Geen BTW-naheffing op
verbouwingen
Klussen in
de woning
mag!!
Onderhoudsplanning Basco
KORT KORT KORT
HUREN
in Midden Zeeland.
Bepaal dan uw
Woi
'GUXC met:
Er wordt te weinig
gebouwd
Miljonairs in Groene Hart
NVB verwacht stijging
huizenprijzen
Bouw stagneert door
tekort personeel
Hogere prijzen nieuwbouw
2001
De BTW-naheffing op verbouwingen die in
2000 zijn begonnen en dit jaar doorlopen is van
de baan. Na protesten van de federatie van
bouwondernemers BouwNed, de Bond van
Nederlandse Architecten (BNA) en de verenig
ing eigen huis, heeft het ministerie van Finan
ciën besloten dat voor betalingstermijnen die
in 2000 zijn vervallen het 17,5 procent BTW-
tarief blijft gelden.
Het blijkt dat al enige jaren mensen een grote
behoefte hebben om hun woning naar eigen
smaak en inzicht aan te passen. De bouw
markten beleven gouden tijden. Voor huurders
ligt het aanpassen toch wel even anders om
dat de woning eigendom is van de corporatie.
Maar om op de wensen van de huurders in te
spelen, staan steeds meer corporaties het
klussen in de woning toe.
De oorspronkelijke overgangs
regeling voor de BTW-verho-
ging hield in, dat voor verbou
wingen die in 2000 waren be
gonnen, maar pas in 2001
worden opgeleverd het hoge
re BTW-tarief van 19 procent
in rekening diende te worden
gebracht over de gehele aan-
neemsom. Dat zou hebben
betekend dat aannemers en
architecten bij hun
opdrachtgevers alsnog een
naheffing van 1,5 procent had
den moeten
innen over reeds in 2000 be
taalde termijnen. Daardoor
zouden woonconsumenten
met een onverwachte kosten
stijging worden geconfron
teerd.
BouwNed, de BNA en vereni
ging eigen huis hebben het
ministerie kunnen overtuigen
van de onredelijkheid van de
ze regeling. Het ministerie
heeft begrip getoond voor de
opvatting van de drie organi
saties dat veel verbouwingen
dermate ingrijpend zijn dat zij
nauwelijks zijn te onderschei
den van nieuwbouwactivitei-
ten.
De directeur-generaal Belas
tingdienst heeft nu besloten
dat bij verbouwingen die wor
den afgerekend in termijnen,
het tarief van 17,5 procent van
toepassing blijft op de vóór 1
januari 2001 vervallen bet
alingstermijnen.
De verhoging van het BTW-ta
rief heeft daarom alleen be
trekking op de termijnen na 1
januari en de eindafrekening.
De nieuwe regeling geldt voor
verbouwingen die gericht zijn
op een verandering van de in
richting, de aard of de om
vang van het gebouw.
Daarbij kan men denken aan
het samenvoegen of splitsen
van kamers, het aanbouwen
van een serre, erker of schuur
tje, het plaatsen van een dak
kapel en veranderingen van
keukens en badkamers.
Daarmee is de regeling uit
drukkelijk niet van toepassing
op onderhouds- en herstel
werkzaamheden die gericht
zijn op de instandhouding van
het gebouw. Voorbeelden
hiervan zijn het vervangen
van kozijnen of dakgoten en
het vernieuwen van dakbe
dekking. Indien er sprake is
van een combinatie van on
derhoud of herstel met een
verbouwing, geldt de nieuwe
overgangsregeling wel indien
de werkzaamheden overwe
gend het karakter van een ver
bouwing hebben.
Ook bij Basco staat de klant
centraal en wordt rekening
gehouden met de wensen
van de huurders. Basco is
hard op weg om het KWH la
bel te behalen, wat bewijst
dat zij de klant bovenaan laat
staan.
Alles is erop gericht om het
de huurder zo veel mogelijk
naar de zin te maken. Voor
de huurders is er een alge
mene brochure gemaakt die
informatie bevat over het
nieuwe beleid. De voorwaar
den staan er in vermeld en
een overzicht van de klussen
waarvoor Basco toestem
ming verleent.
