NVM verwacht zeer matige prijsontwikkeling
Vereniging Eigen Huis:
stop de WOZ-taxaties
Onnodige onrust over
uitbetaling huursubsidie
KORT KORT kort
KOMT KORT kort
Woensdag 31 juli 2002
Ook dit jaar kunnen huurders hun verhuurder
aanmelden voor de verkiezing van beste en
slechtste verhuurder van het jaar. De Woonbond
houdt deze verkiezing om huurders in staat te
stellen hun tevredenheid of ontevredenheid over
een verhuurder kenbaar te maken. Alle huurders
en huurdersorganisaties kunnen meedoen.
Effect
De gemiddelde koopwoning in Nederland is in
het 2e kwartaal van 2002 met 2,0% in prijs ge
stegen ten opzichte van het 1e kwartaal en komt
daarmee op gemiddeld 205.000 euro. Een be
perkte stijging en duidelijk minder dan de 3,2%
waarmee de prijs in het 2e kwartaal van 2001
steeg.
Cijfers tweede kwartaal
Nu in het regeerakkoord is besloten tot af
schaffing van de onroerende zaakbelasting
(OZB) dringt de Vereniging Eigen Huis er bij
de coalitiepartijen op aan om de lopende
ronde van woningtaxaties met directe ingang
te stoppen.
Door berichten in de pers over 'het mislopen van
huursubsidie voor de maand juli' is bij huurders
onnodige onrust ontstaan. De betaling aan de
huur-subsidieontvangers waarvan de volledige
gegevens (huur-subsidieberichten) op tijd zijn
binnengekomen (ruim 600.000) heeft op 2 juli
plaatsgevonden. Voor de overige huursubsidie
ontvangers (240.000) zijn de uitbetalingen op 16
juli de deur uitgegaan, zoals afgesproken is met
de gemeenten en de verhuurders.
Technische problemen met advertenties
Gemeenten actief met waterbeleid aan de slag
Symposium Vernieuwbare grondstoffen
Fusies woningcorporaties aan regels gebonden
HUREN
in Midden Zeeland
Bepaal dan uw
(advertentie)
Nieuwe opzet verkiezing
beste en slechtste verhuurders
De verwachting is dag het aan
tal aanmeldingen hoger lig
gend dan voorgaande jaren,
omdat er geen uitgebreide vra
genlijsten meer hoeven te wor
den ingevuld. Een huurder of
huurdersorganisatie die zijn
verhuurder wil aanmelden, kan
volstaan met het aanleveren
van drie steekhoudende argu
menten. Het verkiezings
karakter krijgt daarmee nog
meer inhoud. Ook de verhuur
der die het op één terrein heel
goed of heel slecht doet kan
daardoor in de prijzen vallen.
De slechtste verhuurder ont
vangt een zwarte bokaal en de
beste verhuurder een zilveren
beker. De zwarte bokaal wordt
gevreesd, de zilveren beker ui
teraard begeerd. En dat is niet
voor niets, want de prijs
uitreiking gaat met veel publi
citeit gepaard. De goede naam
van de verhuurder is daarmee
in het geding. De ervaring van
de afgelopen jaren leert dat
daardoor alleen al de verhuur
der die de zwarte bokaal krijgt,
probeert om zich te verbeteren.
Men wil de prijs zeker geen
tweemaal ontvangen. Hoe be
langrijk het is om aandacht te
geven aan verhuurders die het
goed doen, blijkt eruit dat ver
huurders die de prijs gewonnen
hebben, proberen het nog be
ter te doen.
De prijzen worden uitgereikt in
twee categorien, die van
woningcorporaties en die van
particuliere verhuurders. Dit
onderscheid wordt gemaakt
omdat woningcorporaties ook
een sociale doelstelling heb
ben. Zo is het de wettelijke taak
van woningcorporaties om
mensen met een laag inkomen
betaalbaarte huisvesten. Parti
culiere verhuurders hebben
deze verplichting nieten kijken
doorgaans meer naar
rendementsdoelstellingen.
