'Voor klein bedrag financieel risico afdekken'
Extra ruimte
kan geld
opleveren
Goedkeuring bouwaanvraag in strijd
met bestemmingsplan nu eenvoudiger
Het plaatsen van
schutting is aan
regels gebonden
Woi
a^keuze met:
KOET KORT KORT
Basco viert hoogste punt
Lammerenburg
CNV geeft picknickset
aan Grijpskerke
Nieuw Sandenburgh wordt
gesloopt
Nieuwe openingstijden
RWS kantoor
Stationsstraat weer open
Eindcontrole verbouwing
bij de oplevering
HUREN
in Midden Zeeland.
Bepaal dan uw
Ongeveer een jaar geleden selecteerde J. Vaatstra met zijn vrouw een
prachtkavel om hun droomhuis op te zetten. In de showroom van een
ontwerpbureau viel de keuze op een woning die leek op een authentie
ke boerderij. Alles leek in kannen en kruiken en de aannemer begon met
de bouw. De droom dreigde vervolgens in een nachtmerrie te eindigen;
de aannemer ging failliet.
Gouden greep
Faillissement
Prettig geregeld
Wie een jaar of twintig een woning kocht,
hield voornamelijk rekening met de toen
spelende woonwensen. In twintig jaar kan
er echter een hoop veranderen.
Vanaf begin april is het voor gemeenten een
voudiger om voor bepaalde bouwaanvragen,
die in strijd zijn met het bestemmingsplan,
toch goedkeuring te verlenen. Aangezien goed
keuring van de provincie nu niet meer nodig is,
kunnen gemeenten zelfstandig beslissen. Het
gaat hier om aanvragen voor bijvoorbeeld een
aan- of uitbouw of bijgebouwen bij een wo
ning, gebouwen voor openbare nutsvoorzienin
gen of voor openbaar vervoer.
Het leek allemaal zo ideaal:
binnen een half jaar zou het
echtpaar Vaatstra hun nieu
we 'boerderijtje' kunnen be
trekken. Met de stad aan de
voorkant en het platteland
praktisch in de achtertuin
zouden ze kunnen gaan ge
nieten van een onbezorgd
pensioen. Door het ontwerp
bureau kregen de Vaatstra's
een aannemingsbedrijf uit de
regio toegewezen dat zorg
zou dragen voor de bouw.
'Van tevoren hadden we een
aantal huizen bekeken die
ook door dat bedrijf waren
gebouwd', vertelt de 'VUT-
ter'. 'Die zagen er stuk voor
stuk goed uit. Het bedrijf be
stond al een groot aantal ja
ren en had een goede reputa
tie. Wij konden op dat mo
ment ook niet vermoeden dat
het helemaal anders zou
gaan lopen.'
In het voorjaar werd met de
bouw begonnen.
'Zelf heb ik aangedrongen op
een BouwGarant-verzekering.
Sommige aannemers zeggen
dan: 'dat is niet nodig
meneer, het komt allemaal
goed'. Maar als die aanne
mer failliet gaat, heb je dus
helemaal niets. Dus heb ik al
les zwart op wit laten vast
leggen. Achteraf bleek dit
een gouden greep te zijn ge
weest. Naarmate de bouw
vorderde, vielen mij steeds
meer zaken op die niet klop
ten. Er werden dingen te laat
afgeleverd. Ik had een over
eenkomst dat ik per stadium
zou betalen. Daarin staat pre
cies wat er gebouwd gaat
worden en wanneer die be
paalde fase klaar zou zijn. Je
moet ook niet betalen als je
het niet hebt gecontroleerd.
Op een gegeven moment zou
het huis tot en met het met
selwerk klaar zijn. Toen ik
ging kijken, bleek dat het dak
er wel was maar dat de deu
ren, kozijnen en ramen nog
ontbraken. Op de factuur
stond bovendien dat ik per
omgaande moest betalen.
Dan voel je aan je water dat
er iets niet klopt.'
