Tholen is het populairst, Sint-Maartensdijk staat stil
r<v
06-51476007
Donderdag 28 september 2006 EENDRACHTBODE, DE THOOLSE COURANT
Het voorzieningenniveau (zoals winkels en scholen) in
de diverse woonkernen van de gemeente Tholen bepaalt
in hoge mate de prijs van het onroerend goed en de snel
heid waarmee het wordt verkocht. Woningen in Tholen
worden aanzienlijk sneller verkocht dan in bijvoorbeeld
Sint- Philipsland, Scherpenisse en Sint-Maartensdijk.
Onzekerheden
Huren
Vroonstede te groot
Aankoopmakelaar
Hypotheek
Bazen
'>igoe<t
Stavenisse, de thuismarkt van vastgoedhandelaar Bazen.
Starterswoning in Sint-Annaland onder de 100.000 euro.
WM
Arno Leunis verwacht zijn mooie, maar wat duurdere objecten, zoals hier het fraai gerestaureerde pand aan de Oudelandsepoort in Tholen,
binnen zes maanden te hebben verkocht.
Ook Anna Jacobapolder en Sint-
Annaland blijven bij Tholen achter.
Dat constateert makelaar E. Heimig
aan de hand van de ervaringen in de
afgelopen jaren.
De Eendrachtbode sprak met vijf
mensen die op de Thoolse huizen
markt actief zijn. Evenals met wo
ningbouwvereniging Castria over de
ontwikkeling van de huurprijzen en
met de Rabobank over de mogelijk
heden voor hypotheken aan starten
de woningeigenaren.
Aanleiding tot de gesprekken zijn
de terugkeer van het vertrouwen in
de economie, de torenhoge huizen
prijzen die een barrière vormen voor
startende woningkopers, de stijgen
de kosten bij het aangaan van hypo
theken en de lange periode dat een
woning te koop staat.
Dat laatste heeft vooral te maken
met het voorzieningenniveau in de
woonkernen van de gemeente, zegt
Heimig. Deze makelaar ervaart dat
een woning gemiddeld 140 dagen te
koop staat. „Normaal is dat zestig,
hooguit zeventig dagen. Vooral wo
ningen waar nog veel aan moet wor
den opgeknapt, staan langer te
koop. De trend is dat kopers een zo
genaamde 'instapklare woning' wil
len. De zelfwerkzaamheid is duide
lijk afgenomen."
Heimig stelt grote verschillen vast
in wat hij noemt 'de omlooptijden'.
Dat is de periode vanaf het moment
van te koop aanbieden tot aan het
passeren van de koopakte bij de
notaris. „In Sint- Maartensdijk, An
na Jacobapolder, Sint-Philipsland
duurt het het langst voordat een wo
ning is verkocht. Met name in Sint
Maartensdijk. Dat komt omdat daar
het voorzieningenniveau sterk is
afgenomen. In Sint-Maartensdijk
moet je rekenen op minstens vier
maanden voordat een woning is ver
kocht. Ook het prijsniveau is daar
anders. Waar elders de huizenprij
zen nog enigszins stijgen, staan ze
daar stil"
De andere dorpen hebben andere re
denen waarom de verkopen 'traag'
gaan. Volgens Heimig liggen ze ge
ografisch niet goed ten opzichte van
de Randstad. „De mensen daar vin
den dat ze, ook al vanwege de files,
te lang moeten reizen."
Tholen en Oud-Vossemeer verko
pen volgens Heimig, althans verge
leken met de andere kernen, nog het
gemakkelijkst. „Maar ook daar hoor
je van potentiële kopers, dat het
slecht gesteld is met de bereikbaar
heid. Kopers uit Rotterdam-Zuid
doen er bijna een uur over om hier
te komen. Dat vinden ze te lang."
De oplossing van dat probleem is
volgens de makelaar, de aanleg van
het ontbrekende stuk in de A4.
„Vooral in de spitsuren is de weg
tussen Steenbergen en Dinteloord
en in omgekeerde richting, het strui
kelblok. De mensen zeggen dan dat
ze voor het geld dat ze in Tholen
moeten betalen voor een woning
dichter bij huis ook wel wat kunnen
vinden."
Als het gaat over geld dan heeft
Heimig het in Tholen over een
bedrag van 325.000 euro en in
Oud-Vossemeer over 250.000 euro.