Inmiddels hebben al de huur
ders van Basco zo'n folder in
de bus gekregen samen met
het Basco Bulletin. In de bro
chure zit een antwoordkaart
waarmee de bewoner infor
matie materiaal kan opvra
gen over een bepaalde klus.
De Kluswijzers die zijn ont
wikkeld geven antwoorden
op de meeste vragen bij de
10 meest voorkomende klus
sen.
Zo'n Kluswijzer is een handig
foldertje waarin doe-het-zelf
tips staan voor de uitvoering
van de klus.
Kwaliteitseisen
Naast de Kluswijzer zijn ook
de Kwaliteitseisen ont
wikkeld. Dat zijn richtlijnen
die Basco heeft ontwikkeld
om de verhuurbaarheid, de
veiligheid, het onderhoud en
de bouwtechnische staat van
de woning te garanderen.
Wanneer de huurder de wo
ning verlaat, zal de aanpas
sing op deze kwaliteitseisen
getoetst worden.
De belangrijkste voorwaarde
is echter de toestemming.
Het levert een huurder veel
voordelen op wanneer vooraf
toestemming gevraagd
wordt. Wanneer een bewoner
Basco benadert om toestem
ming te vragen, geeft Basco
graag advies. Basco kent de
woning door en door en weet
precies waarop gelet moet
worden als iemand gaat klus
sen. Voor zowel de bewoner
als voor Basco is het goed
dat er contact is en even kan
worden overlegd. Verder
geeft de toestemming een
voordeel bij vertrek uit de
woning. Als voor een aan
passing toestemming is ver
kregen, kan de aanpassing
bij vertrek ook blijven zitten
en voorkomen wij onnodige
discussies en kosten.
Tenslotte kan en dat is heel
aantrekkelijk, een vertrekken
de huurder in aanmerking
komen voor een vergoeding.
Voorwaarde is dan wel dat de
bewoner vooraf toestem
ming heeft gevraagd en ge
kregen. Bewoners die reeds
geklust hebben, kunnen als
nog toestemming vragen.
De aanpassing zal dan ge
toetst worden op de kwali
teitseisen. Wordt er toestem
ming achteraf verkregen dan
hoeft de huurder zich geen
zorgen te maken bij vertrek
uit de woning.Als de bewo
ners hulp nodig hebben, ad
vies willen vragen of zelfs
willen dat Basco de klus uit
voert is een telefoontje naar
Basco voldoende.
(Advertentie)
WÉ
http://zeeland.woonkeuze.nl
Ër worden jaarlijks te weinig huizen gebouwd. Volgens NVB,
vereniging voor projectontwikkelaars, het gevolg van moei
zame besluitvorming. Daardoor verliest de totale bouwsec
tor 'efficiency', wordt er minder vraaggericht gebouwd en
wordt een maatschappelijke ongewenste prijsstijging ge
voed. De zorgen die NVB-voorzitter H.J. van Harssel over de
nieuwbouwmarkt heeft, heeft hij in een schrijven aan minis
ter Pronk en staatssecretaris Remkes kenbaar gemaakt. Van
Harssel baseert zijn zorgen op de uitkomst van Thermome
ter Koopwoningen, het halfjaarlijks terugkerend onderzoek
van de NVB naar de ontwikkelingen en potenties van de Ne
derlandse koophuizenmarkt. Volgens NVB stevent Neder
land af op een naoorlogs diepterecord van 69 duizend koop-
en huurhuizen per jaar. Een veel te laag aantal, want het be
leid van de overheid is gericht op een jaarlijkse bouw van
100 duizend huizen de komende tien jaar. De lage bouwpro
ductie wordt veroorzaakt door 'oeverloze procedures en per
soneelstekorten'. De politiek kan volgens NVB een belangrij
ke draai aan het probleem geven. 'Alleen de politiek is in
staat het aanbod te vergroten tot de gewenste omvang en
onvruchtbare procedures wegnemen', aldus Van Harssel. Hij
zegt dat het aantal bouwbedrijven en projectontwikkelaars
dat kritiek uit over een toename van procedures en gemeen
telijke regels schrikbarend heeft toegenomen. Vooral de tijd
die bestemmingsplanwijzigingen innemen waren in 2000
aanleiding voor veel klachten. Het afblazen van projecten of
langdurig uitstellen ervan door bijvoorbeeld vormfouten zijn
volgens NVB orde van de dag. Dit alles heeft volgens NVB
in 2000 geleid tot een sterke afname van het aantal planaan
meldingen met 22 procent ten opzichte van 1999. Ook het
aantal verkopen van nieuwe huizen daalde met 17 procent,
waardoor de schaarste niet werd opgeheven en de huizen
prijzen wederom sterk stegen. Voor 2001 verwacht NVB een
prijsstijging van gemiddeld 8 tot 10 procent.