'Later bleek dat de firma een
paar jaar geleden was over
genomen en sindsdien niet
meer zo goed draaide', ver
telt Vaatstra. 'Het ontwerpbu
reau dat de aannemer aan
mij had toegewezen, verdiept
zich niet in de financiële ge
zondheid van hun aanne
mers. Dan begint het onzeke
re traject. Je weet immers
niet wat er aan de hand is.
Gaat de aannemer failliet? Is
er al surseance van betaling
aangevraagd? Wie gaat het
afbouwen? In ieder geval heb
ik met aangetekende brieven
alle partijen op de hoogte ge
steld van de perikelen. Geluk
kig wist ik dat ik BouwGarant
achter mij had staan. Niet
lang daarna werd het faillis
sement van de aannemer be
kend en traden de bepalin
gen van de verzekering in
werking. Dit betekent dat
BouwGarant een expert
stuurt die alle zaken voor je
waarneemt'.
'Vervolgens ben ik samen
met de door BouwGarant in
geschakelde export en de
nieuwe NVOB-aannemer
gaan kijken op de bouw om
te bepalen wat er precies
was uitgevoerd en wat er
nog gedaan moest worden.
De NVOB-aannemer en de
expert maken dan onafhan
kelijk van elkaar een afbouw-
offerte op basis van de oor
spronkelijke begroting. Toen
daarover overeenstemming
was, is de nieuwe aannemer
aan de slag gegaan. Eind ok
tober is ons huis opgeleverd.
De meerkosten (die ten op
zichte van de oorspronkelijke
offerte nog ongeveer fl.
50.000,- extra bedroegen)
vielen geheel onder de verze
kering van BouwGarant.'
Vaatstra vond het naast die
bijdrage van een halve ton
vooral aangenaam dat de za
ken door een expert worden
waargenomen. 'Deze onge
lukkige samenloop van om
standigheden heeft ons vier
maanden vertraging opgele
verd die we in een zomer
huisje hebben doorgebracht.
Zulke narigheden kun je vaak
niet zien aankomen', vindt
Vaatstra. 'Het overkomt je ge
woon. Ik wil dan ook ieder
een die gaat (ver)bouwen op
het hart drukken om een
BouwGarant af te sluiten. Het
wordt allemaal prettig gere
geld en voor een klein be
drag dek je een enorm risico
af.'
Het aanvraagformulier Bouw
Garant is bij de NVOB-aanne
mer verkrijgbaar. Wie dit for
mulier ingevuld terugstuurt,
ontvangt een garantiecertifi
caat van Stichting BouwGa
rant. Dit certificaat is het be
wijs dat de Stichting het werk
accepteert. Wie het certificaat
in bezit heeft, kan met de
bouw beginnen en zijn de
voorwaarden van toepassing.
Wanneer er na oplevering
klachten zijn over het werk
kan men rechtstreeks contact
opnemen met het secretari
aat van de stichting. Op het
klachtmeldingsformulier kun
nen de klacht(en) vermeld en
beschreven worden. Deze
procedure kost fl. 250,- exclu
sief BTW. Dit geld krijgt men
terug zodra de klacht ge
grond wordt bevonden. Na
ontvangst van de klacht
neemt een onafhankelijke
deskundige contact op met
de certificaathouder en de
aannemer. Daarna worden er
gezamenlijk concrete afspra
ken gemaakt over de afwikke
ling van de klachten. Deze
deskundige zorgt er boven
dien voor dat die afspraken
ook daadwerkelijk worden
nagekomen.
Mocht de aannemer failliet
gaan, dan schakelt Stichting
BouwGarant een bouwexpert
in die vaststelt welk bedrag
nodig is om het werk af te
maken. Het bedrag dat men
moet betalen voor deze ver
zekering is afhankelijk van de
aanneemsom en de aard van
het werk.
Voor meer informatie, tel.
035-5427209 of kijk op inter
net: www.bouwgarant.nl.
