KOOMAN EN
PARTNERS BV
vrijdagkrant
10 denksport
11 toerisme
13 voeding
14 auto
15 uitwijzer
de vrij(e)dagkrant
PROVINCIALE ZEEUWSE COURANT
PAGINA 9
londerd procent
vergoeding
zeezicht
zestig procent
zeeland
genoeg hotels
redactie
PZC-bijlagen
advertentie en administratie:
opening kantoren:
Om het weekeinde mee door te
komen: dammen, schaken, brid
gen en de puzzel
De zonnebril is meer en meer een
mode-artikel geworden; de Tour-
malettocht: een uitdaging voor
fietsfanaten
Melk is meer dan een witte motor;
en courgettes zijn geen vreemde
komkommers
Een terrein vol autowrakken is
geen fraai gezicht. Steeds meer
sloperijen ondergaan een 'face
lift'
De filmwijzer en volop tips voor
theater
vrijdagkrant
Pal aan het strand van Scheveningen staat een gloednieuw
hotel. Het complex, Carlton Beach genaamd, is met 84
appartementen en 95 hotelkamers het grootste in de regio
Den Haag. Het hotel is in eigendom van een grote groep
partikulieren en bedrijven. Die 'hotelpartjes' zijn aan de
man gebracht door Kooman en Partners BV, geleid door de
Middelburger Leo Kooman.
Van René Colthof, de ontwikkelaar van honderden vakan
tielandhuizen, onder meer in Zeeland, zegt hij: „Hij is een
knap organisator, maar wat hij doet in de sfeer van
bungalows, doe ik in de sector van hotelappartementen".
Over gedeputeerde J. B. Ventevogel van toerisme en recrea
tie, die onlangs pleitte voor een afname in het tempo waarin
in Zeeland nieuwe hotels worden gebouwd; „Wat is genoeg?
In plaats van de bouw van hotels te remmen kan je ook
nieuwe doelgroepen proberen aan te boren".
Na Scheveningen gaat Kooman ook van start in de
Zuidhollandse kustplaatsen Katioijk en Noordwijk. Maar de
mooiste boulevard vindt hij die in Vlissingen: „De meest
ideale lokatie van het land..."
Voor veel Hagenaars was het
een vreemd gezicht. Hoog
aan de gevel van een hotel in
aanbouw, op een van de
mooiste punten van de
Scheveningse Boulevard, stond
niet alleen de naam van een
jrote bouwonderneming. De
tekst op het bord, dat aangaf
wie het hotel Carlton Beach
verkocht, luidde sober
'Kooman en Partners
Middelburg'. In de ogen van
veel Randstedelingen per
definitie een 'provinciaals
bedrijf, dat echter tóch een
ambitieus project mogelijk
maakte in het 'Cannes' van
Nederland. En Leo Kooman, de
leider van Kooman en Partners
BV, gaat door. Nog dit jaar
begint de Middelburger met de
verkoop van twee soortgelijke
hotels in Katwijk en
Noordwijk.
De appartementen in het hotel
in Scheveningen zijn, en die in
Katwijk en Noordwijk komen in
handen van kleinere
partikuliere beleggers en van
bedrijven, die er hun gasten
willen onderbrengen. Iedere
belegger heeft een bepaald
gedeelte van het complex in
eigendom. Men kan de
hotelkamer of het appartement
zelf bewonen, of via het
jhotelmanagement verhuren. En
juist die constructie maakt de
opzet van Kooman zo succesvol.
'Appartementsrecht' heet deze
eigendomssituatie, die
overigens iets heel anders is dan
timesharing. Timesharing is
immers slechts het
verblijfsrecht in een
jappartement gedurende een
bepaalde periode (week of
[maand) in een reeks van jaren.
„Maar aan het
appartementsrecht zijn veel
Imeer voordelen verbonden voor
de partikuliere of zakelijke
belegger. Een eigenaar blijft
amelijk in ons systeem alle
|rechten behouden, zoals het
echt tot verkoop, tot verhuur
én de mogelijkheid om op zijn
|appartement een hypotheek af
sluiten. Al die mogelijkheden
ntbreken bij timesharing".