Uit een onderzoek van de Elite Group blijkt dat er in het
Groene Hart van Zuid-Holland relatief meer miljonairs wo
nen dan in andere, wat grootte betreft vergelijkbare gebie
den. De uitkomsten van het onderzoek werden gepubliceerd
in het Groene Hart Magazine. Er wonen 19.362 miljonairs en
dat is 6,5 procent van het totaal aantal miljonairs in Neder
land.
In het Groene Hart woont ongeveer 3 procent van de Neder
landers. Dat betekent dat er in het Groene Hart ongeveer
tweemaal zo veel miljonairs wonen dan in de rest van Ne
derland. Daaruit concluderen de onderzoekers dat het Groe
ne Hart de toplocatie voor miljonairs is geworden. Het be
treffen voornamelijk directeuren en grootaandeelhouders
van grote bedrijven. Reeuwijk spant de kroon wat betreft het
aantal rijke inwoners. Het dorp is de op acht na rijkste ge
meente van het land. De miljonairs wonen vooral in water
villa's en verbouwde boerderijen rondom de Reeuwijkse
plassen.
Volgens de vereniging voor projectontwikkelaars NVB is de
echte prijzenstop nog niet bereikt. De salarissen, zeker bij
het bedrijfsleven, stijgen snel en de verwachting is dat het
eind daarvan nog niet in zicht is. Nu ook de hypotheekrente
weer is gedaald en het aanbod nieuwbouwhuizen op korte
termijn niet omhoog schiet, blijven de afzetmogelijkheden
voorlopig uitstekend. Het betekent ook dat er nog rek zit in
de marktprijzen van huizen. Voor heel 2001 gaat NVB uit van
een gemiddelde prijsstijging van 8 tot 10 procent.
Toch waarschuwt NVB voor risico's. Wat gaat de wereldeco
nomie doen? De economen spreken daarover al hun be
zorgdheid uit. Daalt de economie, dan heeft dat weerslag op
de huizenprijzen, al was het alleen maar door psychologi
sche invloed. Als de hypotheekrente onverwacht stijgt tot 8
procent of hoger, dan wordt het klimaat op de huizenmarkt
koeler. Hogere rentestanden zorgen via afnemende betaal
baarheid tot vraaguitval. Een tweede onzekerheidsvariant is
volgens NVB de economie. Hoewel de economische vooruit
zichten op korte termijn gunstig zijn, is een plotselinge re
cessie nooit helemaal volgens NVB uit te sluiten.
Naast de voordelen die een sterke economie heeft, zijn er
helaas ook nadelen. Bouwbedrijven en ontwikkelaars liepen
in 2000 op tegen gebrek aan personeel. En waar geen hand
jes zijn, kan niet worden gebouwd. Het personeelstekort had
zowel betrekking op de steiger als op kantoor. NVB, vereni
ging voor ontwikkelaars, verwacht dat deze situatie voorlo
pig aanhoudt.
In geen andere sector, uitgezonderd ICT, is volgens NVB het
aantal onvervulbare vacatures zo groot als juist in de bouw
sector. Samen met de groeiende materiaalschaarste leidt dit
tot signalen over accelerende bouwkostenstijgingen. De per-
soneelsschaarste leidt op gemeenteafdelingen tot capaci
teitsproblemen. Uit onderzoek blijkt dat twee van de drie ge
meenten moeite heeft goed personeel te vinden. De eisen
die echter worden gesteld aan 'goed bestuur' vragen om ex
tra capaciteit bij gemeenten. Gezien de groeiende complexi
teit van de samenleving, waarbij diverse belangen als eco
nomie, milieu en bewonersinspraak om voorrang strijden,
blijken volgen NVB steeds meer gemeenten moeite te heb
ben de talrijke regels naar behoren en op tijd uit te
voeren. Vertragingen, misverstanden en zelfs irritaties tus
sen bedrijfsleven en gemeenten zijn hierdoor aan de orde
van de dag, is de conclusie van NVB.
