent in het Russische oliecon
cern Yukos geheel of gedeelte
lijk van de hand te doen en over
te dragen aan de autoriteiten.
Dat berichtte de website van
The Financial Times gisteren.
De gedetineerde voormalige top
man van het bedrijf zou met het
aanbod willen voorkomen dat
Yukos op de fles gaat als gevolg
van de enorme belastingclaims
van de Russische overheid.
Chodorkovski wil in ruil voor
zijn daad dat er afspraken wor
den gemaakt voor een herstruc
turering van het olieconcern
Yukos.
Bovendien wil hij volgens de za
kenkrant dat alle lopende en toe
komstige belastingclaims bin
nen drie jaar worden afgehan
deld. ANP
AMSTERDAM - Het softwarebedrijf Scala verdwijnt 13
juli van de beurs. De Amerikaanse branchegenoot Epicor
heeft de Nederlandse onderneming overgenomen. Inmid
dels is Epicor in bezit van 97,98 procent van aandelen, zo
meldden de bedrijven gisteren.
Epicor biedt de houders 1,8230 dollar in contanten per
aandeel. Voor alle stukken komt dat neer op een bedrag
van ruim 42 miljoen euro. Daarnaast krijgen de Sca
la-aandeelhouders voor elk stuk 0,1795 aandeel Epicor te
rug. ANP
door Jeffrey Kutterink
RILLAND - Het tuindak van de
Amsterdamse Breitnertoren -
het hoofdkantoor van Philips -
is een extreem voorbeeld. Niet
alleen moet het dak de gebrui
kers van het pand beschermen
tegen de grilligheden van het
weer. Wie er een ommetje over
maakt, mag er niet doorheen
zakken. De legger, Van Doorn
dakspecialist uit Rilland, vraagt
zich bij elk dak dan ook af waar
het toe dient en wat er allemaal
onder gebeurt.
Het maakt nogal wat uit hoe een
gebouw wordt gebruikt om te
bepalen wat voor dak erop
moet. Het gaat daarbij niet al
leen om de keuze van het soort
materiaal, maar juist ook om de
constructie (de lagen waaruit
een dak is opgebouwd).
Ieder dak is anders, zowel bouw
kundig, als bouwfysisch (samen
stelling). Grofweg bestaat een
dak uit een dampremmende
laag (om vocht te weren), isola
tie; onderlaag en een toplaag.
„Veel problemen die we bij be
drijven of woningen tegenko
men hebben te maken met een
verkeerde constructie", schetst
directeur Geert-Jan Vogels. „Ge
bruik je de verkeerde materia
len, dan kan het zomaar voorko
men dat lagen met elkaar reage
ren. Met bijvoorbeeld vochtpro-
blemen of verrotting tot ge
volg."
Renovatiemarkt
Tachtig procent van de omzet
behaalt Van Doorn uit de aan
leg van platte daken. Vooral de
renovatiemarkt is cruciaal voor
het bedrijf dat zich niet als prijs
breker op de markt zet. Het
werkgebied omvat Zeeland,
West-Brabant en Zuid-Holland.
Hoewel een denkbeeldige grens
ligt bij Delft (hoe verder weg,
hoe minder aanlokkelijk om aan
te reizen), heeft Van Doorn toch
ook veel opdrachten in Amster
dam. In Brabant ligt een fictieve
grens bij Breda. Het gebied ach
ter die lijn wordt bestreken
door een vestiging van Van
Doorn in Veldhoven. In het
werkgebied zijn weliswaar tien
tallen dakdekkers actief, maar
weinig bedrijven hebben meer
dan twintig mensen in dienst.
Veel van die potentiële concur
renten zijn niet groot genoeg om
alle trends bij te houden. Laat
staan om nieuwe producten en
systemen te ontwikkelen.
Tachtig procent van de omzet behaalt Van Doorn uit de aanleg van platte daken.
De ontwikkelingen spitsen zich
toe op het gebruik van moder
ner materialen. Het gebruik van
kunststoffen is ook op daken
niet te stuiten. „Ze gaan langer
mee dan bijvoorbeeld bitumen."