De prijzen worden toegekend
door een onafhankelijke jury,
met deskundige leden. Om de
jury haar werk goed te kunnen
laten doen, worden de aan
meldingen uitgebreid gecon
troleerd en van achtergrondin
formatie voorzien door Woon
bondconsulenten.
Een huurder of huurders
organisatie die zijn verhuurder
wil aanmelden moet drie steek
houdende argumenten geven
op grond waarvan de verhuur
der de prijs voor beste of slecht
ste verhuurder zou moeten krij
gen. Aanmeldingsformulieren
zijn verkrijgbaar via de Woon
bond, tel. 020-5517700.
Huurders bepalen wie het predikaat beste of slechtste verhuurder krijgt.
Algemeen voorzitter Oscar
Smit: „Het aantal transacties en
het woningaanbod nemen toe.
De tijd dat woningen te koop
staan, neemt af. Anders dan
begin van het jaar gaan ook
duurdere woningen vlot van de
hand. Dit is het beeld van een
actieve markt dat past bij het 2e
kwartaal van het jaar. De NVM
verwacht voor het komende
kwartaal een stabilisatie van het
prijsniveau vanwege onder
meer de daling van het
consumentenvertrouwen en de
geringe economische groei."
De prijsstijging van inmiddels
3,8% in het 1e halfjaar staat
haaks op de recente voorspel
ling van Pricewaterhouse
Coopers (European Economie
Outlook, mei 2002) van een in
houdende markt en een prijs
daling van 0,75 over heel
2002. Het beeld dat
Pricewaterhouse Coopers
schetst, is naar de overtuiging
van de NVM veel te negatief. De
voornaamste oorzaak daarvoor
is dat PwC in haar reken
modellen uitgaat van het inko
men per persoon als graadme
ter voor de betaalbaarheid van
de gemiddelde woning. Voor
een juiste inschatting van de
betaalbaarheid moet men uit
gaan van het 'huishoudens
inkomen'. Door het grote aan
tal tweeverdieners ligt dit be
duidend hoger.
In het betaalbaarheidspercen
tage van de NVM wordt reke
ning gehouden met het verschil
tussen starters, doorstromers
en een- en tweeverdieners. Het
percentage geeft aan hoe het
huishoudensinkomen zich ver-
houdttot het norminkomen dat
nodig is om de woonlasten van
de gemiddelde koopwoning te
kunnen betalen. Het gemid
delde eenverdienersinkomen is
duidelijk niet voldoende om
een gemiddelde koopwoning
van 205.000,- te kunnen be
kostigen. Het gemiddelde
tweeverdienershuishouden kan
een gemiddelde woning nog
altijd goed betalen. De
betaalbaarheid van de gemid
delde koopwoning is in het 2e
kwartaal licht gedaald. De oor
zaak daarvoor is de prijsstijging
van 2%. De andere factoren in
de berekening van het
betaalbaarheidpercentage -
rente en inkomen - bleven na
genoeg gelijk.
Het PwC-model gaat verder
volkomen voorbij aan het gege
ven dat een nationale woning
markt niet bestaat en vraag en
aanbod op regionaal niveau tot
elkaar komen. Woning
voorraad, woningaanbod,
vraag en dus ook de prijs en de
prijsontwikkeling verschillen
binnen Nederland ingrijpend
van regio tot regio. Een factor
die van groot belang is voor de
ontwikkeling van de prijzen in
Nederland is de nieuwbouw.
Zolang deze in aantallen en
kwaliteit niet past bij de vraag
in de verschillende regio's blijft
er sprake van een opwaartse
druk op de prijzen.
De prijs van de gemiddelde wo
ning stijgt met 2%, de prijsstij
ging van de duurdere woningen
(25% duurste woningen van elk
woningtype) blijft daar anders
dan in het 1e kwartaal niet op
achter. Uiteraard hebben we ook
hier te maken met regionale ver
schillen zoals bijvoorbeeld in de
regio's Gooi en Haaglanden. Ook
de duurdere woningen gaan vlot
van de hand. De tijd dat wonin
gen te koop staan is in het 2e
kwartaal met 12% gedaald tot 57
dagen, nadat deze in het 1e kwar
taal nog steeg met 18%. De prijs
per m2 woonoppervlak steeg in
het 2e kwartaal met 2,5%, een
half procentpunt meer dan de
prijsstijging van de gemiddelde
woning. Het totale geldsvolume
gemoeid met de verkoop van
woningen is in het 2e kwartaal
gestegen met 9%. De stijging van
het geldsvolume in het 2e kwar
taal wordt veroorzaakt door het
hogere aantal transacties en de
prijsstijging.