(ooman en Partners echter
verkopen gedeelten van een
hotel, waarvan de beleggers
van honderd procent eigenaar
^ijn. Het beheer over het
horecagedeelte van het hotel
vordt in handen gelegd van een
hotelmanagementorganisatie.
De manager en zijn team
frunnen' het restaurant, het
café, de bar, de zwembaden en
fitnessruimten en de
vergaderaccommodatie. Ze zijn
pelf geheel verantwoordelijk
voor het reilen en zeilen
daarvan. De vereniging van
eigenaren treedt dus op als
opdrachtgever van de
managementgroep voor de
verhuur van appartementen.
Als het horecagedeelte
bijvoorbeeld failliet gaat, zijn
de eigenaren niet
verantwoordelijk voor de
exploitatieresultaten van het
horecagebeuren. De gekochte
hotelkamers en appartementen
blijven buiten het
faillissement.
Het management werkt tegen
vergoeding van een bepaald
percentage van de omzet. Hoe
meer omzet, hoe groter de
commissie, en daarom zorgt het
management voor de reclame
en voor de contacten met
reisbureaus en met
touroperators, in de hoop een
groot aantal gezelschappen
naar het hotel te trekken.
Carlton Beach wordt
geëxploiteerd door de Britse
managementgroep HMI en is
erin geslaagd om naast de
bestaande doelgroepen ook een
groot aantal gezelschappen uit
Groot-Brittannië en de
Verenigde Staten aan te
trekken voor overnachtingen in
de kamers en/of appartementen
van de partikuliere beleggers
die dat wensen.
Eigenaren die hun
accommodatie gedurende korte
of lange tijd afstaan voor de
verhuur aan gezelschappen en
aan individuele hotelgasten,
krijgen daarvoor een
vergoeding, die het mogelijk
maakt de investering terug te
verdienen. Hoe snel dat gebeurt
is natuurlijk afhankelijk van de
mate waarin hij zelf van zijn
bezit gebruik maakt. Wie zijn
appartement voortdurend
nodig heeft voor eigen gebruik,
moet met minder revenuen
rekening houden dan een
eigenaar wiens onderkomen
dagelijks voor de verhuur
beschikbaar is. Eigenaren
kunnen hun appartement
-tijdig- bij de managementgroep
van het hotel aanbieden voor de
verhuur; de manager bepaalt zo
eerlijk mogelijk -maar op basis
van de wensen van de gasten-
welke appartementen worden
toegewezen. De heer Kooman
erkent, dat dat 'rouleersysteem'
niet helemaal waterdicht was,
maar stelt dat dat vraagstuk
inmiddels is opgelost.
Een 'partje' van het Carlton
Beach in Scheveningen kostte
tussen de 90.000 en 136.000
gulden, afhankelijk van de
ligging van het appartement in
het hotel. Zo is een eenheid met
zeezicht duurder dan een met
landzicht. In Katwijk en
Leo Kooman voor het Carlton Beach complex in Scheveningen.
foto roland de bruin
Noordwijk zullen de meeste
eenheden voor ongeveer 115.000
tot 125.000 gulden (vrij op
naam) worden aangeboden.
Vooral mensen die het 'zonde'
vinden om 'hun geld dood op de
bank te laten liggen tegen x
procent, die een hoger
rendement op hun spaargeld
willen zien, kopen zo'n
appartement', laat Kooman
weten. „Veel mensen vinden de
koop van een appartement niet
alleen een zeer lonende
investering, maar ook een
leuke. Ze zijn bij het hele
gebeuren betrokken; ze gaan er
zelf naar toe. En zo'n hotel, dat
ziet er toch veel leuker uit dan
gewoon een spaarrekening..."
„Wij waren één van de eersten in
Nederland die de bouw van een
hotel op deze wijze mogelijk
maakten". De verkoop verliep
onder meer via het mobiele
verkoopkantoor op de
Boulevard van Scheveningen.
Nu de bouw van een hotel in
Noordwijk planologisch rond is,
is ook in het toeristisch centrum
van deze badplaats een
verkoopkantoor verrezen. In
Katwijk gebeurt dat, zodra de
gemeenteraad daar het groene
licht voor de bouw heeft
gegeven. Behalve via mobiele
verkoopkantoren zoekt het
Middelburgse bedrijf -net zoals
daé bij Carlton Beach het geval
was- ook belangstellenden door
te adverteren in dag- en
weekbladen. En om bij de
verkoop wat 'dichter bij het
vuur' te zitten, heeft de Zeeuw
nu ook een kantoor geopend in
Den Haag.