Een van de populaire materia
len is epdm (synthetisch rub
ber). Om dat materiaal te leggen
moesten dakdekkers tot voor
kort werken met. contactlij men,
waarin veel (giftige) oplosmidde
len zijn verwerkt.
Spraybare lijm
Van Doom heeft, om de werkom
standigheden te verbeteren, re
cent een spraybare lijm ontwik
keld, waarin nagenoeg geen op
losmiddelen zitten. Ook de
pomp om de lijm te kunnen
sprayen heeft Van Doorn ont
worpen. Een Amerikaanse fabri
kant van epdm heeft de nieuwe
lijm in productie genomen.
„Een bedrijf dat jaarlijks 100
miljoen vierkante meter epdm
produceert. Veertig procent
daarvan wordt verkleefd, dus
op daken gelijmd. Een poten
tiële grote markt dus."
Hoewel het bedrijf trots is op
zijn vinding en er ook veel van
Naam:
Van Doorn Dakspecialist
Plaats:
Rilland
Opgericht:
1868
Aantal medewerkers:
85 (42 in Rilland)
Omzet:
5 miljoen euro
verwacht, is onderzoek naar en
ontwikkeling van nieuwe pro
ducten geen kerntaak. In de da
gelijkse bedrijfsvoering maakt
Vogels zich drukker om het ver
beteren van de directe veilig
heid. Zo vindt hij dat de over
heid het branden op daken moet
verbieden. „Dakbedekkingbe-
drijven zijn aansprakelijk voor
hetgeen tijdens werkzaamheden
op daken gebeurt. Ze dragen al
tijd het risico. Regelmatig ont
staan dakbranden. Daarom zijn
verzekeringspremies de afgelo
pen jaren verdrievoudigd. Ook
zonder te branden is een uitste
kend dak te maken. We sturen
opdrachtgevers altijd twee offer
tes; een met een prijs voor als
we het materiaal branden en
een waarbij dat niet gebeurt.
Het prijsverschil bedraagt hoog
uit een paar procent."
Ook de verandering van het kli
maat heeft acute aandacht van
de directie. „Verandering van
het weer kan grote gevolgen heb
ben voor de constructies van da
ken. Zo is de verwachting dat in
Nederland steeds vaker plens
buien zullen voorkomen. Dat
stelt hoge eisen aan de afvoerca-
paciteit. Veel van de huidige da
ken zijn niet op dat soort regen
buien berekend. Kan een dak
niet al het water afvoeren, dan
bestaat de kans dat constructies
bezwijken. Vandaar de aan
dacht die er nu is voor de con
structies van met name platte
daken."
Een belangrijke ontwikkeling
voor Van Doorn is het afsluiten
van prestatiecontracten, veelal
met woningcorporaties. „Die be
steden de zorg voor daken van
huizen volledig uit. We spreken
af in welke staat een dak over
een bepaalde periode moet zijn.
Hoe dat gebeurt is onze verant
woordelijkheid."
Werkmentaliteit
Gezien het gróte aantal op
drachtgevers buiten de provin
cie, is het de vraag of Rilland
nog wel de meest geschikte vesti
gingsplaats is. „Ook al zou het
makkelijker zijn om een vesti
ging meer centraal in het land te
hebben, dan denken we er niet
aan om uit Rilland te verhuizen.
Hoe gek het ook klinkt: op
drachtgevers zeggen alleen
Zeeuwen op hun dak te willen
hebben. Dat heeft te maken met
de werkmentaliteit. Als het ter
sprake komt zijn opdrachtge
vers erg duidelijk; als jullie ver
trekken uit Zeeland, gaan we
naar een ander."
door Brenda van Dam
Woningen die op het mo
ment dat het huurcontract
wordt afgesloten een huur bo
ven de huursubsidiegrens heb
ben, worden geliberaliseerde
huurwoningen genoemd. Huur
ders van woningen in deze duur
dere sector hebben minder huur-
bescherming dan huurders van
niet-geliberaliseerde woningen.
Twintig procent van de huur
ders van een geliberaliseerde
woning is niet op de hoogte van
zijn rechten, blijkt uit onder
zoek van de Woonbond.