„Voor woningen boven die prijs
klasse wordt het snel moeilijker."
Dat neemt niet weg dat de vraag in
bepaalde segmenten van de markt
ook op Tholen erg groot is. Heimig:
„Er is veel vraag naar kwalitatief
goede starterswoningen. Dan heb
ben we het over een prijsklasse van
160.000 tot 170.000 euro."
Hij wijst op Sint- Maartensdijk
waar woningen worden aangeboden
van 159.0(H) euro en waarvan hij
koop staan. Bazen zit sinds 1978 in
de vastgoedsector en heeft de klap
van de stijgende rente en de econo
mische malaise in de begin jaren
'80 aan den lijve ondervonden en
ziet wel enige vergelijkingen. Ook
nu klimt de rente langzaam om
hoog, zijn de kosten voor het ver
krijgen van een hypotheek aan het
stijgen en worden banken voorzich
tiger.
Bazen heeft 40 woningen in de aan
bieding in Tholen, Stavenisse en
ook het gemeentehuis in Sint-
Maartensdijk. „Maar alles ligt bijna
stil. Voor het gemeentehuis had ik
enkele gegadigden, maar ik denk
dat ik nog twee jaar geduld moet
hebben voordat het verkocht is."
Bazen ervaart lange wachttijden.
„Twee jaar terug was je de meeste
woningen binnen een maand of drie
kwijt. Nu duurt het soms zeven tot
negen maanden."
Ook hij ervaart een groot prijsver
schil tussen de diverse kernen.
„Twee woningen. Hetzelfde type.
Een in Scherpenisse en een in Tho
len. Het scheelde 30.000 euro wat er
voor het huis in Tholen meer werd
betaald. Scherpenisse heeft niks te
bieden. Er zijn geen winkels."
iedereen die zijn woning wil verko
pen een makelaar in de arm neemt,
maar dat mensen die een woning
kopen, dat vrijwel nooit doen. „Be
middeling bij aankoop betekent een
onderzoek naar bouwtechnische ge
breken. Hoe is er gebouwd? Onder
welke voorwaarden? Zijn er vergun
ningen nodig om uit te
breiden.Daarmee koop je toch een
hoop zekerheid."
Hij wijst op het echtpaar dat in Tho
len een bungalow kocht aan de Re-
gentessestraat. Daar wisten de nieu
we eigenaars ondanks de informatie
van de gemeente pas na de aankoop
dat er een archeologisch onderzoek
moest plaatsvinden. Het verdrag
van Malta. Ik wist het ook pas toen
ik het in de Eendrachtbode las."
Na veel gepraat met de gemeente,
publiciteit in deze krant en het ma
ken van kosten (60 euro) om alleen
maar in te zien wat er in de grond
zou kunnen zitten, is de zaak gere
geld. Nu verkoopt Leunis het fraai
gerestaureerde en schitterend gele
gen pand dat het echtpaar aan de
Oudelandsepoort achterlaat voor
335.000 euro. Leunis: „Ik denk dat
ik het binnen een half jaar heb ver
kocht."
tig woningen in de aanbieding. Hij
zoekt actief kopers in de Randstad.
Bij Van den Ouden varieert de ver
koopsnelheid naar eigen zeggen van
een dag tot vijf maanden. De prijzen
zijn in zijn ogen ook gunstig. „De
druk op de Thoolse woningmarkt
vanuit het westen van het land
neemt toe. Daardoor stijgen de prij
zen."
Zijn ervaring met huizen die lang te
koop staan is, dat de verkopende
partij soms teveel geld voor de wo
ning vraagt. „Als je een realistische
prijs vraagt, krijg je mensen over de
vloer. Woningen van 250.000 euro
ben ik binnen twee tot drie maanden
kwijt", zegt hij optimistisch.
Een starterswoning in de Van den
Bosstraat in Sint-Annaland. prijs
99.500 euro, staat echter al meer
dan een half jaar te koop. „Dat ligt
aan de omgeving. Die is kennelijk
niet zo in trek."
Van den Ouden ziet een markt voor
starters in grote woningen. „Ik heb
pas een grote woning verkocht aan
een aannemer. Die splitst het pand
in twee starterswoningen. Zet er een
nieuwe keuken en een nieuwe bad
kamer in, mooi behang, nieuwe te
geltjes en verkoopt de woningen
kaar?"
