y
facultatieve huurverhoging
P0LLE
PELLI
EN
PING0
van
LET OP!
EXOTA LIMONADE
BLIKJES VRUCHTEN
JUS d'ORANGE op
BRIDGE
APPELMOES 80
VITELLA PUDDING qq
dralori
GEWELDIG DAMES,
VLOTTE TRUITJES
LEUKE SWEATERS
APARTE PULLOVERS
VESTEN EN TWINSETS
VOOR DE KINDEREN?
TRUITJES EN VESTJES
SWEATERS EN BLOUSES
PANTALONS EN SHORTS
DE GOEDKOPE SIMON
BERGOSS NYLONTAPIJT
400 breed, 79,- per str. mtr
1
FIRMA A. HEIJB0ER
'4
•rf-T"
PROVINCIALE ZEEUWSE COURANT
Hier uw Brugwinkelier,
uw groentevakman
6 flesjes, nu l£w
3 stuks, mu keuze Hj lx
uit 7 soorten V
grote fles
2 potjes
3 pakjes vO
babydress
Het beste is
juist goed
genoeg voor uw
baby en kleuter.
Voor kleding is
Is het merk
*Vasa baby
dress' uw
garantie voor
modellen van
internationale
allure, prima
kwaliteit en...
prettige prijzen.
Neem de proef
op de som bij
Textielliuis
P. 8TEKETEE
Lange Zelkc 48,
YLISSINGEN
zoveel moois wij u kunnen tonen in
Afdelingen vol met leuk en mooi goed, in elke
vorm en in elke prijsklasse.
En zoekt u leuke en nieuwe dingen
ook hierin ls steeds iets te vinden in
en veelal ook extra aanbiedingen. U mag altijd
vrij binnenlopen en rondkijken in de speciaalzaken
GOES MIDDELBURG
Kunstenaars, actrices en acteurs, zij zijn
er allen overgelukkig mee. Fantastische
dessins, op rubber wafelrug, geen onder
tapijt nodig. Het is niet te verwoesten,
hoe kan dit ook anders, het is Bergoss.
C UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPP»
PUBLIKATIE VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING
Hef wetsontwerp waarin de nieuwe huur
prijsvoorschriften door de regering nnn
de volksvertegenwoordiging aij» voorge
steld, moet nog door de Eerste Kamer
der Staten-Oeneraal worden behandeld.
Met het oog op de noodzaak van een rh-
dlge voorlichting is nu reeds deze publi-
katie uitgegeven, (n de veronderstelling,
dat het wetsontwerp tot uicf tal worden
Deze publikatie bevat een uiteenzetting over nieuwe huurprijs voorschrif
ten voor ongeveer een miljoen woningen en andere panden.
De nieuwe voorschriften voorzien in een facultatieve huurverhoging. Zij
zullen van 1 mei 1968 af gelden in een groot aantal gemeenten.
Elders in deze publikatie worden die gemeenten vermeld.
Het is voor huurders en verhuurders van groot belang de nieuwe voor
schriften goed te kennen.
Alle betrokkenen doen er daarom verstandig aan deze publikatie aan
dachtig te lezen, uit te knippen en te bewaren. Zij zullen dan weten:
1. in welke gemeenten de nieuwe voorschriften van toepassing zijn;
2. om welke panden het gaat;
3. hoe een huurverhoging tot stand kan komen;
4. wat de huurder en verhuurder te doen staat bij verschil van mening;
5. hoe de huurbescherming is geregeld;
6. hoe een hogere huurprijs wordt berekend.
1 mei 1968:
facultatieve huurverhoging
Van 1 mei 1968 af gelden nieuwe huur
prijsvoorschriften in de elders in deze
publikatie genoemde gemeenten.
De nieuwe voorschriften stellen de ver
huurders van bepaalde woningen en van
andere panden, zoals bijvoorbeeld bedrijfs
panden, in de gelegenheid aan hun huur
ders een jaarlijkse hunnerhoging van
ten hoogste 4% voor te stellen. De huur
verhoging mag voor de eerste maal op
1 mei 1968 worden gevraagd en vervol
gens ieder jaar met ingang van 1 januari.