Het voordeel van geliberaliseer
de woningen is dat ze vaak snel
beschikbaar zijn. Het gaat im
mers om duurdere woningen,
die voor een beperkte groep be
taalbaar is. Vaak zijn het senio
ren die na de verkoop van hun
eigen huis comfortabel willen
huren. Per 1 juli 2004 ligt de li-
beralisatiegrens op 597,54 euro
per maand. Het gaat alleen om
de kale huur- en om huurcontrac
ten die vanaf 1989 zijn inge
gaan. Als een verhuurder een
all-in huur rekent - dus geen
splitsing maakt, tussen kale
huur en servicekosten - is nooit
sprake van een geliberaliseerde
woning.
„Niemand had een goed beeld
van de geliberaliseerde woning
markt", vertelt René van Genug-
ten, senior beleidsmedewerker
belangenbehartiging van de Ne
derlandse Woonbond. „Maar
wij krijgen veel klachten uit die
hoek. Vooral over achterstallig
onderhoud en .drastische huur
verhogingen. Vandaar dat we
een onderzoek gestart zijn." De
klachten betreffen vooral parti
culiere verhuurders, kleine be
leggers en makelaars die wonin
gen tegen een geliberaliseerde
huurprijs aanbieden.
„Het grote nadeel van een geli
beraliseerde huurwoning is dat
je veel minder huurprijsbescher
ming hebt", legt Van Genugten
uit. Verhuurders kunnen een
marktconforme prijs bepalen.
Ze hoeven zich niet aan het pun-
tenstelsel en de daarbij behoren
de maximale huurgrenzen te
houden. In de geliberaliseerde
woningmarkt mag één keer per
jaar de huur verhoogd worden,
maar de verhuurder hoeft zich
niet te houden aan de maximale
verhoging van het ministerie
van Vrom. Van Genugten raadt
aan vooraf goed het huurcon
tract te bestuderen: „Er is vaak
een clausule in het contract op
genomen waarin staat dat de
verhuurder naast de jaarlijkse
verhoging, de huurprijs na vijf
jaar kan aanpassen aan de
marktomstandigheden. We ho
ren soms over verhogingen van
25 tot 50 procent!"
Bij conflicten en geschillen kun
nen 'gewone' huurders gebruik
maken van de huurcom missie
die bindende uitspraken kan
doen. Pluurders van een gelibe
raliseerde woning kunnen dat
in principe niet. Een onaccepta
bele huurverhoging bijvoor
beeld moet worden aangevoch
ten via de kantonrechter. Die
kan de verhoging alleen toetsen
aan de marktwaarde van verge
lijkbare woningen in de omge
ving, wat een lastig criterium
is.,
Soms zit er niks anders op dan
te verhuizen. „En daar is een
verhuurder soms ook op uit, óm
dat hij daar meer aan kan ver
dienen", vertelt Van Genugten.
De huurcommissie kan wél uit
komst bieden bij aanvang van
het huurcontract. De eerste zes
maanden is het namelijk moge
lijk om bij de huurcommissie te
laten toetsen of de huur terecht
is geliberaliseerd. De huurcom
missie bekijkt dan aan de hand
van het Woningwaarderingsstel-
sel (het puntenstelsel) wat de
maximale huurprijs mag zijn.
Veel huurders kennen deze mo
gelijkheid echter niet. Soms is
in een huurcontract opgenomen
dat de huurcommissie wél inge- -
schakeld kan worden bij conflic
ten. De kantonrechter blijft de
enige die een bindende uit
spraak kan doen. De huurcom
missie kan dan een adviserende
rol spelen. Bijvoorbeeld over de j
afrekening van de servicekos
ten. Die zijn in principe niet ge-
liberaliseerd. Een verhuurder
mag nooit méér in rekening
brengen dan de werkelijke kos- -
ten.
Om knelpunten in de woning
markt op te kunnen lossen, zou
minister Dekker van Vrom het
aantal geliberaliseerde huurwo
ningen willen uitbreiden. De Ne- l,
derlandse Woonbond ziet de li
beralisatie liever verdwijnen.
Meer informatie:
wivw.iooonbond.nl www.vrom.nl