Evenals bij Carlton Beach gaat
de eerste spa voor de hotels in
Noordwijk en Katwijk de grond
in, zodra op papier circa zestig
bezetting van 45 procent quitte
zullen draaien. Met andere
woorden; vanaf het moment dat
het hotel voor 45 procent is
verhuurd, worden de
investeringen van de eigenaren
lonend.
In Scheveningen wordt dit
percentage zeker gehaald. Het
hotelmanagement verhuurt de
accommodatie niet alleen aan
touroperators en reisbureaus,
maar ook aan organisatoren
van congressen, seminars, aan
procent van de hoteleenheden is
verkocht. „Door deze vorm van
risicovermindering kunnen we
de prijzen lager houden".
Kooman en Partners BV
verwacht, dat nog dit jaar met
de bouw van het hotel in
Noordwijk kan worden
begonnen.
Het Noordwijkse hotel telt
veertig suites en hetzelfde
aantal studio's; in Katwijk zijn
69 appartementen en studio's
voorzien. In alle gevallen geldt,
dat de hotels bij een gemiddelde
individuele toeristen en aan
bedrijven, die ruimte zoeken
voor de detachering van hun
personeelsleden. „Vooral
mensen die gedetacheerd zijn
bij de ministeries in Den Haag,
hebben vaak behoefte aan een
ruimte die groter is dan een
hotelkamer. Dan biedt een
appartement in Carlton Beach
uitkomst. Daarin heeft men de
beschikking over een bureau en
een telefoon, terwijl volop
gebruik kan worden gemaakt
van de hotelservice. Om die
reden hebben sommige
bedrijven al appartementen
gehuurd voor een periode van
vijf jaar".
Het ligt voor de hand, dat een
Middelburger die betrokken is
bij toeristische plannen aan de
kust van Holland, gespitst is op
recreatieve mogelijkheden in
zijn eigen provincie Zeeland.
Hoewel Kooman wel 'ideeën' in
die richting heeft, wijst hij er
op, dat in dit gewest nu
eenmaal veel minder
zakenlieden en congresgangers
de nacht doorbrengen dan in de
regio Den Haag. „Zeeland is
veel meer een vakantieland,
dus marktonderzoek naar
nieuwe doelgroepen zou
moeten uitwijzen welk
bezettingspercentage een hotel
op deze basis in Zeeland zou
kunnen bereiken". Hoewel hij
niet in details wil treden, laat
Kooman doorschemeren, dat
hij 'wel mogelijkheden ziet
voor bijvoorbeeld het Badhotel
in Domburg'.
Inmiddels is begonnen met de
ontwikkeling van een hotel op
de open plek van de Boulevard
van Vlissingen. 'Een positieve
zaak', zegt hij „want voor een
hotel is die plek qua ligging de
mooiste lokatie van Nederland;
pal op het zuiden, het drukke
scheepvaartverkeer recht voor
je neus. Maar Vlissingen mist
een behoorlijk achterland.
Vlissingen is nu eenmaal geen
Den Haag".
Leo Kooman bedient zich -het
naambord op de gevel van
Carlton Beach gaf dat al aan- bij
zijn projecten van enkele
partners. De 'compagnon' met
wie hij in Scheveningen,
Katwijk en Noordwijk in zee is
gegaan, is de heer Fred
Tiekstra. Dit tweetal is belast
met de algemene coördinatie en
verkoop. Ze werken samen met
Van Delft en Partners; een
onderneming uit Den Haag die
zich beweegt op het terrein van
promotie, public relations en
marketingadviezen. Deze
organisatie wordt geleid door
Lesley A. E. van Delft. Als
exploitant van de algemene
ruimten en de verhuur van de
hotelsuites en studio's zal de
Valentine Holding optreden.
Van deze groep maakt ook
Martin C. Spaargaren deel uit;
één van de bekendste
horecamanagers van
Nederland. Valentine Holding
bestaat uit de eerdergenoemde
heren Kooman, Tiekstra, Van
Delft en Spaargaren.