Met de facultatieve huurverhoging wordt
beoogd dat meer evenwicht ontstaat tus
sen de huren ter plaatse.
Een voorgestelde huun-erhoging kan
alleen doorgaan als de huurder daarin
bewilligt, dus bij overeenkomst tussen
verhuurder en huurder.
Er is daarom sprake van een „faculta
tieve" huurverhoging, d.w.z. een moge
lijke, maar niet voorgeschreven, niet
wettelijk verplichte huurverhoging. Ver
huurders zijn niet verplicht een huur
verhoging voor te stellen en huurders
behoeven een voorgestelde huurverhoging
niet zonder meer te accepteren.
Wij komen hierop nog terug.
De facultatieve huurverho
ging is van toepassing in alle
gemeenten in de provincies:
Overijssel.
Gelderland,
Utrecht,
Noord-Holland,
Zuid-Holland
en in de gemeenten:
Groningen,
Delfzijl,
Hoogezand-Sappemeer,
Onstwedde.
Leeuwarden,
Harlingen,
Emmen,
Hoogeveen,
's-Hertogenbosch,
Breda,
Helmond,
Tilburg,
Vught,
Eindhoven,
Best,
Geldrop,
Heeze,
Nuenen c.a.,
Oirschot.
Son en Breugel,
Valkenswaard,
Veldhoven,
Waalre.
Maastricht,
Brunssum.
Evgelshoven,
Heerlen.
Hoensbroek,
Kerkrade,
Nieuwenhagen,
Schaesberg,
Ubach over Worms,
Om welke panden
gaat het nu?
De facultatieve huurverhoging heeft be
trekking op:
alle huurwoningen en andere panden,
die vóór 5 mei 1945 zijn gebouwd:
de naoorlogse particuliere huurwonin
gen, waarvoor het Rijk vóór 1960 een
zogenaamde premie heeft gegeven;
een beperkt aantal naoorlogse woning
wetwoningen, waarvoor de jaarlijkse
bijdrage van het Rijk inmiddels is
vervallen.
In geval van twijfel of voor een naoorlog
se woning nog een jaarlijkse bijdrage van
het Rijk loopt, kan men bij de gemeente
inlichtingen
Welke panden
vallen er buiten?
Woningen en andere panden, die na 1945
zonder enige geldelijke steun van de
overheid zijn gebouwd vallen geheel bui
ten de facultatieve huurverhogingen. De
Advies mogelijk
Waar twee moeten onderhandelen is het
vanzelfsprekend niet zeker, dat zij tot
overeenstemming komen. Dit geldt ook
voor huurder en verhuurder, als zij het
eens moeten zien te worden over een
nieuwe huurprijs.
Lukt dit niet dan zal het zakelijke en
onpartijdige advies van een „derde"'
meestal heipen. Die „derde" is beschik
baar in de vorm van de Huuradvies
huurprijzen van deze woningen en andere
panden konden voorheen en kunnen ook
thans vrij tussen huurder en verhuurder
worden overeengekomen.
De facultatieve huurverhoging geldt ook
niet voor de naoorlogse woningwetwonin
gen en particuliere huurwoningen, waar
voor het Rijk nog een jaarlijkse bijdrage
geeft. Zolang die bijdrage loopt gaan de
huurprijzen van deze woningen elk jaar
automatisch met 4% omhoog. Dit gebeur
de voor de eerste maal op 1 januari 1968.
Hoe kan
een huurverhoging
tot stand komen?
De nieuwe wettelijke voorschriften bepalen
uitdrukkelijk dat de op 30 april 1968
geldende huurprijs alleen verandert als
partijen een andere huurprijs overeen
komen. Een nieuwe huurprijs kan dus al
leen tot stand komen in overeenstemming
tussen verhuurder en huurder.