Kopers in Amsterdam en Den Haag
doen vaker een hoger bod dan de
vraagprijs, constateert Jan-Kees Du-
vekot van de landelijke makelaars
vereniging. Hij zegt dat dit komt
door de aantrekkende economie.
Makelaar Hans Hopmans moet er
om lachen. „Alleen in die genoem
de steden, denk ik. Op Tholen is
nog niets te merken van een aan
trekkende economie. In tegenstel
ling tot een jaar of zes geleden wil
len mensen die een woning kopen,
nu eerst hun eigen huis kwijt. Geen
twee hypotheken. De mensen willen
zekerheid. Wat doet het kabinet met
de hypotheekrenteaftrek? Hoe hoog
zijn de kosten van de nieuwe zorg
verzekering? Hoe ver stijgen de pre
mies? Het zijn allemaal onzekere
factoren die bij de verkoop en aan
koop van een huis een rol spelen."
Ook de omhooggeschoten huizen
prijzen spelen daarbij een rol. Zo
wel bestaande als de nieuwe wo
ningen zijn voor beginnende huisei
genaren bijna niet te betalen. „Die
hoge prijzen worden niet alleen be-
pelle aan de IJssel rijden vijf kwar
tier. Dat vinden ze vaak te lang. Ook
valt de prijs hen soms tegen. Ze
dachten in Zeeland goedkoper uit te
zijn."
Ook Hopmans ervaart dat de verko
pende partij de prijs soms onterecht
opschroeft. „Dan heeft de buurman
een pand voor 135.(XX) euro ver
kocht en wil de ander er 175.000
voor vragen Dan doe ik niet mee
en zeg ik zoek maar een ander."
Niet alleen de prijs van koopwonin
gen is hoog. Ook huurwoningen
worden steeds duurder, zo blijkt uit
een onderzoek in 24 steden door Di
rect Wonen Verhuurmakelaars uit
Amsterdam. De gemiddelde huur
prijs steeg in een jaar tijd van 890
euro naar 905 euro per maand.
„Dat de huren stijgen, is niet
vreemd", legt directeur J. Kloet van
de Stichting Castria Wonen uit Sint-
Maartensdijk uit. In de gemeente
Tholen. Halsteren en Lepelstraat
heeft Castria ruim 8.500 huurwo
ningen in bezit. Het leeuwendeel
daarvan staat in Tholen (2.599). De
huurprijs varieert van 332 euro tot
Winkels en scholen bepalen
huizenprijs en verkoopsnelheid
verwacht dat er ondanks het beperk
te voorzieningenniveau, wel belang
stelling voor is.
In Sint-Annaland is het woningaan
bod erg groot, vindt Heimig. „Sint-
Annaland is overvoerd met nieuw
bouw. Vroonstede is een groot plan.
Te groot misschien wel."
Heimig beschikt over aanwijzingen
dat veel nieuwbouw niet wordt ver
kocht. „De vraag is opgedroogd. De
markt is daar eigenlijk verzadigd."
Dat heeft consequenties voor verko
pers van de bestaande woningen.
Een bewoner van de Hoenderweg
probeerde een aantal maanden zelf
zijn woning te verkopen. Een bord
in de tuin, telefoonnummer er op en
afwachten maar. „Er zijn vier men
sen wezen kijken, maar geen ko
pers. Ik ga een makelaar in de arm
nemen. Die hebben toch meer con
tacten."
Bazen Vastgoed uit Stavenisse schat
dat er op het hele eiland ongeveer
280 woningen van particulieren te
Stavenisse, zijn thuismarkt, staat er
niet veel beter op. „Ik heb liever
drie woningen te koop in Tholen
dan elf in Stavenisse. Mensen uit de
Randstad en dat is 90% van mijn
klanten, vinden Stavenisse te ver."