Leo Kooman heeft een
jarenlange ervaring
opgebouwd in de aankoop,
verkoop en bemiddeling van
onroerend goed-projecten in
binnen- en buitenland en als
adviseur bij beleggingen en
financieringen. Zo heeft de
Middelburger onder meer
gewerkt in Spanje, de
Verenigde Staten, Canada,
Frankrijk en Oostenrijk.
Kooman treedt verder op als
initiatiefnemer van
woningbouwprojecten op
verschillende plaatsen
(Middelburg, Zoutelande,
Amemuiden en Yerseke) in
Zeeland. Ook adviseert en
bemiddelt hij tussen kopers en
verkopers van bestaande
woningen. Tenslotte voert hij
in binnen- en buitenland
marktonderzoeken uit.
De verkoop van grote aantallen
hotelkamers en appartementen
door Kooman en Partners BV
roept vergelijkingen op met de
activiteiten van René Colthof;
de man die de afgelopen periode
vele honderden
vakantiewoningen op de markt
heeft gebracht en verkocht.
„Colthof is een knap
organisator en besteedt met
grote budgetten veel aandacht
aan promotie-activiteiten".
Toch zijn er wel degelijk
verschillen in de werkwijze van
beide heren. Zo richt Kooman
zich op hotelkamers en
appartementen; Colthof is
actief op het terrein van de
vakantiebungalows.
Kooman probeert een relatief
klein publiek te bereiken met
wie hij uiteindelijk in zeer veel
gevallen zaken doet; Colthofs
publiek is veel groter maar het
percentage dat uiteindelijk een
contract sluit, is veel kleiner. Of
zoals Kooman het zelf uitdrukt:
Colthof werkt in de breedte; ik
in de diepte".
Praten over Zeeuwen die de
recreatieve en toeristische
ontwikkelingen in deze regio
meebepalen, geeft Kooman ook
zijn visie op de mening van
gedeputeerde J. B. Ventevogel.
Deze politicus zei onlangs, bij
het bereiken van het hoogste
punt van hotel Ameville in
Middelburg, dat het tempo
waarin de laatste jaren in
Zeeland hotels zijn gebouwd,
moet worden verlaagd.
Ventevogel liet daarmee
doorschemeren, dat er in zijn
ogen nu genoeg hotels
voorhanden zijn.
Kooman: „Wat is genoeg? Ik
denk, dat er nog heel wat
toeristische doelgroepen
kunnen worden aangeboord.
Maar wil je dat ook? Ik denk wel
eens, dat de bestaande hoteliers
vinden dat er genoeg hotels zijn,
omdat ze een zekere angst
hebben voor concurrentie. Maar
concurrentie is helemaal niet
ongezond, als men op de markt
maar niet gaat onderbieden en
men het belang maar inziet van
een gezamenlijke promotie van
de activiteiten in Zeeland".
Van dit zijspoor keert Leo
Kooman terug naar Carlton
Beach in Scheveningen, het
mede door hem op een nieuwe,
maar eigenlijk heel simpele
manier aan de man gebrachte
hotel. „Om iets simpel te
houden moet toch veel
denkwerk worden verricht.
Brainstormen, filosoferen,
praten en rekenen met fiscaal
deskundigen, juristen en
accountants. Maar dan ineens
onstaat de juiste, maar
doeltreffende formule. En dan
blijkt plotseling, dat het succes
in de eenvoud ligt..."
KOEN VAN DIJEN
Walstraatpromenade 56-60
4381 EG Vlissingen
tel. 01184-84000 toestellen 217 en 218
Middelburg:
Markt 51
4331 LK Middelburg
tel. 01180-81000
Vlissingen:
Walstraat 56-60
4381 EG Vlissingen
tel. 01184-84000
Goes:
Grote Markt 2
4461 AJ Goes
tel. 01100-31800
Terneuzen:
Nieuwstraat 22
4351 CW Terneuzen
tel. 01150-94457
Hulst:
Steenstraat 6
4561 AS Hulst
tel. 01140-14058
Van maandag t/m vrijdag
van 08.00 tot 17.00 uur.
VRIJDAG 4 JULI 1986