Als de woning te klein is ge
worden, is verbouwen nog
een optie, maar wat als de
woning -nu bijvoorbeeld de
kinderen de deur uit zijn- op
eens te groot is. Verhuizen
naar een kleinere woning
lijkt dan voor de hand te lig
gen, maar een andere mo
gelijkheid is het verhuren
van een kamer.
Met name in studentenste
den is de vraag naar kamers
altijd zeer groot en als huis
eigenaar kan er op deze ma
nier een extraatje verdiend
worden. En wie niet al te
veel als huur vraagt, hoeft
de inkomsten zelfs niet eens
aan te geven.
De belastingdienst gaat na
melijk pas de hand ophou
den als de bruto huurop
brengst meer dan fl. 7000,-
is. Dit bedrag is inclusief
vergoeding voor energie en
dergelijke.
Voorwaarde is wel dat de
huiseigenaar zelf de woning
bewoont en dat de huurder
gedurende de gehele huur-
periode op het adres staat
ingeschreven bij de ge
meente. Bovendien mag het
verhuurde gedeelte niet een
zelfstandige woning vor
men.
Bij alle bouwaanvragen gaat
het om vrijstelling van het be
stemmingsplan. De aanvragen
moeten altijd eerst worden ge
toetst aan het geldende plan.
Het betreft een gemeentelijke
bevoegdheid, waarbij aanvra
gen kunnen worden gewei
gerd. Bezwaar en beroep tegen
het gemeentelijke besluit blij
ven mogelijk. Afgezien van en
kele kleine aanpassingen blijft
de bouwvergunningprocedure
in de Woningwet op dit mo
ment ongewijzigd. Voorstellen
om deze procedure te vereen
voudigen zijn nog in behande
ling.
In de huidige Wet Ruimtelijke
Ordening (WRO) kan een ge
meente met behulp van artikel
19 vrijstelling verlenen van het
bestemmingsplan op basis van
een verklaring dat een dergelijk
plan wordt voorbereid (voorbe-
reidingsbesluit) of een herzie
ning van het bestemmingsplan
die in procedure is.
Het 'oude' artikel 19 gaat er van
uit dat een gemeente vrijstel
ling verleent van een geldend
bestemmingsplan, vooruitlo
pend op een nieuw plan. In de
praktijk blijkt echter dat ge
meenten wel een voorberei-
dingsbesluit nemen, maar een
nieuw plan er vervolgens niet
komt. Pogingen om dit te ver
anderen zijn mislukt. Jaarlijks
worden tussen de 11.000 en
12.000 'artikel 19-vrijstellingen'
verleend. Met andere woorden:
artikel 19 wordt vaak gehan
teerd als een ad hoe project
procedure, zonder dat het
ruimtelijk beleid voor de omge
ving van het project in beeld is.
Het bestemmingsplan kan dus
de maatschappelijke ontwikke
ling niet bijbenen. De artikelen
18a en 19 van de WRO zijn nu
vervangen door een nieuw arti
kel 19. In het nieuwe artikel 19
wordt onderscheid gemaakt in
bouwaanvragen die een 'zwa
re' of 'lichte' procedure volgen.
Bij de 'zware' vrijstellingen
wordt de verklaring dat een be
stemmingsplan in voorberei
ding is (voorbereidingsbesluit)
of een bestemmingsplan in
procedure geschrapt. Deze
voorwaarden zijn in het nieuwe
artikel 19 vervangen door een
inhoudelijk criterium: de ge
meente kan vrijstelling verle
nen van het bestemmingsplan
voor de realisering van een
project 'mits dat project is
voorzien van een goede ruim
telijke onderbouwing'. Dit be
tekent besluitvorming op lokaal
niveau en in een breder ruimte
lijk kader geplaatst. Voor deze
vrijstellingen is ook goedkeu
ring van de provincie vereist.