Starterswoningen zijn er volgens
Bazen bijna niet en als ze er zijn,
kosten ze veel geld. Bazen heeft
echter wel de indruk dat sommige
starters - doorgaans tweeverdieners
en met de kans op een lange loop
tijd, dus lage aflossing - hun geld
verkeerd gebruiken. „Als ik een wo
ning aanbied voor 125.000 euro ko
men er genoeg op af. Maar als je ze
dan toetst bij het BKR (de instantie
die bijhoudt hoeveel geld mensen al
hebben geleend -red.), dan blijkt dat
ze al veel schulden hebben. Voor
een mooie auto bijvoorbeeld. Of ze
zitten in een schuldsaneringsrege
ling. Dan kun je een hypotheek wel
vergeten."
Wat Arno Leunis (31) van Leunis
Makelaardij verbaast is, dat vrijwel
Zijn goedkoopste aanbieding staat
in Scherpenisse. 97.000 euro. „Dat
kan een starterswoning zijn. Voor
een vergelijkbaar object in Tholen-
stad betaal je al snel 164.000 euro",
geeft hij het prijsverschil tussen de
diverse woonkernen aan.
Zijn duurste aanbod staat in Oud-
Vossemeer. 775.000 euro en staat al
een jaar te koop. „Die markt is
klein. Als je zoveel geld kunt weg-
tellen, zijn er veel opties. Dan kij
ken de mensen vaak naar de omge
ving waar het huis staat. Daar staat
tegenover dat ik een woning in
Stadszicht van 800.000 euro binnen
een week kwijt was."
Leunis krijgt veel klanten uit West-
Brabant en de Randstad. Hij adver
teert op acht websites en wekelijks
in de krant.
Voor makelaar A. van den Ouden
bestaan er geen slappe tijden, zegt
hij. „Je moet er wel harder aan trek
ken dan vroeger. In de afgelopen ze
ven jaar zijn we als kool gegroeid
en samen met Henk Sturris maken
we werkweken van zeventig uur."
Van den Ouden heeft vijftig tot zes
voor 169.000 euro per stuk. Vrij op
naam. Dan ben je als koper netto
minder aan rente en aflossing kwijt,
dan wanneer je een huis huurt. Ver
volgens zit je er drie of vier jaar in,
je krijgt kindertjes en je verkoopt de
woning met een flinke overwaarde",
is zijn theorie.
De makelaar vindt dat hij langza
merhand verstand van zaken heeft
gekregen. „Zeven jaar geleden
werkte ik nog bij een groot waren
huis en zei iedereen dat het me in
deze sector nooit zou lukken. Nou,
dan kennen ze me nog niet. We zijn
nu in Tholen een belangrijke speler
op de onroerend goedmarkt."
Hij gelooft heilig in de strategie om
in te spelen op gebieden waar niet
mag worden gebouwd. „Dan moet
je het hebben van inbreilokaties
waar je grote woningen gaat om
bouwen", wijst hij nogmaals op het
splitsen van grote woningen in die
gebieden.
Van erg dure objecten moet Van den
Ouden niet veel hebben. „Een huis
van 400.000 euro. Dat is 900.000
gulden. Hoe krijg je het geld bij el
paald door vraag en aanbod. De
grondstofprijzen zijn sterk geste
gen. Isolatiemateriaal is vergeleken
met vorig jaar met twaalf procent
omhoog gegaan. De lonen zijn ge
stegen. Er is minstens 2% inflatie.
En dan hebben we het nog niet over
de grondprijzen. In Sint- Annaland
kost de grond 186 euro per vierkan
te meter. Dat is, in guldens terugge
rekend, inclusief BTW 490 gul
den."
Hopmans peilt momenteel de be
hoefte aan starterswoningen in de
wijk Vroonstede in St. Annaland.
„Als alles doorgaat komen die op
164.000 tot 180.000 euro."
Bestaande woningen onder de twee
ton is Hopmans naar eigen zeggen
binnen drie maanden kwijt. „Kom
je daar boven, dan moet je rekenen
op zes tot negen maanden."
Hopmans verkoopt 80% van zijn
aanbod (momenteel circa 50 wonin
gen) aan inwoners van het eiland
Tholen zelf. De rest komt uit de
Randstad. „Toch haken daar poten
tiële kopers af als ze de reistijd in
aanmerking nemen. Mensen uit Ca-
605 euro per maand. De duurste
woningen, het zijn er maar een paar,
staan in Tholen en Sint- Maartens
dijk.
De belangstelling om te huren
neemt toe omdat kopen vaak onbe
reikbaar is door problemen bij het
verkrijgen van een hoge hypotheek.