(bron: NVM)
Momenteel zijn gemeenten
al volop bezig met de
nieuwe taxaties in het ka
der van de wet WOZ en de
daarvan afgeleide OZB-
aanslagen voor 2005. Nu
deze niet meer nodig zijn
voor de OZB, kan het geld
verslindende proces van
taxeren beter meteen wor
den stopgezet, meent Ei
gen Huis.
Dat levert een besparing op
van naar schatting ruim
100 miljoen euro per jaar.
De Vereniging Eigen Huis
vindt dat deze besparing
moet worden ingezet om di
rect de OZB te verlagen. De
vereniging stelt voor de an
dere belastingen die zijn ge
koppeld aan de waarde van
de eigen woning (eigen-
woningforfait en water
schapslasten) te bepalen op
grond van een veel eenvou
diger en goedkoper sys
teem, zoals bijvoorbeeld
een systeem van waarde
klassen.
Het direct stopzetten van
het huidige systeem van
waardebepaling beschouwt
de vereniging als lakmoes
proef voor de bereidheid
van de nieuwe regering
om in 2005 de OZB ook
daadwerkelijk af te schaf
fen. De taxaties op grond
van de Wet Onroerende
Zaakbelasting (WOZ) zijn
reeds lang omstreden.
Iedere vier jaar levert het
gemeentelijk apparaat een
enorme inspanning om
alle taxaties rond te krij
gen, de waardebeschik-
kingen op tijd te versturen
en de daarop volgende
vloed van bezwaarschrif
ten af te handelen.
Naar aanleiding van de
laatste taxatieronde zijn
door eigenwoningbezitters
tot op heden ruim 510.000
bezwaarschriften inge
diend. Vervolgens worden
de belastingrechters bij de
Gerechtshoven overspoeld
door een grote hoeveel
heid beroepschriften.
(bron: Eigen Huis).
Omdat VROM van een aantal
huursubsidieontvangers name
lijk niet altijd over alle gegevens
beschikt, kan pas na ontvangst
van nadere gegevens het
subsidiebedrag voor deze
groep worden berekend. In het
kader van de modernisering
van de uitvoering van de huur
subsidie is de afgelopen jaren
in drie fasen een nieuwe werk
wijze ingevoerd. De wijzigingen
die thans worden doorgevoerd
hebben betrekking op alle
huursubsidieontvangers. De
ontstane onrust komt voort uit
gewenning van zowel huurders
als verhuurders aan de nieuwe
werkwijze. De verhuurders, zo
als woningcorporaties, hebben
bericht ontvangen welke huur
ders (van wie alle gegevens
bekend zijn) de huursubsidie
via huurverlaging willen ont
vangen. Verhuurders worden
echter wel geconfronteerd met
het ontbreken van opgaven van
huurders van wie de volledige
gegevens niet bekend zijn. Zij
weten in een aantal gevallen
dan niet welk bedrag zij aan
huur moeten rekenen. Omdat
de meeste verhuurders de in
ning van de huur voor de
maand juli reeds hadden uitge
voerd, kunnen huurders gecon
fronteerd zijn met het totale
huurbedrag. Het hierdoor mis
gelopen subsidiebedrag wordt
later verrekend. Wekelijks wor
den de verhuurders op de
hoogte gesteld van reeds ver
werkte opgaven met de daarbij
behorende subsidiebedragen.
Helaas zijn de advertenties in de Woningkrant van 17 juli wegens een technisch probleem
niet juist geplaatst. Uiteraard bieden wij de lezers van de Woningkrant hierbij onze excuses
voor het ongemak aan.
Wegener Midden-Zeeland.
W. Deetman, voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Ge
meenten (VNG), heeft het rapport 'Gemeenten geven water een
plaats', inclusief het VNG actieprogramma 'Water' aangeboden
aan demissionair staatssecretaris M. de Vries van Verkeer en Wa
terstaat.