Voor de 'lichte' vrijstellingen
van het bestemmingsplan kun
nen de provincies voortaan sa
men met de Inspecties Ruimte
lijke Ordening (IRO's) bepalen
welke vrijstellingen gemeenten
zelf kunnen afhandelen. Zo is
maatwerk per provincie moge
lijk. Daarnaast is de voor het
gehele land geldende lijst van
gevallen die gemeenten zelf
standig kunnen afdoen fors uit
gebreid. Deze lijst is opgeno
men in artikel 20 van het Be
sluit op de Ruimtelijke Orde
ning 1985 (BRO).
Wonen op een relatief klein
stukje grond, kan voor ergernis
zorgen. Wie een redelijk tot
goed contact met de buren
heeft, zal zo'n ergernis vaak
rustig kunnen oplossen, maar
als het niet lukt om samen tot
een compromis te komen, kan
het burenrecht helpen.
Naast geluidsoverlast blijkt de
tuin zo'n bron van ergernis.
Niet iedereen is zich er bijvoor
beeld van bewust dat voor het
plaatsen van een schutting op
de grens van de tuin toestem
ming van de buren nodig is. De
meeste ideale situatie is om sa
men een schutting te plaatsen
en de kosten te delen, maar als
er geen overeenkomst moge
lijk is, dient de schutting op ei
gen grond geplaatst te worden.
Volgens de woningwet mag
een schutting of afscheiding
naast en achter het huis maxi
maal twee meter hoog zijn. Het
is mogelijk dat de gemeentelij
ke verordening iets anders
voorschrijft. Informeer daarom
voor alle zekerheid bij de afde
ling bouw- en woningtoezicht
van de gemeente.
L'
(Advertentie)
http://zeeland.woonkeuze.nl
In de nieuwe wijk Lammerenburg in Vlissingen wordt hard ge
werkt. Verschillende projectontwikkelaars en aannemers zijn er
actief en langzaam maar zeker krijgt de nieuwe wijk zijn defini
tieve contouren. Alle huizen worden duurzaam gebouwd:
duurzaam in materiaalgebruik en ook in energiegebruik. Een
wijk voormensen die bewust kiezen voor 'natuurlijk wonen':
veel groen en veel water in de directe woonomgeving.
Projectontwikkelaar Basco/Opus bouwt er aan het Haagland,
Houtwal en Rietkraag in totaal 52 woningen waaronder 10 pa
tiowoningen, 32 halfvrijstaande en 10 tussenwoningen. Het
Vlissingse architectenbureau WTS is verantwoordelijk voor het
bijzondere ontwerp. Deze 52 woningen vallen dan ook op door
luxe en comfort: veel leefruimte, standaard vloerverwarming,
centraal stofzuigsysteem en de mogelijkheid om te telewerken.
Onlangs is bij de bouw van de woningen het hoogste punt be
reikt.
De afdeling Walcheren-Noord van de Hout- en Bouwbond CNV
heeft aan de Jacob Catsweg in Grijpskerke een picknickset ge
plaatst en bij het nieuwe gemeentehuis van de gemeente Vee-
re een tuinbank. De bond heeft het gebaar gemaakt naar aan
leiding van het honderdjarig bestaan van de bond. Het bonds-
bestuur heeft voor elke afdeling een bedrag van vijfentwintig
honderd gulden beschikbaar gesteld
In Veere is een begin gemaakt met de sloop van Nieuw San
denburgh. Het pand moet wijken voor een gloednieuw zorg
centrum waarin de belangrijkste vormen van ouderenzorg zijn
ondergebracht. De Stichting Protestantse Ouderenzorg op Wal
cheren vernieuwt het deel van het gebouw waar op termijn
vijftig bewoners wonen die aanspraak maken op verzorgings
huiszorg. Ten behoeve van een verpleegunit van de Stichting
Verpleeg en Rusthuizen Zeeland wordt het andere deel gereno
veerd.
Hiermee krijgen dertig bewoners de beschikking over een nieu
we kamer. Tweeëntwintig van hen wonen dan op een eigen af
deling waar men een eigen kamer met sanitair heeft.
