Hypotheekrente is niet altijd aftrekbaar:
extra controle op de bijleenregeling
Iets vergeten bij uw aangifte?
Vragen? De Belastingdienst geeft antwoord
Belastingdienst
Heeft u na 2003 uw woning met overwaarde verkocht? En heeft u een nieuwe woning
gekocht? Als u daarbij een hypotheek of een andere lening heeft afgesloten, dan kan
het zijn dat u niet alle rente voor de belasting mag aftrekken. Als u de overwaarde
van uw verkochte koopwoning niet volledig in uw nieuwe koopwoning steekt
(en dit bedrag wel weer bijleent), is niet alle rente aftrekbaar. Dit noemen we de
bijleenregeling. Dit jaar controleert de Belastingdienst extra streng of u uw aangifte op
dit punt goed heeft ingevuld.
Leuker kunnen we't niet maken. Wel makkelijker.
Hoe bereken ik de eigenwoningreserve (overwaarde)?
Uw eigenwoningreserve is vaak de overwaarde die bij verkoop
van uw vorige woning is ontstaan. Deze kunt u eenvoudig met
het volgende voorbeeld berekenen:
Verkoopprijs verkochte woning
150.000
Verkoopkosten
3.000 -
Netto-opbrengst verkochte woning
147.000
Eigenwoningschuld verkochte woning
117.000 -
Eigenwoningreserve (overwaarde)
30.000
Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld makelaarskosten
en taxatiekosten.
Rekenvoorbeeld 1:
-De aankoopsom (inclusief aan koopkosten] van de nieuwe
woning bedraagt 180.000.
-Bij aankoop van uw nieuwe woning heeft u voor€ 180.000
een hypotheek afgesloten.
-Uw eigenwoningreserve (overwaarde) is 30.000.
-Het maximale schuldbedrag is: 180.000 - 30.000 150.000.
Het geleende bedrag 180.000) is hoger dan het maximale
schuldbedrag 150.000), dus u mag alleen de rente over het
maximale schuldbedrag aftrekken. De eigenwoningschuld voor
de nieuwe woning bedraagt 150.000. Het restbedrag 30.000)
is een schuld in box 3 en de rente over dat deel is niet aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld 2:
-De aankoopsom (inclusief aankoopkosten) van de nieuwe woning
bedraagt 140.000.
-Bij aankoop van uw nieuwe woning heeft u voor€ 120.000 een
hypotheek afgesloten.
-Uw eigenwoningreserve (overwaarde) is 10.000.
-Het maximale schuldbedrag is: 140.000 - 10.000 130.000.
Het geleende bedrag 120.000) is lager dan het maximale
schuldbedrag 130.000), dus u mag de volledige rente aftrekken
voorde belasting. De eigenwoningschuld voorde nieuwe woning
bedraagt 120.000.
Wat is de hypotheekrenteaftrek?
Als u een nieuwe woning koopt leent u
daar waarschijnlijk geld voor. Meestal is
dit een hypotheek, maarhetkan ook een
persoonlijke lening zijn. De rente die u
overdie lening betaalt kan aftrekbaar zijn.
Gebruikt u de lening voor het kopen of
verbouwen van uw woning? Dan kunt u
de rente aftrekken. De woning moet wel
uw hoofdverblijf zijn. Als u geld leent om
een auto te kopen, een vakantiewoning
te kopen, of om een woning te kopen die
u wilt verhuren, dan kunt u de rente over
deze lening niet aftrekken.
Welk deel van mijn hypotheekrente
is aftrekbaar?
Het geleende bedrag waarover u de
rente mag aftrekken, is uw eigenwoning
schuld. Maar hoe berekent u die
eigenwoningschuld? Daarvoor moest u
eerst weten wat uw eigenwoningreserve
(overwaarde) is (zie kader 'Hoe bereken ik
de eigenwoningreserve (overwaarde)?").