Verhuurders van woningen en andere
panden, waarop de facultatieve huur
verhoging betrekking heeft, zijn niet ge
rechtigd eenzijdig de huren te verhogen.
Zij kunnen wel aan hun huurders een
nieuwe huurovereenkomst voorstellen,
waarbij zij een jaarlijkse verhoging van
de op 30 april 1968 geldende huurprijs
met ten hoogste 4% bedingen.
Zij zijn niet verplicht een dergelijk voor
stel te doen en zij boeven ook niet de
maximaal toelaatbare verhoging van 4%
voor te stellen.
Een huurder ia niet verplicht een door de
verhuurder gewenste jaarlijkse verhoging
zonder meer te accepteren. Hij kan daar
over met de verhuurder onderhandelen
Onderhandelen
Er zullen ongetwijfeld huurders zijn die
een matige jaarlijkse verhoging van de
huurprijs, die zij nu betalen, redelijk
vinden. Dit vooral als zij de verhoging
willen zien tegen de achtergrond van bet
streven naar meer evenwicht tuasen de
huren ter plaatse.
Zij zullen vrij gemakkelijk met hun huis
eigenaar tot overeenstemming komen.
Anderen zullen geen bezwaar maken
tegen huurverhoging, mits de verhuurder
aan zekere verlangens voldoet - b.r. ten
aanzien van het onderhoud.
Weer anderen zullen huurverhoging hele
maal niet redelijk vinden - b.v. wegens
de toestand waarin het door hen gehuur
de pand verkeert.
In al die gevallen echter staat het de
huurder vrij zijn oordeel over het aanbod
voor een nieuwe huurovereenkomst aan
de verhuurder kenbaar te maken en met
deze te onderhandelen.
Daarbij hoeft men zich niet te beperken
tot de huurprijs. Ook andere zaken die in
de huurovereenkomst zijn geregeld, kun
nen dan aan de orde komen. Bijvoorbeeld
de onderhoudsverplichting en de duur
van de overeenkomst.
Huurovereenkomst
De wet bepaalt dat een jaarlijkse huur
verhoging van ten hoogste 4% mag wor
den overeengekomen voor niet meer dan
vijf jaar.
Men mag wel huurovereenkomsten aan
gaan voor elke periode die men wenst,
maar als daarbij een jaarlijkse huur
verhoging wordt overeengekomen, mag
dit laatste voor niet meer dan vijf achter
eenvolgende jaren gebeuren.
Een overeengekomen jaarlijkse huur
verhoging mag in beginsel voor de eerste
maal ingaan op 1 mei 1968 en vervolgens
telkens op 1 januari.
De feitelijke ingangsdatum kan echter in
onderling overleg worden bepaald. Daar
bij zal in bepaalde gevallen een nog lopen
de huurovereenkomst van invloed zijn.
Wanneer een huurovereenkomst na 1 mei
1968 eindigt, kunnen partijen toch wel
een op die datum ingaande nieuwe huur
prijs overeenkomen. Als een huurder daar
toe niet bereid is, dan kan de verhuurder
de huurverhoging niet direct afdwingen.
Hij kan wel de huur opzeggen en een
nieuwe huurovereenkomst aanbieden. Hij
zal dan echter rekening moeten houden
met de opzeggingstermijn van een even
tueel nog lopende huurovereenkomst.
De Huuradviescommissie geeft op verzoek
de huurprijs aan, die zij voor een bepaald
pand redelijk vindt. Zij kan dit echter
alleen doen als haar verzocht wordt advies
te geven over de betalingsverplichting van
de huurder en als baar daarbij tegelijk
gevraagd wordt de prijs aan te geven die
naar haar oordeel voor het betrokken
pand ala redelijk moet worden aange
merkt.