Het aantal woningzoekenden neemt
toe, constateert Kloet in het jaarver
slag 2005. In 2004 waren 165 men
sen ingeschreven als woningzoe
kende, een jaar later waren dat er
283.
Kloet: „En er is een ontwikkeling
gaande die de huren de komende ja
ren iets sneller laat stijgen dan de
afgelopen jaren. Dat komt door de
discrepantie tussen de kosten van
de huurwoning en die van de koop
woning; die liggen te ver uit el
kaar."
Kloet verwacht ook een verandering
in de exploitatie van de woningen.
„Voor woningen met een WOZ-
waarde van 130.000 euro mogen we
meer huur vragen van het ministe
rie. We zijn er nog niet over uit hoe
we dat gaan regelen. Eind februari
2007 nemen we een beslissing."
Dat kan betekenen dat kopen uitein
delijk toch goedkoper is dan huren.
Maar ja, blijft dan de grote vraag,
hoe komt een starter aan geld?"
„Dat is moeilijker geworden", geeft
Johan van Tiggele, woordvoerder
van de Rabobank toe. „Banken zijn
voorzichtiger geworden. De normen
zijn aangescherpt. Er worden min
der risico's genomen."
De Rabobank probeert op die ma
nier zijn klanten tegen zichzelf te
beschermen, legt Van Tiggele uit.
„We hebben als bank ook een zorg
plicht. Dat betekent dat we er voor
waken dat onze klanten hun hand fi
nancieel niet overspelen. Ze moeten
ook op langere termijn rente en af
lossing kunnen blijven betalen. Die
politiek pasten we al toe. Maar mis
schien soms wat minder nadrukke
lijk. Onze strategie heeft wel tot ef
fect dat ik die 27 jaar dat ik bij de
bank werk, slechts drie keer een ge
dwongen verkoop van een van onze
klanten heb meegemaakt."
Starters hebben het niettemin niet
gemakkelijk, is ook zijn opvatting.
Zeker nu het verkrijgen van de Na
tionale Hypotheekgarantie (NHG),
een eis die de meeste banken aan
beginnende huizenkopers stellen,
duurder wordt. De bijdrage bedroeg
0,28 procent van de hoofdsom. Met
hoeveel dat percentage wordt ver
hoogd en wanneer die verhoging in
gaat, wist een woordvoerder nog
niet te vertellen. Wel dat de bijdrage
nu niet toereikend is om de kosten
die met een gedwongen verkoop ge
paard gaan. te betalen.
Naar schatting worden dit jaar
140.000 garanties afgegeven. Daar
van gaat het vermoedelijk 800 tot
900 keer mis.
De Rabobank wil dat voorkomen
door de klanten niet verder te laten
springen dan hun polsstok lang is.
Van Tiggele geeft een rekenvoor
beeld. „Iemand met een jaarinko
men van 30.000 euro bruto per jaar,
kan bij een rentestand van 4,5%
138.600 lenen. Inclusief NHG. Ver
dient iemand 35.000 bruto per jaar.
inclusief vakantiegeld of dertiende
maand, dan is bij die rentestand een
hypotheek van 167.500 euro moge
lijk."
Van Tiggele is het eens met Hop
mans als die spreekt over de onze
kere factoren. „Als er een einde
komt aan de renteaftrek, dan komen
heel veel mensen in de problemen.
Dat is in Zweden gebeurd. Daar
daalden de huizenprijzen met 50%
na afschaffing van de renteaftrek.
Na vijf jaar waren de prijzen weer
op het oude niveau. Maar intussen
konden de Zweden niet profiteren
van de overwaarde van hun huis.
Want die was er niet."
Inwoners van Tholen maken vol
gens Van Tiggele slechts een te-
perkt gebruik van de overwaarde.
„Op Tholen heb je ander volk dan
in de Randstad. Hier zijn we terug
houdender. Conservatiever. Daar
door komen we ook minder snel in
de problemen."
Op Tholen staan 280 huizen te koop. gemiddeld duurt het 140 dagen voordat een nieuwe
eigenaar is gevonden.
Makelaar Hopmans verkoopt 80% van zijn aanbod aan Tholenaren.
Sommige particulieren verkopen hun huis zelf.