Water is een belangrijk beleidsterrein dat vraagt om sector
overstijgende en brede bestuurlijke aandacht. Veel gemeenten zijn
al actief aan de slag om water een plaats te geven in de organisa
tie. De komende jaren zal de ontwikkeling van het waterbeleid
een nog grotere rol gaan spelen. Gemeenten spelen een belang
rijke rol bij ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij water een onmis
baar element vormt. De VNG wil haar leden adviseren bij de uit
voering van gemeentelijke watertaken. In het rapport geeft de VNG
een visie op de positie van gemeenten bij het waterbeleid. In het
actieprogramma wordt aangegeven hoe de VNG de komende ja
ren invulling wil geven aan het beleidsterrein water. In het rap
port en het actieprogramma komen diverse onderwerpen aan de
orde waar gemeenten de komende jaren mee te maken krijgen.
Zo vindt de VNG het van belang, dat gemeenten betrokken wor
den bij deelstroomgebiedvisies, die de provincies momenteel
voorbereiden. Het bergen van water heeft directe consequenties
voor de keuzemogelijkheden van gemeenten bij de ruimtelijke
inrichting. Ook worden gemeenten in toenemende mate gecon
fronteerd met grondwaterproblemen. Als gevolg van te hoge of
te lage waterstanden kan schade ontstaan, waar de burger direct
last van heeft. Verder is het onderhouden van stedelijke water
bodems een onderwerp waar veel gemeenten mee te maken heb
ben. De bestuurlijke organisatie en financieringsvraagstukken
komen tevens aan de orde. Gemeenten staan dus voor de op
gave waterbeleid de komende jaren nog verder in te bedden. Maar
gemeenten staan er niet alleen voor. Samen met het Rijk, provin
cies en waterschappen zal de komende jaren gewerkt worden aan
het anders omgaan met water.
Het gebruik van vernieuwbare grondstoffen in de bouw, zoals hout
en stro, kan de milieubelasting door de bouwsector drastisch ver
lagen. Bovendien raken de voorraden van sommige veel toege
paste bouwstoffen gewoonweg op: er zijn dus alternatieven no-,
dig. Vernieuwbare grondstoffen zijn regeneerbaar, dat wil zeggen
dat ze blijven 'aangroeien' en de bronnen niet uitgeput raken. Bo
vendien zijn de materialen goed te hergebruiken of te recyclen.
Samen levert dat dus grote voordelen op. Wat is de praktische
toepasbaarheid van vernieuwbare grondstoffen en wat is het be
leid van het nieuwe kabinet op dit gebied? Daarover gaat een
symposium op 20 september op het terrein van De Floriade. Het
symposium Vernieuwbare Grondstoffen zal plaatsvinden in de
Rabobank Conference Hall op het Floriadeterrein, dat geheel is
opgetrokken uit materialen die herbruikbaar zijn of gemakkelijk
opnieuw te verwerken, zoals leem en hout. Tijdens het sympo
sium is er speciale aandacht voor dit gebouw, dat na afloop van
de Floriade volledig gerecycled kan worden.
Centraal staat de vraag in hoeverre vernieuwbare grondstoffen
toepasbaar zijn in gebouwen, in funderingen, dragende construc
tie en afwerking, en wat de voor- en nadelen zijn van toepassing
op grotere schaal in utiliteits- en woningbouw. Er wordt nader
ingegaan op de nu nog veelal onbekende brede toepassingsmoge
lijkheden van vernieuwbare bouwmaterialen, maar ook op juridi
sche, beleidsmatige en financiële problemen daarbij. Tijdens het
symposium wordt gezocht naar oplossingsrichtingen ten aanzien
van beleid en van de marketing van deze producten. Verder wor
den waarschijnlijk twee prijsvragen rond dit onderwerp gepre
senteerd.
De afgelopen jaren is veel bereikt bij het energiezuiniger maken
van nieuwe woningen en de recycling van bouw- en sloopafval.