Voor het berekenen van uw
eigenwoningreserve (overwaarde) heeft
u de eigenwoningschuld van uw
verkochte woning nodig. Deze vindt u
terug op uw aangifte van vorig jaar.
Hoe bereken ik mijn eigenwoning
schuld voorde nieuwe woning?
Uw eigenwoningschuld voorde nieuwe
woning berekent u als volgt: tel de
aankoopprijs, de makelaarskosten, de
notariskosten voorde overdracht en de
overdrachtsbelasting van uw nieuwe
woning bij elkaar op. Dit zijn uw totale
aankoopkosten. Trek uw eigenwoning
reserve (overwaarde) hiervan af.
Het bedrag dat u overhoudt is
het maximale schuldbedrag waarover
u de rente af mag trekken. Vervolgens
kijkt u welk bedrag het hoogst is:
het maximale schuldbedrag of het
bedrag dat u voor uw woning hebt
geleend. Is het geleende bedrag het
hoogst? Dan kunt u alleen de rente over
het maximale schuldbedrag aftrekken.
Uw eigenwoningschuld is dan gelijk
aan het maximale schuldbedrag
(zie rekenvoorbeeld 1). Is het geleende
bedrag gelijk aan, of lager dan het
maximale schuldbedrag? Dan kunt u
de volledige rente over het geleende
bedrag aftrekken. Uw eigenwoning
schuld is gelijk aan het geleende
bedrag (zie rekenvoorbeeld 2).
Wat betekent de bijleenregeling
voor mij?
In dit bulletin kunnen wij helaas niet
alle details van de bijleenregeling
bespreken. Wilt u meer informatie of
wilt u weten wat de bijleenregeling
betekent in uw situatie? Kijk dan op
www.belastingdienst.nl en zoek op
het trefwoord 'bijleenregeling'. Als u
zo snel mogelijk wilt weten waar u
aan toe bent, gebruik dan het
rekenprogramma Bijleenregeling op
www.belastingdienst.nl. Daarmee kunt
u uw eigenwoningreserve (overwaarde)
en uw eigenwoningschuld in een
handomdraai berekenen.
Bent u iets vergeten op te geven of wilt u alsnog iets in uw aangifte veranderen? Zolang de Belastingdienst
uw aanslag nog niet heeft vastgesteld, kunt u deze heel gemakkelijk aanpassen. Heeft u nog geen brief
ontvangen, waarin staat dat de Belastingdienst uw aanslag heeft vastgesteld? Dan kunt u uw aangifte
opnieuw indienen. Heeft u elektronisch aangifte gedaan? Dan verandert u de aangiftegegevens die u op
uw computer heeft opgeslagen en verzend uw verbeterde, volledig ingevulde aangifte. De Belastingdienst
neemt de aangifte in behandeling die u als laatste heeft verzonden.
Heeft u vragen tijdens het invullen van uw aangifte? Raadpleeg dan de helpteksten in het aangifte programma of de
toelichting bij uw aangifteformulier. U kunt ook kijken op www.belastingdienstnl of bellen met de BelastingTelefoon.
Meer weten over DigiD of de bijleenregeling?
Kijk op www.digid.nl,www.belastingdienst.nl of bel met de BelastingTelefoon: 0800-0543, bereikbaar
van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 20.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur.
Hoe bereken ik de aftrekbare rente?
De aftrekbare rente bij de verkoop van uw woning kunt u
eenvoudig met het volgende voorbeeld berekenen:
Als het bedrag dat u heeft geleend hoger is dan uw
eigenwoningschuld (zoals in rekenvoorbeeld 1), berekent u de
aftrekbare rente als volgt:
(eigenwoningschuld -r totale lening) x betaalde rente aftrekbare rente
Als bijvoorbeeld uw totale lening 180.000 is, en de dooru
betaalde rente daarover 9.000 is geweest, terwijl de eigen
woningschuld 150.000 bedraagt, dan is de aftrekbare rente:
150.000 4-180.000) x 9.000 7.500