Het kantoor van de Regionale Woningbouwvereniging Samen
werking (RWS) in Goes heeft nieuwe openingstijden. In de ou
de situatie konden klanten van RWS niet op het kantoor terecht
tussen 12 en 13 uur en na 17 uur. Omdat de woningbouwver
eniging vanuit de markt heeft gemerkt dat de. klant behoefte
heeft aan ruimere openingstijden is het kantoor vanaf 1 mei
maandag tot en met donderdag van 9 tot 18 uur geopend en
op vrijdag van 9 tot 12 uur. De receptie is maandag tot en met
vrijdag al om 8 uur geopend. Met het uitbreiden van de be
zoektijden streeft RWS ernaar om haar klanten nog beter van
dienst te kunnen zijn.
De Stationsstraat in Middelburg is weer geopend voor door
gaand verkeer. Met de herinrichting van de straat is 15 maart
begonnen. Het wegdek is opnieuw geasfalteerd en de lindebo
men zijn vervangen. Het tijdelijke tweerichingsverkeer op de
Hoogstraat, Nieuwe Haven, Turfkade en Houtkaai is nu weer
opgeheven. Het wegverkeer dient echter nog wel rekening te
houden met het werken aan de aansluitende wegen en trot
toirs aan de Stationsstraat. Met het opknappen van de Sta
tionsstraat heeft de gemeente Middelburg een eerste stap ge
zet in de richting van het realiseren van het strategisch project
Stationsgebied.
En dan is het zover. Na een periode van weken of maanden
wordt de nieuwe woning of de verbouwing opgeleverd. Voor
de opdrachtgever een heel belangrijk moment. De oplevering
is namelijk veel meer dan een formaliteit, want het is zaak om
vast te stellen of de aannemer goed werk heeft geleverd. Het is
verstandig, als particulier, een deskundige in te schakelen voor
het uitvoeren van de 'schouw', zoals de inspectie van het opge
leverde werk heet. Een specialist van het Bouwcentrum of de
'vereniging eigen huis', bijvoorbeeld. Die weet precies waar hij
of zij op moet letten. Aan de hand van het bestek of de wer-
komschrijving inspecteren de opdrachtgever, de deskundige en
de uitvoerder of aannemer het opgeleverde werk. Hoe gede
tailleerder het bestek of de werkomschrijving, hoe beter de
deskundige zijn werk kan doen. Komen er tijdens de inspectie
gebreken aan het licht, dan worden die vastgelegd in een zoge
noemd 'procesverbaal van oplevering'. Met de uitvoerder
wordt ter plekke afgesproken binnen welke termijn deze gebre
ken zullen worden hersteld. Deze afspraak komt ook in het pro
cesverbaal, dat vervolgens door beide partijen wordt onderte
kend. Volgens de letter van de wet is de aannemer daarna niet
meer verantwoordelijk voor de gebreken die wel zichtbaar zijn,
maar niet tijdens de inspectie werden gesignaleerd. Voor on
zichtbare gebreken, die pas later aan het licht komen, is de aan
nemer wel aansprakelijk. Tot vijf jaar na de oplevering blijft de
aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken. Bij ernstige
problemen, zoals constructiefouten in de fundering, is die ter
mijn tien jaar.
Tot de oplevering ligt het risico bij de aannemer. Vanaf dat mo
ment is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor bijvoorbeeld de
opstalverzekering van het nieuwe huis. Na een verbouwing
kan de waarde zijn gestegen en doet de eigenaar er verstandig
aan het verzekerd risico te verhogen. Wie zich goed wil voorbe
reiden op de oplevering, leest er meer over in het gratis Ver
bouwblad van de Nederlandse Vereniging van Ondernemers in
de Bouwnijverheid (NVOB), tel. 035-5427911. Alle informatie is
ook te vinden op www nvob nl. NVOB-aannemers werken
met de Verbouwingsovereenkomst, hierin worden de afspra
ken duidelijk vastgelegd.
Foto: LEUNIS VERLINDE