Algemeen wordt erkend dat het hierbij gaat om breed gedragen
maar kleine stapjes richting duurzaamheid. Om de milieubelasting
als gevolg van het bouwen en wonen substantieel terug te drin
gen, zijn echter ingrijpender maatregelen nodig. Naast hergebruik
van gebouwen en materialen is het vervangen van eindige grond
stoffen door vernieuwbare grondstoffen een troefkaart om de
milieubelasting met een factor 4 (of zelfs meer) terug te dringen.
Staatssecretaris Remkes (VROM) heeft regels en criteria opge
steld waaraan hij voorgenomen fusies van woningcorporaties zal
toetsen. Hierdoor wordt het duidelijk wanneer fusies "in het be
lang van de volkshuisvesting" zijn en dus door de staatssecreta
ris kunnen worden geaccepteerd. Hij heeft een en ander vastge
legd in een brief (MG-circulaire 2002-18) aan de gemeenten en
corporaties. In de Nota Mensen Wensen Wonen staat dat fusies
van corporaties nooit een doel op zich kunnen zijn. Corporaties
moeten aantonen dat een fusie in het belang is van het wonen,
dat de lokale binding behouden blijft en dat de fusie efficiency-
voordelen oplevert die de (toekomstige) huurders ten goede ko
men. Ook de betrokkenheid van huurders en hun organisaties is
van groot belang bij fusieprocessen. Vooraf moeten met de huur
ders afspraken worden gemaakt over de eventuele gevolgen. In
het akkoord tussen de bij het wonen betrokken partijen - het Na
tionaal Akkoord Wonen (juli 2001) -, was al opgenomen, dat de
regelgeving voor fusies zal worden aangescherpt. AEDES vereni
ging van woningcorporaties, de VNG en de Woonbond zouden
op grond van datzelfde akkoord snel een gedragslijn voor de lo
kale inbedding van dergelijke fusies ontwikkelen. Omdat deze
gedragslijn nog steeds niet gereed is en nieuwe regelgeving voor
corporaties via de invoering van een nieuwe Woonwet nog wel
enige tijd zal vergen, heeft Remkes besloten vooruitlopend daarop
zelf regels en criteria voor fusies in een MG-circulaire vast te leg
gen.
In de huidige regelgeving voor woningcorporaties staat dat een
fusie mag plaatsvinden als deze in "het belang van de volkshuis
vesting" is. De staatssecretaris heeft nu de criteria benoemd waar
aan nader wordt getoetst of een fusie 'aan de volkshuisvesting
bijdraagt'. Bij de beoordeling zal gekeken worden naar: de gevol
gen voor de huurontwikkeling; het behoud van de lokale bin
ding door bijvoorbeeld de aanwezigheid van een lokaal aanspreek
punt; de inzet van investeringscapaciteit voor de lokale of regio
nale behoeften; de verbetering van de professionaliteit en dienst
verlening en de bereidheid van de fusiepartners elkaar of andere
corporaties financieel bij te staan om de opgaven voor het wonen
te kunnen uitvoeren.
Daarnaast zal worden geregeld, dat corporaties plannen om een
substantieel aantal huurwoningen aan andere corporaties te ver
kopen aan de staatssecretaris moeten voorleggen. Dit is vooral
bedoeld om feitelijke fusies via verkoop van (grote) delen van het
bezit van de ene corporatie aan de andere te voorkomen. De staats
secretaris adviseert corporaties verder om bij fusies om tijd te
besparen eerst de mening te vragen van de betrokken
huurders(organisaties). Daarnaast is het verstandig dat ook de
corporaties zélf de zienswijze vragen van de betrokken gemeen
ten. Als er sprake is van negatieve adviezen, kunnen de corpora
ties daarop een onderbouwde reactie geven, voordat zij de plan
nen om te fuseren ter goedkeuring aan de staatssecretaris voor
leggen. Als de betrokken corporaties geen advies aan gemeente(n)
en huurders(organisaties) hebben gevraagd, dan zal de staatsse
cretaris dit zelf doen. Eventuele negatieve adviezen zal de bewinds
man aan de corporaties voorleggen met het verzoek daar binnen
10 dagen op te reageren.
http://zeeland.woonkeuze.nl