Huurder en verhuurder kunnen zich ge
zamenlijk tot de Huuradviescommissie
wenden: ook kan ieder het afzonderlijk
doen. Verzoeken moeten worden inge
diend door middel van een formulier,
dat bij de Huuradviescommissie verkrijg
baar is. De kosten van een advies bedra
gen f 2,50.
Het advies van de Huuradviescommissie
is niet bindend. Toch mag vertrouwd wor
den dat in vele gevallen partijen het
zullen volgen.
Huurbescherming
Wat gaat er nu gebeuren als huurder en
verhuurder het niet eens kunnen worden
over een nieuwe huurprijs? Dot hangt van
de verhuurder af.
Stel het geval dat een verhuurder een nasr
zijn oordeel redelijk aanbod voor een
nieuwe huurovereenkomst heeft gedaan.
Stel verder dat de huurder dit aanbod niet
accepteert.
De verhuurder kan dan de verhuur van
het pand in kwestie aan de betrokken
huurder willen beëindigen. In dat geval
zegt hij hem, met in acht neming van de
opzeggingstermijn, de huur op, als hij
dit niet al eerder heeft gedaan.
De huurder geniet echter wettelijke huur
bescherming en hoeft na een huuropzeg-
ging het gehuurde niet te ontruimen. Hij
kan slechts langs gerechtelijke weg tot
ontruiming worden gedwongen.
De verhuurder die ontruiming wenst,
moet daartoe op de voorgeschreven wijze
een vordering tot ontruiming bij de kan
tonrechter indienen.
Als hij die vordering grondt op het feit,
dat de huurder een aanbod voor een
nieuwe huurovereenkomst niet heeft wil
len aanvaarden, moet hij daarbij een
verklaring van de Hunradviescommissie
overleggen. Hiermee wordt bedoeld een
schriftelijke verklaring, waarin het oordeel
van de Huuradviescommissie over de
redelijkheid van het aanbod van de ver
huurder is ven-at.
De verhuurder kan zo'n verklaring vragen
als hij een maand, nadat hij de huurder
schriftelijk een nieuwe huurovereenkomst
heeft aangeboden, nog niet met deze tot
overeenstemming is gekomen.
Zonder deze verklaring zal de kanton
rechter de vordering van de verhuurder
niet behandelen.
De kantonrechter beoordeelt ook zelf de
redelijkheid van het aanbod dat de ver
huurder aan de huurder heeft gedaan.
.Als hij meent dat het aanbod redelijk is
dan wijst hij de vordering tot ontruiming
toe. In dat geval kan hij de huurder nog
ten hoogste een maand de tijd geven om
het aanbod van de verhuurder alsnog te
aanvaarden. Maakt de huurder van deze
gelegenheid geen gebruik dan moet hij
het pand ontruimen.
Als de kantonrechter het aanbod van de
verhuurder niet redelijk vindt, wijst hij
de vordering niet toe.
Hoe wordt de
huurverhoging berekend?
Een overeengekomen huurverhoging met
4% of minder moet worden berekend over
de op 30 april 1968 geldende wettelijke
huurprijs. Dit geldt ook voor alle volgen
de jaarlijkse huurverhogingen.
De „wettelijke huurprijs" wordt gevormd
door het bedrag dat men verschuldigd is
voor „het enkele gebruik van een onroe
rend goed". Daar vallen dus buiten de
vergoedingen voor leveringen en diensten,
die naast de huurprijs staan, zoals voor
de levering van water, ga», elektriciteit,
verwarming, gebruik van meubilair en
stoffering, portiekverlichting, voor schoon
houden en tuinonderhoud etc. Deze ver
goedingen behoTen niet tot de „huur
prijs".
Soms moeten ook enkele vergoedingen,
die wél tot de „huurprijs" behoren, bij de
berekening van de huurverhoging buiten
beschouwing worden gelaten. Dit is onder
meer het geval, indien in de huurprijs op
30 april 1968 een tijdelijke verhoging is
begrepen, die eerder is toegepast in ver
band met een vóór 1 april 1960 in het
pand aangebrachte verbetering (b.v.
douchecel) of een uitgevoerde verbouwing.