De handelaren in bouwmaterialen zeggen dat de huizen
prijzen dit jaar meer zullen stijgen dan gebruikelijk. Duurdere
bouwmaterialen, hogere productie- en transportkosten door
hogere brandstofkosten en de stijging van de personeels
kosten zijn de boosdoeners. Fabrikanten van betonstenen,
kalkzandsteen en isolatiematerialen hebben Hibin vorig jaar
van de bovengemiddelde prijsstijgingen op de hoogte ge
bracht. In Hibin zijn de handelaren in bouwmaterialen ver
enigd. Hibin fungeert als een schakel in de bouw met 375
handelaren in bouwmaterialen en 100 fabrikanten en impor
teurs.
t
Onder de nieuwe overgangsregeling valt onder andere het plaatsen van een dakkapel.
Aanpassingen aan com
plexen springen doorgaans
meer in het oog.
Een goed voorbeeld vor
men de liften voor de Mo
lenstraat.
De woningen hier zijn door
hun ligging en plattegrond
uitermate geschikt voor ou
deren. Dit jaar worden op
nieuw in twee bestaande
bouwblokken liften geïn
stalleerd, zoals dat eerder
in twee andere blokken al
gebeurde.
Gelijktijdig worden de wo
ningen "opgeplust" en
worden de portieken afge
sloten.
Dat maakt de woningen
niet alleen comfortabeler,
maar ook veiliger en dus
beter geschikt voor vijfen
vijftigplussers.
Een andere, opvallende
aanpassing is de verbou
wing van de beganegrond-
verdieping van het pand
Walstraat Nieuwstraat ten
behoeve van de Foyer-de-
Jeunesse, die dit jaar van
start gaat.
Verhuurstop
Naar verwachting wordt dit
jaar ook de aanzet gegeven
voor het strategisch voor-
raadbeleid (SVB); een be
heer- en vernieuwingsplan
dat zich over een twaalftal
jaren uitstrekt.
Daarbij gaat de eerste aan
dacht uit naar de Bonedij-
kebuurt in het Middenge-
Aan de pleinen in Pau wenburg worden dit jaar de goten vernieuwd.
bied. Voor dit gebied is in
middels een verhuurstop
ingesteld. In deze fase ligt
het hoofdaccent van de
werkzaamheden op onder
zoek, voorbereiding en be
heer.
Schoonmaakprogramma
De laatste jaren is er veel
aandacht voor gemeen
schappelijke ruimten als
entree's, portieken en ber
gingsgangen.
Bewoners vinden het be
langrijk dat de entree als vi
sitekaartje voor de woning
kan gelden.
Een goed schoonmaakpro
gramma, voldoende ver
lichting en het nodige (her
stel) schilderwerk vormen
belangrijke bijdragen hier
aan. Ook dit jaar staan er
voor een aantal complexen
dergelijke werkzaamheden
op de rol.
Een paar voorbeelden uit
de begroting 2001:Schuit-
vaartgracht: verhuurstop
en diverse beheermaatre-
gelen.
Pleinen Paauwenburg (fo
to): houtrot herstellen en
schilderwerk, goten ver
nieuwen. Molenstraat (fo
to): opplussen, liften en
portiekafsluiting.
Zoals aan het begin van ieder jaar heeft
Basco Stichting Woningbeheer ook nu
weer in het eigen nieuwsbulletin een
overzicht gepresenteerd van alle geplande
werkzaamheden waarmee in de begroting
rekening is gehouden.
Het is een handig overzicht waarin bewon
ers (en andere belangstellenden) snel terug
kunnen vinden wat er dit jaar voor hun
woning in de begroting is opgenomen.
Dat gaat om de meest uiteenlopende zak
en. Uiteraard behoren veel van deze
werkzaamheden, zoals schilderwerk,
dakbedekking of goten vernieuwen, tot het
reguliere onderhoud. Datzelfde geldt voor
onderhoud aan installaties, liftkeuringen
e.d. Meestal zijn dat geen werkzaamheden,
die voor een buitenstaander erg opvallen.
Op het onderhoudsprogramma staat ook de aanpak van de
liften en portieken in de Molenstraat.