Voorts mag in afwijking van de gewone
regel bij bepaalde categorieën van na de
oorlog met subsidie gebouwde woningen
de huurverhoging niet worden berekend
over een eventueel in de huurprijs begre
pen vergoeding voor de aanwezigheid van
een centrale vcrwarmings- of liftinstallatie.
Ter verduidelijking volgen hierna enkele
voorbeelden:
VOORBEELD A
Op 30 april 1968 is
woning 195, - p. maand
De kósten van het
waterverbruik en van
verwarming (stookkos
ten centrale verwar
ming) bedragen 35.-'
De huurprijs ii dan 160,— p. maand
Is er nu met ingang
huurverhoging van
4% afgesproken 6,40
dan wordt de huur
prijs nu 166.40 p. maand
Bijkomende kosten -
(water etc 35,--
Totale
prijs
201,40 p. maand
VOORBEELD B
Op 30 april 1968 is
de prijs van een
Tijdelijke
huur
verhoging
wegens in
1959 aan
gebrachte
verbetering
(b.v. douche
cel)
Voor eventuele ver* -
hoging komt in
aanmerking 125.-; p. maand
Overeengekomen
huurverhoging
ven 4%,
Water verho*
ging wegens
verbetering
Totale piijs
130,-jp. maand
f 13,- w
145, p. maand
VOORBEELD C
Op 30 april 1968 is
de prijs van een
gestoffeerde woning 300. - p. maand
De in de prijs
begrepen vergoeding
voor stoffering
bedraagt f 50.-
Voor eventuele
verhoging komt
dus in aanmerking
een bedrag van 250. -;p. maand
Overeengekomen
huurverhoging
Vergoeding v
stoffering
Totale prijs
260..-I p. maand
„50,-.
310, 'p. maand
Let wel: eventuele volgende jaarlijkse
huurverhogingen moeten ook telkens wor
den berekend over de huurprijs van 30
april 1968. Alle verhogingen met 4%
komen dus telkens op hetzelfde bedrag.
In de gevallen uit de voorbeelden dus
steeds f6.40 bij voorbeeld A, f5.00 bij
voorbeeld B en f 10,00 bij voorbeeld C.
In geval van twijfel of bij verschil van
inzicht kan men zich om advies tot de
Hnuradviescommissie wenden.
De Huuradvies
commissies
Elders in deze publikatie zijn de adressen
van de Huuradviescommissies in de ge
bieden waarop de facultatieve huurver
hoging betrekking heeft, vermeld
Zoals eerder gezegd beoordelen de Hmir-
adviescommissies op verzoek de redelijk,
hcid van een aan de huurder gedaan
aanbod tot liet aangaan van een nieuwe
huurovereenkomst. Zij doen dat aan de
hand van richtlijnen, die in een Konink
lijk Besluit zijn vervat.
Kort samengevat komen die richtlijnen op
het volgende neer. Het aanbod wordt in
zijn geheel beoordeeld, ook wanneer de
huurder slechts tegen een bepaald onder
deel (b.v. de huurprijs) bezwaar heeft. Er
wordt nagegaan waarom de huurder het
aanbod niet wil aanvaarden; daarbij
wordt echter geen acht geslagen op on
redelijke n
Nagegaan wordt of een voorgestelde
hogere huurprijs geoorloofd is. De mo
tieven en omstandigheden die een hogere
huurprijs rechtvaardigen worden afge
wogen tegen die, welke zich ertegen ver
zetten. Daarbij wordt ook nagegaan of de
huurder en de verhuurder in het algemeen
behoorlijk aan hun verplichtingen over en
weer hebben voldaan en of de huurder
soms onverplicht eigener beweging voor
zieningen ten behoeve van het pand heeft
getroffen.
Er woTdt rekening gehouden met stand
en ligging van het pand, met de staac
van onderhoud en met gebreken. Ook
wordt gelet op hetgeen de verhuurder in
de laatste jaren aan het pand besteed
heeft en op zijn bereidheid om eventuele
gebreken of tekortkomingen in het onder
houd op te heffen.
Van belang is ook of bepaalde vaste lasten
(straat- of rioolbelasting, rioolafvoerrech-
ten, waterschaps- en polderlasten) in de
laatste jaren aanzienlijk zijn gestegen of
nieuw zijn ingevoerd voorzover deze van
de verhuurder worden geheven.
Bij woningen die voor 1921 zijn gebouwd
en die niet onder de huurverhogingen
van 1966 en van 1967 vielen, wordt o.m.
gelet op de tijd dat zij nog voor huisves
ting zullen moeten dienen.
Als algemeen richtsnoer geldt: is d»
nieuwe huurprijs Tedelijk tegen de achter
grond van het stTeven naar een harmo
nisch opgebouwd hourpatroon ter plaatse.
Nadere inlichtingen
Nadere inlichtingen over het in deze
publikatie besproken onderwerp kan men
ook mondeling en telefonisch verkrijgen
bij de Huuradviescommissies.
Secretariaten van de
Huuradviescommissies
Alkmaar, Den Helder en Hoorn
Oude Gracht 86, Alkmaar
Amsterdam, Zaandam
Herengracht 380, Amsterdam
Arnhem. Zutphen, Terborg, Groenlo,
Tiel en Wageningen
Pels Rijckenstraat 1. Arnhem
Assen, Emmen, Meppel
v. <L FeltzpaTk 2, Assen
Bergen op Zoom, Zevenbergen
Zuivelstraat 22, Bergen op Zoom
Breda, Tilburg
Parkstraat 10, Breda
Dordrecht, Gorinchem
Kuipershaven 10, Dordrecht
Eindhoven, Boxmeer, Helmond
Vestdijk 125, Eindhoven
Enschede, Almelo
Beltstraat 64, Enschede
's-Gravenhage
Van Imhoffpleln 12. 's-Grntferihage
Groningen
Westerkade 10, Groningen
Haarlem
Hazepaterslaan 7, Haarlem
Harderwijk, Apeldoorn
Vismarkt 57, Harderwijk
Heerlen
Geleenstraat 39. Heerlen
's Hertogenbosch
Oranje Nassaulaan 14. 's-Hertogenbosch
Hilversum
Hoge Naarderweg 61, Hilversum
Leeuwarden, Heerenveen, Sneek en
Beetsterzwaag
Willemskade 27, Leeuwarden
Leiden, Alphen a/d Rijn
Breestraat 91, Leiden
Maastricht. Heerlen en Sittard
Stokstraat 37, Maastricht
Nijmegen
Van Scheviehavenstraat 7, Nijmegen
Rotterdam. Schiedam. Oud-Beijcrland,
Delft. Gouda en Brielle
Wijnhaven 78 (6e etage), Rotterdam
Sommelsdijk
Hobbemastraat 41, Middelhjmit
Utrecht, Amersfoort
Oude Gracht 129, Utrecht
Winschoten, Zuidbroek
Kantongerecht Blijhamsterstraat 19,
Winschoten
Zwolle, Deventer. Steenwijlc
Wipstrikkerallce 55, Zwolle
De tekst van deze publikatie is als
vouwblad vanaf 1 mei verkrijgbaar bij:
Ministerie van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening, Den Haag,
de Gemeentesecretarieën in dc ge
noemde gemeenten en de Hutiradvics-
UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN UITKNIPPEN *J
bij
wonlnginrlthtlng
DORPSPLEIN 35 - TEL. 493
Voor aparte behangsoorten
Alle merken raamventilatoren
Alumistore zonwering
BALANS 7
MIDDELBURG - TELEFOON 2336
HET LIST 2EKER AAN DE VOCHTIGHEID,
DAT WE PIANK 70 BUIGT... WE MOETEN
WAT ANDERS BEDENKEN\j